摘要1：解读：（１）法律、行政法规或者国务院决定规定股权变更应当由相关部门批准的，法院拍卖股权之前应当在拍卖公告中载明所规定竞买人应当具备的资格或者条件，必要时法院可以征询相关部门意见；（２）法院将股东资格在股权拍卖公告中予以特别提示后，竞买人参加股权拍卖视为承诺符合股东资格；（３）拍卖成交后，买受人应当持拍卖成交确认书自行向相关部门申请办理股权变更审批手续，买受人取得股权变更审批后法院应当作出拍卖成交裁定并送达股权变更协助执行通知书；（４）如果相关部门因买受人不符合拍卖公告载明的股东资格而不予审批，法院可以撤销拍卖重新对股权进行拍卖（原买受人不能参加竞买）；（５）买受人明知不符合竞买资格或条件而参加拍卖且成交后未能在合理期限内取得相关部门股权变更批准手续的，交纳的保证金不予退还，法院可以裁定原买受人补交差价并强制执行。
摘要2：【注解】特殊有限责任公司（外商投资以及银行、证券、保险等金融类有限责任公司）股权变更的前置审批涉及《行政许可法》第１２条第（１）项“国家安全、公共安全、经济宏观调控”等事项，必须由相关行政部门进行前置实体审查，属于典型的行政许可。
- 日期： 10-26 16:04
- 作者：陈其象律师
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税费承担
摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2021)闽民终1168号
【裁判摘要】本院作出的(2020)闽执复212号民事裁定认定，“拍卖公告中明确载明办理过户过程中产生的买卖双方交易税费及相关欠费(包括但不限于拖欠物业、水电费等)等均由买受人承担，这是契约双方对支付款项的负担约定。竞买方接受该要约参与竞买，自愿选择负担该款项，系其对民事权益的处分。在拍卖成交确认书中，买受人亦申明其已认真阅读并接受本次拍卖有关规定，自觉遵守执行，并当场签署拍卖成交确认书，对拍卖过程及结果均予以认可，对自己的竞买行为负责，愿意承担相应的法律责任。故买受人是在接受公告的所有条款后才实施拍卖行为的，买受人拍下不动产后理应缴纳这些税费。”即该生效裁定确认，尤×作为买受人应根据拍卖公告支付拍卖价款，并承担案涉房产办理过户过程中产生的买卖双方交易税费及相关欠费(包括但不限于拖欠物业、水电费等)等。上述税费中的卖方税费包含了本案讼争的3058433.78元款项。房地产估价是估算房地产在估价时点的客观合理价格或价值，房地产交易发生的税费是由征税机关计算并收取，非其他任何个人或组织可以确定。尤×以其实际缴纳的卖方税费超出《房地产估价报告书》确定的卖方应缴纳的税费，该超出部分是为顺丰公司代垫，属于其对顺丰公司享有的债权，并对该部分债权享有优先权，缺乏依据，且与拍卖合同约定不符。原审判决关于确认尤×对顺丰公司享有垫付税收债权3058433.78元，有权从拍卖价款中优先受偿的认定，缺乏合同和法律依据，且与本院作出的生效裁判存在矛盾，应予纠正。
摘要2：【解读】一审判决：一、确认尤×对顺丰公司享有垫付税收债权金额为3058433.78元；二、顺丰公司应当于判决生效之日起三十日内从拍卖价款中优先支付该305.843378万元。
【解读２】二审判决：一、撤销福建省宁德市中级人民法院(2021)闽09民初60号民事判决；二、驳回尤×的全部诉讼请求。
- 日期： 10-26 16:13
- 作者：陈其象律师
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税费承担
摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事裁定书 (2020)闽执复212号
【裁判摘要】本案争议的焦点是：涉案财产拍卖后过户所需的相关税费由谁承担的问题。具体分析如下：案涉房产拍卖系破产清算中管理人委托拍卖，不是司法拍卖行为，不适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条的规定。虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但并未禁止纳税义务人外的其他人代为缴纳税款，换言之，税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，而对于实际由谁缴纳税款并没有作出强制性或禁止性规定。拍卖公告中明确载明办理过户过程中产生的买卖双方交易税费及相关欠费(包括但不限于拖欠物业、水电费等)等均由买受人承担，这是契约双方对支付款项的负担约定。竞买方接受该要约参与竞买，自愿选择负担该款项，系其对民事权益的处分。在拍卖成交确认书中，买受人亦申明其已认真阅读并接受本次拍卖有关规定，自觉遵守执行，并当场签署拍卖成交确认书，对拍卖过程及结果均予以认可，对自己的竞买行为负责，愿意承担相应的法律责任。故买受人是在接受公告的所有条款后才实施拍卖行为的，买受人拍下不动产后理应缴纳这些税费。现异议人尤×、蔡××在涉案财产拍卖成交后，又要求改变拍卖公告的税费承担方式，有违诚实信用原则，不应予以支持。因案涉房产拍卖中税费的承担还影响拍卖标的物的价格确定，也影响各竞买方的竞买决定，现福建省宁德中级人民法院在拍卖结束后又认定异议人尤×、蔡××的异议成立，对其他竞买人而言，亦显失公平。
摘要2：【解读１】在福建省宁德市中级人民法院审理的顺丰公司破产清算纠纷一案中，尤×、蔡××对该院拍卖顺丰公司名下资产所产生的交易税费均由其承担不服，提出书面异议。异议人尤×、蔡××异议请求：1.确认《竞卖公告》第七条“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税费由买受人承担”的公告内容无效；2.优先向异议人拨付为办理涉案房地产权变更过程中的垫付税费。
【解读２】福建省宁德市中级人民法院裁定：1.撤销顺丰公司管理人作出的(2015)顺丰破管字第087号《关于顺丰资产拍卖买受人优先支付垫付税费申请的报告》；2.由顺丰公司管理人就本案税费承担问题重新作出审查报告。
【解读２】福建省高级人民法院裁定如下：一、撤销福建省宁德市中级人民法院(2015)宁民破初字第01号之二十民事裁定；二、驳回尤×、蔡××的异议。
- 日期： 12-10 11:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】借名开发房地产，实际投资方满足《执行异议和复议规定》第28条规定有权排除执行——关于绿岛明珠公司是否对案涉土地享有足以排除强制执行的民事权益问题。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先,绿岛明珠公司早在一审法院查封案涉土地之前，就已通过受让《成交确认书》项下权利义务的方式，与长沙市国土资源局签订了合法有效的《国有建设用地使用权出让合同》。 其次，绿岛明珠公司已实际占有案涉土地。……第三，绿岛明珠公司已足额支付了案涉土地的土地出让金及相关税费。……第四，绿岛明珠公司非因自身原因未办理过户登记。根据《长沙市地方税务局直属局关于土地使用权出(转)让涉税事项的函》《的处理建议》可知,绿岛明珠公司未及时办理过户的原因系因相关契税等问题未协商一致所致,而非完全因其自身原因导致。综上，绿岛明珠公司对案涉土地享有足以排除强制执行的民事权益。光大银行长沙分行、日月公司关于绿岛明珠公司对案涉土地不享有足以排除执行的民事权益的申请再审理由均不能成立，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 12-10 12:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）借用资质参与土地竞拍、开发不能排除强制执行；（２）《物权法司法解释一》第二条适用范围有限，仅适用于继承未能及时办理过户等极少数特殊情形，本案情形不适用该条规定，否则，会对物权稳定性造成巨大冲击——本院认为，一、二审及再审证据不足以证明邓×对案涉土地享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：一、《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”2014年9月10日，中宝公司向灵宝市财政局缴纳竞拍保证金430万元，同年9月15日，中宝公司与灵宝市国土资源局签署案涉土地挂牌出让成交确认书，2014年10月9日，中宝公司向灵宝市财政局缴纳了竞拍土地余款20万元，同日，中宝公司缴纳了契税18万元。2014年10月24日，灵宝市人民政府颁发案涉宗地建设用地批准书，2015年3月9日，灵宝市住房和城乡建设局颁发案涉宗地建设用地规划许可证，载明用地单位为中宝公司，2015年5月21日，灵宝市人民政府颁发灵国用（2015）第27号国有土地使用证，土地使用证载明土地使用权人为中宝公司。依据上述法律规定及查明事实，可以确认案涉土地的土地使用权人为中宝公司，而不是邓×。二、中宝公司出具的《证明》载明：2014年9月15日下午16时，在灵宝市地产交易中心实施的国有建设用地使用权挂牌出让中，我公司购买的位于灵宝市环城桥东南角00-24-180号宗地的国有建设用地使用权，（宗地面积为4492平方米，拍卖地价为450万元）。现特此证明该块土地的拍买出资人为邓×，邓×是该宗地拍卖后的所有人。本院认为，现有证据不足以证明邓×与中宝公司上述往来款项具体性质，即不足以证明邓×系实际出资人和实际权利人，即使中宝公司出具的《证明》的内容是真实的，也只是说明邓×借用中宝公司的资质进行案涉土地的竞拍与开发的情形是存在的，该事实对邓×与中宝公司之间的利益分配具有效力，但不能改变中宝公司为案涉土地使用权人的对世权效力。同理，再审审查中，邓×作为新证据提交的三份材料内容即使是真实的，也只能证明邓×为规避法律借中宝公司之名办理土地使用权证，而不能据此确定邓×为土地使用权人。即不能产生物权变动效果，不能动摇物权登记公示效力的稳定性。
摘要2：（续）三、《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”该条例第五条规定：“设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件:（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。”邓×作为个人，不具有从事房地产开发业务的资质，对此事实，邓×是明知的。如其借用中宝公司资质开发房地产的事实存在，那么灵宝市人民政府颁发的国有土地使用证载明土地使用权人为中宝公司，就是邓×与中宝公司都认可的真实权利状态。本案中，二审判决以案涉登记簿上的登记为依据，认定案涉土地使用权人为中宝公司，即为实质性审查。而《物权法司法解释一》第二条适用范围有限，仅适用于继承未能及时办理过户等极少数特殊情形，本案情形不适用该条规定，否则，会对物权稳定性造成巨大冲击。本案并不存在《物权法司法解释一》第二条的情形，故邓×认为适用《物权法司法解释一》第二条的规定，应确认其享有土地使用权的理由不能成立。四、《物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”邓×借用中宝公司资质的行为违反了法律和行政法规的相关规定。因此邓×再审称借用第三人中宝公司名义拍得案涉土地，并未损害国家、集体、他人的合法权益是错误的。《中华人民共和国民法总则》第三条规定：“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。"本案中，邓×明知其行为违法，依然选择规避相关法律及行政法规的规定，借用中宝公司资质对案涉土地进行开发，对此，邓×应承担其所实施的违法行为不受法律保护的风险。
- 日期： 12-10 14:40
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）借名开发房地产可以确认实际投资人基于约定对土地使用权享有一定实体权益但并不优先于一般债权，不足以排除强制执行；（２）借名开发房地产实际投资人应当根据《执行异议和复议规定》第２８条规定确定是否享有足以排除强制执行权利——我国法律对不动产物权变动主要采“登记生效”主义，未经不动产登记薄记载，不产生法律效力。根据原审证据表明，赤坎公司以自己的名义提交竞买申请书、签订成交确认书、缴纳土地成交款及相关税费，与开平广播电视台签订《土地使用权转让合同》，并登记于不动产登记簿的方式取得了案涉土地使用权。二审法院由此认定案涉土地使用权系赤坎公司通过挂牌转让竞得，赤坎公司为案涉土地使用权人符合法律规定，并无不当。吴××主张其已经依照《挂靠开发商住楼协议书》履行了义务，为案涉土地实际投资人，依法享有案涉土地的使用权。本院认为，第一，根据查明的事实，案涉土地登记在赤坎公司名下，是吴××及赤坎公司双方合意，吴××对土地登记在赤坎公司名下是明知且不持异议的。第二，即使《挂靠开发商住楼协议书》系双方真实意思表示，吴××确以赤坎公司的名义实际缴纳了案涉土地的所有费用，对案涉地块享有一定的权益，但该协议并无对竞拍所得土地权属的约定，仅是对项目开发的主体、收益等做了约定，吴××以其为实际出资人主张案涉土地使用权没有事实根据和法律依据。第三，根据《中华人民共和国城市房地产开发管理法》相关规定，我国法律对开发经营房地产项目设立了准入门槛，并未允许个人从事房地产开发经营活动。吴××为了获得个人收益，规避国家法律法规，采取挂靠赤坎公司的方式开发经营房地产项目，应当预见存在相应的风险。因此，吴××主张其为案涉土地使用权实际享有人理据不足，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利可以排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吴××既未与赤坎公司签订书面转让合同，又因自身原因未将案涉土地登记在自己名下，存在明显过错，应自行承担由此带来的法律风险。
摘要2：（续）虽吴××依据《挂靠开发商住楼协议书》缴纳了案涉土地转让费用，且赤坎公司对此不持异议，可以确认吴练兴享有一定的实体权益，但该权益产生来源于吴××与赤坎公司内部协议，在效力上并不优先于粤财公司所享有的债权，不足以排除强制执行。吴××可以依据与赤坎公司签订的《挂靠开发商住楼协议书》，对其因此所受的损失主张权利。
- 日期： 08-03 21:04
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】考虑被征收人的利益、征收部门的注意义务以及征收工作效率，当被征收房屋存在权属争议时，行政机关应当先行调查，经调查发现存在“所有权人不明确”的情况时，应当按照征收补偿方案作出补偿决定——《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合,调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。可见，行政机关在对房屋进行征收时，有对于被征收房屋权属进行调查的义务。该条例第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。根据上述规定，考虑被征收人的利益、征收部门的注意义务以及征收工作效率，当被征收房屋存在权属争议时，行政机关应当先行调查，经调查发现存在“所有权人不明确”的情况时，应当按照征收补偿方案作出补偿决定。本案中，在对涉案房屋地块进行拆迁时，孟××已经通过拍卖形式取得原牡丹江市第三制药厂两处合计面积约2l21平方米的厂房，签订《拍卖成交确认书》并足额缴纳购房款，且就争议房屋向人民法院提起民事诉讼，因此该权属争议客观存在。2011年9月牡丹江市政府作出征收决定，2013年末对案涉地块实施了整体拆除。在2013年5月27日立案的（2013）阳民初字第330号民事案件中，孟××起诉请求法院判决其拥有从拆迁人处获得拆迁补偿的权利。此节事实与孟友兰在本案答辩中称曾多次向具体实施征收的城投公司提出补偿请求，城投公司认为存在争议并建议孟××先行进行民事确权诉讼的陈述相一致，因此可以认定孟××曾向城投公司主张权利的事实。而城投公司是牡丹江市政府委托实施征收的公司。故牡丹江市政府申请再审称涉案房屋在拆除前不存在权属争议，孟××在房屋拆除前未曾向其主张权益的主张不能成立。牡丹江市政府在未对争议厂房所有权人进行调查的情况下就委托城投公司实施了拆除行为，一、二审法院确认其拆除行为违法并无不当。
摘要2：
- 日期： 02-01 22:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】拍卖成交后竞买人要求改变拍卖公告的税费分担方式不予支持——本案争议的焦点问题是：雷××关于从拍卖款中扣缴转让方应缴纳的土地增值税等税费的主张是否成立。福州中院在拍卖案涉房产时，未依网拍规定第十三条规定在网络司法拍卖平台发布拍卖公告当日公示评估报告副本，存在瑕疵。结合福建高院另案调查的案涉相关房产的税费情况，如果该瑕疵造成了案涉房产实际税费远超买受人雷××的预估，致使其产生重大误解，则雷××可以该重大误解致其购买目的无法实现为由，依网拍规定第三十一条的规定申请撤销拍卖。但买受人雷××不主张撤销本次拍卖，仅要求从拍卖款中扣缴转让方应缴纳的土地增值税等税费，该请求本质上在于请求变更重大误解而订立的合同，而非撤销该基于重大误解而订立的合同。就此而言，福建高院认为雷××的该项请求没有法律依据，符合现行法律规定，并无不当。《竞买公告》第七条关于“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的买卖双方的税费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”，是福州中院在拍卖案涉房产过程中，对税费实际承担主体的约定以及公示。该约定并非对法定纳税义务主体的变更，不违反法律法规的强制性规定，也不违背税收法定原则。雷××在知悉竞买约定和相关的法律后果后参与竞拍并签署《拍卖成交确认书》，应视为同意《竞买公告》对税费负担的约定，并书面承诺遵守。在案涉房产拍卖成交后，雷××要求改变拍卖公告的税费分担方式，从拍卖款中扣缴转让方应承担的税费，有违诚实信用原则。若支持该请求，将会损害其他潜在竞买人与被执行人的合法权益，有违司法拍卖的公平、公正原则。
摘要2：
- 日期： 02-10 14:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】挂靠方式开发经营房地产项目不能排除强制执行——《中华人民共和国物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信力。我国法律对不动产物权变动主要采“登记生效”主义，未经不动产登记薄记载，不产生法律效力。根据原审证据表明，赤坎公司以自己的名义提交竞买申请书、签订成交确认书、缴纳土地成交款及相关税费，与开平广播电视台签订《土地使用权转让合同》，并登记于不动产登记簿的方式取得了案涉土地使用权。二审法院由此认定案涉土地使用权系赤坎公司通过挂牌转让竞得，赤坎公司为案涉土地使用权人符合法律规定，并无不当。吴××主张其已经依照《挂靠开发商住楼协议书》履行了义务，为案涉土地实际投资人，依法享有案涉土地的使用权。本院认为，第一，根据查明的事实，案涉土地登记在赤坎公司名下，是吴××及赤坎公司双方合意，吴××对土地登记在赤坎公司名下是明知且不持异议的。第二，即使《挂靠开发商住楼协议书》系双方真实意思表示，吴××确以赤坎公司的名义实际缴纳了案涉土地的所有费用，对案涉地块享有一定的权益，但该协议并无对竞拍所得土地权属的约定，仅是对项目开发的主体、收益等做了约定，吴练兴以其为实际出资人主张案涉土地使用权没有事实根据和法律依据。第三，根据《中华人民共和国城市房地产开发管理法》相关规定，我国法律对开发经营房地产项目设立了准入门槛，并未允许个人从事房地产开发经营活动。吴××为了获得个人收益，规避国家法律法规，采取挂靠赤坎公司的方式开发经营房地产项目，应当预见存在相应的风险。因此，吴××主张其为案涉土地使用权实际享有人理据不足，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利可以排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求
摘要2：（续）交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吴××既未与赤坎公司签订书面转让合同，又因自身原因未将案涉土地登记在自己名下，存在明显过错，应自行承担由此带来的法律风险。虽吴××依据《挂靠开发商住楼协议书》缴纳了案涉土地转让费用，且赤坎公司对此不持异议，可以确认吴××享有一定的实体权益，但该权益产生来源于吴××与赤坎公司内部协议，在效力上并不优先于粤财公司所享有的债权，不足以排除强制执行。吴××可以依据与赤坎公司签订的《挂靠开发商住楼协议书》，对其因此所受的损失主张权利。