- 日期： 06-19 09:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申4号
【裁判摘要】借名买房（房屋代持）实际权利人（借名人）可以排除法院对登记在出名人（名义产权人）名下房产的执行——首先，根据原审查明的事实，本案用于购买案涉房屋的合同、收据等凭证的原件均在孙某处保管，案涉房屋亦由孙某实际占有使用，结合案涉房屋买卖中介公司对该房屋购买过程出具的情况说明，以及孙某与秦某签订的《劳动谅解相关协议》等证据相互佐证，可以证明孙某借陈某之名购买案涉房屋的事实。其次，孙某主张本案房款由其实际出资购买，提交了相关银行转账凭证、流水记录及和陈芸之间短信记录，亦可证明房屋首付款及贷款由孙某支付并每月偿还。鑫瑞公司、陈某虽对此不予认可，但没有提出相反证据，也不能提出合理解释，不足以反驳孙某的主张。再次，依照《不动产登记暂行条例》第八条第三款之规定，房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，在现有证据能够证明孙某借陈某之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响孙某对案涉房屋享有实际产权。最后，关于孙某对案涉房屋享有的权益是否足以排除执行的问题。陈某并非案涉房屋所有权人，鑫瑞公司基于其与陈某之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房屋。
摘要2：
- 日期： 06-19 09:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3846号
【裁判要旨】在借名买房法律关系中，出名人（登记人）不是实际所有权人，借名人（注：一般表现为实际出资、占有、使用标的房屋的一方）对标的房屋享有所有权并可排除普通金钱债权人的执行。
摘要2：
- 日期： 08-03 06:51
- 作者：陈其象律师
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买受人存在过错
摘要1：解读：（１）因限购政策而导致无法办理过户手续属于买受人对政策限制的忽略；（２）买受人明知当地限购措施无法办理房屋登记而购买房屋，买受人对于房屋不能办理过户登记存在过错，不能排除强制执行。
摘要2：【注解】借名人与出名人为规避国家限购政策签订的借名买房合同因违背公序良俗而无效，借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系不能排除对案涉房屋的执行。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2020)最高法民再328号
- 日期： 09-25 13:50
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申3543号
【裁判要旨】“借名买房”情形下借名人对于房屋的权利可以排除强制执行——
（１）不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。
（２）当事人之间确存在借名购房关系，借名人也也提供证据证明其系案涉房屋实际出资人及占有人，房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。且借名人通过借名买房，将真实物权登记于出名人名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合法律关于当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形，借名人对于房屋的权利能够排除强制执行。
摘要2：
- 日期： 10-12 15:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申5818号
【裁判摘要】基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。本案中，案涉房屋依法登记的物权权利人是康１，康１应是案涉房屋的真实物权权利人。康２主张其借康１名义购买案涉房屋的事实即使属实，其与康１因此签订的《委托购买房屋协议书》也仅具有债权性质，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，不能产生物权变动的法律后果，康２对案涉房屋仅享有依据该委托协议，要求康１将案涉房屋办理过户登记至其名下的债权请求权，依法不享有物权。因此，原审认定康２并非案涉房屋物权的真实权利人，其以借康１名义购买案涉房屋为由，请求排除对该房屋的强制执行，不予支持，适用法律亦无不当。
摘要2：
- 日期： 10-12 16:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事裁定书（2020）闽民申1514号
【裁判摘要】（１）政策性解困限售房借名购房合同无效；（２）借名购房合同无效的，房屋增值４（借名人）:６（出名人）分成——案涉房屋是政策性解困限售房，购房资格具有专属性和社会公益性，系为保障低收入家庭住房而设。陈某某与陈某之间签订的借名买房合同违背政策精神和社会公益，应属无效。陈某某借陈某之名购房，具有过错，陈某将其购房资格出借陈某某，亦有过错。因此，二审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，酌定陈谋向陈某某返还40%的房屋增值损失，并无不当。
摘要2：
- 日期： 12-04 14:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【目录】一、执行异议之诉案件概况；(一)最高人民法院执行异议之诉案件基本情况；(二)执行异议之诉相关法律规范基本情况；二、执行异议之诉案件审理的基本原则；三、执行异议之诉中相关实体权利审查规则；(一)涉及不动产物权的执行异议之诉；1.借名买房人提起的执行异议之诉；2.以房抵债的债权人提起的执行异议之诉；3．被拆迁人提起的执行异议之诉；4．房屋共有人提起的执行异议之诉；（二）涉及动产物权的执行异议之诉；1．涉及机动车的执行异议之诉；2．涉及借用账户资金的执行异议之诉；（三）涉及承租人权利的执行异议之诉；1．承租人提起执行异议之诉的条件；2．关于租赁与查封、抵押之间的关系问题；（四）涉及建设工程施工合同的执行异议之诉；1．案外人基于建设工程价款优先受偿权提起的执行异议之诉；2．实际施工人以其系工程款债权所有人为由针对承包人的到期债权提起的执行异议之诉；（五）涉及股权的执行异议之诉；（六）涉及离婚协议财产归属的执行异议之诉
摘要2：
- 日期： 12-07 18:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2014）深中法房终字第1031号
【裁判要旨】借名买房发生在限购令之前的，诉讼不受限购令影响，出资人有权要求法院确认所有权，登记人应当办理过户手续。
摘要2：