【笔记】以租赁方式取得国有土地使用权能否抵押？
摘要1：解读：（１）《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》第１２条规定“以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。”（２）以租赁方式取得的国有土地使用权可以抵押。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申4257号
摘要1：【裁判摘要】仅抵押房产时其“占用范围内的建设用地使用权” 范围为建筑占地面积——根据原审查明的事实，原临国用（94）字第1050102003号《国有土地使用证》载明该宗地“用地面积”为1120平方米，其中“建筑占地”656平方米。魏××、长城公司亦均认可该宗地范围内只有两栋抵押房屋办理了产权登记手续。因此，原审法院认定两栋抵押房屋实际占用土地使用权面积为656平方米并无不当，．．．．．．由于长城公司的严重过错行为，致使464平方米未抵押部分土地使用权转移占有，给魏××造成相应损失，因此，原审判决认为长城公司构成侵权，并判令其承担相应土地使用权的损害赔偿责任，并无不妥。
摘要2：
仅抵押房产时其“占用范围内的建设用地使用权” 范围有多大？（9大案例）
摘要1：
摘要2：
浅析司法实践中“建筑物占用范围内建设用地使用权一并抵押”的内涵
摘要1：
摘要2：福建天衡联合律师事务所 作者：杨晓霞 郭姗姗
最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民再149号
摘要1：【裁判摘要】（1）只有出现第一审人民法院受理错误的情形第二审人民法院才能直接裁定驳回起诉；（2）提起诉讼需具备当事人之间存在现实争议和诉的利益两个要件——《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定“人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉”。根据该规定，只有出现第一审人民法院受理错误的情形，第二审人民法院才能直接裁定驳回起诉。本案中，泰盛恒公司根据其与利群公司订立的《土地项目转让协议书》，诉请确认鲁(2016)临沂市不动产权第XXXX号国有建设用地使用权自2017年3月1日归其所有、利群公司继续履行合同并办理土地及项目转让过户手续。这一行为表明泰盛恒公司与利群公司之间就利群公司应否承担继续履行《土地项目转让协议书》项下的合同义务的争议已经存在，泰盛恒公司具有通过诉讼尽早明确其是该合同项下土地及项目所有人法律地位的诉讼利益，由此避免由于争议所导致的不确定性，因此，泰盛恒公司提起本案诉讼，具备原告行使诉权所需要的当事人之间存在现实争议和诉的利益两个要件。同理，第三人奥德公司诉请确认泰盛恒公司与利群公司所签订的《土地项目转让协议书》无效或依法予以撤销，亦符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，一审法院受理泰盛恒公司、奥德公司的起诉符合法律规定，并无不当。二审法院裁定驳回泰盛恒公司、奥德公司的起诉属于适用法律错误，应予纠正。
摘要2：
【笔记】土地管理部门的国有建设用地使用权拍卖出让公告行为是否属于行政诉讼受理范围？
摘要1：解读：土地管理部门出让国有土地使用权之前作出的拍卖公告等相关拍卖行为属于可诉的行政行为。
【解析】国有土地使用权拍卖、公告行为可诉性。
摘要2：【注解】行政强制执行中委托拍卖行为以及与执行关联的公告、拍卖、确认等应当属于可诉的具体行政行为。
【理解与适用】行政机关委托拍卖人拍卖当事人的财产，可能会因行政决定错误、拍卖标的错误、拍卖程序违法等多种情形，侵犯当事人或案外人的合法权益。行政强制执行中的委托拍卖行为可能侵犯当事人或者案外人的合法权益，就应当给予当事人或者案外人以救济的权利。参照2009年12月23日2009]行他字第55号《最高人民法院关于土地管理部门出让国有土地使用权之前的拍卖行为以及与之相关的拍卖公告等行为性质的答复》关于国有土地使用权出让过程中的拍卖行为属于行政行为并可诉的规定，与该批复类似情况的行政强制执行中的委托拍卖行为以及与执行关联的公告、拍卖、确认等也应当属于可诉的具体行政行为，当事人或者案外人对该委托拍卖行为不服，应当有权向人民法院提起行政诉讼。因拍卖人的行为均属于受行政机关委托实施的行为，当然该诉讼的被告就应当是委托人——实施行政强制执行行为的行政机关,拍卖人则应当以第三人的身份参加诉讼活动。因拍卖人的违法行为造成当事人或者案外人损失的，委托的行政机关应当先向当事人或者案外人承担行政赔偿责任,赔偿之后可以向拍卖人追偿。——最高人民法院行政强制法研究小组编著:《(中华人民共和国行政强制行法〉条文理解与适用》人民法院出版社2011年版,第254-255页。
四川省高级人民法院民事判决书(2017)川民终795号
摘要1：【裁判摘要】违约金应当从违约行为结束之日起算——双方约定，宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金。首先，从该约定内容分析，违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，即相对于受让人来讲，主张自合同约定的交付占用土地之日至实际占有土地之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，受让人可以在该项整体权利没能实现时提出主张。其次，如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的本意。再次，就本案的实际情况而言，要求受让人在交付占有之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。总之，国土局关于违约金债权应当按照违约时间每日分别计算诉讼时效的上诉理由，因无现行法律、司法解释明文规定的支持，本院不予采纳。因国土局将土地交付民兴公司占有时，违约金数额方能确定，本案诉讼时效应从国土局违约行为结束之次日即2013年7月11日起算。民兴公司于2015年7月8日起诉，并未超过诉讼时效。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1272号
最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申6048号
摘要1：【裁判摘要】以“日"为单位计算违约金数额的，应视为继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算——关于舒城县自然资源和规划局主张2015年10月1日前的违约金是否超过诉讼时效的问题。根据本案查明事实，案涉《国有建设用地使用权出让合同》中约定的违约金计算方式为“自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金"。以“日"为单位计算违约金数额的，应视为继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算。故一二审判决依据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法总则）诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定认定因舒城县自然资源和规划局未及时主张2015年10月1日之前的违约金，诉讼时效期间届满并无不当。
摘要2：【注解】“按日计付”的违约金每日形成一个独立的债权请求权，应当分别计算诉讼时效。
福建省高级人民法院民事判决书(2021)闽民再340号
摘要1：【裁判摘要１】土地出让方有权提起民事诉讼请求受让方支付逾期违约金——关于是否属于民事案件受理范围的问题。福清市自然资源和规划局以大鑫旺公司未按期支付土地出让金构成违约为由，提起本案诉讼，要求大鑫旺公司支付土地出让金违约金，因此，本案系建设用地使用权出让合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过)中关于“……结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。……”内容，国有土地使用权合同当为民事合同。大鑫旺公司主张案涉纠纷应适用行政案件相关程序，缺乏法律依据。
【裁判摘要２】违约系合同约定的法律事实，自违约事实(未按期支付土地出让金)产生之日起，违约金债权请求权人的该项请求权即已产生，并自此计算违约金债权的诉讼时效，而履行主合同义务并非违约金债务人同意履行支付违约金义务并不构成违约金债务诉讼时效中断——关于是否存在违约情形及如何承担违约责任的问题。首先，从案涉《国有建设用地使用权出让合同》约定内容看，大鑫旺公司支付土地出让金的义务在前，福清市自然资源和规划局交付土地的义务在后，大鑫旺公司应先履行其付款义务。虽然，2××9年9月24日签订《福清市国有建设用地使用权出让合同变更协议》之时，已超出《国有建设用地使用权出让合同》约定的付款期限及土地交付期限，但变更协议中双方约定原出让合同中的其他条款均不变的情况下，《国有建设用地使用权出让合同》约定的权利义务应由大鑫旺公司概括承受。本案中，根据查明的事实，大鑫旺公司直至2018年6月8日才一次性付清土地出让金余款，显然构成违约，应承担逾期支付土地出让金的违约责任。其次，一二审判决以大鑫旺公司于2018年6月8日一次性付清土地出让金余款，应认定其同意履行义务致诉讼时效中断为由，对于2015年6月8日至2018年6月8日期间的违约金5384880.9元予以支持。该认定有所不当，应予纠正，主要理由为，违约系合同约定的法律事实，自违约事实(未按期支付土地出让金)产生之日起，违约金债权请求权人的该项请求权即已产生，并自此计算违约金债权的诉讼时效，而大鑫旺公司2018年6月8日付清土地出让金余额系履行出让合同项下的主合同义务，并非违约金债务人同意履行支付违约金义务，故并不构成违约金债务诉讼时效中断。
摘要2：
北京市第三中级人民法院民事判决书(2016)京03民终4448号
摘要1：【裁判摘要１】本案的争议焦点有二，一是宝驰公司的主体资格是否适格，是否有权确认通顺达公司与庄子营村委会之间签订的《土地租赁合同》无效；．．．．．．本院认为，依据京顺国用（2006出）字第00212号国有土地使用权证，宝驰公司现为涉诉土地的使用权人，通顺达公司与庄子营村委会签订的《土地租赁合同》的效力直接影响宝驰公司对涉诉土地的管理和使用。因此，宝驰公司是涉诉土地的利害关系人，其有权提起本案之诉。
【裁判摘要２】依据北京市国土资源局顺义分局政府信息答复告知书的内容，本案所涉土地在2003年时的土地现状为建设用地，村委会虽然没有办理集体土地建设用地使用证，但不影响该宗地在2003年的土地性质为集体建设用地，因此，通顺达公司与庄子营村委会于2003年签订的《土地租赁合同》就是庄子营村委会作为土地使用者将土地使用权租赁给通顺达公司使用，由通顺达公司向庄子营村委会交付租金的合同，其性质属于集体建设用地使用权租赁合同，不属于农村土地承包合同。基于涉诉土地属于集体建设用地的性质，而《中华人民共和国土地管理法》第六十三条并不排斥集体建设用地使用权租赁合同的效力，因此，宝驰公司称通顺达公司与庄子营村委会擅自改变了农村土地的性质，将农业用地用于非农建设一节，因无相应的事实及法律根据，本院对此不予采信，对于宝驰公司据此要求确认通顺达公司与庄子营村委会之间签订的《土地租赁合同》无效之请求，本院亦不予支持。
摘要2：
【笔记】集体土地租赁合同是否有效？
摘要1：解读：农村集体建设用地租赁合同有效——农村集体建设用地使用权出租用于非农建设合同不因此无效。
摘要2：
湖北省高级人民法院民事判决书(2015)鄂民一终字第00204号
摘要1：【裁判摘要】钟祥国土局代表国家与御成置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》并收取土地出让金，土地出让金虽然属于国家财产，但不属于未授权法人管理的国家财产，因此本案有关支付土地出让金的请求权仍然应适用诉讼时效的有关规定，钟祥国土局以此主张本案不适用诉讼时效限制的理由不能成立。
摘要2：
甘肃省高级人民法院民事裁定书(2023)甘民申1124号
摘要1：【裁判摘要】购买７０年产权房办了４０年证，能否主张３０年损失？——申请人以商品房买卖合同中约定该商铺的土地使用权年限为70年，而涉案房产不动产权证书载明的土地使用权期限为40年为由，主张由被申请人返还多收取30年土地使用权对应的房款。对此，审查认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条明确规定，商业用地的土地使用权出让最高年限为40年，即商铺对应的土地使用权年限应当依法确定。申请人购买涉案商铺的目的是取得涉案商铺的所有权及与之对应的权益，而商铺不动产权证书载明土地使用权年限少于合同约定的使用年限，并不必然影响申请人已取得涉案商铺所有权及在规定期限内行使权利。鉴于商业用地的土地使用权年限属法定范畴，对有期限的建设用地使用权期限届满时，为保障土地使用权人权益，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条的规定，赋予了土地使用权人可依照该规定，通过申请土地使用权续期的方式延长土地使用权期间从而继续使用土地的权利。结合申请人购买的涉案商铺位于住宅下面，与住宅共用一块土地，其土地使用权不可能脱离上面的住宅单独被收回。因土地使用权期限届满后申请人可依法续期，也不会导致40年后房屋无法使用，现有法律、政策规定不能确定申请人申请续期时可能产生费用的具体数额，故一、二审对申请人主张返还多付的房款的请求未予支持并无不当。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申4997号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终730号
【摘要１】工程价款优先受偿权是以发包人欠付工程款为前提，即使施工合同无效或工程未竣工，只要发包人有欠付工程款的事实，承包人就可以依照法律规定的程序主张工程价款优先受偿权。故中建六公司主张优先受偿权，一审法院予以支持。但案涉工程的房屋已部分出售给众多购房人，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故中建六公司享有优先受偿权不得对抗案涉房屋的买受人，且优先受偿权不涉及建筑物所占用的建设用地使用权。
【摘要２】建设工程施工合同具有一定的特殊性，在发包方欠付工程款的情况下，施工方由于无法取回其“实际投入”或者物化到建设工程中的该部分价值，从而设定了一种对拍卖价款的物上代位权，即施工方可以从该工程拍卖或者折价价款中优先取得其实际投入或者物化到建设工程中的价值。本案中，凯盛源公司尚欠中建六公司工程款152612130.74元，一审法院判决确认中建六公司在凯盛源公司拖欠工程款范围内，对案涉工程尚未出售的房屋（不包括土地使用权）享有优先受偿权，并无不当，本院予以维持。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申2308号
摘要1：【裁判摘要】（１）建设用地使用权的登记以宗地为单位，一块宗地即为一个物权客体；（２）抵押房产系案涉宗地面积范围内唯一合法建筑物，在没有证据证明案涉建设用地使用权存在其他共有人的情况下，抵押权人就案涉全部土地拍卖款优先受偿——物权法第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”杨××系沈阳市沈河区热闹路某某房产的抵押权人，根据前述法律规定，其抵押权效力及于该房产占用范围内的建设用地使用权，且双方当事人在原审中对此均不持异议。现汇通公司主张杨××对案涉建设用地使用权不享有抵押权，缺乏事实和法律依据。关于杨××就案涉建设用地使用权拍卖款优先受偿的比例问题，涉及对物权法第一百八十二条中“占用范围内”的理解。根据我国地籍管理规定，建设用地使用权的登记以宗地为单位。换言之，建设用地使用权的客体为宗地，一块宗地即为一个物权客体。原审已查明抵押房产系案涉宗地面积范围内唯一合法建筑物，且该抵押房产原由被执行人刘×单独所有，在没有证据证明案涉建设用地使用权存在其他共有人的情况下，杨××有权就案涉全部土地拍卖款优先受偿。汇通公司提交的证据不能证明案涉宗地上存在其他合法建筑，其关于杨××仅能就547.88平方米土地面积对应土地款主张分配的申请再审理由，不能成立。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申4903号
摘要1：【裁判摘要】房地一并抵押按照规划建筑面积比例计算抵押土地面积——依照物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因此，景德镇农商行对于3号、4号厂房、1号宿舍楼及其占用范围内的建设用地使用权享有抵押权。按照日常生活经验，地块一般具有可分割性。地块一般具有可分割性舍楼及其占用范围内的建设用地地块与其他尚未实际建成建筑的地块并非不可分割。密胜公司提供抵押物的建筑面积为24859.15平方米，规划建设面积55260.05平方米，仅占规划建设面积的44.99%。原判决据此认定景德镇农商行就涉案全部土地使用权权益的44.99%享有优先受偿权并无不当。即使在3号、4号厂房、1号宿舍楼之外，规划建设土地上实际暂未建成其他建筑，也不影响该地块本身作为规划建设用地的性质。即，其余未建建筑地块本应用于建设其他建筑，而不应作为物权法第一百八十二条规定的建筑物占用范围内的建设用地。景德镇农商行还主张案涉土地只有一份《国有土地使用权证》。因此，建设用地使用权及于整块宗地。根据我国地籍管理规定，土地登记以宗地为基本单元，建设用地使用权人所持有的《国有土地使用权证》以宗地为单元进行核发，宗地可以进行分割、合并。因此，景德镇农商行仅以此为由认为案涉土地不可分割，不予支持。
摘要2：
最高人民法院执行裁定书(2016)最高法执复58号
摘要1：【裁判摘要】执行法院对房地对应问题、配套设施是否为不可分财产问题以及拍卖标的物是否位于自然保护区等问题均未审查，所作异议裁定认定基本事实不清、证据不足，撤销拍卖——本案的争议焦点为案涉拍卖是否存在严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。关于房地对应问题。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：”建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：”房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，”拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”根据上述规定，在执行被执行人所有的不动产时，应当遵循”房随地走、地随房走”的原则，土地使用权与房屋所有权应当一并处置。华融致远公司在异议、复议中均提出拍卖房地产存在严重超红线问题，导致登记机构不能出具房地一体的产权证。登记机构亦致函江西高院反映存在房产覆盖范围超出土地证载明范围的问题。而评估报告估价假设和限制条件部分第三点明确”估价对象的价值内涵是因司法处置涉及的整体房地产房地合一的市场价值”。第十一点明确”本次估价结果是在估价假设和限制条件下的房地产价值，如估价假设和限制条件发生变化，估价结果必须相应调整或重新估价。”评估报告估价结果报告部分第三点估价对象之”面积”部分载明”本次评估土地使用权面积为8921.48平方米”。可见，本案的一个关键性事实问题是房地是否对应，并且这个问题涉及到房地一体的法律秩序，影响到拍卖的合法性以及当事人权益的维护。江西高院未在查明该事实的基础上对司法拍卖的合法性作出判断，仅以”本案对有房产证和土地使用权证的资产依法按权证拍卖”进行回应，属于认定基本事实不清。关于配套设施问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，”拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”复议申请人提出案涉房地产在景区范围内，配套水电和道路在被执行人江西龙升实业有限公司控制之下导致拍得房地产不能进入和使用，并且被执行人也在拍卖之前向法院提出一并处置，司法拍卖具有漏拍不可分财产情形。
摘要2：（续）对此，江西高院应当审查复议申请人所提的配套水电、道路是否在使用上与拍卖标的物不可分，或者分别拍卖可能严重减损价值，但江西高院未予审查，属于认定基本事实不清。关于拍卖标的物是否处于自然保护区缓冲区的问题。复议申请人提出拍卖标的物位于自然保护区缓冲区，无法生产经营。对此，江西高院应当审查拍卖标的物是否处于自然保护区缓冲区，该事项是否属于法院应当调查的内容，以及如果属于自然保护区缓冲区是否影响司法拍卖的效力等问题。江西高院对该事实问题亦未审查。综上所述，江西高院对房地对应问题、配套设施是否为不可分财产问题以及拍卖标的物是否位于自然保护区等问题均未审查，所作异议裁定认定基本事实不清、证据不足。
【笔记】执行中能否处分企业自持房？
摘要1：解读：执行中存在能够处置自持房和不能处置自持房两种观点。
解析：（１）自持房一般是指房地产开发企业通过公开交易方式获取国有建设用地使用权并与地方政府部门签订《土地出让合同》中约定期限内只租不售的企业自持房屋；（２）自持房一般不得销售、转让，只能对外租赁。
摘要2：
最高人民法院执行裁定书(2018)最高法执监837号
摘要1：【裁判摘要】即便抵押权人不同意以物抵债，执行法院将财产抵债给一般债权人时仍应保证抵押权人优先于一般债权人受偿——本案争议的焦点问题是三门峡中院的以物抵债裁定是否侵犯了抵押权人灵宝信用社的优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第88条对多个债权人对同一债务人申请执行如何处理予以了明确，其中第二款规定“多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿”。因此，在当事人之间对所有权或担保物权没有争议的情况下，所有权人和担保物权人对债务人的财产享有优先受偿权。本案中，飞跃公司与灵宝信用社签订借款合同，并以其位于灵宝市豫灵镇中州路中段豫灵工业园区厂区的全部房产、机器设备等办理了抵押登记。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。关于飞跃公司抵押房产对应的土地使用权范围，即灵宝信用社抵押权所及的土地使用权范围，原异议、复议裁定未予以查清。执行法院系将飞跃公司上述厂区资产中的东南与西南部分房产、土地使用权及机器设备等资产裁定抵债给一般债权人郭××。查明灵宝信用社抵押权所及的范围是确定执行法院以物抵债裁定是否侵犯灵宝信用社优先权的前提。同时，复议裁定认定“灵宝信用社至今既不同意以物抵债实现优先权，也怠于行使享有的债权。……执行法院从执行效率与执行公正考虑，经多次组织协商无法达成一致意见的情况下，将部分房屋及土地裁定郭洪潮所有，并无不当”，其中关于灵宝信用社“既不同意以物抵债实现优先权，也怠于行使享有的债权”的认定与相关执行笔录及申诉人的陈述存在矛盾，缺乏证据支持。该事实决定了执行法院将部分资产裁定抵债给郭××是否具有妥当性。需要指出，如果灵宝信用社的抵押权已经涵盖本案执行标的所包括的所有房产、土地使用权、机器设备等资产，则即便灵宝信用社不同意以物抵债，执行法院将部分资产抵债给一般债权人郭××时，仍应根据具体情况保证灵宝信用社优先于郭××受偿。综上，河南高院复议裁定对于灵宝信用社抵押权所及的土地使用权范围，灵宝信用社是否不同意以物抵债实现优先权且怠于行使债权等基本事实，认定事实不清，证据不足。
摘要2：
最高人民法院执行裁定书(2019)最高法执监253号
摘要1：【裁判摘要】如果拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物已经分属不同主体为分离状态，执行实践中可以允许根据具体情况确定如何处置——本案重点审查的问题是成都中院对案涉土地使用权单独拍卖是否违反法律规定。按照《中华人民共和国物权法》第一百四十六条的规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。"原则上人民法院拍卖土地使用权时应当遵循“房地一体"原则，一并处分，但在此执行过程中认定拍卖是否应予撤销还应结合案件具体情况进行判断。首先，执行中适用该条规定的主要目的是为了防止土地使用权与土地上房屋权属分离。一般情况下，拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物属于同一主体的不得分开处置，如果拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物已经分属不同主体，为分离状态，那么执行实践中可以允许根据具体情况确定如何处置。本案中，根据执行异议、复议裁定查明的事实，《土地估价报告》所附《天津市不动产登记簿查询证明》载明，所拍卖土地使用权上有2512平方米的4层建筑一幢，权利人为王×；还有未取得产权登记的建筑物，其性质以及权属不明。也就是说拍卖前房地不属于同一主体，拍卖公告备注中也具有本次拍卖仅限于土地使用权，建筑物不在拍卖范围内的内容，故不能仅因房地分离而撤销拍卖。其次，判断土地使用权与土地上房屋分别处理是否实际造成权属分离，有赖于具体事实的认定。申诉人所提拍卖公告备注中注明：“2、地面存在属于他人、地面存在属于他人的建筑地上自建有2512平方米房屋，原无证，后几经转移，由他人办理了产权证，但无土地证。现该房屋又由天津市河某某人民法院拍卖给他人，但不包含土地价值，买受人未能办理过户手续。"也就是说对于仍登记在权利人王×名下的上述房屋，已经拍卖给他人尚未过户，现申诉人主张其已经在本案拍卖土地使用权前经其他法院拍卖获得2512平方米房屋。但执行异议、复议裁定并未对此事实进行审查认定，属事实不清。
摘要2：
湖南省郴州市中级人民法院执行裁定书(2020)湘10执复144号
摘要1：【裁判摘要】执行法院可以在解除保全保证范围内径直裁定执行保证人或提供解除保全保证的保险机构的财产——本案争议的焦点是汝城县法院裁定由阳光财保郴州支公司向申请执行人肖××清偿被执行人钱塘公司所负债务是否符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第85条规定：“人民法院在审理案件期间，保证人为被执行人提供保证，人民法院据此未对被执行人的财产采取保全措施或解除保全措施的，案件审结后如果被执行人无财产可供执行或其财产不足清偿债务时，即使生效法律文书中未确定保证人承担责任，人民法院有权裁定执行保证人在保证责任范围内的财产。”具体到本案而言，阳光财保郴州支公司为钱塘公司提供了保单保函，汝城县法院为此裁定查封阳光财保郴州支公司承保的诉讼财产保全责任保险保单权利（保险金额1300万元，保单号1185某某某某0078），对钱塘公司竞得的位于汝城县卢阳镇益耕路北侧、九龙大道西侧编号为2017D05号地块的国有建设用地使用权（限额1300万元）予以解除查封。2019年8月28日，钱塘公司将位于汝城县卢阳镇益耕路北侧、九龙大道西侧编号为2017D05号地块的使用权转移给汝城县群丰房地产开发有限公司。鉴于此，在阳光财保郴州支公司自认“假如2017D05号土地解除查封后该土地变卖、转移了，造成肖××产生损失，由我公司在此范围内承担赔偿责任"及没有证据证实钱塘公司还有其他可供财产执行的情况下，汝城县法院根据上述法律规定，裁定执行阳光财保郴州支公司在保险责任范围内（保险金额1300万元）的财产，并无不当。申请执行人肖××不予接受以物抵债的12个车位，并不影响复议申请人阳光财保郴州支公司在保险责任范围内承担责任。
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