- 日期： 10-04 16:21
- 作者：陈其象律师
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合同约定解除权
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民四终字第50号
【裁判要旨】所属行政区划变更造成股权转让合同解除，双方均无过错，应依据公平原则确定损失承担。
【裁判摘要】《协议》第四条第5款约定：“本协议生效后，自项目部分地块详细性规划正式报批之日起一年内，如华航公司仍未取得项目部分地块建设规划许可初审意见或设计要点的，嘉凯城公司有权解除本协议，宝亚公司应在嘉凯城公司提出书面解除协议通知之日起10日内返还嘉凯城公司已支付的所有款项，并应按照嘉凯城公司已付款项以年利率10%（自正式报批日起算）计算资金使用费补偿给嘉凯城公司。”当事人之间约定该条款，目的是为了保证华航项目地块具有可开发性，嘉凯城公司从宝亚公司受让华航公司股权后可以尽快获得相应审批手续，从而进行项目开发。该条款是赋予嘉凯城公司的权利。．．．．．．至2014年1月27日嘉凯城公司向宝亚公司发出《解除合同通知书》时，华航公司“仍未取得项目部分地块建设规划许可初审意见或设计要点”，时间已超过一年，符合《协议》第四条第5款约定的解除合同的条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此，嘉凯城公司有权依据《协议》第四条第5款的规定行使合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依据本法第九十三条第二款……的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院……确认解除合同的效力。”因此，一审判决认定2014年1月29日宝亚公司收到嘉凯城公司的《解除合同通知书》时，双方签订的《协议》及《补充协议》即告解除是正确的。宝亚公司关于嘉凯城公司不享有合同解除权的上诉理由不能成立，不予支持。．．．．．．一审法院依据公平原则，在判令宝亚公司向嘉凯城公司返还1.4亿元股权转让款的同时，判令宝亚公司从股权转让款实际支付之日起至款项付清之日止，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算的利息，并无不当。
摘要2：
- 日期： 10-15 08:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第209号
【裁判摘要】退一步讲，即便双方约定在岳阳新天地支付相应款项后，华菱置业应将案涉土地使用权过户到其名下，双方亦仅为债权债务关系，作为债权人的岳阳新天地，仅能请求华菱置业履行相应合同义务，而不能直接请求确认该土地使用权归其享有，亦不能依照《中华人民共和国物权法》第三十条规定主张因合法建造当然取得其上建筑物的所有权。加之，案涉项目的百分之九十以上的房产已销售给他人。故在案涉土地使用权未过户到岳阳新天地名下且《合作协议》亦未约定相关内容的情况下，岳阳新天地主张其已经支付相应对价而当然成为案涉土地使用权人，华菱.香墅美地项目开发形成的资产应归其所有，没有法律和事实依据。
摘要2：
- 日期： 10-19 15:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第20号
【裁判摘要】关于方某某应享有的投资收益比例问题。双方虽在《联合开发建设合同书》中约定开发所得净利润，宏发公司和方某某分别按照40％和60％比例分成，但该利润分成系以双方按约投资到位，项目全部开发完成为预期。本案中，根据合同第一条约定，宏发公司对相应的合同义务已基本履行完毕，而方某某仅履行了部分合同义务，即支付前期的1920万元，项目开发的所有后续资金均未及投入。故方明通主张按照60％比例计算其投资增值收益，依据不足，本院不予支持。根据《联合开发建设合同书》约定，6：4为原约定股份及利润分成比例，而非投资比例，原判决以6：4作为投资比例并计算方某某应实际投资4800万元，依据不足，本院予以纠正。案涉合同因非归责于双方当事人自身原因终止，在方明通未全部出资到位的情况下，根据权利义务一致原则，以各方实际出资比例确定各自应享有的项目权益符合本案实际情况。《联合开发建设合同书》第一条约定，该项目至宏发公司办理变更土地用途为商住用地止，总价为3200万元。本案中，案涉土地性质已经变更为商住用地，故认定宏发公司出资额为3200万元符合当事人的本意。由上，宏发公司和方明通对“绿源小区”项目的投资分别为3200万元和1920万元，方某某在“绿源小区”项目中的实际投资比例为37.5％（即1920万元／（1920万元＋3200万元）），其对“绿源小区”项目的权益为5481.45万元（即14617.2万元×37.5％）。
【摘要】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定，房地产建设项目未取得建设工程规划许可证的，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉。本案中，案涉项目尚未取得建设工程规划许可证，故方某某无权主张项目利益。本院认为，该条规定系针对已经实际建成而未取得建设工程规划许可证的违章建筑而言。本案中案涉项目尚未进行开工建设，故无该条规定的适用余地。综上，原判决认定方某某有权享有“绿源小区”项目投资收益，并以案涉地块评估价14617.2万元作为计算依据，并无不当，本院予以维持。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第1218号
【基本案情】（１）方某某与宏发公司签订《联合开发建设合同书》《备忘录》，约定宏发公司投入土地，方某某投入资金合作开发“绿源小区”项目；（２）后因城市建设规划调整，福州市政府决定收回“绿源小区”项目建设用地，以其他土地予以置换补差价给宏发公司，“绿源小区”项目被依法吊销《建设用地规划许可证》；（２）方某某起诉请求确认《联合开发建设合同书》《备忘录》终止；宏发公司以“绿源小区”地块评估价为计算依据支付方某某投资增值收益及利息，返还垫付建设费用及利息；（３）一审法院判决终止《联合开发建设合同书》《备忘录》，宏发公司支付方某某投资收益及利息，返还代垫款及利息；二审改判投资收益金额及利息，其他维持。
【解读】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定系针对已经实际建成而未取得建设工程规划许可证的违章建筑而言，尚未进行开工建设的合作开发项目不适用该条规定。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第943号
【裁判要旨】合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人只收取固定收益，既不按照投资比例进行利润分成，也不承担该项目开发经营风险的，不具有合作开发房地产合同所必需的“共享利润、共担风险”条件，应认定为建设用地使用权转让合同。
【裁判摘要】关于二审法院认定案涉《合作开发协议书》的性质是否错误问题，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，共同投资、共享利润、共担风险是房地产合作开发合同的必要条件。本案《合作开发协议书》约定，泰恒公司享有土地所得收益包干价为800万元整，不承担合作开发项目的经营风险。在合同实际履行过程中，瑞康公司以自己的名义作为建设单位与施工单位签订建设工程施工合同，对建设项目对外独立承担责任；售楼期间楼房的销售所得由瑞康公司单独收取，瑞康公司单独管理经营项目账务，泰恒公司并非按照投资比例进行利润分担。上述约定明显系国有土地使用权转让的法律性质。
摘要2：
- 日期： 10-22 08:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第305号
【裁判要旨】合作开发合同当事人均无房地产开发资质，但收购有资质企业进行开发的，合作开发合同为有效合同。
【裁判摘要】本案中，徐某及孙某虽均为自然人，不具备房地产开发资质，但双方在《投资合作协议书》中明确约定共同投资成立“有限公司”开发建设凯莱项目，并实际通过股权转让方式获得具备房地产开发资质的伟亚公司的股权，房地产开发是由伟亚公司进行的，并非由徐某、孙某直接进行。因此，《投资合作协议书》并不存在《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的应当认定合同无效的情形。孙某关于其与徐某均为自然人，不具备房地产开发经营资质，双方签订《投资合作协议书》，投资合作开发房地产项目，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，应认定无效的上诉理由不能成立。
摘要2：【解读】合作开发房地产合同有效条件：（１）合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质；（２）起诉前当事人一方应已签订房地产开发资质；（３）起诉前当事人已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业；（３）已依法收购具有房地产开发经营资质的企业。
【基本案情】（１）２００９年１２月，孙某与徐某签订《投资合作协议书》约定双方共同投资开发建设某项目，孙某用５３亩土地作为出资，徐某以之前投入的５００万元作为投资，双方各按５０分享利润、分担亏损；（２）孙某收购了伟亚公司７５％股权，伟亚公司具有房地产开发经营资质，合作项目开发实际是由伟亚公司进行；（３）法院认定《投资合作协议书》有效。
- 日期： 10-22 08:24
- 作者：陈其象律师
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分公司
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申867号
【裁判摘要】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。根据天运公司认可的天水城开公司于本案一审期间提交的房地产开发企业资质证书，甘肃省住房和城乡建设厅于2012年8月29日向天水城开公司颁发了二级资质证书。天水城开陇南分公司于本院组织询问时，提交房地产开发企业资质证书复印件一份，证明天水城开公司于2012年之前即具有相应房地产开发企业资质，天运公司对该证据不予认可，但未提出相反证据。本院认为，即使按照天运公司认可的2012年8月29日颁发的房地产开发企业资质证书，亦应认定天水城开公司于本案起诉前已经取得房地产开发经营资质。天水城开陇南分公司为天水城开公司设立的非法人分支机构。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。且天水城开公司于本案二审期间向二审法院出具情况说明，认可天水城开陇南分公司使用公司资质具体负责案涉项目开发事宜。故二审判决认定案涉《合作建设合同》中涉及商业、住宅用地部分合法有效，并无不当。
摘要2：【解读１】公司具有房地产开发经营资质，分公司与他人签订合作开发房产合同有效。
【解读２】合作开发房地产合同签订时当事人均不具备房地产开发经营资质，但作为合作开发房地产的一方当事人分公司的法人公司在起诉前已经取得房地产开发经营资质的，法院认定合同有效。
- 日期： 11-19 08:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：案情：A公司取得了某项目开发权，与B公司签订了合作协议，B公司开发B区项目，各自独立经营，所有土建工程由C公司承建。A公司与C公司签订了建设工程协议，B公司负责人以B地块负责人名义在协议“B地块负责人”处签字。何某以C公司第一施工队的名义承建工程。后何某起诉要求A公司和B公司连带支付剩余1000万元工程款
【要旨】应当承担连带责任。没有充分证据证明A房地产公司和B公司有就项目A、B区分别与承包人进行结算的意思表示，应认定该广场工程作为一个整体发包和进行结算，B公司应当对整个项目的工程欠款与A房地产公司承担连带清偿责任，这样处理也有利于保护实际施工人的权益。
摘要2：【解读1】合作开发房地产合同当事人之间对内部责任的划分对承包人不具有约束力。
【解读2】（1）B贸易公司对整个项目的工程欠款并不负有法定的连带清偿责任；（2）在A房地产公司与C建筑公司签订的《协议书》中，B贸易公司法定代表人李某在《协议书》“B地块负责人”处签名，应将B贸易公司视为与A房地产公司共同将整个项目发包给C建筑公司，应认定B贸易公司通过签订该《协议书》与A房地产公司成为整个项目共同发包人；（3）B贸易公司实际履行了发包人的义务；（4）根据《建设工程施工合同司法解释》第26条规定，何某有权直接向发包人A房地产公司和B贸易公司主张工程欠款。
- 日期： 10-23 08:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2019）最高法民辖终284号
【裁判摘要】管辖权异议审理阶段，原则上应当以原告主张的诉讼请求标的额确定案件的级别管辖法院，至于诉讼请求能否得到支持，则属于案件实体审理范畴。本案中，中建公司的诉请是确认解除双方间《青岛世园生态新区李沧南王社区土地整理与项目开发合作协议》及补充协议，世园公司向其返还已支付的合作资金人民币2.5亿元及相应利息5949.6562万元，共计3.09亿余元，已经达到《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》中规定的山东省高级人民法院级别管辖标准。世园公司没有证据证明中建公司存在虚增诉讼标的额以规避级别管辖标准的情形，世园公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 02-01 16:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【最高人民法院民一庭意见】钱债权执行中，人民法院针对作为开发建设主体的被执行人所开发建设的房屋实施强制执行，与被执行人之间存在合作开发房地产关系、但并未作为开发建设主体的案外人，以其系房屋的实际所有权人为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，不予支持。
【解读】未登记为建设用地使用权人及项目开发建设主体的合作开发一方不属于合法建造人的，无权排除强制执行。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》2017年第4辑（总第７２辑），人民法院出版社２０１８年版，第１９５－１９８页】
- 日期： 03-17 08:18
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终790号
【裁判摘要】对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，人民法院应依职权进行审查。本案中，双方在《合作协议》和《备忘录》中约定双方合作，欲对案涉土地进行商业开发，兴建顺兴生产及配套用房房地产项目，从约定内容可见双方的合作目的意在将工业用地进行房地产项目开发。一审法院据此确定本案案由为合资合作开发房地产合同纠纷并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，双方约定是否违反法律和行政法规的强制性规定，人民法院应依法对此予以审查。顺兴公司上诉主张一审法院适用的《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条、第十八条等规定均系管理性强制性规定，而违反上述规定，合同并非无效。神东天隆公司辩称上述规定系效力性强制性规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。对此本院认为正确理解、识别效力性强制性规定与管理性强制性规定，不仅关系到民商事合同效力维护，还影响市场交易的安全与稳定，人民法院应当根据法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，综合认定相关规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定。而判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。土地制度是我国的根本制度，土地资源的开发、利用和经营关系到国家的根本利益，违反上述规定即改变土地用途，将会损害国家、集体和社公共利益。因此，上述规定属于效力性强制性规定。顺兴公司违反该规定将案涉工业用地用于商业开发，改变了土地性质，一审判决认定案涉《合作协议》无效符合法律精神，但引用业已作废的本院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》存在瑕疵，应予纠正，然裁判结果并无不当，应予维持。
摘要2：【注解１】判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。
【注解２】（１）《土地管理法》第５６条，《城市房地产管理法》第１８条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第１７条、第１７条等属于效力性强制性规定；（２）违反上述规定改变土地性质将工业用地用于商业开发应当认定合作开发房地产合同无效。
- 日期： 04-22 09:32
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政判决书(2016)最高法行申367号
【裁判摘要】原审判决从行政合同概念、特征及签约合同的内容、目的等方面，对被申请人博州国资委与原审第三人新疆三宝公司签订的《博州艾比湖卤虫资源暨盐化工项目开发合作协议》进行认定分析，认为其属于行政合同范畴，且具有可诉性正确，本院予以确认。该开发合作协议是在公开竞争基础上形成，且属博州国资委与新疆三宝公司双方签订的行政合同，其主要内容为双方约定创设新的合资公司，并由新设立的合资公司依法申请相应的捕捞行政许可，获取该博州艾比湖卤虫卵捕捞权；相关合同权利及义务范围仅限签订双方，对该合同法律关系之外的第三方不产生法律上利害关系。申请人奎屯浩泽公司虽在历史上曾取得数年博州艾比湖卤虫的捕捞权，但其非订立行政协议的相对方，与被诉行政协议间亦不存在利害关系；奎屯浩泽公司的法定代表人孙××虽然在所诉协议签订两年后因故转让其在新设立公司的股份，但《博州艾比湖卤虫资源暨盐化工项目开发合作协议》已经保障了其公平竞争权，故其要求确认被诉协议无效的诉讼请求，缺乏法律和事实依据。．．．．．．因再审申请人奎屯浩泽公司与被诉行政协议间不存在法律上利害关系，就被诉行政协议订立而言，申请人并无合法权益客观存在，也就无从论及其合法权益受到侵害，故其请求赔偿损失7000万元没有事实及法律依据。
摘要2：
- 日期： 09-03 09:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】四川省高级人民法院民事判决书(2016)川民终1150号
【裁判摘要】虽然袁××借用宇发公司资质开发房地产，但并不能以此否定袁勇刚对其实际投资开发的“丽都花园二期”项目房产享有的所有权。首先，袁××是“丽都花园二期”项目建设用地的土地使用权人，其依法享有该项目建设用地的使用权。其次，袁××借用宇发公司资质开发房地产的行为，虽违反了住房和城乡建设部《房地产开发企业资质管理规定》的相关规定，但根据“谁投资谁享有”的原则，袁××对其在自己依法取得的土地上投资修建的房屋应当享有的民事权利并不因此受到影响。最后，所谓出借房地产开发企业资质就是房地产开发企业将资质证书出借给他人使用。换言之，就是借用人以被借用人的房地产开发企业资质进行房产地开发。因此，案涉“丽都花园二期”项目的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》以及相关合同以宇发公司、袁××名义共同办理、签署，《商品房预售许可证》以宇发公司名义办理、房产以宇发公司名义进行销售，正是袁××借用宇发公司的房地产开发企业资质开发房地产的必然外在表现形式，且上述证照仅是“丽都花园二期”项目开发过程中的相关建设手续、房屋预售许可手续，并不具有物权登记的效力，故并不能仅以此认定所开发的房产产权当然转移至出借资质的宇发公司名下，即不能据此认定宇发公司享有“丽都花园二期”项目房产的所有权。综上，“丽都花园二期”是袁××借用宇发公司资质开发的房地产项目，袁××对其实际投资开发的“丽都花园二期”房产依法享有民事权益；宇发公司并未进行实际投资，依法不享有“丽都花园二期”房产的民事权益。
摘要2：
- 日期： 10-23 11:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2020)最高法民再255号
【裁判摘要１】提供土地使用权的当事人作为项目公司的股东依法应承担公司项目的经营风险属于合作开发房地产合同而非土地使用权转让合同——《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第二十四条的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。案涉《合作开发合同》约定，颜××提供土地，黄××提供资金；双方共同成立项目公司，颜××占32%股权、黄××占68%股权；法人、总经理、出纳由黄××指定人担任，副总经理、会计有由颜××指定人担任；颜××、黄××分别有权分配本项目实际建筑面积32%和68%的产权，颜××分得房产的销售由颜××在项目公司的名义下自行销售，也可以委托黄××代为销售，房产销售价格由双方共同商定。根据上述约定，颜××作为提供土地使用权的当事人，通过指派副总经理和会计的方式参与公司项目的经营，并作为项目公司的股东依法应承担公司项目的经营风险。因此案涉合同不符合土地使用权转让合同的特征，而是颜××提供土地、黄××提供资金，双方通过共同设立项目公司的方式共同投资、共同经营、共担风险的合作开发房地产合同。颜××认为其只收取固定的利益、不承担风险，本案应为土地使用权转让合同的主张，不符合合同约定，本院不予支持。原审认定案涉《合作开发合同》为合作开发房地产合同，并无不当，本院予以维持。
摘要2：【裁判摘要２】合同约定守约方有权单方解除合同没收保证金，不退还履约保证金的前提是守约方行使单方解除权，守约方诉请解除合同与合同约定情形不同，守约方主张无需退还保证金不予支持——关于履约保证金300万元的问题。根据原审查明，《合作开发合同》6-3约定，黄××确保充足的开发建设资金,不得因开发建设资金不足而导致本项目开发停止或中途停工。如缺乏资金导致项目中途报建停滞或施工连续停工……超期达捌个月的,颜××有权单方面解除本合同。……但是履约保证金300万元无偿归颜××所有,不返还黄××。8-3约定，黄××如未能按约定时间内建成本项目并达到入住条件,最终交付经政府竣工验收合格的房产给颜××的，……超期达捌个月的,颜××有权单方面解除本合同。但是履约保证金300万元无偿归颜××所有,不返还黄××。根据上述约定，颜××不退还履约保证金300万元的前提是其行使单方解除权，现颜××诉请解除案涉《合作开发合同》，与合同上述约定情形不同，颜××主张其无需退还履约保证金300万元，本院不予支持。
- 日期： 12-04 16:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申1904号
【裁判摘要】不动产权利登记证书仅具有权利推定效力，在实际投资建造一方实际投资、实际控制项目建设并实际占有土地后，实际投资建设一方对包括土地使用权在内的建设项目享有无权，有权排除执行——第一，．．．．．．故从《合作开发协议书》《备忘录》约定的内容看，功德公司办理完项目开发所需手续后，项目虽然名义上登记在功德公司名下，但熙园公司实际为项目权利人。上述两份协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。第二，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外，可以成为认定本案案件事实的依据。陕西省高级人民法院（2013）陕民一终字第00127号民事判决、本院（2014）民申字第719号民事裁定均认定：虽然案涉土地使用权登记在功德公司名下，但在功德公司与熙园公司之间，该不动产权利登记证书作为物权凭证，仅具有权利推定效力，不能当然作为功德公司是该土地唯一权利人的认定依据。在《合作开发协议书》《备忘录》履行过程中，熙园公司实际支付了兼并费用、土地出让金，实际投资、实际控制项目建设，并实际占有案涉土地，故熙园公司对包括土地使用权在内的案涉项目享有物权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，可认定熙园公司系项目实际权利人。第三，关于卓富公司称双方合同约定不具有对外效力的问题。本院认为，熙园公司是依据其相关物权对抗法院的强制执行行为，并非利用合同条款约束卓富公司，故不涉及合同相对性问题。
摘要2：【注解】土地使用权实际权利人有权要求排除名义权利人的债权人对土地使用权的强制执行——合作开发房地产项目中双方协议约定项目所有收益归实际出资一方所有，但土地使用权仍登记在另一方名下，实际出资一方为土地使用权的实际权利人，未出资一方仅为名义权利人，实际权利人有权要求排除名义权利人债权人对土地使用权强制执行。
- 日期： 12-10 14:40
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）借名开发房地产可以确认实际投资人基于约定对土地使用权享有一定实体权益但并不优先于一般债权，不足以排除强制执行；（２）借名开发房地产实际投资人应当根据《执行异议和复议规定》第２８条规定确定是否享有足以排除强制执行权利——我国法律对不动产物权变动主要采“登记生效”主义，未经不动产登记薄记载，不产生法律效力。根据原审证据表明，赤坎公司以自己的名义提交竞买申请书、签订成交确认书、缴纳土地成交款及相关税费，与开平广播电视台签订《土地使用权转让合同》，并登记于不动产登记簿的方式取得了案涉土地使用权。二审法院由此认定案涉土地使用权系赤坎公司通过挂牌转让竞得，赤坎公司为案涉土地使用权人符合法律规定，并无不当。吴××主张其已经依照《挂靠开发商住楼协议书》履行了义务，为案涉土地实际投资人，依法享有案涉土地的使用权。本院认为，第一，根据查明的事实，案涉土地登记在赤坎公司名下，是吴××及赤坎公司双方合意，吴××对土地登记在赤坎公司名下是明知且不持异议的。第二，即使《挂靠开发商住楼协议书》系双方真实意思表示，吴××确以赤坎公司的名义实际缴纳了案涉土地的所有费用，对案涉地块享有一定的权益，但该协议并无对竞拍所得土地权属的约定，仅是对项目开发的主体、收益等做了约定，吴××以其为实际出资人主张案涉土地使用权没有事实根据和法律依据。第三，根据《中华人民共和国城市房地产开发管理法》相关规定，我国法律对开发经营房地产项目设立了准入门槛，并未允许个人从事房地产开发经营活动。吴××为了获得个人收益，规避国家法律法规，采取挂靠赤坎公司的方式开发经营房地产项目，应当预见存在相应的风险。因此，吴××主张其为案涉土地使用权实际享有人理据不足，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利可以排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吴××既未与赤坎公司签订书面转让合同，又因自身原因未将案涉土地登记在自己名下，存在明显过错，应自行承担由此带来的法律风险。
摘要2：（续）虽吴××依据《挂靠开发商住楼协议书》缴纳了案涉土地转让费用，且赤坎公司对此不持异议，可以确认吴练兴享有一定的实体权益，但该权益产生来源于吴××与赤坎公司内部协议，在效力上并不优先于粤财公司所享有的债权，不足以排除强制执行。吴××可以依据与赤坎公司签订的《挂靠开发商住楼协议书》，对其因此所受的损失主张权利。
- 日期： 12-10 14:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】实践中不动产登记存在物权登记人与实际权利人不一致情形，在执行中应考虑实际权利人的利益，特定情况下可以赋予实际权利人排除执行的权利——普华公司在《吉安嘉园项目转让协议书》加盖印章，自愿无偿转让案涉项目土地使用权和开发权。齐力公司系在普华公司无力继续进行项目开发、有社会不稳定隐患情况下，经当地政府协调和许可，受让项目相关权利，实际出资对吉安嘉园项目进行拆迁和开发，建设地上建筑物。根据当地政府会议纪要（〔2015〕易政123号）记载，案涉土地使用权未过户属历史遗留问题。故尽管案涉土地使用权仍登记在普华公司名下，齐力公司对案涉土地使用权和地上建筑物所享有的民事权益能够排除法院强制执行。实践中，不动产登记存在物权登记人与实际权利人不一致情形，在执行中应考虑实际权利人的利益，特定情况下可以赋予实际权利人排除执行的权利。
摘要2：
- 日期： 11-19 14:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】工程所有权人不是工程付款义务人，施工单位也可对项目拍卖的工程款享有工程价款优先受偿权——依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，设置建设工程价款优先受偿权是考虑到承包人的劳动已经物化到建筑物之中，当发包人不能按照约定支付工程款时，赋予承包人对工程优先受偿的权利，以保护承包人对工程价款的实际受偿，是对工程款债权进行的特殊保护。故建设工程价款优先受偿权的基础权利来源于承包人所享有的工程款债权。按照瑞富公司与华泽公司签订的《项目合作开发协议》的约定，案涉工程项目由瑞富公司提供土地，由华泽公司承担项目开发的全部风险，无论项目是否盈利，华泽公司均向瑞富公司支付固定收益，项目开发、建设、销售以瑞富公司名义进行，华泽公司全部付清瑞富公司固定收益、承担项目对外全部负债后，项目整体转让至华泽公司名下，由华泽公司独立开发建设。而实际履行协议中，由华泽公司作为发包人与华宸公司签订了《建设工程施工合同》，之后因《项目合作开发协议》解除未能继续履行，现案涉工程在瑞富公司名下。华宸公司已向瑞富公司移交了施工工程，因华宸公司的施工行为，建筑材料和劳动力已经物化为在建工程，已经和在建工程不可分离，优先受偿权的标的物为华宸公司施工所完成的工程。依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”的规定，华宸公司作为案涉工程的承包人有权依法主张对案涉工程的优先受偿权。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申3851号
【摘要】首先，华宸公司就案涉工程价款享有优先受偿权。本案中，承包人华宸公司履行了施工义务，并向瑞富公司移交了施工工程。由于华宸公司的工程款未付清，其劳动已物化为在建工程且不可分离，故华宸公司对其施工完成的工程享有建设工程价款优先受偿的权利。其次，华宸公司主张案涉工程价款的优先受偿权并未超期。本案中，华宸公司与华泽公司未就工程款进行结算，案涉建设工程价款数额未确定。华宸公司在2016年9月1日就案涉工程价款提起本案诉讼时，一并主张工程价款的优先受偿权，并未超过《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第二十二条规定的六个月期限。
- 日期： 02-10 14:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】挂靠方式开发经营房地产项目不能排除强制执行——《中华人民共和国物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信力。我国法律对不动产物权变动主要采“登记生效”主义，未经不动产登记薄记载，不产生法律效力。根据原审证据表明，赤坎公司以自己的名义提交竞买申请书、签订成交确认书、缴纳土地成交款及相关税费，与开平广播电视台签订《土地使用权转让合同》，并登记于不动产登记簿的方式取得了案涉土地使用权。二审法院由此认定案涉土地使用权系赤坎公司通过挂牌转让竞得，赤坎公司为案涉土地使用权人符合法律规定，并无不当。吴××主张其已经依照《挂靠开发商住楼协议书》履行了义务，为案涉土地实际投资人，依法享有案涉土地的使用权。本院认为，第一，根据查明的事实，案涉土地登记在赤坎公司名下，是吴××及赤坎公司双方合意，吴××对土地登记在赤坎公司名下是明知且不持异议的。第二，即使《挂靠开发商住楼协议书》系双方真实意思表示，吴××确以赤坎公司的名义实际缴纳了案涉土地的所有费用，对案涉地块享有一定的权益，但该协议并无对竞拍所得土地权属的约定，仅是对项目开发的主体、收益等做了约定，吴练兴以其为实际出资人主张案涉土地使用权没有事实根据和法律依据。第三，根据《中华人民共和国城市房地产开发管理法》相关规定，我国法律对开发经营房地产项目设立了准入门槛，并未允许个人从事房地产开发经营活动。吴××为了获得个人收益，规避国家法律法规，采取挂靠赤坎公司的方式开发经营房地产项目，应当预见存在相应的风险。因此，吴××主张其为案涉土地使用权实际享有人理据不足，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利可以排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求
摘要2：（续）交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吴××既未与赤坎公司签订书面转让合同，又因自身原因未将案涉土地登记在自己名下，存在明显过错，应自行承担由此带来的法律风险。虽吴××依据《挂靠开发商住楼协议书》缴纳了案涉土地转让费用，且赤坎公司对此不持异议，可以确认吴××享有一定的实体权益，但该权益产生来源于吴××与赤坎公司内部协议，在效力上并不优先于粤财公司所享有的债权，不足以排除强制执行。吴××可以依据与赤坎公司签订的《挂靠开发商住楼协议书》，对其因此所受的损失主张权利。