抵押权精解

摘要1:【目录】1.什么是抵押合同?2.什么是独立抵押合同?3.什么是抵押物?4.什么是可以抵押财产范围?5.什么是禁止(不得)抵押财产范围?6.什么是抵押权涉及抵押物范围?7.什么是抵押物转让?抵押物能否转让?8.什么是侵害抵押物行为?9.什么是建设用地使用权抵押?9.1什么是房地一体抵押原则?10.什么是集体土地使用权抵押?11.什么是交通运输工具抵押?12.什么是共有财产抵押?13.什么是一并抵押?14.什么是未来财产抵押(房地产项目、预售房屋、在建工程抵押)?15.什么是在建工程抵押?16.什么是商品房按揭贷款?17.什么是浮动抵押?18.什么是最高额抵押权?19.什么是建设工程承包人优先受偿权?20.什么是抵押权?21.什么是抵押权取得方式?21.1什么是抵押权善意取得?22.什么是抵押登记?23.什么是抵押不破租赁原则?24.什么是无效抵押权?25.什么是抵押权实现?26.什么是抵押权竟存与次序?27.什么是抵押权消灭?

摘要2:民法典标签:D394【抵押权的定义】;D395【抵押财产的范围】;D396【浮动抵押】;D397【建筑物与建设用地使用权同时抵押规则】;D398【乡镇、村企业的建设用地使用权抵押限制】;D399【禁止抵押的财产范围】;D400【抵押合同】;D401【流押】;D402【不动产抵押登记】;D403【动产抵押的效力】;D404【动产抵押权无追及效力】;D405【抵押权与租赁权的关系】;D406【抵押财产的处分】;D407【抵押权处分的从属性】;D408【抵押权的保护】;D409【抵押权及其顺位的处分】;D410【抵押权的实现】;D411【浮动抵押财产的确定】;D412【抵押权对抵押财产孳息的效力】;D413【抵押财产变价后的处理】;D414【数个抵押权的清偿顺序】;D415【抵押权与质权的清偿顺序】;D416【动产购买价款抵押担保的优先权】;D417【抵押权对新增建筑物的效力】;D418【集体所有土地使用权抵押权的实行效果】;D419【抵押权存续期间】;D420【最高额抵押权的定义】;D421【最高额抵押权担保的债权转让】;D422【最高额抵押合同条款变更】;D423【最高额抵押权所担保的债权确定】;D424【最高额抵押权的法律适用】

抵押不破租赁原则

摘要1:租赁权与抵押权顺位关系存在双重标准,即“抵押不破先租赁原则”和“抵押破后租赁原则”。

摘要2:【注解1】(1)《民法典》第405条规定先租后抵,原租赁关系不受抵押权影响;(2)《民法典》未明确规定先抵后租的情形,《民法典》第405条规定的反向解释为,如果先抵押后出租,则抵押权实现时抵押权人应可以要求解除租赁关系。
【注解2】《担保法解释》(废止)第66条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。”/“抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”——《担保法解释》第66条未被吸收到《民法典》中,也未保留到《民法典担保制度解释》中,但与《民法典》并不冲突,仍可以指导司法实践(《担保法解释》第66条针对的应是已经办理抵押权登记的抵押权,对于未办理抵押登记的抵押权则不能适用;对于未办理抵押登记的抵押权,应当适用《担保法制度解释》第54条第2项关于未经登记动产抵押的出租规定)。

【笔记】租赁合同落款时间存在倒签可能性,能否认定房屋租赁合同签订时间在房屋办理抵押登记之前?

摘要1:解读:租赁合同落款时间存在倒签的可能性,目前尚无鉴定租赁合同签订的确切时间的有效技术手段,承租人未能进一步提供证据证实租赁合同确于落款之日签订,应当认定证据不足以证明房屋办理抵押登记前已签订合法有效的书面租赁合同并取得租赁权。

摘要2:【注解】租赁合同落款时间存在倒签可能性但无法鉴定的,此时举证责任在承租方,承租方未能进一步提供证据证实租赁合同确于落款之日签订的,由承租方承担举证不能的不利后果。

【笔记】数份租赁合同租赁期限跨越抵押权设立日期能否对抗已登记抵押权?

摘要1:解读:数份租赁合同租赁期限跨越抵押权设立日期,案外人仅可以依据抵押权成立前签订的特定租赁合同所设立的租赁权对抗已登记抵押权,而无权以租赁关系延续为由基于数份租赁合同所设立的租赁权笼统主张对抗已登记抵押权。

摘要2

【笔记】租赁合同签订在抵押权之前但租赁物交付在抵押权之后能否对抗抵押权?

摘要1:解读:(1)根据《民法典》第405条规定,抵押不破租赁原则必须具备抵押权设立前抵押财产已经出租+并转移占有之要件;(2)相反,租赁合同签订时间在抵押权设立之后或者租赁合同签订在抵押权设立之前但租赁物转移占有在抵押权设立之后均不能对抗抵押权。
解析:(1)同一标的物上抵押权设立前,抵押财产已经出租并交付给承租人占有使用,因抵押权人实现抵押权导致标的物所有权变动的,原租赁关系不受影响,承租人有权继续占有并使用该标的物;(2)同一标的物上租赁关系于抵押权设立后形成,或者承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有使用标的物,抵押权人行使权利导致标的物权属变动的,承租人的租赁权则不能对抗该权利变动。

摘要2:【注解1】(1)原《担保法解释》第65条、第66条和《物权法》第190条均未明确抵押财产出租和转移占有关系;(2)《民法典》第405条规定:"抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”明确抵押不破租赁必须具备抵押权设立前抵押财产已经出租+并转移占有;否则租赁不破抵押权。
【注解2】转移占有租赁物在抵押权设立之后的租赁关系,即使租赁合同签订时间在前也不能对抗抵押权。