- 日期： 01-30 08:27
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要】（1）网签备案并非物权预告登记而是行政强制性行为，实际上是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，不具有物权预告登记的公示效力；（2）网签备案登记不能可视为法院查封——关于越秀公司提出的因办理商品房网签备案手续从而获得优先受偿权的问题，江西高院(2017)赣民终585号判决已经明确，根据《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》《中华人民共和国物权法》等规定，签订买卖合同后网签备案并非物权预告登记。网签备案是行政强制性行为，实际上是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力，越秀公司抗辩网签备案即为物权预告登记没有事实和法律依据。同时，越秀公司又提出网签备案登记可否视为法院查封的问题，本院认为，作为政府部门规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，与人民法院依照民事诉讼法等法律在保全或执行阶段对被保全人或被执行人的不动产等财产进行控制的查封行为从性质到效力完全不同，非经人民法院的法定程序，相关民事主体无法通过网签备案登记获得查封的效力。因此，越秀公司关于网签备案登记可视为法院查封的主张，本院不予支持。越秀公司对案涉房产不享有优先受偿权。
摘要2：
- 日期： 08-01 14:41
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要】根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）第二条规定：“对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。"《福建省人民政府关于进一步规范房地产开发用地管理的通知》（闽政〔2006〕4号）第四条规定：“房地产开发企业应严格按照经批准的土地用途和土地出让合同约定的其他土地使用条件进行建设。因特殊原因，确需改变容积率等规划设计条件的，必须经规划部门书面批准，并按照同等地段土地的市场价格，向国土资源主管部门补交相应的土地差价。"《福建省人民政府办公厅转发省建设厅省国土资源厅关于加强房地产开发项目容积率管理意见的通知》（闽政办〔2007〕190号）第四条规定：“……。建设单位未经合法批准在建设过程中擅自提高容积率、增加建筑面积的，应严格依法查处。……，超容积率部分的建筑面积的土地出让金按该宗土地原楼面地价的3倍收取"。一信公司在沙县华山市场项目建设过程中未经有关部门合法批准擅自提高容积率、增加建筑面积，依法应当补交土地出让金。因该土地出让金属于国家财产，一信公司未按有关法律、行政法规的规定补交土地出让金损害了国家利益，应承担相应的法律责任。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：……，（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权"的规定，资源局要求一信公司补交增加建筑面积的土地出让金符合法律、行政法规及福建省人民政府规章的规定，依法不受诉讼时效的限制。一信公司对资源局起诉的土地出让金债权请求权提出诉讼时效抗辩，于法无据，其提出资源局的起诉超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 02-05 20:12
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要】商品房预售资金,是开发商将正在建设中的商品房预售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款，根据物权法的相关规定，货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有，在房地产开发企业名下，性质上属于房地产开发企业所有。虽然《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售所得款项必须用于工程建设，但该条款立法本意是为了规范开发商使用预售资金的行为，并不是对人民法院强制执行的禁止性规定，商品房预售资金监管账户亦不是法定的不允许冻结、扣划的账户。且本案中执行机构并未将商品房预售资金账户中的存款全部冻结，只对其中750万元予以了冻结。综上，复议申请人隆鑫房地产的复议理由不能成立，原裁定应予维持。
摘要2：
- 日期： 02-10 13:59
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要】借用资质开发房地产存在过错，其不享有足以排除强制执行的民事权利——对于借用房地产开发资质问题。现行法律及司法解释虽未明确规定借用资质合同无效，但探究城市房地产开发相关法律及行政法规，国家对于借用房地产开发资质，明显采用禁止、限制至少是不鼓励的态度。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定房地产开发企业应当具备名称、组织机构、固定经营场所、注册资本、足够的专业技术人员等条件。《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定房地产开发企业应当具备100万元以上的注册资本，4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；第九条规定房地产开发主管部门对房地产开发企业核定资质等级，房地产开发企业按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目；第三十四条规定未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由房地产开发主管部门责令限期整改，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。基于上述规定，可以认为，房地产开发关系国计民生和社会公共安全，故国家将房地产开发作为特种行业，实行市场准入许可限制。借用房地产开发资质违反法律及行政法规相关规定，与房地产行业行政管理基本政策相悖。二审法院认定海利食品公司、海利房地产公司、蒋××借用资质开发房地产存在过错，并据此认定其不享有足以排除强制执行的民事权利并不缺乏依据，海利食品公司、海利房地产公司、蒋××申请再审理据不足，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 02-11 08:49
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要】对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益的评判是建立在相对性原则之上的，在该案中对案外人的权益是否达到了足以排除强制执行的程度的认定，并非对于处于此评判框架之外的其他第三人均具有普遍适用的效力，更不能推断得出在效力上可以承继的结论；（１）前手享有的权益是否能够排除强制执行，对于后手的权益是否能够排除强制执行并不具有可参考性——案外人执行异议之诉审理的基本理念，本质上是通过对案外人和申请执行人权利的比对，判断哪一方的权利在强制执行程序中更应受到保护。也就是说，对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益的评判，是建立在相对性原则之上的，在该案中对案外人的权益是否达到了足以排除强制执行的程度的认定，并非对于处于此评判框架之外的其他第三人均具有普遍适用的效力，更不能推断得出在效力上可以承继的结论。因此，在审理执行异议之诉时，应当严格以个案事实为基础，对基于不同法律行为而形成的案外人的权益与强制执行债权进行比对分析。本案中，案涉房屋系盛景公司用于抵偿对王××所负债务，闫××是从王××处购买该房屋。因此，王××对案涉房屋所享有的权益是否能够排除华融重庆分公司的强制执行，并不能够适用于对于闫××的权益与华融重庆分公司强制执行之间的评判。而且，根据《中华人民共和国物权法》第三十一条规定的精神，即使源于非基于法律行为而取得物权的人，在办理登记前处分该不动产的行为，也不发生物权效力。可见，在未办理权属登记的情况下，因其公示性的缺失，法律对物权人处分不动产的效力进行了减损性的规定。举重以明轻，尚未完成法律规定要件而成为物权的买受人的合同权利在进行处分的过程中，也必然无法将其具有类物权属性的效力传递给次买受人。何况在闫××在受让案涉房屋时，该房屋上的权利状态与王××接收该房屋时并不相同。因此，王××对案涉房屋享有的权益是否能够排除华融重庆分公司的强制执行，对于闫××的权益是否能够排除华融重庆分公司的强制执行，并不具有可参考性。 基于上述，闫××是基于其对案涉合同标的物所享有的权利而主张排除其合同之外第三人的权利，故需就闫××自身对案涉房屋的权利是否足以排除强制执行进行判断。根据本案查明的事实，王××于2014年11月5日与盛景公司签订《抵房协议》时，案涉房屋上并无案涉抵押权，也没有被查封。而闫××与盛景公司之间的案涉《商品房买卖合同》签订于2017年7月21日。
摘要2：（续）此时，案涉房屋上已经设定了抵押。因此，闫××所继受的该房屋权利的完整性明显弱于王××接收该房屋时可享有的权利。在这种情况下，与从房地产开发企业处直接购买房屋不同，作为买受人的闫××无疑应当对案涉房屋是否存在权利瑕疵负有更重的审查注意义务。而案涉房屋无法完成权属转移登记显系闫××未尽到这一审查注意义务所致，闫××对此应当自负其责，其对案涉房屋所享有的权益因此而不应排除华融重庆分公司基于抵押权而申请的强制执行。
- 日期： 02-12 11:49
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要】享有物权期待权的商品房消费者转让商品房实质为债权转让，受让人继续享有前手足以排除执行的民事权益——本案为执行异议之诉，争议焦点为于××对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。具体到本案中，就案涉房屋，于××与龙驿公司补签的《商品房买卖合同》虽在一审法院对案涉房屋查封之后，但鉴于于××并非直接向龙驿公司购房，而是向案外人苏×购买，再与龙驿公司补签买卖合同，而苏×在案涉房屋查封前已与龙驿公司签订了买卖合同，支付了房款，且在查封前已占有了案涉房屋。一审法院据此将于××与龙驿公司补签的《商品房买卖合同》视为符合《执行异议复议规定》第二十九条第一项规定情形并无不当，本院予以维持。于××与苏×的房屋交易行为发生在案涉房屋被查封之后，该行为虽不为法律所鼓励，但本案作为案外人执行异议之诉，审查重点在于××对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。西藏信托以苏×、于××的房屋交易行为发生在案涉房屋被查封后为由主张一审法院适用法律错误理据不足，且本案与西藏信托所称的另案情形也不完全一致，对其该部分上诉理由。本院不予采信。
摘要2：
- 日期： 02-12 15:42
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要】土地储备中心购买房屋用于解决“三旧”改造项目属于满足基本居住需要，符合《执行异议和复议规定》第29第2项的规定，享有排除强制执行的民事权益——关于宏宇公司主张一审判决适用法律错误，土储中心无权根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行的问题。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合本案事实，土储中心于2017年1月5日与三鼎公司签订订购协议并已支付95%的房款，符合上述规定第二十九条第一、三项的规定。至于是否符合第二项的规定，虽然土储中心并非直接居住案涉商品房，但其提交的《关于第五次向65中北片棚改项目提供房源的函》等多份函件可以表明其购买房屋系安置用房，用于解决“三旧”改造项目被征收人的居住问题，故从实际居住人角度出发，应充分考虑案涉房屋拟提供被征收人的情形。而且，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条第二款规定，“‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”案涉所购买房屋用于解决“三旧”改造项目，当属于满足基本居住需要，故符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定。因此，土储中心享有排除强制执行的民事权益，宏宇公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 02-19 17:46
- 作者：陈其象律师
- 标签：
自持房屋
自持房
摘要1：解读：执行中存在能够处置自持房和不能处置自持房两种观点。
解析：（１）自持房一般是指房地产开发企业通过公开交易方式获取国有建设用地使用权并与地方政府部门签订《土地出让合同》中约定期限内只租不售的企业自持房屋；（２）自持房一般不得销售、转让，只能对外租赁。
摘要2：
- 日期： 03-09 14:21
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要】符合《执行异议和复议规定》第２９条规定的以房抵债（工程款）可以排除执行——本案的焦点问题是：张×能否依据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，排除人民法院的强制执行。本院对此分析认定如下：《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，《商品房买卖合同书》虽未载明签订日期，但合同约定付款方式为工程款抵顶房款，出卖人应当在2018年2月3日前将案涉房屋交付给买受人使用，买受人拒绝在实际进户前一次性补齐物业费等相关费用，出卖人有权拒绝交付房屋。结合张×提供的物业费、煤气开栓费等票据记载时间以及原审查明盛恒基集团销售部在入住会签单上的盖章时间，可以认定合同签订时间在人民法院查封之前。现有证据无法证明该合同非系双方真实意思表示，故案涉《商品房买卖合同书》合法有效，合同是否在房产部门联机备案不影响其效力。张×一审提供的中安亿公司与盛恒基公司及其关联公司之间的《盛世天地园林景观透水地坪工程施工合同》《关于抵顶工程款商品房拨付的申请》、资金支付会签单、资金结算票据、工程款抵房选号审批单、工程结算通知单等材料载明了工程内容、工程价款、审批结算信息及双方以房抵顶工程款的合意，可以认定其间以房抵债的事实以及中安亿公司实际支付了案涉房屋的购房款。现中安亿公司同意将权利让渡给张×，盛恒基公司亦为张×开具了房款收据予以确认，应视为张×已交付了全部购房款。另经原审查明，张×名下无其他用于居住的房屋。综上，张×的情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，其对案涉房屋享有足以排除人民法院执行的民事权益。
摘要2：