摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终692号
【裁判摘要】借款人与出借人签订《商品房购销合同》是为保障出借人的融资债权实现，并非存在真是的商品买卖关系；出借人支付借款人的款项系借款而非购房款，出借人不属于《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第１７条（现为第１５条）规定的无过错购房者，其不享有优先于其他债权的权利——红枫公司与金××虽签订《商品房购销合同》、红枫公司亦向金××出具购房款收据，但是综合本案事实不足以认定双方存在商品房买卖合同关系，理由如下：第一，红枫公司与金××约定的房屋价格过低，与正常的商品房交易价格不符。．．．．．．第二，金××主张已实际支付购房款收据载明的全部款项，依据不足。．．．．．．第三，朱××在公安机关供述用预售网签形式向金××等人借款。．．．．．．第四，金××收取红枫公司两套公寓房，而未举证证明支付购房款。．．．．．上述事实和证据可以相互印证，证明红枫公司与朱××通过预售网签方式向金××借款，款项支付给朱××。红枫公司另以公寓房折价向金××支付利息。红枫公司与金××签订《商品房购销合同》和《补充协议二》是为保障金××的融资债权实现。金××不属于查扣冻规定第十七条规定的无过错的购房者，不享有优先其他债权的权利。金××主张排除法院的强制执行，无事实和法律依据。
摘要2：
- 日期： 02-14 09:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终778号
【裁判摘要１】信达甘肃分公司认为，姜××向案外人支付款项不应认定为其履行购房合同项下的付款义务。本院认为，根据合同的相对性，合同项下的权利与义务多由合同当事人享有或承担。但基于意思自治之原则，法律并不禁止合同当事人就债务人向第三人履行亦即由第三人享有合同履行利益的问题作出约定，《中华人民共和国合同法》第六十四条即对此作出明确规定。据此，在当事人约定向第三人履行的情况下，虽然接受履行的主体发生变化，但并不改变该给付系债务人履行合同义务之行为的认定。本案中，根据《住宅认购协议书》落款栏智霖房地产公司经办人处的记载内容，可认定该公司已就向案外人付款的问题作出指示。姜××根据该指示向案外人付款，当然属于其履行房屋买卖合同项下义务的行为。信达甘肃分公司有关该付款行为并不能直接产生商品房销售价款支付法律后果的主张没有法律依据，本院不予支持。
【裁判摘要２】信达甘肃分公司认为，姜××系通过债务抵顶方式从案外人处取得案涉房屋，且《住宅认购协议书》既不符合商品房买卖合同的形式要件，也不具备真实交易的实质要求，并非合法有效的商品房买卖合同。就此本院认为，首先，姜××向第三人刘××履行的事实并不改变其与智霖房地产公司之间的房屋买卖合同关系，信达甘肃分公司有关姜××并非直接从智霖房地产公司购买房产的主张没有事实和法律依据。其次，案涉《住宅认购协议书》明确约定了商品房的基本情况、合同价款、付款方式等商品房买卖合同所涉及的主要内容，同时姜××依约交付了房款，智霖房地产公司并出具了《收款收据》。根据《商品房买卖合同解释》第五条有关“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原判决认为该《住宅认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，并无不当。
摘要2：【裁判摘要３】消费者购房人是否知悉房屋抵押情况以及房屋买卖合同与抵押权设立先后等问题并非认定其能否对抗执行的要件事实——《执行异议和复议规定》第二十九条有关消费者购房人的规定系出于保护消费者生存利益的考虑，消费者购房人是否知悉房屋的抵押情况，以及房屋买卖合同与抵押权设立的先后等问题，并非认定其能否对抗执行的要件事实。故信达甘肃分公司以智霖房地产公司和姜××明知案涉房屋因抵押无法网签而签订《住宅认购协议书》为由，主张该协议并非其真实意思表示，没有事实和法律依据，本院不予支持。．．．．．．基于保护消费者购房人生存利益的考虑，《执行异议和复议规定》第二十九条规定符合条件的消费者购房人可排除金钱债权甚至是享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行。“所交易的房屋是否因处于预售阶段而无法办理物权登记”并非适用该条所需审理的要件事实。
- 日期： 03-18 20:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省宁德市中级人民法院执行裁定书(2019)闽09执复2号
【裁判摘要】仅有网签能否预查封？｜（１）网签没有备案的法律效力；（２）预查封法定条件为商品房预售合同登记备案——根据《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条的规定，预查封是对被执行人尚未进行权属登记，将来可能会进行登记的不动产进行的一种限制性措施，只有登记机关核准登记产权时，才转为正式查封。预查封对象系被执行人基于有效的不动产买卖合同所享有的债权，即不动产交付请求权和不动产所有权转移登记请求权，而非不动产这一标的本身。若商品房买卖合同因被解除则债权消灭，被执行人朱×及共有人肖××作为买受人确定不能获得涉案商品房的所有权，涉案商品房不再是预查封的对象，需返还的购房款成为执行的标的。同时，网签只是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售，防止开发企业捂盘及一房多卖而建立的一个网络化管理系统，故网签没有备案的法律效力，只能实现备案的管理效果。本案复议申请人福安市中阳天润房地产开发有限公司提出未签订书面买卖合同、未支付购房款、双方无签约意向等事由主张解除查控措施，执行法院应查清涉案商品房是否具备预查封的法定条件，即涉案商品房是否签订书面买卖合同、相关部门是否有商品房预售合同登记备案等。另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款、第十九条的规定，涉案商品房在符合预查封的情形下，要处置被执行人购买的尚未进行权属变更登记的房地产，应书面征得出卖人的认可并由出卖人出具书面同意处置意见。综上，福安市人民法院异议裁定认定基本事实不清、证据不足，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项的规定，裁定如下：一、撤销福安市人民法院（2018）闽0981执异68号执行裁定。二、发回福安市人民法院重新审查。
摘要2：
- 日期： 04-14 13:00
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3675号
【裁判摘要１】案涉房屋未经竣工验收合格，不具备交付条件，虽然杜××与银陇公司在2016年5月3日办理了交房手续，但不能将该行为认定为对案涉房屋的合法占有。
【裁判摘要２】关于非因买受人自身原因未办理过户登记。“买受人自身原因"主要包括对他人权利障碍、政策限制的忽略以及消极不行使登记权利等。根据已查明的事实，至一审法院查封案涉房屋之前，案涉小区可以办理网签备案手续，杜××签订购房合同时间为2015年10月23日，案涉房屋被查封时间为2016年6月21日，杜××在此期间一直未办理网签备案，系怠于行使权利，应认定为系自身原因未办理过户登记。
摘要2：
- 日期： 04-25 15:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申5158号
【裁判摘要】债权人基于债权受到特殊保护或者受到恶意侵害等特殊期限可提起第三人撤销之诉——第三人撤销之诉中的第三人仅局限于民事诉讼法第五十六条规定的有独立请求权及无独立请求权的第三人，而且一般不包括债权人。但是，设立第三人撤销之诉的目的在于，救济第三人享有的因不能归责于本人的事由未参加诉讼但因生效裁判文书内容错误受到损害的民事权益，因此，债权人基于债权受到法律特殊保护或受到恶意侵害等特殊情形提起第三人撤销之诉的，可以受理。本案中，首先，世和公司与万福公司之间订立的《关于以应付工程款抵扣购房款合同》，属于万福公司应履行支付工程价款的债务期限届满后达成的以装修工程之外的房屋进行抵债的协议，以物抵债是消灭原来金钱之债的方式，实际上未改变世和公司享有的债权仍然属于金钱之债的属性。故世和公司不符合第三人的资格条件。
摘要2：【案号】海南省高级人民法院民事判决书(2020)琼民终33号
【摘要】根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款“有独立请求权的第三人或无独立请求权的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起第三人撤销之诉"的规定，第三人提起撤销之诉必须满足的要件之一为其民事权益受到损害。也就是说，只有210号判决损害了北京世和公司的权益，北京世和公司的诉求才可能得到支持。本院认为，根据北京世和公司与万福公司签订的《关于以应付工程款抵扣购房款合同》约定，万福公司应与北京世和公司指定的购房人签订商品房买卖合同。但是，万福公司至今尚未与北京世和公司指定的购房人签订商品房买卖合同。北京世和公司依据《关于以应付工程款抵扣购房款合同》能向万福公司主张的权利仅是债权。更何况，张某与万福公司签订《陵水县商品房买卖合同》的时间早于北京世和公司与万福公司签订的《关于以应付工程款抵扣购房款合同》，且已办理网签备案手续。因此，不论210号判决是否有误，均未损害北京世和公司的权益。对北京世和公司撤销210号判决的诉求，本院不予支持。
- 日期： 05-07 11:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2223号
【裁判摘要】当事人之间基于借款所形成的债权债务关系，已被以房抵债协议中的权利义务关系所取代，可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈××的执行异议符合上述规定。第一，涉案房产被人民法院查封之前，陈××与东骏公司就已签订了《商品房买卖合同》，并在阳江市阳东区住房和城乡规划建设局房产中心进行了网签。《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上所作出的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第二，陈××已支付了合同全部价款。陈××与东骏公司、郭××琴、谭××、腾美公司、富美居公司签订《补充协议书》，明确约定以23套商品房的房款16471432元抵顶借款16471432元，即陈××已实际支付了涉案房产的全部价款。第三，东骏公司于2013年10月10日将涉案房产交付陈××使用，陈××进行了装修，可见在法院查封涉案房产之前，陈××已经合法占有了该房产。钟××提出的“陈××并没有占有涉案房屋"的主张，没有充分证据证明，本院不予采信。第四，未办理过户登记手续非因陈××的过错。陈××与东骏公司签订的《商品房买卖合同》约定，东骏公司负有协助办理过户登记手续的义务。但案涉北惯新城一期房地产项目至今仍未办理竣工验收备案手续，导致一直无法办理产权登记。另外，预告登记是房屋权利人的权利而非义务，陈××未进行预告登记不具有可归责性，没有主观过错。钟××主张陈××未对涉案房屋办理预告登记存在过错，没有事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 05-11 15:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【目录】一、可以突破合同相对性原则请求发包人在欠付工程款范围内承担责任的实际施工人不包括借用资质及多层转包和违法分包关系中的实际施工人。(最高人民法院民事审判第一庭2021年第20次专业法官会议纪要)；二、借用资质的实际施工人与发包人形成事实上的建设工程施工合同关系且工程经验收合格的，可以请求发包人参照合同约定折价补偿。(最高人民法院民事审判第一庭2021年第20次专业法官会议纪要)；三、承包人已起诉发包人支付工程款的，实际施工人可以在一审辩论终结前申请作为第三人参加诉讼，其另诉请求发包人在欠付工程款范围内承担责任的，不应受理。(最高人民法院民事审判第一庭2021年第21次专业法官会议纪要)；四、实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权。(最高人民法院民事审判第一庭2021年第21次专业法官会议纪要)；五、合同无效，承包人请求实际施工人按照合同约定支付管理费的，不予支持。(最高人民法院民事审判第一庭2021年第21次专业法官会议纪要)；六、承包人对违章建筑不享有建设工程价款优先受偿权。(最高人民法院民事审判第一庭2021年第21次专业法官会议纪要)；七、建设工程价款优先受偿权不因工程建成的房屋已经办理网签而消灭。(最高人民法院民事审判第一庭2021年第21次专业法官会议纪要)；八、不能既判决驳回诉讼请求又告知当事人就此另行主张权利。(最高人民法院民事审判第一庭2021年第21次专业法官会议纪要)
摘要2：
- 日期： 07-10 09:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】赤峰市中级人民法院民事判决书(2015)赤商终字第211号
【裁判摘要】本案中，双方当事人虽签订了《内蒙古商品房买卖合同》并基于该买卖合同办理了网签手续，但双方同时就涉案款项又签订了《商品房回购协议书》，之后上诉人袁××又向赤峰五甲万京置业有限公司收取了利息。当事人的上述行为证明双方的真实意思表示不是房屋买卖而是民间借贷。因此，双方当事人是以签订买卖合同作为民间借贷的担保，而房屋买卖并不是双方的真实意思表示，故原审法院判决涉案的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效并由袁××协助管理人注销涉案房屋的网签合同并无不当。
摘要2：
- 日期： 07-13 18:08
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事裁定书(2016)苏民申6514号
【裁判摘要】债务清偿期届满后达成的以物抵债协议系实践性合同，在未实际履行、物权未转移的情况下，以物抵债的行为尚未完成，协议处于成立未生效的状态，当事人可以选择不履行，双方仍应按原有法律关系确定权利义务。本案中，案涉2套房屋办理的网签登记不产生物权转移的效力，房屋所有权仍属于恒生富通公司。现恒生富通公司已进入破产重整程序，丁××申报债权称要求拿房，恒生富通公司管理人对该申报债权不予确认，不同意按商品房买卖合同确认丁××债权，表明恒生富通公司已不同意以案涉2套房屋抵偿借款债务，丁××与恒生富通公司之间的权利义务应按照原有的民间借贷关系来确定。一审中，法院已向丁××释明其与恒生富通公司之间系民间借贷法律关系，丁正祥仍坚持按商品房买卖关系主张权利，故一、二审判决驳回其诉讼请求，并无不当。
摘要2：
- 日期： 09-10 10:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终699号
【裁判摘要】法院查封之前消费者已经与房地产开发商签订合法有效的商品房买卖合同，所购商品房用于居住，且在购房时其名下无其他用于居住的房屋，并已按合同约定支付了全部购房款，消费者享有排除执行民事权益——经北京市海淀区房屋管理局在北京房屋交易权属信息查询系统上查询，未查到田××名下有其他住房。在重庆高院查封本案所涉房屋之前，田××与中坤锦绣房地产公司就上述房屋签订了合法有效的商品房买卖合同并办理了网签手续，依照合同约定支付了全部购房款，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，根据《执行异议复议规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，田××就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
摘要2：【注解】（１）本案最高人民法院裁判未将“买受人名下无其他用于居住的房屋”扩及买受人的配偶或子女，而是限于买受人本人；（２）地域范围限于北京市而未将地域范围无限扩大。
- 日期： 01-01 06:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】预告登记、网签或备案与权属转移登记无必然联系，买受人有权排除执行——《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系买受人为由而提起执行异议的情形。在执行异议之诉案件的审理中，人民法院一般也应参照该条对买受人排除强制执行的请求能否成立予以审查。．．．．．．案涉《车位申购协议书》签订时车库虽被抵押，但该抵押有期限，买受人对解除抵押有合理预期，不应认定买受人未尽基本的注意义务。第二，预告登记并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，故宋××未就案涉车位申请办理预告登记、网签或备案与造成案涉车位未办理权属转移登记并无必然联系。
摘要2：【裁判摘要２】关于《车位申购协议书》的效力问题｜银鹰公司与宋××于2016年2月24日签订的《车位申购协议书》对车位转让价款、交付时间、产权办理等事宜作出了明确约定，具备买卖合同的主要条款。协议文本约定宋××受让“车位使用权"，但结合前后文可知，当事人实际买卖的标的物是车位所有权。尽管银鹰公司系先将案涉车库设立抵押后再与宋××签订《车位申购协议书》，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，但抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的法律后果是不能产生物权变动的效果，而非导致《车位申购协议书》无效。综上，农行渝北支行关于《车位申购协议书》效力的异议不能成立，原审法院认定银鹰公司与宋××签订的《车位申购协议书》合法有效，并无不当。
- 日期： 01-01 07:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】双方签订的《协议》未能形成真实的商品房买卖意思表示，不具备商品房买卖合同的核心条款，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件——而案涉《协议》不属于规范的商品房销售合同，亦没有经过规范的合同备案、网签以及预登记等手续，其外观要件上不符合常规的商品房买卖合同形式要件，可从《协议》是否构成实质合法有效的商品房买卖合同进行审查。首先，从形式要件看，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；(九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，买受人乔××与华耀公司签订的《协议》第3条约定，甲方（华耀公司）在收到乙方（乔××）总房款之日自2012年10月7日至2018年10月7日至6年满如数返还乙方所付总房款。该约定明显有异于商品房买卖合同的一般条款。同时，该《协议》还缺少关于商品房的交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等事项，而商品房买受人支付价款、出售方交付房产、继而将房屋过户至买受人名下，这是商品房买卖合同的基本合同目的，这些要件对于商品房买卖合同的成立来说至关重要，本案《协议》缺乏上述商品房买卖合同成立的基本要件。其次，从意思表示要件看，如前所述，案涉《协议》一方面约定一定期限内退回房款，另一方面没有关于房屋交付和过户登记事宜的约定，双方对于商品房买卖法律关系最基础的条件没有约定，或与一般商品房买卖法律关系约定不同，难以构成房屋买卖的真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“实施下列行为之一，
摘要2：（续）符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；……"及《商品房销售管理办法》第四十二条：“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款：（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；……”的规定可以看出，利用“返本销售”模式吸收资金可能构成犯罪，至少也是行政机关应当采取处罚措施的违法行为。从房款交纳的方式上看，相关款项未打入监管账户，相关款项仅开具收据，未开具交纳房款发票等，种种均有异于普通的商品房买卖方式，从侧面印证双方之间不是一般意义上的商品房买卖法律关系。因此，本案中双方签订的《协议》未能形成真实的商品房买卖意思表示，不具备商品房买卖合同的核心条款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件，二审判决以此认定乔××就案涉房屋享有足以排除执行的实体权益，依据不足、适用法律不当。
- 日期： 01-01 08:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】房屋认购书不完全具备《商品房销售管理办法》第１６条规定的商品房买卖合同主要内容，不能认定当事人之间已经签订合法有效的书面买卖合同——关于《认购书》的性质，双方争议《认购书》可否认定为双方已签订了合法有效的商品房买卖合同。对此，从《认购书》的内容看，不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。虽然何××举证证明已经支付全部购房款并入住使用了案涉房屋，阳光公司也予以认可。但本案是有关执行标的的执行异议之诉，《执行异议和复议规定》第二十九条旨在保护房屋消费者的物权期待权，赋予买房人物权期待权以排除执行的效力，但同时也要保护申请执行人的合法权益，对于条文中所设置的可以排除执行的条件应从严掌握。该条文第（一）项之所以将“在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同”作为排除执行的条件之一，是因为合同一方是房地产开发企业，相比一般民事主体有更严格的监管制度，更有利于保护买房人合法权益。原则上都签订有规范的商品房销售合同，以方便办理销售合同备案、网签或者预登记手续。本案中，仅依据《认购书》还无法办理销售合同备案、网签等手续，显然不是规范的商品房买卖合同，何××亦无法根据《认购书》办理所购商品房的产权过户手续。据此，一、二审法院认定《认购书》不符合“签订了合法有效的书面买卖合同”的条件，并无明显不妥。
摘要2：
- 日期： 01-02 10:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】买受人不具备购房资格导致无法办理过户登记存在过错无权排除执行——关于案涉房屋未办理过户登记是否因买受人自身原因的问题。青岛市国土资源和房屋管理局下发的《关于落实住房限购政策有关事项的通知》明确规定，合同网签备案时间在2011年1月31日之前（含1月31日）的，不受住房限购政策限制。王×付款行为发生在2008年和2009年，至2011年1月31日之前仍未办理网签备案手续。再审审查期间，王×提交中海盛明置业于2018年6月出具的情况说明，拟证明案涉的《青岛市商品房出售合同》存放在中海盛明置业，没有交付王×；王×多次要求中海盛明置业办理网签备案及过户手续，但因中海盛明置业管理不善的原因，没有及时办理。本院认为，中海盛明置业系本案一方当事人，其出具的情况说明属于当事人陈述，其陈述中自认的事实涉及第三人的利益，对其陈述的事实应当提交相关证据证明。王×关于房产未能办理过户并非因自身原因的主张缺乏有效证据证明。一审法院于2014年7月15日查封案涉房屋时，争议房产仍登记在中海盛明置业名下，青岛市住房限购政策也未取消，王×未能办理过户登记是因其本人拥有多处住房而无法办理网签备案手续，属于因自身原因未能办理过户登记的情形。原审依据《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，认定王×对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益，并不存在适用法律错误的情形。
摘要2：
- 日期： 01-30 08:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（1）网签备案并非物权预告登记而是行政强制性行为，实际上是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，不具有物权预告登记的公示效力；（2）网签备案登记不能可视为法院查封——关于越秀公司提出的因办理商品房网签备案手续从而获得优先受偿权的问题，江西高院(2017)赣民终585号判决已经明确，根据《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》《中华人民共和国物权法》等规定，签订买卖合同后网签备案并非物权预告登记。网签备案是行政强制性行为，实际上是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力，越秀公司抗辩网签备案即为物权预告登记没有事实和法律依据。同时，越秀公司又提出网签备案登记可否视为法院查封的问题，本院认为，作为政府部门规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，与人民法院依照民事诉讼法等法律在保全或执行阶段对被保全人或被执行人的不动产等财产进行控制的查封行为从性质到效力完全不同，非经人民法院的法定程序，相关民事主体无法通过网签备案登记获得查封的效力。因此，越秀公司关于网签备案登记可视为法院查封的主张，本院不予支持。越秀公司对案涉房产不享有优先受偿权。
摘要2：
- 日期： 04-28 15:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】房屋过户第二天收到征收公告卖家能否主张情势变原则反悔不卖？——上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖中介合同、房屋买卖合同合法有效，各方均应按约履行。上诉人起诉认为被上诉人及原审第三人对诉争房屋的拆迁事宜应提前知晓，却对上诉人故意隐瞒，要求依照情势变更原则解除合同。但根据一审中的证据，诉争房屋在2021年5月25日之前即有较长时间流传即将拆迁的消息，上诉人对诉争房屋可能面临拆迁应有一定的预见性，上诉人对于2021年5月24日办理网签及过户手续也无任何异议，且上诉人已收到了合同约定的全额购房款，上诉人的合同目的已经实现，被上诉人的合同义务已履行完毕，因此，本案不能适用《中华人民共和国民法典》第五百三十三条的规定。上诉人又上诉认为被上诉人及原审第三人规避限购政策、通过代持投机性购房进行恶意炒房赚钱，但上诉人对此事实未提供充分证据证明，且该主张也非解除合同的法定理由。
摘要2：【解读】姜××向一审法院起诉请求：一、解除原告与两被告于2021年5月20日签订的《存量房屋买卖中介合同》、原告与被告徐××于2021年5月24日签订的《存量房屋买卖合同》；二、被告徐××将涉案房屋不动产权变更登记于原告名下，原告退还购房款181万元。
- 日期： 06-28 10:50
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】互联网合同不存在地理意义上签订地，约定以签署地法院作为争议管辖法院无效——本案系合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条规定，“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”本案中，程××通过支付宝小程序“淘气租”平台，与××贸易(浙江)有限公司签订的《淘气租租赁服务协议》中第九条，约定了“任何一方应向本合同签订地(即上海市浦东新区)、或乙方所在地(即浙江省舟山市)法院提起诉讼(如发生债权转让的，由债权受让方所在地法院管辖)”的内容。分析上述约定，关于“向本合同签订地(即上海市浦东新区)法院提起诉讼”的约定，案涉协议是通过互联网签订的协议，在判断该约定管辖是否有效时，应审查合同约定的签订地与案件争议是否具有实际联系。首先，互联网合同不存在地理意义上的签订地，案涉合同系在互联网虚拟空间中签署确认。其次，案涉协议双方当事人住所地均不在上海市浦东新区，亦无相应证据材料用以证明原被告任何一方在合同约定的签订地实施了签字或盖章行为。为维护正常诉讼管辖秩序，防止异地案件通过约定方式进入无连接点法院审理，考虑到此类互联网纠纷面广量大，该约定的“合同签订地”与争议无实际联系，这一约定应当认定无效；关于“乙方所在地(即浙江省舟山市)法院提起诉讼(如发生债权转让的，由债权受让方所在地法院管辖)”的约定，系合同当事人为第三方即将来的受让方涉诉约定的协议管辖条款，受让方不确定亦不可能参与缔结这一协议管辖条款，故该协议管辖条款应当认定未发生法律效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条规定，“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”本案中，浙江省杭州市余杭区人民法院作为被告程××住所地人民法院，对本案具有管辖权，海南省屯昌县人民法院裁定移送并无不当。
摘要2：
- 日期： 03-10 19:08
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】在预查封阶段不能对案涉房产进行处置，只有完成过户登记取得案涉房屋的物权预查封转为正式查封后才能对案涉房屋进行拍卖、变卖和折价——法院对案涉房屋进行预查封是否必然进入强制执行｜蔡××、黄××、成至公司在与欧××的民间借贷纠纷案件中申请诉前财产保全，后由一审法院对案涉房产作出预查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项和第十六条规定，人民法院的预查封仅系执行部门在房屋未办理产权登记之前，根据网签备案情况所作。预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权，旨在使被执行人保有该债权，以便将来实现该债权，取得该房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。但预查封不是正式查封，预查封的被执行人对未登记在其名下的房屋仅享有所有权期待利益，对能否成为真正的权利主体，尚处于不确定状态。在预查封阶段不能对案涉房产进行处置，只有完成过户登记，欧××取得案涉房屋的物权，预查封转为正式查封后，才能对案涉房屋进行拍卖、变卖和折价。蔡××、黄××、成至公司依据另案生效判决请求法院强制执行，现二审判决支持京鹏公司执行异议之诉的请求，由蔡××、黄××、成至公司承担本案的全部诉讼费并无不当。若蔡××、黄××、成至公司认为欧××基于购房合同享有的权利可作为执行标的，或根据购房合同履行的实际情况，欧××取得案涉房屋产权，蔡××、黄××、成至公司可另行主张。
摘要2：