摘要1：最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知（法[2012]151号）
【问题】执行程序中处置未办理初始登记的房屋，可否要求房屋登记机构协助办理初始登记？对于不具备初始登记条件的房屋应如何处置？
【摘要】
一、各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。
二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
三、执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的，执行法院应在30日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对其说明理由进行审查。理由成立的，撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构；理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。
摘要2：
- 日期： 08-20 08:19
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省深圳市中级人民法院执行裁定书(2015)深中法执恢字第48号之二
【裁判摘要】建筑物使用权可以依法进行拍卖——在执行过程中，本院依法查封了被执行人葛某某使用的位于深圳市宝安区松岗第四工业区的厂房、宿舍及办公楼。此后，申请执行人向本院提交了拍卖申请书，表示根据最高人民法院《关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》（法【2012】151号），申请对被执行人使用的上述房产依照现状进行评估拍卖。本院遂依法委托深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司，对上述被执行人葛勇华使用的位于深圳市宝安区松岗第四工业区的厂房、宿舍及办公楼使用权价值进行了评估，作出深英评字[2018]F10101号《房地产估价报告》，评估结果为人民币74292035元。评估报告作出后，依法送达本案当事人。2019年9月15日，本院依法作出（2015）深中法执恢字第48号之一执行裁定书，裁定拍卖拍卖上述财产以清偿债务。2019年10月30日，案外人深圳市潭头股份合作公司向本院提出执行异议，认为深圳市宝安区松岗潭头第四工业区的厂房、宿舍及办公楼属其所有，如进行拍卖将损害其合法利益。本院对该异议请求依法受理，案号为（2019）粤03执异1078号。本院认为，本案拟拍卖财产存在权属争议，本次执行程序无法继续进行，可予以终结，需要等待执行异议审查的结果再决定是否重新启动。终结本次执行程序期间，申请执行人享有继续要求被执行人清偿债务的权利，被执行人负有继续向申请执行人履行的义务。
摘要2：
摘要1：解读：根据最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知（法[2012]151号）之规定，无证房产可以依法强制执行。
（１）未办理初始登记的房屋具备初始登记条件的——执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；
（２）未办理初始登记的房屋暂时不具备初始登记条件的——执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；
（３）未办理初始登记的房屋不具备初始登记条件的——原则上进行“现状处置”（即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责）。
解析：执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的，执行法院应在30日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对其说明理由进行审查——（１）理由成立的，撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构；（２）理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。
【问题】执行程序中处置未办理初始登记的房屋，可否要求房屋登记机构协助办理初始登记？对于不具备初始登记条件的房屋应如何处置？
摘要2：【注解】（１）违法建筑被法定部门行使公权力拆除或自行拆除前，违法建筑具有临时的使用价值；（２）违法属该 “不具备初始登记条件”的建筑，执行法院按现状处置符合规定。——参考案例：福建省高级人民法院执行裁定书(2015)闽执复字第54号；最高人民法院执行裁定书(2016)最高法执监161号
【注释１】（１）司法拍卖属于公法性质的拍卖，不受《拍卖法》《拍卖法实施细则》禁止流通物不得拍卖的限制，司法拍卖合法与否的判断标准只能是“是否损害他人利益或社会公共利益”；（２）违法建筑本身违法或不具备初始登记条件不等于处置违法建筑的行为违法；（３）违法建筑及不具备初始登记条件的房屋应视为被执行人可供执行的财产。
【注释２】《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》明确了执行不具备初始登记条件的房屋应以“现状处置”为原则。
- 日期： 01-05 17:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山东省济宁市中级人民法院执行裁定书 (2018)鲁08执复19号
【裁判摘要】预查封是人民法院对被执行人购买的、尚未进行权属变更登记不动产进行的一种预先控制性执行措施，只有在登记机关核准登记产权后，预查封才转为正式的查封。虽然预查封的效力等同于查封，但预查封并不是查封，两者最大的区别就在于预查封财产的所有权尚不属于被执行人，而查封的财产必须是被执行人的财产。预查封限制了开发商对涉案房屋再行处分的权利，但预查封的对象是涉案房屋的物权变动请求权，并非房屋本身，在物权变动尚未实现之前，涉案房屋仍归属于开发商所有。最高院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条规定“人民法院对土地使用权、房屋进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属"，《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施"；《民事诉讼法》第二百四十七条规定：“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产"。上述法律法规都强调人民法院对查封的财产应当及时进行评估拍卖，并未授权人民法院对预查封的财产进行评估拍卖，人民法院有权拍卖的财产必须是被法院查封的、被执行人享有所有权的财产，而被法院预查封的财产尚不属于被执行人所有，而是属于案外人的财产，因此人民法院不得拍卖预查封的案外人财产。虽然最高人民法院住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》第二条规定“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》"，但规定允许人民法院处置的未办理初始登记的房屋必须是被执行人享有所有权的、但尚未办理初始登记的房屋，例如被执行人在自己土地上合法建造但尚未取得产权证的房屋等，而不是被执行人根本不享有所有权的房屋。
摘要2：
摘要1：解读：根据《善意执行意见》第二、５条规定，查封在建工程后原则上应当允许被执行人继续建设。
摘要2：【注释１】执行法院擦合法未竣工验收建设工程法律依据？——《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第２条第２款规定“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”
【注解２】执行法院对未竣工验收建设工程的变价依据？——《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知》（法[2012]151号）
【注解３】未经竣工验收或验收不合格的建设工程能否请求强制交付使用？——根据《建筑法》第６１条第２款规定，当事人请求将未经竣工验收或者验收不合格建设工程交付使用不予支持，但仅要求转移占有除外。