摘要1：【裁判摘要】当事人签订房屋买卖合同作为借款担保不能排除执行——林××的执行异议是否具备阻却执行的条件｜在案涉《房屋买卖合同》只是债权担保的情况下，债权人林××实现债权的方式应当是在刘××债务履行期限届满后，向其主张债权，在刘××拒不还债或者无力还债的情况下，林××方可就《房屋买卖合同》项下的房产主张权利，以担保其债权的实现。但由于当事人的这一隐匿意思表示仅在当事人之间产生合同效力，且林××、刘××并未就以案涉店面为借款设立担保进行登记，故林××并未就案涉店面享有所有权或者担保物权，尚不能构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条所规定的“所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”，故根据该解释第十九条之规定，林××的异议理由不能成立，本院驳回其“停止对案涉店面的执行，解除对案涉店面的查封”的诉求。
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摘要1：——不动产“连环买卖”中次买受人物权期待权的要件审查
【裁判要旨】不动产“连环买卖”的次买受人有权参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定请求排除执行，人民法院应综合前后手买卖合同履行情况进行要件审查。
【本案案号】（2020）京02民初489号，（2021）京民终269号
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摘要1：【裁判摘要】对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益的评判是建立在相对性原则之上的，在该案中对案外人的权益是否达到了足以排除强制执行的程度的认定，并非对于处于此评判框架之外的其他第三人均具有普遍适用的效力，更不能推断得出在效力上可以承继的结论；（１）前手享有的权益是否能够排除强制执行，对于后手的权益是否能够排除强制执行并不具有可参考性——案外人执行异议之诉审理的基本理念，本质上是通过对案外人和申请执行人权利的比对，判断哪一方的权利在强制执行程序中更应受到保护。也就是说，对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益的评判，是建立在相对性原则之上的，在该案中对案外人的权益是否达到了足以排除强制执行的程度的认定，并非对于处于此评判框架之外的其他第三人均具有普遍适用的效力，更不能推断得出在效力上可以承继的结论。因此，在审理执行异议之诉时，应当严格以个案事实为基础，对基于不同法律行为而形成的案外人的权益与强制执行债权进行比对分析。本案中，案涉房屋系盛景公司用于抵偿对王××所负债务，闫××是从王××处购买该房屋。因此，王××对案涉房屋所享有的权益是否能够排除华融重庆分公司的强制执行，并不能够适用于对于闫××的权益与华融重庆分公司强制执行之间的评判。而且，根据《中华人民共和国物权法》第三十一条规定的精神，即使源于非基于法律行为而取得物权的人，在办理登记前处分该不动产的行为，也不发生物权效力。可见，在未办理权属登记的情况下，因其公示性的缺失，法律对物权人处分不动产的效力进行了减损性的规定。举重以明轻，尚未完成法律规定要件而成为物权的买受人的合同权利在进行处分的过程中，也必然无法将其具有类物权属性的效力传递给次买受人。何况在闫××在受让案涉房屋时，该房屋上的权利状态与王××接收该房屋时并不相同。因此，王××对案涉房屋享有的权益是否能够排除华融重庆分公司的强制执行，对于闫××的权益是否能够排除华融重庆分公司的强制执行，并不具有可参考性。 基于上述，闫××是基于其对案涉合同标的物所享有的权利而主张排除其合同之外第三人的权利，故需就闫××自身对案涉房屋的权利是否足以排除强制执行进行判断。根据本案查明的事实，王××于2014年11月5日与盛景公司签订《抵房协议》时，案涉房屋上并无案涉抵押权，也没有被查封。而闫××与盛景公司之间的案涉《商品房买卖合同》签订于2017年7月21日。
摘要2：（续）此时，案涉房屋上已经设定了抵押。因此，闫××所继受的该房屋权利的完整性明显弱于王××接收该房屋时可享有的权利。在这种情况下，与从房地产开发企业处直接购买房屋不同，作为买受人的闫××无疑应当对案涉房屋是否存在权利瑕疵负有更重的审查注意义务。而案涉房屋无法完成权属转移登记显系闫××未尽到这一审查注意义务所致，闫××对此应当自负其责，其对案涉房屋所享有的权益因此而不应排除华融重庆分公司基于抵押权而申请的强制执行。
摘要1：【裁判摘要】文××作为银海新城小区业主承继了同为该小区业主窦××购买案涉车位的相关合同权利。银鹰地产公司的确认行为，并非在形式上重新设立新的买卖合同关系。 其次，文××就案涉车位主张排除执行符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的法定构成要件。．．．．．．综上所述，文××的再审理由成立，应予支持。
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摘要1：【裁判摘要】享有物权期待权的商品房消费者转让商品房实质为债权转让，受让人继续享有前手足以排除执行的民事权益——本案为执行异议之诉，争议焦点为于××对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。具体到本案中，就案涉房屋，于××与龙驿公司补签的《商品房买卖合同》虽在一审法院对案涉房屋查封之后，但鉴于于××并非直接向龙驿公司购房，而是向案外人苏×购买，再与龙驿公司补签买卖合同，而苏×在案涉房屋查封前已与龙驿公司签订了买卖合同，支付了房款，且在查封前已占有了案涉房屋。一审法院据此将于××与龙驿公司补签的《商品房买卖合同》视为符合《执行异议复议规定》第二十九条第一项规定情形并无不当，本院予以维持。于××与苏×的房屋交易行为发生在案涉房屋被查封之后，该行为虽不为法律所鼓励，但本案作为案外人执行异议之诉，审查重点在于××对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。西藏信托以苏×、于××的房屋交易行为发生在案涉房屋被查封后为由主张一审法院适用法律错误理据不足，且本案与西藏信托所称的另案情形也不完全一致，对其该部分上诉理由。本院不予采信。
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摘要1：【裁判摘要】土地储备中心购买房屋用于解决“三旧”改造项目属于满足基本居住需要，符合《执行异议和复议规定》第29第2项的规定，享有排除强制执行的民事权益——关于宏宇公司主张一审判决适用法律错误，土储中心无权根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行的问题。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合本案事实，土储中心于2017年1月5日与三鼎公司签订订购协议并已支付95%的房款，符合上述规定第二十九条第一、三项的规定。至于是否符合第二项的规定，虽然土储中心并非直接居住案涉商品房，但其提交的《关于第五次向65中北片棚改项目提供房源的函》等多份函件可以表明其购买房屋系安置用房，用于解决“三旧”改造项目被征收人的居住问题，故从实际居住人角度出发，应充分考虑案涉房屋拟提供被征收人的情形。而且，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条第二款规定，“‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”案涉所购买房屋用于解决“三旧”改造项目，当属于满足基本居住需要，故符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定。因此，土储中心享有排除强制执行的民事权益，宏宇公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
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摘要1：【裁判摘要】关于崔×是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。崔×与中然公司就案涉房屋签订《丽都国际商品房认购书》的时间早于一审法院的查封时间，该认购书具备房屋位置、面积、房屋价款等商品房买卖合同主要条款，崔×已实际支付了案涉房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应认定《丽都国际商品房认购书》为崔×与中然公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同。崔×提供了由中然公司出具的案涉房屋物业费、燃气初装费等交费票据及进户通知单，其上载明的时间均在一审法院查封案涉房屋之前，能够证明崔×已于一审法院查封之前占有案涉房屋。崔×未办理案涉房屋的过户登记系因中然公司未办理丽都国际小区的竣工验收手续，非因崔×自身原因所致。故一审法院认定崔×符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，并无不当。．．．．．．此外，中然公司虽将案涉房屋设立抵押，但该房屋包含在抵押权人兴业银行同意“抵押可售”范围内，无论该房屋系中然公司在抵押前还是抵押后转让，均取得了抵押权人兴业银行的明确同意。根据法律事实发生当时的法律规定以及抵押可售情况的一般处理，抵押权人应当就抵押房屋的出售房款进行提存或账户监管，对购房款行使价金代位权。至于长富基金对兴业银行出具《抵押可售函》持异议以及因无法行使价金代位权而造成的损失，属于其与兴业银行及中然公司之间的债权债务关系，应当另行主张权利。
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摘要1：【裁判摘要】物权法第二十三条规定“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力”，确立了动产转让以交付为原则，物权法第二十四条虽规定机动车等物权的转让未经登记不得对抗善意第三人，但该“善意第三人”应理解为是对该特殊动产具有正当物权权益的人，而并不包括转让人的债权人。被申请人赵×基于买卖合同于2014年4月18日支付对价、占有涉案车辆，已取得所有权，虽然未经登记，但可以对抗转让人的债权人。法院查封涉案车辆裁定在2014年4月21日才送达车辆登记机关，系在赵×取得涉案车辆所有权之后，故原审法院判决停止对涉案车辆的执行并无不当。
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摘要1：【裁判摘要】《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人董××对案涉房屋提出的异议符合该条司法解释规定的情形。．．．．．．在执行法院依法查封案涉房屋之前，董××的购房行为完成在先，英泰公司、华融湖南分公司以房抵押的行为在后。英泰公司在取得案涉房屋交易对价后又抵押给他人的行为，是违约行为。华融湖南分公司庭审中未能举证证明其在设定抵押权时，按照行业规范的惯常做法对抵押物的现状进行核查，对董××购买并占有的案涉房屋进行抵押，未尽应有的审慎注意义务。董××在先签订购房合同、支付购房对价、合法占有案涉房屋、没有办理产权变更登记系因“英泰国际综合楼(1-5层)项目”未完成竣工验收、英泰公司未依合同约定履行办理产权证照义务所致，董××客观上无过错；华融湖南分公司设立抵押在后，董××没有应尽注意义务而未尽的问题，主观上亦无过失。董××在完成购房缔约及履约时没有过错，不应因合同相对人与第三人对其合法取得财产设立抵押的共同过错，而承担财产遭受侵害的责任和后果。英泰公司和华融湖南分公司未经案涉房屋在先权利人的同意，在后设立抵押，破坏了市场交易秩序，侵犯了他人财产权利，有违民事主体从事民事活动应当秉持诚实、恪守承诺的原则。滥用优先权否定抵押制度，与滥用抵押制度破坏市场正常交易秩序，其危害是相同的。实践中时常发生开发商或销售商利用信息不对称、卖方市场的优势地位，从事一房二卖、卖后抵押、欺诈贷款、卷款跑路等坑害购房者的违法乃至犯罪活动，这种扰乱社会经济秩序的情形应当依法予以遏制；同时，应当通过个案司法使购房者的合法权益得到公平合理的救济。由于物权法公示制度与房地产开发、销售的行政登记制度脱节的问题长期存在，使得购房者在履行完购房全部义务后，不能及时公示物权变动的状态，此时，合法占有可以作为公示的形式证明物权交付的结果，这在《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定中已经得以体现。本案中，董玉容购买并占有案涉房屋、履行了合同及法定义务，
摘要2：（续）没有过错，依法应当确认并保护其对案涉房屋所享有的物权期待权。
摘要1：【裁判摘要】（１）由于房地产的市场价值处于不断波动之中，审查查封是否超标的额，以审查时房产的市场价值为基准更具客观性；（２）以法院查封案涉房产时的价格确定保全财产价值的主张不应支持——本案争议焦点是，唐山中院变更(2014)唐民初字第269-2号协助执行通知书所涉查封房产范围是否恰当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条的规定，保全限于保全申请人请求的范围，或者与本案有关的财产；人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施；对于可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施。本案属诉讼财产保全裁定的执行，查封、扣押、冻结被保全人财产的价值应以保全裁定载明的金额为限。根据已经查明的事实，依环宇公司的保全申请及变更申请，唐山中院先后作出(2014)唐民初字第269-2号、(2014)唐民初字第269-6号民事裁定，合计冻结中厦公司银行存款71000000元或查封其等值相应资产，并据此最终查封了中厦公司名下北河新区××号公寓148套房产、冻结了其银行存款195331.81元。对于查封的148套房产的价值，唐山中院向滦南县住建局调取了北河新区××号公寓房产买卖合同备案情况，2020年以来房产备案合同显示均价为每平方米5542.36元，唐山中院据此计算案涉148套房产的价值，并对超出71000000元保全范围的部分房产予以解除查封，并无不当。法律设定财产保全制度的目的在于保障日后作出的生效裁判能够得到顺利执行。本案从2014年首次采取保全措施至今，已经时隔多年，期间保全查封的房产经过了多次置换，查封的房产数量也发生了变化。由于房地产的市场价值处于不断波动之中，审查查封是否超标的额，以审查时房产的市场价值为基准，更具客观性。以审查时的房产的市场价值为基准审查查封是否超标的额，不影响双方当事人在房地产市场价格发生明显变动时依法维护自身权益。未来房地产市场价值如出现明显下跌，环宇公司可以追加申请查封中厦公司财产。故环宇公司关于以法院查封案涉房产时的价格确定保全财产价值的主张，不应支持。
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摘要1：【裁判摘要】在执行程序中房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由主张拍卖程序无效或请求撤销拍卖不予支持——本案争议焦点为案涉司法拍卖是否应予撤销并重新进行拍卖。申诉人宏源公司主张其享有承租权及案涉房屋的优先购买权，成都中院在拍卖时未专门通知其参与竞拍，要求撤销案涉拍卖重新进行拍卖。一般法理认为，优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。《中华人民共和国民法典》第七百二十八条规定:“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或请求撤销拍卖的，亦不予支持。因此，在本案中，即使申诉人宏源公司享有案涉房屋的优先购买权,其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由,主张撤销案涉司法拍卖并重新进行拍卖。
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摘要1：【裁判摘要１】网络司法拍卖程序执行法院对拍卖程序已进行充分公告的情况下，即使存在恶意串通情形，也不能认定其串通行为必然限制了其他潜在竞买人通过互联网参与竞买，亦不能直接得出案涉拍卖程序损害了当事人利益的结论——从另一方面来说，司法拍卖程序的核心价值在于通过公开竞价，最大限度实现拍卖标的物的客观、真实价值。司法拍卖程序中可能存在的恶意串通竞买情形一般是在没有依法对拍卖活动进行公告、不当限制其他竞买人参与竞买的情况下，有限参与的竞买人相互串通压低竞买价格，损害被执行人及其他潜在竞买人的利益。本案中，执行法院在拍卖前通过网络、纸质媒体发布了拍卖公告，“公开竞价”实际上从潜在竞买人知悉拍卖信息、决定是否报名参与竞拍阶段就已经开始。而在网络司法拍卖模式下，意向竞买人均可通过互联网报名、出价，即使案涉两竞买人在拍卖中相互串通，但在互联网竞价模式中，其相互串通行为从根本上并无法限制其他广大的潜在竞买人自由报名、出价及竞价。基于此，本院的相关判例认为，司法拍卖中只要对拍卖程序进行了充分公告，即使在只有一人参与竞买的极端情况下，亦应认可拍卖效力。2016年本院发布的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十一条再度明确，“网络司法拍卖不限制竞买人数量，即使一人参与竞买，出价不低于起拍价的，拍卖成交”。综上，申诉人关于因竞买人恶意串通、案涉拍卖程序应予撤销的主张，一方面，其未提供任何证据加以证明，应依法承担举证不利的法律后果。另一方面，即使案涉网络司法拍卖中两竞买人的竞买资金确由一人支付，存在相互串通情形，在执行法院对拍卖程序已进行充分公告的情况下，也不能据此认定其串通行为必然限制了其他潜在竞买人通过互联网参与竞买，亦不能直接得出案涉拍卖程序损害了申诉人利益的结论。故该项申诉理由不能成立，本院不予支持。
【裁判摘要２】（１）抵押权设立之后形成的租赁关系中的承租人享有对租赁物的优先购买权；（２）执行程序中房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖不予支持——关于三申诉人主张因其优先购买权受到侵害，案涉拍卖程序应予撤销的问题。《合同法》第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《城镇房屋租赁纠纷案件司法解释》第二十二条规定，“出租人与抵押权人协议折价、
摘要2：（续）变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持”。根据上述规定，优先购买权是承租人基于合法有效的租赁关系而享有的同等条件下可优先购买租赁物的权利。对于承租人是否享有优先购买权应基于其是否享有合法的租赁权进行判断。此时，租赁物上抵押权的设立时间并非承租人优先购买权保护考虑的因素，因为不论抵押权是否设立于租赁合同成立前，承租人行使优先购买权均不会与抵押权人实现抵押权发生冲突，在抵押权实现时保护承租人的优先购买权，更符合《合同法》设立优先购买权的立法本意。．．．．．．．因此，执行法院拍卖案涉抵押房地产时应对抵押权设立之后形成的租赁关系予以涤除，即三申诉人不再享有租赁权及优先购买权。如前所述，江苏高院以设立在后的租赁权不能对抗设立在先的抵押权为由，认为抵押权设立之后形成的租赁关系中的承租人在拍卖抵押物时当然不享有对租赁物的优先购买权，属对法律理解有误。那么，通过对租赁协议进行形式审查，在不否定三申诉人享有租赁权及优先购买权的情况下，常州中院未将拍卖事宜通知房屋承租人可否成为撤销司法拍卖的事由？一般法理认为，优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。《城镇房屋租赁纠纷案件司法解释》第二十一条即规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，亦不予支持。因此，在本案中，即使赵××、严××、柯×确实享有案涉部分房屋的优先购买权，其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。
摘要1：【裁判摘要】从合同内容、价款比例可以认定，星光器材厂与亚洲电视城有限公司签订的《工矿产品购销合同》主要内容是演播室灯光设备买卖合同，安装调试工作仅为买卖合同附属义务，星光器材厂提供的现有证据无法证实该合同属于建设工程类合同。
摘要2：【案号】北京市第一中级人民法院民事判决书(2016)京01民终1881号
摘要1：【裁判摘要】根据《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》(2014年7月18日)第二条“基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权”和第四条第3项“……如相关案件债务人不能进入破产程序，在房屋买受人的购房款返还请求权未经生效法律文书确认的情况下，根据现行法律规定，应通过参与分配程序实现其优先受偿。……”的意见可知，执行分配方案中的购房款优先权应比照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九之规定来处理，并赋予了弱势地位房屋买受人的购房款优先受偿权。本案中，前已述及，案涉13户的购房人属于特殊消费群体，且其购房款均有生效法律文书确认。日盛公司经过法定程序未进入破产程序，故案涉13户购房款与一般债权相比，应当优先受偿。此外，考虑到日盛公司的财产执行情况，在兼顾建设工程承包人等各方当事人的合法权益，避免利益失衡，故对案涉13户购房款的利息作为一般债权受偿。一审法院综合各方主体利益平衡等因素，将该部分债权优先于普通债权受偿并无不当。同时，一审法院也注意到上述债权的利息不应当享有优先受偿权并已作了相应减扣，本院亦予确认。因此，周××上诉主张曹启全等13户购房者的债权为一般债权，不应享有优先受偿的上诉理由不能成立，本院不予支持。
摘要2：【案号】湖北省高级人民法院民事裁定书(2022)鄂民申6270号
摘要1：【裁判摘要】基于《商品房买卖合同》而享有房屋交付请求权实质为债权请求权，不享有房屋所有权，不享有优先于抵押权人的权利——山东能源公司对案涉房屋的权利性质是否能够排除华融公司抵押权。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法另有规定的除外”。据原审查明，本案申请执行人华融公司于2013年9月2日受让招商银行贵阳有限公司贵阳分行对睿力房开公司的债权，并与睿力房开公司签订了《抵押协议》，对案涉房屋办理了抵押登记，抵押期限为2013年9月8日至2016年9月8日，该抵押权经生效的最高人民法院(2017)最高法民终959号民事判决确认，华融公司对案涉房屋享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。因案涉房屋未办理所有权过户登记，山东能源公司对案涉房屋享有的权利系基于其与睿力房开公司签订的《商品房买卖合同》而享有房屋交付请求权，权利内容为请求睿力房开公司履行交付房屋的义务，实质为债权请求权，山东能源公司不享有案涉房屋所有权，不享有优先于抵押权人的权利。故山东能源公司认为其作为一般买受人符合上述司法解释第二十八条的规定，对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益的理由不能成立，不予支持。
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摘要1：【裁判摘要】股权转让合同解除后股权出让方不能排除对股权强制执行——（一）关于温××对案涉股权是否享有民事权益的问题。本案中，温××主张其对江苏高院（2013）苏执字第0004号中能源公司与中煤煤电公司、创益能源公司买卖合同纠纷强制执行一案中的执行标的，即创益能源公司名下彩虹晶体公司70%股权中的28%享有足以排除强制执行的民事权益，其依据在于内乡法院（2016）豫1325民初第704号民事判决已经解除温××与创益能源公司签订的股权转让协议，创益能源公司在彩虹晶体公司的案涉28%股权归温××所有。但温××在该案中的诉讼请求为解除双方之间的股权转让协议，并由创益能源公司归还案涉股权。故内乡法院（2016）豫1325民初第704号民事判决关于“创益能源公司在彩虹晶体公司的案涉28%股权归温××所有”的判项，只能解读为系针对合同解除产生的股权返还请求权这一债权所作出的确认，并非对案涉股权归属的确权。况且，在该民事判决作出之前，案涉股权已经被江苏高院依法查封冻结，具有限制权利变动的法定效力。因此，内乡法院（2016）豫1325民初第704号民事判决的生效，并不能直接产生股权变动的效力，温××仅得因该民事判决而要求创益能源公司返还案涉股权。（二）关于温××的民事权益是否足以排除强制执行的问题。本案中，温××向创益能源公司转让案涉股权，已经进行了变更登记，对外即具有公示、公信效力。《执行异议复议规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：……（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；……案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。”故江苏高院依据中能源公司基于（2012）苏商初字第0008号民事调解书提出的强制执行申请查封冻结登记在被执行人创益能源公司名下的案涉股权，并无不当。内乡法院（2016）豫1325民初第704号民事判决不能直接产生股权变动的效力，温××基于该民事判决只是享有要求创益能源公司返还案涉股权的权利，该判决并未否定工商登记显示的案涉股权权利人的信息。因此，温××凭内乡法院（2016）豫1325民初第704号民事判决主张创益能源公司名下彩虹晶体公司70%股权中的28%归其所有，无事实和法律依据。
摘要2：（续）由于温××依据上述判决拥有的只是股权返还请求权，故其民事权益不足以排除强制执行。退一步讲，假如温××依据上述判决拥有了股权，依据《执行异议复议规定》第二十六条第二款关于“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，其诉讼请求亦不能获得支持。本案中，江苏高院于2013年4月7日作出（2013）苏执字第0004号民事裁定，于同年5月8日向河南省内乡县工商行政管理局送达（2013）苏执字第0004号协助执行通知书，要求协助冻结创益能源公司持有的彩虹晶体公司70%股权。而温××据以主张权利的内乡法院（2016）豫1325民初第704号民事判决于2016年7月25日作出，依据上述规定，温××的民事权益亦不能排除江苏高院对案涉股权的强制执行。
摘要1：最高人民法院、司法部、中华全国律师协会关于印发部分案件民事起诉状、答辩状示范文本（试行）的通知（法〔2024〕46号 2024年3月4日）
摘要2：【目录】1.民间借贷纠纷起诉状；2.民间借贷纠纷答辩状；3.民间借贷纠纷起诉状实例；4.民间借贷纠纷答辩状实例；5.离婚纠纷起诉状；6.离婚纠纷答辩状；7.离婚纠纷起诉状实例；8.离婚纠纷答辩状实例；9.买卖合同纠纷起诉状；10.买卖合同纠纷答辩状；11.买卖合同纠纷起诉状实例；12.买卖合同纠纷答辩状实例；13.金融借款合同纠纷起诉状；14.金融借款合同纠纷答辩状；15.金融借款合同纠纷起诉状实例；16.金融借款合同纠纷答辩状实例；17.物业服务合同纠纷起诉状；18.物业服务合同纠纷答辩状；19.物业服务合同纠纷起诉状实例；20.物业服务合同纠纷答辩状实例；21.银行信用卡纠纷起诉状；22.银行信用卡纠纷答辩状；23.银行信用卡纠纷起诉状实例；24.银行信用卡纠纷答辩状实例；25.机动车交通事故责任纠纷起诉状；26.机动车交通事故责任纠纷答辩状；27.机动车交通事故责任纠纷起诉状实例；28.机动车交通事故责任纠纷答辩状实例；29.劳动争议起诉状；30.劳动争议答辩状；31.劳动争议起诉状实例；32.劳动争议答辩状实例；33.融资租赁合同纠纷起诉状；34.融资租赁合同纠纷答辩状；35.融资租赁合同纠纷起诉状实例；36.融资租赁合同纠纷答辩状实例；37.保证保险合同纠纷起诉状；38.保证保险合同纠纷答辩状；39.保证保险合同纠纷起诉状实例；40.保证保险合同纠纷答辩状实例；41.证券虚假陈述责任纠纷起诉状；42.证券虚假陈述责任纠纷答辩状；43.证券虚假陈述责任纠纷起诉状实例；44.证券虚假陈述责任纠纷答辩状实例
摘要1：最高人民法院、司法部、中华全国律师协会关于印发部分案件民事起诉状、答辩状示范文本（试行）的通知
摘要2：【目录】1.民间借贷纠纷起诉状；2.民间借贷纠纷答辩状；3.民间借贷纠纷起诉状实例；4.民间借贷纠纷答辩状实例；5.离婚纠纷起诉状；6.离婚纠纷答辩状；7.离婚纠纷起诉状实例；8.离婚纠纷答辩状实例；9.买卖合同纠纷起诉状；10.买卖合同纠纷答辩状；11.买卖合同纠纷起诉状实例；12.买卖合同纠纷答辩状实例；13.金融借款合同纠纷起诉状；14.金融借款合同纠纷答辩状；15.金融借款合同纠纷起诉状实例；16.金融借款合同纠纷答辩状实例；17.物业服务合同纠纷起诉状；18.物业服务合同纠纷答辩状；19.物业服务合同纠纷起诉状实例；20.物业服务合同纠纷答辩状实例；21.银行信用卡纠纷起诉状；22.银行信用卡纠纷答辩状；23.银行信用卡纠纷起诉状实例；24.银行信用卡纠纷答辩状实例；25.机动车交通事故责任纠纷起诉状；26.机动车交通事故责任纠纷答辩状；27.机动车交通事故责任纠纷起诉状实例；28.机动车交通事故责任纠纷答辩状实例；29.劳动争议起诉状；30.劳动争议答辩状；31.劳动争议起诉状实例；32.劳动争议答辩状实例；33.融资租赁合同纠纷起诉状；34.融资租赁合同纠纷答辩状；35.融资租赁合同纠纷起诉状实例；36.融资租赁合同纠纷答辩状实例；37.保证保险合同纠纷起诉状；38.保证保险合同纠纷答辩状；39.保证保险合同纠纷起诉状实例；40.保证保险合同纠纷答辩状实例；41.证券虚假陈述责任纠纷起诉状；42.证券虚假陈述责任纠纷答辩状；43.证券虚假陈述责任纠纷起诉状实例；44.证券虚假陈述责任纠纷答辩状实例
摘要1：【裁判摘要】另案法院保全被执行人拍卖款没有依据——根据西安仲裁委员会对华弘公司与李某某商品房买卖合同纠纷一案的裁决，华弘公司对李某某享有债权系普通债权并无优先受偿权。莲湖区法院在刘××与与刘××、李某某借款合同纠纷一案中于2015年9月25日查封李某某名下房产系首封，其依法对被执行人查封房产进行了网络司法拍卖处置。所得涉案房屋拍卖款进入法院账户后，即为受执行法院控制的待兑付分配款项，莲湖区法院基于华弘公司申请保全上述款项于法无据，该院（2018）陕0104财保173号民事裁定书依法应予撤销。
摘要2：【摘要】西安中院认为，华弘公司申请保全李某某名下价值658268.20元的财产，是属于对另案已执行到法院账户拍卖款的保全，无法律依据，应当按照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）执行程序若干问题的解释》第二十五、二十六条的规定，依据已生效仲裁裁决书通过执行法院向首先查封、扣押法院主张参与分配。遂于12月15日作出（2019）陕01执异1179号执行裁定书，撤销莲湖区法院上述保全裁定。
摘要1：【裁判摘要】符合《执行异议和复议规定》第２９条规定的以房抵债（工程款）可以排除执行——本案的焦点问题是：张×能否依据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，排除人民法院的强制执行。本院对此分析认定如下：《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，《商品房买卖合同书》虽未载明签订日期，但合同约定付款方式为工程款抵顶房款，出卖人应当在2018年2月3日前将案涉房屋交付给买受人使用，买受人拒绝在实际进户前一次性补齐物业费等相关费用，出卖人有权拒绝交付房屋。结合张×提供的物业费、煤气开栓费等票据记载时间以及原审查明盛恒基集团销售部在入住会签单上的盖章时间，可以认定合同签订时间在人民法院查封之前。现有证据无法证明该合同非系双方真实意思表示，故案涉《商品房买卖合同书》合法有效，合同是否在房产部门联机备案不影响其效力。张×一审提供的中安亿公司与盛恒基公司及其关联公司之间的《盛世天地园林景观透水地坪工程施工合同》《关于抵顶工程款商品房拨付的申请》、资金支付会签单、资金结算票据、工程款抵房选号审批单、工程结算通知单等材料载明了工程内容、工程价款、审批结算信息及双方以房抵顶工程款的合意，可以认定其间以房抵债的事实以及中安亿公司实际支付了案涉房屋的购房款。现中安亿公司同意将权利让渡给张×，盛恒基公司亦为张×开具了房款收据予以确认，应视为张×已交付了全部购房款。另经原审查明，张×名下无其他用于居住的房屋。综上，张×的情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，其对案涉房屋享有足以排除人民法院执行的民事权益。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】符合《执行异议和复议规定》第２８条规定的以房抵债（抵押担保）可以排除执行——本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，蒋××对案涉P097商铺享有足以排除强制执行的民事权益。首先，一品公司为邱××向蒋国北借款500万元提供担保，后因邱××未能按约还款，各方约定一品公司以其名下的P097商铺全部价值为该债务承担连带保证责任，并于2014年11月6日就案涉商铺办理了抵押登记。虽案涉商铺的房屋他项权证上载明的房屋他项权利人为谢××，但根据谢××在另案诉讼中作为证人出庭作证时的陈述及其出具的代为办理他项权证证明，其系代蒋××办理了该房屋他项权证。其次，一品公司与蒋××在一审法院2016年5月25日查封案涉P097商铺之前，已签订《房屋抵债协议》《存量房买卖合同》，约定一品公司将案涉P097商铺抵债出售给蒋××，且合同合法有效。第三，一品公司与蒋××在《房屋抵债协议》中约定一品公司以其名下P097商铺的全部价值抵偿邱××与蒋××之间的到期债务，并于次日与蒋××签订房屋移交单，将该商铺交付蒋××。第四，蒋××为办理房屋过户，于2015年12月19日在《泉州晚报》上刊登了关于案涉商铺的《房屋交易声明》，并于2016年5月18日注销了案涉房屋抵押登记，同时向晋江市住房和城乡建设局提交相关材料，申请办理案涉P097商铺的产权变更登记。案涉P097商铺产权未能变更登记至蒋××名下，系因一审法院2016年5月25日对商铺进行的查封，蒋××对未能办理商铺产权变更登记并无过错。综上，一审法院认定蒋××就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。交行泉州分行关于本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，蒋××对其未办理案涉P097商铺的变更登记手续具有过错等上诉理由，不应支持。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】本院在执行申请执行人山西××钢易买电子商务有限公司(原申请执行人山西××冶金实业集团有限公司)与被执行人山西××钢铁有限公司、山西××焦化集团有限公司一般买卖合同纠纷一案中，对被执行人山西××钢铁有限公司所有的165万吨炼铁产能及152万吨炼钢产能委托吉林华信资产评估有限公司进行了评估，评估价值为158727万元。最高人民法院2020年1月20日下发的法明传(2020)第69号文件《关于暂缓对钢铁产能进行变价处置的通知》要求，自该通知下发之日起，对已查封尚未开始司法拍卖的钢铁产能，暂缓执行。恢复时间，另行通知。根据(2020)第69号文件精神，暂时不能进行拍卖处置。．．．．．．本院认为，在执行过程中，本院对查封的被执行人山西××钢铁有限公司、山西××焦化集团有限公司所有的炼铁产能指标165万吨、炼钢产能指标152万吨依法进行了评估，评估价值为158727万元。根据(2020)第69号文件精神，暂不能够处置。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】在预查封阶段不能对案涉房产进行处置，只有完成过户登记取得案涉房屋的物权预查封转为正式查封后才能对案涉房屋进行拍卖、变卖和折价——法院对案涉房屋进行预查封是否必然进入强制执行｜蔡××、黄××、成至公司在与欧××的民间借贷纠纷案件中申请诉前财产保全，后由一审法院对案涉房产作出预查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项和第十六条规定，人民法院的预查封仅系执行部门在房屋未办理产权登记之前，根据网签备案情况所作。预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权，旨在使被执行人保有该债权，以便将来实现该债权，取得该房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。但预查封不是正式查封，预查封的被执行人对未登记在其名下的房屋仅享有所有权期待利益，对能否成为真正的权利主体，尚处于不确定状态。在预查封阶段不能对案涉房产进行处置，只有完成过户登记，欧××取得案涉房屋的物权，预查封转为正式查封后，才能对案涉房屋进行拍卖、变卖和折价。蔡××、黄××、成至公司依据另案生效判决请求法院强制执行，现二审判决支持京鹏公司执行异议之诉的请求，由蔡××、黄××、成至公司承担本案的全部诉讼费并无不当。若蔡××、黄××、成至公司认为欧××基于购房合同享有的权利可作为执行标的，或根据购房合同履行的实际情况，欧××取得案涉房屋产权，蔡××、黄××、成至公司可另行主张。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】本案的焦点问题是关于本案仲裁裁决内容是否明确可以执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第三条规定：“仲裁裁决或者仲裁调解书执行内容具有下列情形之一导致无法执行的，人民法院可以裁定驳回执行申请；导致部分无法执行的，可以裁定驳回该部分的执行申请；导致部分无法执行且该部分与其他部分不可分的，可以裁定驳回执行申请。（一）权利义务主体不明确；（二）金钱给付具体数额不明确或者计算方法不明确导致无法计算出具体数额；（三）交付的特定物不明确或者无法确定；（四）行为履行的标准、对象、范围不明确；仲裁裁决或者仲裁调解书仅确定继续履行合同，但对继续履行的权利义务，以及履行的方式、期限等具体内容不明确，导致无法执行的，依照前款规定处理。"根据本案仲裁裁决的裁项以及仲裁机构出具的法律文书生效证明，丁××应在2017年10月7日前向抵押银行办理还清贷款及涂销抵押手续，并应向潘××支付律师费、保全费及担保费、仲裁申请费用等。由此可见，仲裁裁决既包括丁××的金钱给付义务，也包括履行特定行为的义务。潘××申请执行上述内容的仲裁裁决，具体明确可以强制执行。执行法院对此裁定驳回潘××的执行申请，适用法律不当，应当予以撤销，本案对此部分应当继续执行。但是，仲裁裁决并未认定或裁决本案《房屋买卖合同》关于其余购房款给付的数额、期限以及涉案房产过户登记、交付占有的方式、期限等具体内容。《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第四条规定：“对仲裁裁决主文或者仲裁调解书中的文字、计算错误以及仲裁庭已经认定但在裁决主文中遗漏的事项，可以补正或说明的，人民法院应当书面告知仲裁庭补正或说明，或者向仲裁机构调阅仲裁案卷查明。仲裁庭不补正也不说明，且人民法院调阅仲裁案卷后执行内容仍然不明确具体无法执行的，可以裁定驳回执行申请。"潘××请求执行变更登记涉案房产，执行法院应依上述司法解释的规定予以另行处理。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】胡××在易××处数次购买物品，在买卖过程中，胡××也有对其所购买的物品退还易××的情况。胡××应有充分的时间发现其所买的物品并非为其认为的“古玩”，而向易××主张退还，但胡××在前后数次交易过程中，对所买物品的品质并未提出异议，而是一次次予以接受并向易××写下欠条。况且，古玩、艺术品交易不同于一般物品买卖，按其行业习惯，买受人应以自己的技能及专业知识对其价值予以鉴别，并承担相应的风险。本案中，胡××与易××之间的交易形式系实物交易，故胡××对其所买物品应有清楚的认知，其中的风险应由其自行承担，遂判决维持原判。
【注解】即便该案中买方对古玩交易缺乏判断能力，但由于卖方并不存在利用对方认知能力不足的主观故意，没有将赝品当做真品出售，也没有证据表明售价明显偏离市场公允价值，故买方不能仅以自身缺乏判断能力而主张显失公平撤销买卖合同。
摘要2：【案号】上海市徐汇区人民法院（2006）徐民一（民）初字第4473号判决书（2006年12月22日）；上海市第一中级人民法院（2007）沪一中民一（民）终字第619号判决书（2007年4月26日）；上海市高级人民法院（2008）沪高民一（民）再终字第10号判决书（2008年10月27日）
摘要1：【裁判摘要】五方当事人之间法律关系的性质和效力如何认定的问题。．．．．．．综合上述分析，可以认定上海云峰公司主张的煤炭买卖合同关系为各方当事人之间虚假的意思表示，上海云峰公司和宁波大用公司之间实际为借款合同关系，上海云峰公司为出资方，宁波大用公司为用资方，资金使用的成本即体现在合同约定的价差上。故根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条有关“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，一审判决认定案涉《煤炭采购合同》和《煤炭销售合同》均无效并无不当，上海云峰公司关于该点的上诉理由不能成立。至于各方当事人之间隐藏的借款合同关系的效力，因为在一审庭审中，经一审法院释明后，上海云峰公司明确表示，在本案中不请求宁波大用公司承担基于借款关系的法律责任，故对于借款合同关系的效力和责任承担，本案不做审理和认定，上海云峰公司可另行主张。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】代位权诉讼管辖的一般原则应由被告住所地人民法院管辖，但如果被告住所地管辖与法律规定的专属发生管辖冲突时则应按照专属管辖确定代位权诉讼的管辖——国电华厦公司以债权人代位权纠纷提起本案诉讼，依据代位权诉讼管辖的一般原则应由被告住所地人民法院管辖，但如果被告住所地管辖与法律规定的专属发生管辖冲突时，因专属管辖是强制性规定，则应按照专属管辖确定代位权诉讼的管辖。．．．．．．现国电华厦公司主张其系工程的实际施工人，并依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第四十四条规定主张行使代位权，要求判令中建二局公司支付工程款及利息。本案债务人中科利源公司与次债务人中建二局公司之间系建设工程分包合同关系，依据《中华人民共和国民事诉讼法》(2021年修正)第三十四条“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：(一)因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”以及《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖”，故中科利源公司与中建二局公司的建设工程分包合同纠纷应适用专属管辖。国电华厦公司以债权人身份提起代位权诉讼，应按照专属管辖确定本案代位权诉讼的管辖法院。案涉工程位于北京市东城区后圆恩寺胡同17号，故本案应由东城法院专属管辖。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】李××向一审法院起诉请求：1、撤销李××与许××2016年9月13日签订的《存量房买卖合同》，并将坐落于莆田市荔城区房屋权利人由许××变更为李××；2、李××、许××支付李××因本案支出的律师费8000元。．．．．．．一审法院判决：撤销李××将其位于莆田市荔城区房屋转让给许××的行为；二、许××应在本判决生效之日起十日内涤除莆田市荔城区房屋上设置的抵押，并自涤除抵押之日起十日内将莆田市荔城区房屋所有权变更登记至李××；三、驳回李××的其他诉讼请求。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】（１）违约方主张约定的违约金过高请求予以适当减少应承担证明违约金过分高于守约方实际损失的举证证明责任；（２）违约方以守约方未因其违约行为遭受任何损失为由主张酌减违约金，但未举证证明合同约定的违约金过分实际损失主张不能成立——本案二审争议焦点是君合百年公司因未按合同约定时间为王×、林××办理房屋所有权证书而应支付违约金的计算方式。双方签订的《商品房现房买卖合同》第二十条明确约定，买受人未能在商品房交付之日起910日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理……如因出卖人的责任，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。故王×、林××请求君合百年公司按照合同约定的标准支付违约金，具有事实及法律依据。就违约金是否应当酌减问题，违约方主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，违约方应承担证明违约金过分高于守约方实际损失的举证证明责任。王×、林××已就其损失进行了合理说明，君合百年公司以王×、林××未因其违约行为遭受任何损失为由主张酌减违约金，但未举证证明合同约定的违约金过分高于王×、林××实际损失，故其主张不能成立。
摘要2：