- 日期： 01-07 10:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】被告襄阳五中作为襄阳市教育事业单位，因其体育馆改造工程采购项目需要招标，采用竞争性谈判方式进行采购，后经过竞争谈判，原告申港建筑公司以94.6万元价格中标成交，双方签订的《施工合同书》，系双方真实意思表示，签订程序合法，该合同合法有效。原告在施工过程中，因案涉体育馆改造工程需要项目变更，双方又签订《施工合同补充协议》，合同价格暂定为48万元。根据国家发改委于2018年6月1日实施的《必须招投标的工程项目规定》第二条“全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目包括：(一)使用预算资金200万元人民币以上，并且该资金占投资额10%以上的项目；(二)使用国有企业使用单位资金，并且该资金占控股或者主导地位的项目”及修改更新后的《工程建设项目施工招标投标办法》第十二条“依法必须进行施工招标的工程建设项目有下列情形之一的，可以不进行施工招标：……(五)在建工程追加的附属小型工程或者主体加层工程，原中标人仍具备承包能力，并且其他人承担将影响施工或者功能配套要求；……”的规定，原告申港建筑公司在中标施工被告襄阳五中体育馆改造工程过程中，与被告签订的《施工合同补充协议》，虽未经过招投标程序，但该补充协议的标的额并未超过200万元，且原告具有承包施工的能力。故原、被告双方签订的《施工合同补充协议》亦系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的禁止性规定，亦属合法有效，均应受法律保护。被告襄阳五中辩称双方的《施工合同补充协议》未经招投标程序，该协议无效，且未经审计、不具备付款条件的理由，与事实和法律规定均不符，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 01-28 20:48
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】执行机构在判断一个和解协议是否能够产生终结执行程序的效力时必须要对其是否具备法律规定的要件进行审查，即：一是否由执行当事人达成；二是否合法有效；三是否已经履行完毕——关于执行程序能否对和解协议的效力进行审查｜执行程序中的和解协议分为两种：一种是在法院主持下达成；另一种是由当事人私下达成。这两种协议除了是否由法院主持不同外，本质上都是以协议的形式处分自己的民事权利义务。本院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》（以下简称执行规定）第87条规定：“当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的，人民法院作执行结案处理”。可见，履行完毕的和解协议是债消灭的原因之一，并能够产生终结执行程序的公法效力。依照该条规定，执行机构在判断一个和解协议是否能够产生终结执行程序的效力时，必须要对其是否具备法律规定的要件进行审查，即：一是否由执行当事人达成；二是否合法有效；三是否已经履行完毕。如果不管是不是当事人之间签订，是不是合法有效等实体问题，只考虑是否履行完毕这一要件，将会得出非当事人之间达成的和解协议、违法的和解协议也能产生终结执行效力的错误结论。广东高院的复议裁定，关于执行程序只审查和解协议是否已经履行，而对和解协议是否违反当事人意愿、是否有效均不进行审查的意见，适用法律错误。
摘要2：
- 日期： 01-28 21:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第87条的规定，执行和解要产生终结执行的法律后果前提是该协议合法有效且已经履行完毕。本案中，皇族公司系作为金华南公司到期债权的第三人参与到本案执行程序中，代替金华南公司向香山公司偿还部分债务，与香山公司达成案涉和解协议，该和解协议是否实际履行完毕，关系到能否终结对金华南公司执行案涉1600万元本息。因海南高院(2003)琼民终6号等裁判被撤销，金华南公司对皇族公司是否享有到期债权无法确认，该到期债权是和解协议履行的基础，关系到和解协议是否实际履行。执行法院未对上述事实进行审查，即认定金南华公司的债务已发生变化，应属于事实认定不清。此外，案涉和解协议签订的双方是申请执行人香山公司和案外第三人皇族公司，而被执行人金华南公司并未在该协议上签字确认，不能认为是申请执行人与被执行之间达成的执行和解协议，不能适用《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第十六条规定对案涉争议进行审查并作出裁定。鉴于达成案涉和解协议的双方当事人，即香山公司和皇族公司，均以该和解协议无法实际履行而否定债权债务已经冲抵的结论，再由香山公司和皇族公司另诉该和解协议的所谓争议，既无法律依据亦无事实基础。
摘要2：
- 日期： 01-28 21:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】本案争议的焦点问题有二：一是申诉人以被胁迫签订执行和解协议为由，要求恢复执行的主张是否成立；二是申诉人以被执行人延期履行执行和解协议为由，要求恢复执行的主张是否成立；三是执行法院以执行和解协议履行完毕为由，对执行案件作结案处理是否符合规定。一、关于申诉人以被胁迫签订执行和解协议为由，要求恢复执行的主张是否成立的问题。胁迫是指以带有威胁性的行为要求被胁迫人答应自己非意愿的要求，亦或者签订损害自己权利的不平等合约。《执行规定》第86条规定，在执行中，双方当事人可以自愿达成和解协议，变更生效法律文书确定的履行义务主体、标的物及其数额、履行期限和履行方式。和解协议一般应当采取书面形式。执行人员应将和解协议副本附卷。无书面协议的，执行人员应将和解协议的内容记入笔录，并由双方当事人签名或盖章。《民事诉讼法》第二百三十条第二款规定，申请执行人因受欺诈、胁迫与被执行人达成和解协议，或者当事人不履行和解协议的，人民法院可以根据当事人的申请，恢复对原生效法律文书的执行。本案中，根据查明的事实，申诉人张××与被执行人高××、杨×在榆林中院主持下，达成执行和解协议，并共同签订了书面的《和解执行协议》，该协议有双方当事人和担保人签名和捺印。申诉人主张其被迫签订《和解执行协议》，但并未提供证据予以证明。因此，申诉人以被胁迫签订执行和解协议为由，要求恢复执行的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持，陕西高院对此的处理并无不当，应予维持。二、关于申诉人以被执行人延期履行执行和解协议为由，要求恢复执行的主张是否成立的问题。《民诉法解释》第四百六十七条规定，一方当事人不履行或者不完全履行在执行中双方自愿达成的和解协议，对方当事人申请执行原生效法律文书的，人民法院应当恢复执行，但和解协议已履行的部分应当扣除。根据此规定，只有在一方当事人不履行或者不完全履行执行和解协议，即一方当事人自始至终不履行执行和解协议或者是履行了部分后不再履行，致使达成执行和解协议的目的不能实现，对方当事人申请恢复执行原生效法律文书的，人民法院应当恢复执行。．．．．．．从被执行人履行执行和解协议的整体情况看，虽然被执行人有两期款项的交付时间晚于执行和解协议约定的时间，但迟延的时间并不长，且其早于执行和解协议约定的期限履行完毕。可见，被执行人并不存在不履行或不完全履行执行和解协议的情形，其中两期迟延付款的行为，
摘要2：（续）只能说明其履行有瑕疵，但并未影响到执行和解协议目的的实现。因此，申诉人以被执行人延期履行执行和解协议为由，要求恢复执行的主张缺乏法律依据，不予支持。陕西高院对张文国未就被执行人迟延履行提出异议和申请恢复执行，可视为申诉人默示许可的认定错误，应予纠正，但该认定错误并未影响到对案件的处理结果，陕西高院对此的处理并无不当，应予维持。三、关于榆林中院以执行和解协议履行完毕为由，对执行案件作结案处理是否符合规定的问题。《执行规定》第87条规定，当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的，人民法院作执行结案处理。本案中，根据查明的事实，被执行人虽然有两期款项延期，但已在执行和解协议约定的期限内履行完毕，榆林中院对执行案件作结案处理并无不当。陕西高院就被执行人瑕疵履行的问题，已向申诉人释明可以根据《执行和解规定》第十五条的规定寻求救济。因此，陕西高院对此的处理并无不当，应予维持。
- 日期： 02-07 16:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】二审法院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十一条规定：“在执行终结六个月内，被执行人或者其他人对已执行的标的有妨害行为的，人民法院可以依申请排除妨害，并可以依照民事诉讼法第一百一十一条规定进行处罚。因妨害行为给执行债权人或者其他人造成损失的，受害人可以另行起诉”。本案中，虽然深圳中院在执行(2012)深中法执恢字第134号一案的过程中，通过强制变卖的方式将香港捷华电子制品有限公司名下位于东莞市清溪镇渔樑围银兜工业区捷华1号厂房、喷油房、汽车房、电房、宿舍A、工人宿舍、浴室等房产变卖给了协荣公司，但截至目前上述房产仍登记在香港捷华电子制品有限公司名下，且深圳中院尚未将上述房产交付给协荣公司，因此深圳中院对该案并未执行完毕。因此，协荣公司在深圳中院执行案件尚未执行完毕的情况下，直接另行提起本案诉讼，不符合上述规定。原审认定正确，予以确认。
【裁判摘要２】再审法院认为：原一审和二审认为深圳中院的执行案件尚未终结，故适用《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十一条驳回协荣公司的起诉。关于深圳中院的执行案件，从执行事实看，深圳中院通过拍卖程序，以变卖的方式将执行标的变卖给协荣公司，并于2015年5月29日作出（2012）深中法执恢字第134-3号执行裁定，将案涉房产强制转让给协荣公司，故从执行的角度，应认定深圳中院的执行程序已经完成。虽然目前涉案房产仍然登记在案外人香港捷华公司的名下，但此不影响受让人协荣公司根据深圳中院的执行裁定到房管部门办理房产过户手续，故一审和二审认为涉及深圳中院的执行案件尚未完毕，认定事实有误。即使执行未终结，但深圳中院强制变卖的执行裁定为合法有效的法律文书并已经送达生效，即该执行裁定已经导致涉案房产权利发生转让，根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第八条“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持”的规定，应认定协荣公司取得了对涉案房产的物权，协荣公司作为物权人，在其物权受到侵害时有权通过诉讼的方式请求司法保护。
摘要2：【解读】请求判令：一、荣辉公司赔偿协荣公司自2015年5月29日至实际返还涉案房产之日的损失，暂计3927128.89元（．．．．．．）；二、荣辉公司赔偿协荣公司因不能交房产生的利息损失114332.15元；三、荣辉公司承担本案诉讼费及其它相关费用。
- 日期： 02-10 14:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】挂靠方式开发经营房地产项目不能排除强制执行——《中华人民共和国物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信力。我国法律对不动产物权变动主要采“登记生效”主义，未经不动产登记薄记载，不产生法律效力。根据原审证据表明，赤坎公司以自己的名义提交竞买申请书、签订成交确认书、缴纳土地成交款及相关税费，与开平广播电视台签订《土地使用权转让合同》，并登记于不动产登记簿的方式取得了案涉土地使用权。二审法院由此认定案涉土地使用权系赤坎公司通过挂牌转让竞得，赤坎公司为案涉土地使用权人符合法律规定，并无不当。吴××主张其已经依照《挂靠开发商住楼协议书》履行了义务，为案涉土地实际投资人，依法享有案涉土地的使用权。本院认为，第一，根据查明的事实，案涉土地登记在赤坎公司名下，是吴××及赤坎公司双方合意，吴××对土地登记在赤坎公司名下是明知且不持异议的。第二，即使《挂靠开发商住楼协议书》系双方真实意思表示，吴××确以赤坎公司的名义实际缴纳了案涉土地的所有费用，对案涉地块享有一定的权益，但该协议并无对竞拍所得土地权属的约定，仅是对项目开发的主体、收益等做了约定，吴练兴以其为实际出资人主张案涉土地使用权没有事实根据和法律依据。第三，根据《中华人民共和国城市房地产开发管理法》相关规定，我国法律对开发经营房地产项目设立了准入门槛，并未允许个人从事房地产开发经营活动。吴××为了获得个人收益，规避国家法律法规，采取挂靠赤坎公司的方式开发经营房地产项目，应当预见存在相应的风险。因此，吴××主张其为案涉土地使用权实际享有人理据不足，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利可以排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求
摘要2：（续）交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吴××既未与赤坎公司签订书面转让合同，又因自身原因未将案涉土地登记在自己名下，存在明显过错，应自行承担由此带来的法律风险。虽吴××依据《挂靠开发商住楼协议书》缴纳了案涉土地转让费用，且赤坎公司对此不持异议，可以确认吴××享有一定的实体权益，但该权益产生来源于吴××与赤坎公司内部协议，在效力上并不优先于粤财公司所享有的债权，不足以排除强制执行。吴××可以依据与赤坎公司签订的《挂靠开发商住楼协议书》，对其因此所受的损失主张权利。
- 日期： 02-11 14:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】本案中，在诉争房产办理过户登记之前，刘××享有的是将诉争房产的所有权变更登记至其名下的请求权，该请求权是基于2012年其与郑×合法有效的《离婚协议书》产生，且该《离婚协议书》已在相关民政部门登记备案。而周××享有的请求权是基于2014年与郑×之间的债务产生，故刘××的请求权不仅早于而且优于周××的请求权。同时，从两种请求权的性质和内容来看，刘××享有的是针对案涉房产要求变更登记为所有权人的请求权，而周××享有的是针对郑×的一般金钱债权，该金钱债权并非基于对案涉房产公示的信赖而产生。具体而言，郑×为借款提供连带责任保证时，周××并非基于郑×名下登记有案涉房产而同意其为借款人提供保证。因此，周××的金钱债权请求权与刘××的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。故原判决在审理中参照相关案件精神，综合考量上述因素等，支持刘××关于停止对案涉房产强制执行的请求，并无不当。
摘要2：
- 日期： 02-12 11:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】享有物权期待权的商品房消费者转让商品房实质为债权转让，受让人继续享有前手足以排除执行的民事权益——本案为执行异议之诉，争议焦点为于××对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。具体到本案中，就案涉房屋，于××与龙驿公司补签的《商品房买卖合同》虽在一审法院对案涉房屋查封之后，但鉴于于××并非直接向龙驿公司购房，而是向案外人苏×购买，再与龙驿公司补签买卖合同，而苏×在案涉房屋查封前已与龙驿公司签订了买卖合同，支付了房款，且在查封前已占有了案涉房屋。一审法院据此将于××与龙驿公司补签的《商品房买卖合同》视为符合《执行异议复议规定》第二十九条第一项规定情形并无不当，本院予以维持。于××与苏×的房屋交易行为发生在案涉房屋被查封之后，该行为虽不为法律所鼓励，但本案作为案外人执行异议之诉，审查重点在于××对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。西藏信托以苏×、于××的房屋交易行为发生在案涉房屋被查封后为由主张一审法院适用法律错误理据不足，且本案与西藏信托所称的另案情形也不完全一致，对其该部分上诉理由。本院不予采信。
摘要2：
- 日期： 02-12 15:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】土地储备中心购买房屋用于解决“三旧”改造项目属于满足基本居住需要，符合《执行异议和复议规定》第29第2项的规定，享有排除强制执行的民事权益——关于宏宇公司主张一审判决适用法律错误，土储中心无权根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行的问题。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合本案事实，土储中心于2017年1月5日与三鼎公司签订订购协议并已支付95%的房款，符合上述规定第二十九条第一、三项的规定。至于是否符合第二项的规定，虽然土储中心并非直接居住案涉商品房，但其提交的《关于第五次向65中北片棚改项目提供房源的函》等多份函件可以表明其购买房屋系安置用房，用于解决“三旧”改造项目被征收人的居住问题，故从实际居住人角度出发，应充分考虑案涉房屋拟提供被征收人的情形。而且，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条第二款规定，“‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”案涉所购买房屋用于解决“三旧”改造项目，当属于满足基本居住需要，故符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定。因此，土储中心享有排除强制执行的民事权益，宏宇公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 02-13 10:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】关于崔×是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。崔×与中然公司就案涉房屋签订《丽都国际商品房认购书》的时间早于一审法院的查封时间，该认购书具备房屋位置、面积、房屋价款等商品房买卖合同主要条款，崔×已实际支付了案涉房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应认定《丽都国际商品房认购书》为崔×与中然公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同。崔×提供了由中然公司出具的案涉房屋物业费、燃气初装费等交费票据及进户通知单，其上载明的时间均在一审法院查封案涉房屋之前，能够证明崔×已于一审法院查封之前占有案涉房屋。崔×未办理案涉房屋的过户登记系因中然公司未办理丽都国际小区的竣工验收手续，非因崔×自身原因所致。故一审法院认定崔×符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，并无不当。．．．．．．此外，中然公司虽将案涉房屋设立抵押，但该房屋包含在抵押权人兴业银行同意“抵押可售”范围内，无论该房屋系中然公司在抵押前还是抵押后转让，均取得了抵押权人兴业银行的明确同意。根据法律事实发生当时的法律规定以及抵押可售情况的一般处理，抵押权人应当就抵押房屋的出售房款进行提存或账户监管，对购房款行使价金代位权。至于长富基金对兴业银行出具《抵押可售函》持异议以及因无法行使价金代位权而造成的损失，属于其与兴业银行及中然公司之间的债权债务关系，应当另行主张权利。
摘要2：
- 日期： 02-13 12:19
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人董××对案涉房屋提出的异议符合该条司法解释规定的情形。．．．．．．在执行法院依法查封案涉房屋之前，董××的购房行为完成在先，英泰公司、华融湖南分公司以房抵押的行为在后。英泰公司在取得案涉房屋交易对价后又抵押给他人的行为，是违约行为。华融湖南分公司庭审中未能举证证明其在设定抵押权时，按照行业规范的惯常做法对抵押物的现状进行核查，对董××购买并占有的案涉房屋进行抵押，未尽应有的审慎注意义务。董××在先签订购房合同、支付购房对价、合法占有案涉房屋、没有办理产权变更登记系因“英泰国际综合楼(1-5层)项目”未完成竣工验收、英泰公司未依合同约定履行办理产权证照义务所致，董××客观上无过错；华融湖南分公司设立抵押在后，董××没有应尽注意义务而未尽的问题，主观上亦无过失。董××在完成购房缔约及履约时没有过错，不应因合同相对人与第三人对其合法取得财产设立抵押的共同过错，而承担财产遭受侵害的责任和后果。英泰公司和华融湖南分公司未经案涉房屋在先权利人的同意，在后设立抵押，破坏了市场交易秩序，侵犯了他人财产权利，有违民事主体从事民事活动应当秉持诚实、恪守承诺的原则。滥用优先权否定抵押制度，与滥用抵押制度破坏市场正常交易秩序，其危害是相同的。实践中时常发生开发商或销售商利用信息不对称、卖方市场的优势地位，从事一房二卖、卖后抵押、欺诈贷款、卷款跑路等坑害购房者的违法乃至犯罪活动，这种扰乱社会经济秩序的情形应当依法予以遏制；同时，应当通过个案司法使购房者的合法权益得到公平合理的救济。由于物权法公示制度与房地产开发、销售的行政登记制度脱节的问题长期存在，使得购房者在履行完购房全部义务后，不能及时公示物权变动的状态，此时，合法占有可以作为公示的形式证明物权交付的结果，这在《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定中已经得以体现。本案中，董玉容购买并占有案涉房屋、履行了合同及法定义务，
摘要2：（续）没有过错，依法应当确认并保护其对案涉房屋所享有的物权期待权。
- 日期： 02-16 10:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。首先，西安中院于2003年7月即裁定查封了案涉房地产，而复议申请人赵××据以提出异议的租赁合同的签订日期是2014年3月27日，显然是在西安中院查封之后。其次，本案被执行人系西安中汇发展公司，案涉租赁房地产均登记在西安中汇发展公司名下。而复议申请人赵××据以提出异议的租赁合同是其与祥和珠宝公司所签订，且其没有提交证据证明西安中院在查封期间许可其对案涉房地产的占有和使用。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。据此，本案中，复议申请人赵××据以提出异议的租赁合同不得对抗申请执行人，其排除案涉房地产清场交付执行行为的主张不符合法律规定。第三，本案执行中，西安中院对案涉房地产所采取的查封行为，除依法制作查封裁定和协助执行通知书，其为善意第三人为由，提出西安中院对案涉房地产的查封措施对其并未生效，不得对抗善意第三人的主张不符合法律规定。
摘要2：
- 日期： 02-25 10:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】网络司法拍卖程序执行法院对拍卖程序已进行充分公告的情况下，即使存在恶意串通情形，也不能认定其串通行为必然限制了其他潜在竞买人通过互联网参与竞买，亦不能直接得出案涉拍卖程序损害了当事人利益的结论——从另一方面来说，司法拍卖程序的核心价值在于通过公开竞价，最大限度实现拍卖标的物的客观、真实价值。司法拍卖程序中可能存在的恶意串通竞买情形一般是在没有依法对拍卖活动进行公告、不当限制其他竞买人参与竞买的情况下，有限参与的竞买人相互串通压低竞买价格，损害被执行人及其他潜在竞买人的利益。本案中，执行法院在拍卖前通过网络、纸质媒体发布了拍卖公告，“公开竞价”实际上从潜在竞买人知悉拍卖信息、决定是否报名参与竞拍阶段就已经开始。而在网络司法拍卖模式下，意向竞买人均可通过互联网报名、出价，即使案涉两竞买人在拍卖中相互串通，但在互联网竞价模式中，其相互串通行为从根本上并无法限制其他广大的潜在竞买人自由报名、出价及竞价。基于此，本院的相关判例认为，司法拍卖中只要对拍卖程序进行了充分公告，即使在只有一人参与竞买的极端情况下，亦应认可拍卖效力。2016年本院发布的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十一条再度明确，“网络司法拍卖不限制竞买人数量，即使一人参与竞买，出价不低于起拍价的，拍卖成交”。综上，申诉人关于因竞买人恶意串通、案涉拍卖程序应予撤销的主张，一方面，其未提供任何证据加以证明，应依法承担举证不利的法律后果。另一方面，即使案涉网络司法拍卖中两竞买人的竞买资金确由一人支付，存在相互串通情形，在执行法院对拍卖程序已进行充分公告的情况下，也不能据此认定其串通行为必然限制了其他潜在竞买人通过互联网参与竞买，亦不能直接得出案涉拍卖程序损害了申诉人利益的结论。故该项申诉理由不能成立，本院不予支持。
【裁判摘要２】（１）抵押权设立之后形成的租赁关系中的承租人享有对租赁物的优先购买权；（２）执行程序中房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖不予支持——关于三申诉人主张因其优先购买权受到侵害，案涉拍卖程序应予撤销的问题。《合同法》第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《城镇房屋租赁纠纷案件司法解释》第二十二条规定，“出租人与抵押权人协议折价、
摘要2：（续）变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持”。根据上述规定，优先购买权是承租人基于合法有效的租赁关系而享有的同等条件下可优先购买租赁物的权利。对于承租人是否享有优先购买权应基于其是否享有合法的租赁权进行判断。此时，租赁物上抵押权的设立时间并非承租人优先购买权保护考虑的因素，因为不论抵押权是否设立于租赁合同成立前，承租人行使优先购买权均不会与抵押权人实现抵押权发生冲突，在抵押权实现时保护承租人的优先购买权，更符合《合同法》设立优先购买权的立法本意。．．．．．．．因此，执行法院拍卖案涉抵押房地产时应对抵押权设立之后形成的租赁关系予以涤除，即三申诉人不再享有租赁权及优先购买权。如前所述，江苏高院以设立在后的租赁权不能对抗设立在先的抵押权为由，认为抵押权设立之后形成的租赁关系中的承租人在拍卖抵押物时当然不享有对租赁物的优先购买权，属对法律理解有误。那么，通过对租赁协议进行形式审查，在不否定三申诉人享有租赁权及优先购买权的情况下，常州中院未将拍卖事宜通知房屋承租人可否成为撤销司法拍卖的事由？一般法理认为，优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。《城镇房屋租赁纠纷案件司法解释》第二十一条即规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，亦不予支持。因此，在本案中，即使赵××、严××、柯×确实享有案涉部分房屋的优先购买权，其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。
- 日期： 03-09 14:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】符合《执行异议和复议规定》第２９条规定的以房抵债（工程款）可以排除执行——本案的焦点问题是：张×能否依据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，排除人民法院的强制执行。本院对此分析认定如下：《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，《商品房买卖合同书》虽未载明签订日期，但合同约定付款方式为工程款抵顶房款，出卖人应当在2018年2月3日前将案涉房屋交付给买受人使用，买受人拒绝在实际进户前一次性补齐物业费等相关费用，出卖人有权拒绝交付房屋。结合张×提供的物业费、煤气开栓费等票据记载时间以及原审查明盛恒基集团销售部在入住会签单上的盖章时间，可以认定合同签订时间在人民法院查封之前。现有证据无法证明该合同非系双方真实意思表示，故案涉《商品房买卖合同书》合法有效，合同是否在房产部门联机备案不影响其效力。张×一审提供的中安亿公司与盛恒基公司及其关联公司之间的《盛世天地园林景观透水地坪工程施工合同》《关于抵顶工程款商品房拨付的申请》、资金支付会签单、资金结算票据、工程款抵房选号审批单、工程结算通知单等材料载明了工程内容、工程价款、审批结算信息及双方以房抵顶工程款的合意，可以认定其间以房抵债的事实以及中安亿公司实际支付了案涉房屋的购房款。现中安亿公司同意将权利让渡给张×，盛恒基公司亦为张×开具了房款收据予以确认，应视为张×已交付了全部购房款。另经原审查明，张×名下无其他用于居住的房屋。综上，张×的情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，其对案涉房屋享有足以排除人民法院执行的民事权益。
摘要2：
- 日期： 03-09 14:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】符合《执行异议和复议规定》第２８条规定的以房抵债（抵押担保）可以排除执行——本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，蒋××对案涉P097商铺享有足以排除强制执行的民事权益。首先，一品公司为邱××向蒋国北借款500万元提供担保，后因邱××未能按约还款，各方约定一品公司以其名下的P097商铺全部价值为该债务承担连带保证责任，并于2014年11月6日就案涉商铺办理了抵押登记。虽案涉商铺的房屋他项权证上载明的房屋他项权利人为谢××，但根据谢××在另案诉讼中作为证人出庭作证时的陈述及其出具的代为办理他项权证证明，其系代蒋××办理了该房屋他项权证。其次，一品公司与蒋××在一审法院2016年5月25日查封案涉P097商铺之前，已签订《房屋抵债协议》《存量房买卖合同》，约定一品公司将案涉P097商铺抵债出售给蒋××，且合同合法有效。第三，一品公司与蒋××在《房屋抵债协议》中约定一品公司以其名下P097商铺的全部价值抵偿邱××与蒋××之间的到期债务，并于次日与蒋××签订房屋移交单，将该商铺交付蒋××。第四，蒋××为办理房屋过户，于2015年12月19日在《泉州晚报》上刊登了关于案涉商铺的《房屋交易声明》，并于2016年5月18日注销了案涉房屋抵押登记，同时向晋江市住房和城乡建设局提交相关材料，申请办理案涉P097商铺的产权变更登记。案涉P097商铺产权未能变更登记至蒋××名下，系因一审法院2016年5月25日对商铺进行的查封，蒋××对未能办理商铺产权变更登记并无过错。综上，一审法院认定蒋××就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。交行泉州分行关于本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，蒋××对其未办理案涉P097商铺的变更登记手续具有过错等上诉理由，不应支持。
摘要2：
- 日期： 04-05 16:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）虽然行为人与相对人签订了融资租赁合同，但无实际租赁物，融资租赁仅为双方约定的一种投资路径，双方形成的法律关系名为融资租赁，实为民间借贷，故双方签订的融资租赁合同系双方虚假的意思表示，应为无效；（２）此外，行为人并未提交证据证明借贷存在法定无效情形，即该虚假意思表示所隐藏的各方之间的借贷关系合法有效——本案各方当事人之间的法律关系实为借贷，且合法有效。首先，综合本案各方签订的《可转债投资协议》《融资租赁合同（直租）》《应收租金债权转让合同》等内容可以看出，本案各方之间的法律关系实为借贷关系。具体理由如下：．．．．．．由此可见，《融资租赁合同（直租）》《应收租金债权转让合同》仅为《可转债投资协议》约定的一种投资路径，本案并不存在真实的融资租赁关系，一审认定本案各方当事人之间的法律关系为借贷并无不当。其次，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，本案灵寿昌盛公司与鼎盛裕和公司签订的《融资租赁合同（直租）》系双方虚假的意思表示，应为无效，但该虚假意思表示所隐藏的本案各方之间的借贷关系合法有效。
摘要2：
- 日期： 04-06 11:14
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】居间合同约定的居间事项系促成签订违反法律法规强制性规定的无效建设工程施工合同的，该居间合同因扰乱建筑市场秩序，损害社会公共利益，应属无效合同，居间方据此主张居间费用不予支持——当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案的争议焦点为，张××与红战公司于2018年9月5日就汤山G81地块工程招标签订的《居间协议》是否合法有效。根据查明的事实，涵田公司将位于汤山美泉路与延祥陆路口汤山G81地块项目土建及水电安装工程发包给省建公司施工。省建公司承接上述工程后，制作G81地块项目土建安装工程内部承包招标文件，将自涵田公司处承包的土方、土建及水电安装施工交由他人施工，违反了法律法规的强制性规定。而张××与红战公司签订的《居间协议》约定的居间事项是由张××为红战公司与省建公司促成签订上述违反法律法规的强制性规定的合同。根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。因此，一审法院认定张××与红战公司签订的《居间协议》无效，符合法律规定。
摘要2：
- 日期： 05-01 16:57
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】债权人行使撤销权不得向转得人提起请求——《中华人民共和国合同法》第七十四条对债权人撤销权作出规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。其构成要件包括：1.债权人对债务人享有合法有效的债权。2.债务人实施了一定的有害于债权的行为。3.债务人与第三人具有故意。本案中，双方对于债权人龚××对债务人陈××存在有效的债权均无异议。．．．．．．首先从程序上评判，原告行使的是债权人撤销权。债权人撤销权之诉原则上只能及于受让人，而不应及于转得人，债权人行使撤销权时不得向转得人提出请求。本案中，原告的撤销权不应及于转得人石××、姜×。原告如认为石××、姜×与陈×存在恶意串通，可主张确认转让行为无效，而非行使债权人撤销权。
摘要2：
- 日期： 05-02 13:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】口头通知债权转让的时间的口头陈述与他人存在利益冲突而无其他书面证据予以证实不予采信——《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。本案中，鑫雄公司在与郭××签订债权转让协议后未向武穴发改局通知债权转让事宜，徐××向陈××出具函件后亦未向武穴发改局通知债权转让事宜，故即使徐××向陈××转让鑫雄公司对武穴发改局的债权合法有效，在鑫雄公司通知武穴发改局之前，该两次债权转让均对武穴发改局不产生法律效力。虽然武穴发改局与陈××均陈述武穴发改局收到陈××口头通知债权转让的时间早于郭××通知武穴发改局债权转让的时间，但郭××对此不予认可，因武穴发改局和陈××的该陈述意见与郭××存在利益冲突，而武穴发改局与陈××均无其他书面证据予以证实，故本院对武穴发改局与陈××的该项陈述意见不予采信。由于《中华人民共和国合同法》第八十条对通知的方式未作明确的规定，故受让人在受让债权后即以原告身份向法院起诉要求债务人履行债权，并将出让人列为第三人，该起诉行为可视为通知。故郭××向法院提起的债权转让合同纠纷之诉和陈××向法院提起的债权转让和纠纷之诉均可视为通知。因通知是在债权多重转让时债权是否转让以及向哪一个受让人转让的判断标准，而郭××是于2015年11月16日向法院起诉，陈××是于2016年3月18日向法院起诉，故鑫雄公司与郭××之间的债权转让通知时间先于徐××（鑫雄公司）与陈××之间的债权转让通知时间，鑫雄公司与郭××之间的债权转让对武穴发改局产生效力。
摘要2：
- 日期： 05-03 08:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】原判决认为武××、吴××签订的《合伙协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。武××在一审反诉中请求解除其与吴××签订的《合伙协议》，吴××对此明确表示同意。本院再审庭审中，双方亦再次确认同意解除《合伙协议》，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协议一致，可以解除合同。故原审判决解除双方签订的《合伙协议》，并无不当。
摘要2：
- 日期： 05-12 13:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】对工程价款的计算方式和支付方式等进行变更构成实质性变更应当认定无效——根据已经查明的事实，易兴公司经过招投标成为案涉工程中标人，并与鸿基公司签订《施工合同》，该《施工合同》与中标合同一致，并经依法备案，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《施工合同》签订后，双方又签订了《补充协议》和《施工协议》，对工程价款的计算方式和支付方式等《施工合同》实质性内容进行了变更，违反了《中华人民共和国招标投标法》第四十六条关于“招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”的规定，应当认定为无效。
摘要2：
- 日期： 05-16 19:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】以煤矿地质勘察工作为内容的承包合同是地质勘察合同——一五六队与中核泰盛2014年9月9日签订的《工程承包协议书》、2014年9月20日签订的《工程承包合同》，其主要合同内容为中核泰盛委托一五六队进行煤矿地质勘查工作并支付勘查报酬，属于地质勘查合同。该承包协议书和承包合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。一审法院对案涉合同效力认定不当，本院予以纠正。双方当事人均应按协议书和合同的约定履行各自的义务。案涉煤矿勘察工程经过了工作量确认单、勘探报告、评审意见书、备案证明、详查总结等程序，应认定为已完成合同目的，一五六队请求按照两份协议合同主张工程款的请求应予支持。一审法院根据实际完成的工作量及协议合同约定的单价，核定工程总造价、已付工程款、核减前期欠款及应付工程款数额正确，本院予以维持。
摘要2：
- 日期： 05-16 19:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】钻探工程施工人具有相应资质的钻探协议合法有效——本案为建设工程合同纠纷，原告提交了资质证书证明其具有施工资质，被告也确认原告具有相应资质，原告与被告签订的《泰禾红郡府一期、二期项目超前钻探工程协议书》《泰禾红郡府三期项目超前钻探工程协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。原告在签订合同后进行施工，被告在《竣工验收报告》中确认泰禾红郡府一期、二期、三期工程均已竣工验收合格。
摘要2：
- 日期： 05-16 20:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】合同约定使用钻机钻孔、开孔，从孔内取出岩心，提供钻孔、钻探资料，按照钻孔以固定单价支付报酬，该合同内容不属于建设工程范围，不符合建设工程勘察合同的法律特征，应认定为承揽合同——关于《2012年地质勘查钻探工程合同》的性质及效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百六十九条规定：“建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同”。第二百七十四条规定：“勘察、设计合同的内容包括提交有关基础资料和文件（包括概预算）的期限、质量要求、费用以及其他协作条件等条款”。《建设工程质量管理条例》第二条规定：“本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程”。本案中，西凯公司与段××、卢××签订的《2012年地质勘查钻探工程合同》约定段××、卢××按照《岩心钻探规程》《固体矿产岩心钻探钻孔质量考评标准》的要求，使用钻机钻孔、开孔，从孔内取出岩心，提供钻孔、钻探资料，西凯公司按照钻孔以固定单价支付报酬。涉案合同约定的工作内容不属于《建设工程质量管理条例》规定的建设工程范围，不符合《中华人民共和国合同法》建设工程勘察合同的法律特征，符合《中华人民共和国合同法》第二百五十一条关于承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的承揽合同的规定，故双方当事人订立的《2012年地质勘查钻探工程合同》为承揽合同性质。本院对于西凯公司上诉称本案应为建设工程勘察合同纠纷的上诉理由不予采纳。涉案合同系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申1261号
- 日期： 05-16 22:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】因建筑企业资质等级标准发生变化导致承包人具备施工资质，建设工程施工合同不因承包人超越施工资质而无效——关于原审判决认定涉案《建设工程施工合同》及《补充协议》有效是否缺乏证据证明的问题。依据原审查明的事实，原建设部2001年施行的《建筑业企业资质等级标准》，对一级资质建筑企业的承包工程范围规定为“建筑面积20万平方米及以下的住宅小区或建筑群体”，但涉案工程分期开发的每一期建筑面积均未超过20万平方米，且住房和城乡建设部于2015年1月1日开始施行的《建筑业企业资质标准》在承包工程范围方面废除了关于建筑面积的限制。因此，原审判决认定江西科慧明公司未超越资质，涉案《建设工程施工合同》及《补充协议》合法有效，并不缺乏证据证明。
摘要2：