- 日期： 04-27 20:34
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要】公房的承租人在其所租住的公房被征收时，可以要求获得补偿，故应当享有相应的诉权，应认定原告主体适格——《征补条例》第二十五条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”被上诉人西固区征收办与被上诉人甘肃矿冶局分别作为房屋征收部门和被征收人，依据《征补条例》的规定，签订了《安置补偿协议》。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”上诉人刘××自2006年与甘肃矿冶局签订《河口住房租赁协议》，租住甘肃矿冶局的房屋。租期一年后，双方虽然未续签协议，但刘××一直租住该房屋至今且租费交至2015年9月，双方之间已经形成不定期租赁关系。《兰州市征补办法》第三十七条第一款规定：“征收租赁国有直管房屋，房屋征收部门应先行与被征收人签订征收补偿协议，再按承租人选择的补偿方式分别对被征收人和承租人进行补偿。”第四款规定：“征收租赁其他国有产权的房屋，参照上述款项规定进行补偿安置。”根据上述规定，刘××作为公房的承租人，在其所租住的公房被征收时，可以要求获得补偿，故应当享有相应的诉权。刘××所称“一审法院以主体不适格驳回起诉，属适用法律错误”的上诉理由成立，本院予以采纳。
摘要2：
- 日期： 05-25 08:48
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要１】转租合同是否经出租人同意不影响转租合同效力——首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”案涉合同签订、履行时施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释(2009)11号)第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第七百一十八条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”根据从旧兼有利的法律适用溯及力原则，结合上述司法解释关于出租人未在六个月提出异议对合同效力的影响已被《中华人民共和国民法典》予以删除所确立的合同效力认定标准，出租人是否同意转租，以及其是否在六个月内提出异议，均已不再成为影响转租合同效力的因素。其次，房屋租赁权本质上属于债权，并未纳入我国法律规定的物权种类。转租人与次承租人之间的转租关系在法律性质上仍然属于租赁，属于债权范畴。基于债权行为和物权行为两分性的法理，转租合同是否经过出租人同意并不能影响合同效力。如果转租合同本身主体合法、意思表示真实，内容无违反法律、行政法规强制性规定，亦未违背公序良俗，应为有效。综上，《房屋转让租赁合同》是杨××与侯××、魏××的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。出租人游×是否事先同意及其是否在六个月提出异议，均不影响该合同效力。原判决认定《房屋转让租赁合同》有效，适用法律正确，本院予以确认。
摘要2：【裁判摘要２】租赁合同约定不得转租，在房屋所有人基于所有权及合同约定收回房屋后，次承租人在租赁期间的使用收益权已无法行使，其合同目的亦已无法实现，次出租人未尽到相应的权利瑕疵担保责任，次承租人有权解除租赁合同——《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”在租赁合同关系中，承租人与出租人订立租赁合同的目的是对租赁物使用、收益，如果第三人对租赁物主张权利，承租人订立租赁合同的目的就难以实现。因此，出租人有义务保证租赁物在租赁期间不被第三人追索，从而使承租人安全、有效地使用租赁物。具体到本案中，侯××、魏××作为出租人，负有担保承租人杨××对案涉商铺使用、收益的权利瑕疵担保责任。根据本案查明的事实，案涉商铺所有人游×出租给侯××、魏××时，双方合同明确约定不得转租。因此，在房屋所有人游×基于所有权及合同约定收回案涉商铺后，杨××在租赁期间的使用收益权已无法行使，其合同目的亦已无法实现，侯××、魏××作为出租人未尽到相应的权利瑕疵担保责任。故杨××主张解除《房屋转让租赁合同》事实及法律依据充分，本院予以支持。
- 日期： 06-09 16:44
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要】该合同中已经约定，租赁期限内，蓝色港湾公司有权因经营管理的需要，对长天时代公司承租商铺的位置和／或经营面积进行变更或调整。此约定虽然对长天时代公司的权利产生了一定的限制，但考虑到双方均系依法注册成立的法人企业，具备相当的缔约能力，且合同原文采用“双方特别确认”的字样，可以理解为蓝色港湾公司已经尽到了一定的提示说明义务。加之长天时代公司亦未举证证明其在签约时即对该合同条款存有异议，在要求与蓝色港湾公司进行协商的情况下蓝色港湾公司不予协商。因此，基于现有证据，不能认定该条款无效，此项约定对双方双方亦同样具有约束力。虽然合同约定蓝色港湾公司有权因经营管理的需要，对长天时代公司承租商铺的位置和／或经营面积进行变更或调整，但该条款不应理解为长天时代公司拥有任意调整商铺之权利，对调整之事宜仍应经过双方协商确定。因该条款对调整面积幅度及调整后的租金变化均无表述，导致双方未能就调整商铺的位置、租金等达成一致意见并重新形成协议，现长天时代公司已搬离涉诉商铺，蓝色港湾公司已将涉诉商铺及拟调整商铺出租与他人，双方均认可合同已解除，应视为双方合同系因约定不明不能继续履行而解除。就长天时代公司陈述的违约行为，首先，蓝色港湾公司向长天时代公司发出《关于调整承租商铺位置的通知》符合合同约定，通知已载明就调整后承租商铺的新位置等具体事宜，长天时代公司不能证明承租商铺的新位置不能满足其经营需要；其次，长天时代公司提交的照片、视频虽显示其货物遭受污损，但不能证明系蓝色港湾公司施工所致，也不能证明蓝色港湾公司通过不合理的施工行为强令长天时代公司搬离涉诉商铺；最后，长天时代公司于2013年1月搬离涉诉商铺，蓝色港湾公司有权利在此之后将涉诉商铺另行出租；综上，长天时代公司主张蓝色港湾公司违约并承担支付违约金的违约责任，缺乏依据，本院不予支持。蓝色港湾公司主张长天时代公司自行搬离涉诉商铺并要求退还租金，系以自己的行为表明不继续履行租赁，应系长天时代公司违约。对此，本院认为，首先，长天时代公司作为承租人，其主要义务系交纳租金，不能因其按照《关于调整承租商铺位置的通知》的要求搬离涉诉商铺而认为其违约；其次，蓝色港湾公司未就长天时代公司向其申请退款提交相应证据，故本院无法认定系长天时代公司主动要求退款；最后，根据蓝色港湾公司给长天时代公司送达的解除协议，双方系协商解除，
摘要2：（续）该解除协议因长天时代公司未签署而没有生效，但如长天时代公司不愿继续履行合同，其宁愿选择违约而不愿意签署更有利的解除协议不符合常理；综上，本院对蓝色港湾公司关于长天时代公司违约的主张不予采信。双方合同解除后，蓝色港湾公司收取的履约保证金应予以返还。蓝色港湾公司以长天时代公司违约为由要求不予返还履约保证金，缺乏事实依据，本院不予支持。原判认为长天时代公司自行搬离涉诉商铺应视为其以自己的行为明确表示不履行合同的主要义务并据此驳回长天时代公司要求退还履约保证金的诉求不当，本院应予纠正。
【注解】商铺租赁合同中两个商事主体在合同中约定，出租方有权因经营管理的需要对承租方承租商铺的位置和／或经营面积进行变更或调整，并以“双方特别确认”的字样予以提示说明——（１）该条款虽对承租方的权利产生了一定的限制，但是不应认定该条款为格式条款并否定其效力；（２）因该条款对变更或调整面积幅度、具体位置及调整后的租金变化等均无表述，属于约定不明，如果当事人对合同条款理解产生争议，应当先探寻当事人的真意，然后再结合诚实信用、交易习惯等原则来对该条款进行解释。
- 日期： 06-10 09:01
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要】原告与被告上海××美容美发有限公司签订的《房屋、场地租赁合同》合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。租赁期届满后，作为承租人的被告上海××美容美发有限公司应当按约结清各项费用并按原状返还房屋。承租期间，被告上海××美容美发有限公司与被告耿××签订《商铺租赁合同》，将承租房屋的二层转租给被告耿××，作为次承租人的被告耿××亦应当按照合同约定，在租赁期届满后将房屋返还，现租赁期已届满，被告耿××继续占用房屋，导致被告上海××美容美发有限公司无法与原告办理腾房手续，作为次承租人的被告耿××应承担责任。原告要求被告上海××美容美发有限公司和被告耿××腾退房屋的诉讼请求，应予支持。被告上海××美容美发有限公司虽在合同期届满后，已腾空自用部分的房屋，但因次承租人耿××未按约腾空使用的二层部位，致使被告上海××美容美发有限公司无法与原告办理房屋腾退手续，故原告主张逾期腾房占有使用费合乎规定，但原告要求被告耿××对该费用承担连带责任，缺乏依据，被告耿××作为负有腾房义务的次承租人，应当向原告就其占用部分支付逾期腾房占有使用费。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要１】能否申请受诉法院整体回避？｜《民事诉讼法》对回避的规定针对的是案件审判人员及相关人员，其对象并非某个法院，法院整体回避的请求无法律依据——关于一审程序是否违法的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条规定，审判人员有下列情形之一的，应当自行回避，当事人有权用口头或者书面方式申请他们回避：（一）是本案当事人或者当事人、诉讼代理人近亲属的；（二）与本案有利害关系的；（三）与本案当事人、诉讼代理人有其他关系，可能影响对案件公正审理的。审判人员接受当事人、诉讼代理人请客送礼，或者违反规定会见当事人、诉讼代理人的，当事人有权要求他们回避。本案中，一审法院保管案涉被扣留物品属于依法履职行为，没有自己的特殊利益，与本案无利害关系。而且，《中华人民共和国民事诉讼法》对回避的规定针对的是案件审判人员及相关人员，其对象并非某个法院，普普关于一审法院应当回避的请求，无法律依据，一审不存在程序违法情形。
【裁判摘要２】关于二审判决对普×返还案涉被扣留物品并赔偿经济损失的诉请不予审理是否存在错误的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，租赁物为案涉房屋，将该房屋交付承租人使用并保证房屋符合约定用途为出租人负有的合同义务，而房屋与普×所有的放置于屋内的物品属于不同的物，普×对于其物享有所有权，任何人不得侵害，包括出租人。普×请求天河公司返还原物、赔偿损失是基于对其物权的保护。天河公司扣留相关物品的行为，与租赁合同中出租人所负义务无关，应属于独立的侵权行为。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条是违约责任与侵权责任竞合的规定，不适用于本案情形。二审判决认为普×的该项诉请应另案解决，并无不当，且并未损害普普的实体权利。在对该项诉请不予审理的情况下，案涉物品被扣留时的状态，以及相应物品的现状等并非案件基本事实，二审判决对该事实未予审查，不属于应当再审的情形。
摘要2：【案号】西藏自治区高级人民法院民事判决书（2017）藏民终20号
【摘要】关于普×能否在本案中主张物品损失请求的问题。普×认为是土地储备中心和天河公司作为出租方，提前解除合同并强制拆除出租房，扣留其商品造成巨大损失，应由二被上诉人承担违约责任。本院认为，天河公司最早于2012年2月22日下发通知要求租户搬迁，此时便构成提前解除合同的违约行为，之后国土局、天河公司分别于2014年5月5日、5月10下发搬迁通知后，因普×拒绝搬迁，天河公司于2014年5月25日强制拆除房屋并留存普×商品，天河公司留存普×商品的行为独立于其违约行为，而非合同中的违约和侵权竞合可由当事人选择请求的情况，故，如该行为给普×财产造成了损失，应受侵权法律关系所调整，不宜在本案违约之诉中进行审理。
- 日期： 08-18 14:52
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要】约定租金不含税费但并未约定增值税的承担主体，增值税应由法定纳税主体承担——关于涉案的增值税由谁承担的问题。经一审法院查明，案外人清远市清新区××投资置业有限公司（以下简称景源公司）将涉案土地及地上建筑物出租给一路顺风公司使用，并约定租金不含税价格；景源公司在租赁期间将租赁物权属转让给广源公司，广源公司承继景源公司的租赁合同的权利义务。案涉《租赁合同》约定，租金不含税费，并未约定增值税的承担主体。在双方未就增值税承担作出明确约定的情况下，增值税应由法定纳税主体承担。广源公司作为涉案租赁物新的权属人，其以经营租赁方式将涉案租赁物出租给他人使用，应当承担上述增值税费用。据此，一、二审法院认定广源公司要求承租方一路顺风公司承担因土地（及地上建筑物）租赁所产生的增值税，没有合同及法律依据，并无不当。
摘要2：
- 日期： 12-15 15:04
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：一、快递业特许经营中的交通事故责任主体认定｜法律问题：被特许的小公司雇佣的工作人员在运送快递过程中发生交通事故致他人损害的，作为特许人的大型快递公司是否应当承担赔偿责任以及应承担何种责任？ 二、带驾驶员租赁情形的交通事故责任主体认定｜法律问题：带驾驶员租赁情形下发生交通事故致他人损害的，赔偿责任主体是出租人还是承租人？ 三、运输行业机动车融资租赁期间交通事故责任主体认定｜法律问题：机动车融资租赁中，机动车融资租赁与挂靠交织在一起的情况下，发生交通事故，属于机动车一方责任的，赔偿责任由谁承担，是出租人还是承租人，如何认定赔偿责任主体？ 四、试驾中发生交通事故致他人损害的责任主体认定｜法律问题：在试驾车辆过程中发生交通事故致他人损害的，试驾人与汽车销售商的责任如何认定？ 五、乘客开门致车外人员损害情形的责任主体认定｜法律问题：乘客开门致车外人员损害，驾驶员和乘客之间属于何种形式的侵权责任？他们之间如何分配赔偿责任？保险公司应否对乘客开车门的行为承担保险责任？六、特种车辆作业时发生事故的保险赔偿责任｜法律问题：特种车辆在作业时发生事故致他人损害的，交强险是否承担赔偿责任？ 七、超标电动车发生交通事故引发的保险赔偿问题｜法律问题：超标电动车是否作为机动车？超标电动车车主应否购买交强险？是否在交强险限额内承担先行赔付？ 八、“无证驾驶”的认定及保险赔偿问题｜法律问题：实践中，驾照被暂扣期间驾车的、驾驶证被记满12分等特殊情形是否属于“无证驾驶”？ 九、无道路运输从业资格证驾驶机动车引发的保险赔偿问题｜法律问题：驾驶员未获取从业资格证，保险人能否以商业保险合同中约定的“驾驶经营性车辆或者从事货物运输无交通运输管理部门核发的许可证书或其他必备证书的，保险人不负责赔偿”的保险条款主张免赔？ 十、增驾实习期内发生交通事故的保险人赔偿责任｜法律问题：驾驶人存在违反增驾实习期规定的驾驶行为，保险人据此依据实习期免责条款主张免责的，人民法院能否支持？十一、投保人未按合同约定使用车辆情形的保险人赔偿责任｜法律问题：投保人在投保商业三者险时，保险人与投保人在保险合同中约定了投保人不得使用车辆的方式，否则保险公司不予赔偿，且保险人对投保人作了提示和明确说明义务。在保险期内，投保人不当使用车辆发生了两次事故。第一次事故中，因投保人实施了保险合同约定的不当使用车辆行为，
摘要2：（续）法院判决保险公司不承担商业三者险赔偿责任。之后投保人仍然不当使用车辆导致发生第二次事故。那么，第一次事故发生后，保险公司是否应主动解除保险合同？保险公司未解除保险合同情况下，发生了第二次事故，保险公司是否仍可以依保险合同条款主张免责？十二、无交通事故认定书情形的处理｜法律问题：在交警部门只出具事故证明，而未能出具事故认定书的情况下，法院如何采信事故证明以及如何认定事故责任？ 十三、“逃逸”的认定｜十四、雇员垫付赔偿款的返还主体｜法律问题：雇佣关系中，雇员在执行工作任务中发生交通事故致他人损害的，应由雇主承担赔偿责任。当雇员先行向受害人垫付了部分款项的，该款项应由谁返还给雇员？
- 日期： 02-09 15:07
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要】“以租抵债”不适用“买卖不破租赁”原则——本案的争议焦点为张××对涉案房屋是否享有排除执行的民事权益。从本案证据材料来看，张××、党×于2012年2月8日前借给李×2038万元。由于李×没有能力偿还借款，由购买李×所有的嘉年华项目的易恒贞公司负责偿还张××、党×的借款。后由于易恒贞公司运营资金紧张，与张××签订涉案《房屋租赁合同》，易恒贞公司以20年的租赁权抵偿张××的欠款。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，易恒贞公司以涉案房屋抵偿张××欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。另外，涉案房屋抵押登记时间为2013年3月29日。张××称其在涉案房屋抵押登记前已经与易恒贞公司签订了《房屋租赁合同》，但从其提交的《房屋租赁合同》来看，该合同有两个落款日期，分别为2012年4月5日和2013年8月1日，张××对此未能作出合理解释，合同的签订日期存疑。同时，结合焦作农商行提交的《家具订购合同》《补充协议》《提款申请》《房地产抵押估价报告》、收据、照片等证据来看，涉案房屋于2013年3月26日进行抵押贷款评估时系毛坯房，且张××亦未提交其交纳水电费的相关证据，并不能证明张国政在2013年3月29日之前已经实际占有使用涉案房屋。原审法院认定张××对涉案房屋不享有排除执行的民事权益并无不当。
摘要2：
- 日期： 02-16 10:25
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要】依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。首先，西安中院于2003年7月即裁定查封了案涉房地产，而复议申请人赵××据以提出异议的租赁合同的签订日期是2014年3月27日，显然是在西安中院查封之后。其次，本案被执行人系西安中汇发展公司，案涉租赁房地产均登记在西安中汇发展公司名下。而复议申请人赵××据以提出异议的租赁合同是其与祥和珠宝公司所签订，且其没有提交证据证明西安中院在查封期间许可其对案涉房地产的占有和使用。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。据此，本案中，复议申请人赵××据以提出异议的租赁合同不得对抗申请执行人，其排除案涉房地产清场交付执行行为的主张不符合法律规定。第三，本案执行中，西安中院对案涉房地产所采取的查封行为，除依法制作查封裁定和协助执行通知书，其为善意第三人为由，提出西安中院对案涉房地产的查封措施对其并未生效，不得对抗善意第三人的主张不符合法律规定。
摘要2：
- 日期： 05-04 14:53
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要】（１）租赁合同本身通常无法给作为承租人带来收益，一般只有承租案涉房屋后所开展的经营活动才能产生收益；（２）租赁合同解除赔偿预期经营利润损失应限于承租方重新寻找类似的场地开展相关经营活动所需的时间、投入的成本等情况酌定合理的计算预期经营利润损失的期间——根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，合同守约方请求违约方赔偿损失的范围既包括直接损失，也包括可得利益损失。本案中，周××要求友协公司赔偿的内容包括装修费损失和剩余租赁期内的预期经营利润损失，前者属于直接损失，后者属于可得利益损失。本案为房屋租赁合同纠纷，租赁合同本身通常无法给作为承租人的周××带来收益，一般只有承租案涉房屋后所开展的经营活动才能产生收益。周××承租案涉商铺用于品牌家居经营活动，友协公司是清楚的。由于友协公司的原因导致案涉租赁合同原定的5年和8年的租期在履行1年多后就终止履行，使得周××投入人力物力开展的品牌家居经营活动无法继续进行，原审判定友协公司向周××赔偿预期经营利润损失是正确的，但是原审支持剩余全部租期范围内的经营利润损失不妥。虽然本案房屋租赁合同无法继续履行，但本合同的履行是可替代的，不是不可替代的，即周××可以重新寻找同类型的场地开展案涉经营活动，以减少损失。本案应进一步查明如果周××在当地重新寻找类似的场地开展相关经营活动所需的时间、投入的成本等情况，再酌定合理的计算预期经营利润损失的期间，公平合理地保护双方当事人的权益。
摘要2：