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最高人民法院民事判决书(1998)民终字第116号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(1998)民终字第116号
【提示】房屋预租合同不违反法律规定,应认定有效。预租关系解除后,出资人应对承租人提前进场装修而不能拆除的添附物给予折价补偿。
【裁判摘要】因中粮广场同意和德公司提前进场进行装修,故和德公司已进行装修所形成的添附物不得拆除损坏,留给中粮广场继续使用,由中粮广场折价补偿和德公司的装修费用。和德公司存放于中粮广场拟租赁场地内的可移动家具及其他物品,由和德公司自行移走处理。

摘要2

最高人民法院(2008)民一终字第124号

摘要1:欠付租金在何种情况下可以导致房屋租赁合同的解除
【案号】最高人民法院(2008)民一终字第124号
【裁判观点】出租方和承租方签订的租赁合同,系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,应属有效。虽然在签订租赁合同之时,该房屋尚未通过竣工验收与消防验收,但是该合同约定的交房时间晚于合同签订时间,1.24亿元租金系预付性质,合同在法律性质上属于预租合同,该预租行为得到了政府主管部门的许可,因此,签约时房屋未通过竣工验收与消防验收,不影响合同的效力。
【法理提示】在房屋租赁合同纠纷案件中,承租人欠付租金是经常出现的情形。该类合同一般履行期限较长,结合房地产市场的变化,在一定情况下,出租人会以承租人欠付租金为由,主张解除已有的租赁合同。由于现行的法律、法规及司法解释对租赁合同的解除规定较少,尤其欠付租金的数额、比例、期限等因素如何对合同的解除产生影响,都是司法实践中应当探讨的问题。在现有的法律框架下,认定合同是否解除,应当以合同法为依据,结合个案的具体情况进行处理。
【裁判摘要】关于本案所涉房屋租赁合同是否应予解除——从《商厦商业经营房产租赁合同》约定内容来看,鑫隆达公司缔约目的有二:一是收取承租人支付的预付租金,以完成世贸中心预租房屋的建设;二是将竣工的世贸中心预租房屋交付承租人租赁经营,收取租金。合同履行过程中,鑫隆达公司收取了茂业公司支付的11,280.7万元预付租金,完成了世贸中心预租房屋的建设,并将其交付给茂业公司租赁经营。依照合同约定,茂业公司交纳的预付租金在商场开幕营业日,即2004年10月1日起开始抵扣其应付租金。依照合同约定的租金交纳标准,至茂业公司提起诉讼时,其已交付的预付租金尚未抵扣完毕。上述事实表明,茂业公司拖欠的1119.3万元预付租金,并未导致鑫隆达公司无法完成世贸中心建设,并影响其出租世贸中心获取租金收益。鑫隆达公司以茂业公司拖欠预付租金导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,其主张缺乏事实依据和法律依据,本院不予支持。在合同继续履行情形下,鑫隆达公司主张茂业公司支付房屋占用费和合同解除的违约金,缺乏请求依据,本院亦不予支持。

摘要2:【来源:《民事审判指导与参考》(总第37集),法律出版社2009年版,第245-250页】
【解读】合同一方存在违约行为,另一方是否可以藉此行使合同单方解除权?——在合同一方主体存在违约行为时,如果没达到《合同法》第94条规定的法定解除权行使条件,而合同本身也没有约定单方解除权,那么守约一方无权行使单方解除权,只能要求违约方承担违约责任。

最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终171号

摘要1:——房屋预租合同的效力如何认定
【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终171号
【裁判要旨】双方当事人就尚不存在或尚未建成的房屋签订的租赁合同为房屋预租合同。现行法律、行政法规、司法解释对房屋预租合同无特别规定,在此情形下,其相关问题的认定可参照适用房屋租赁的规定。若合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的,预租合同应认定无效。

摘要2:【来源:《民事审判指导与参考》(总第71辑),人民法院出版社2017年版,第224-226页】