摘要1：所有权保留是在转移财产所有权的商品交易中，根据法律规定或当事人的约定，财产所有人转移财产占有于对方当事人，而仍保留其对该财产的所有权，待对方当事人交付价金或完成特定条件时，该财产的所有权才发生转移的一种法律制度。
摘要2：【解读】买卖合同中约定所有权保留的，出卖人和买受人各享有哪些权利？
（１）出卖人享有取回权（民法典第６４２条第１款）：当事人约定出卖人保留合同标的物的所有权，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，造成出卖人损害的，除当事人另有约定外，出卖人有权取回标的物：（一）未按照约定支付价款，经催告后在合理期限内仍未支付；（二）未按照约定完成特定条件；（三）将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分。
（２）买受人享有赎回权（民法典第６４３条第１款）：出卖人取回标的物后，买受人在双方约定或者出卖人指定的合理回赎期限内，消除出卖人取回标的物的事由的，可以请求回赎标的物。
【注解１】所有权保留、融资租赁以及追索权的保留均属于担保物权。
【注解２】分期付款和所有权保留竞合？——（１）根据《买卖合同解释》第２６条第１款规定，所有权保留买卖合同的买受人已经支付标的物总价款的７５％以上，出卖人不得主张取回标的物；（２）根据《民法典》第６３４条第１款规定，分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的１/５，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同；（３）根据上述规定，分期付款买卖合同同时约定所有权保留，买受人已经支付总价款７５％以上且未支付到期价款达到全部价款的１/５以上（即已支付价款７５％以上不到８０％），虽然符合分期付款买卖合同解除条件，但受所有权保留规定限制，出卖人不能行使分期付款买卖合同解除权，而只能根据所有权保留买卖合同规定行使所有权保留的非典型担保物权。
摘要1：分期付款买卖合同是指在合同订立后，出卖人即把标的物转移给买受人占有、使用，买受人按照合同约定分期向出卖人支付价款的买卖合同。
摘要2：【注解】分期付款和所有权保留竞合？——（１）根据《买卖合同解释》第２６条第１款规定，所有权保留买卖合同的买受人已经支付标的物总价款的７５％以上，出卖人不得主张取回标的物；（２）根据《民法典》第６３４条第１款规定，分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的１/５，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同；（３）根据上述规定，分期付款买卖合同同时约定所有权保留，买受人已经支付总价款７５％以上且未支付到期价款达到全部价款的１/５以上（即已支付价款７５％以上不到８０％），虽然符合分期付款买卖合同解除条件，但受所有权保留规定限制，出卖人不能行使分期付款买卖合同解除权，而只能根据所有权保留买卖合同规定行使所有权保留的非典型担保物权。
- 日期： 03-16 14:18
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2018）最高法民申5469号
【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，目的在于加强对作为弱势者的房屋消费者权利的特别保护，在所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的特殊情况下，将对房屋消费者生存权利的保护置于对房地产开发企业债权人金钱债权的保护之上，赋予房屋消费者对买受房屋享有排除强制执行的民事权益。实际上，该规定赋予符合一定条件的商品房买受人对房地产开发企业所享有的转移所购房屋所有权之债权优先于其他债权人对房屋开发企业所享有的金钱债权的效力，是对债权平等原则的突破。同时，这一规定使此种情形下的买受人购买商品房的行为产生了对抗房屋开发企业金钱债权人效力，突破了合同相对性原则，但又缺乏足以产生公信力的公示方式，对交易安全和作为被执行人的房地产开发企业其他金钱债权人的利益影响巨大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查、严格把握。如严格审查被执行人和案外人签订的买卖合同是否真实有效，是否签订在人民法院查封之前，是否倒签；所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋（不限于买受人所购房屋所在地）；支付房屋价款的证据是否充分，付款事实是否真实，已支付价款是否超过合同约定总价款的百分之五十；等等。在依法保护案外人合法权利的同时，也要切实防止被执行人和案外人恶意串通损害申请执行人利益的行为发生。
摘要2：【裁判要旨】《异议和复议规定》第29条中买受人“所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋”该条款中规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”不限于买受人所购房屋所在地，重点考察的是买受人名下无其他用于居住的房屋。
- 日期： 07-03 13:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】浙江省温州市中级人民法院民事判决书(2014)浙温商终字第894号
【裁判摘要】破产撤销权对于债务人应当返还受让人已经支付价款所产生债务应作为共益债务进行清偿——破产撤销权是破产法为防止债务人在丧失清偿能力的情况下，通过无偿转让、非正常交易或者偏袒性清偿债务等方法损害全体或者多数债权人利益，破坏公平清偿原则而设立的特殊制度。有关行为是否系债务人真实意思表示，并不影响管理人行使破产撤销权。本案中，瓯华公司与房开公司于2008年5月14日签订的《购房合同》，不论《购房合同》是否已经办理预登记，由于《购房合同》并不具有无效情形，为有效合同，且瓯华公司已支付了大部分购房款，房开公司也实际交付了房屋，合同已经部分履行，因此与涉案房产有关的财产权利属瓯华公司所有。瓯华公司未足额支付全部房款，是属于瓯华公司对房开公司负有债务，应承担清偿责任。合同履行中是否存在违约以及违约责任认定，也不影响涉案房产权益所有人的认定。因此，在2013年1月8日双方签订《协议书》之前，有关涉案房产的财产权利属瓯华公司所有，属于瓯华公司的财产。2013年1月8日双方签订《协议书》，解除《购房合同》并约定各自退还已付房款、房产，不再追究违约责任，其实质是瓯华公司以自己的财产对房开公司的余欠购房款进行清偿。该行为不仅涉及债务清偿问题，而且涉及用以清偿债务的财产价格是否合理问题。众所周知，2008年5月至2013年1月温州市场房价大幅度上升，《协议书》约定以《购房合同》约定的价格退还房屋，价格明显不合理。现该行为发生在法院受理瓯华公司破产申请前一年内，符合《企业破产法》第三十一条第一款第二项的规定的情形，因此，管理人起诉请求予以撤销，应予以支持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十一条的规定，“人民法院根据管理人的请求撤销涉及债务人财产的以明显不合理价格进行的交易的，买卖双方应当依法返还从对方获取的财产或者价款。因撤销该交易，对于债务人应返还受让人已支付价款所产生的债务，受让人请求作为共益债务清偿的，人民法院应予支持。”因此，《协议书》撤销后，房开公司应将涉案房产返还给瓯华公司，涉案房产应作为债务人财产由管理人依法处理。瓯华公司应将房开公司退还的1415.2683万元房款予以返还；如果不能返还，管理人应当将该债务作为共益债务在破产财产分配中予以支付。
摘要2：
- 日期： 12-16 09:55
- 作者：陈其象律师
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已支付价款
摘要1：解读：（１）如果买受人将款项通过银行转账支付到被执行人名下账户，则付款事实没有争议，争议点在于款项用途是否为不动产买卖合同项下的款项，买受人主张系诉争不动产买卖合同项下款项,应承担相应的举证责任；（２）如果买受人将款项通过银行转账支付到第三人名下账户，则买受人应提交当时的证据证明该款项支付的是诉争不动产买卖合同项下价款，由于涉及第三人的实体权利，常需第三人通过到庭作证等方式参与诉讼以便查明认定相关事实；（３）如果买受人以收款收据而主张现金交付的，则买受人应当就交付时间、地点、接受人情况及其经济能力、财产变动情况等充分举证，供人民法院综合判断。
摘要2：【注解】买受人在房屋被查封后支付的房款不应记入《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条规定的“已支付的价款”。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2022)最高法民终393号
- 日期： 12-31 17:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】案外人不能提供支付购房款转款凭证，法院不能推定其已经支付购房款——执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人的利益，还涉及到申请执行人的利益。人民法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间的利害关系，充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，目的在于加强对作为弱势者的房屋消费者权利的特别保护，在所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的特殊情况下，将对房屋消费者生存权利的保护置于对房地产开发企业债权人金钱债权的保护之上，赋予房屋消费者对买受房屋享有排除强制执行的民事权益。实际上，该规定赋予符合一定条件的商品房买受人对房地产开发企业所享有的转移所购房屋所有权之债权优先于其他债权人对房屋开发企业所享有的金钱债权的效力，是对债权平等原则的突破。同时，这一规定使此种情形下的买受人购买商品房的行为产生了对抗房屋开发企业金钱债权人效力，突破了合同相对性原则，但又缺乏足以产生公信力的公示方式，对交易安全和作为被执行人的房地产开发企业其他金钱债权人的利益影响巨大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查、严格把握。如严格审查被执行人和案外人签订的买卖合同是否真实有效，是否签订在人民法院查封之前，是否倒签；所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋（不限于买受人所购房屋所在地）；支付房屋价款的证据是否充分，付款事实是否真实，已支付价款是否超过合同约定总价款的百分之五十；等等。在依法保护案外人合法权利的同时，也要切实防止被执行人和案外人恶意串通损害申请执行人利益的行为发生。关于本案二审判决认定郭××已经支付全部购房款是否缺乏证据证明问题。一审判决认定，郭××仅提交在合同签订当日以银行转账方式取款175000元的银行取款凭证，未提供证据证明该银行转账取款的收款方为众凯公司任丘分公司一方，即郭××不能提供充分证据证明其已经支付房屋价款且支付的价款超过合同约定总房款的百分之五十，故郭××就涉案执行标的楼房不享有足以排除强制执行的民事权益。二审判决改判的理由是，虽然郭××不能提交向众凯公司任丘分公司缴纳房款的转账凭证及正规销售
摘要2：（续）发票，但其提交的存款及取款凭证、众凯公司任丘分公司的原始收据、穆××的证人证言、徐××的证人证言、中华人民共和国税收完税证明，结合众凯公司任丘分公司的陈述，能够形成一个完整的证据链，在河间联社不能提供反证的情况下，能够推定郭××已支付全部房屋价款。本院认为，二审判决关于郭××已支付全部房屋价款的推定缺乏证据支持。第一，执行异议之诉涉及申请执行人的利益，仅依靠被执行人一方出具的收据或者对案外人付款事实的承认不足以认定已经支付购房款的事实。第二，对于一审判决驳回郭××诉讼请求的主要理由，即郭××未提供证据证明其提交的银行转账取款的收款方为众凯公司任丘分公司一方，二审判决未作分析。第三，二审判决对郭××提交的存款及取款凭证、众凯公司任丘分公司的原始收据、证人穆×的证人证言、证人徐××的证人证言、中华人民共和国税收完税证明以及众凯公司任丘分公司的陈述，如何形成一个完整的证据链证明郭××经支付全部购房款，未作分析。第四，执行异议之诉涉及申请执行人利益，对于案外人是否享有阻却强制执行的民事权利的事实，应采用较普通民事案件更高的证明标准，二审判决根据郭××提供的证据推定其已支付全部房屋价款，但并未对证据的质证、认证作分析认定。第五，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案应由案外人郭××就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在郭××未完成举证责任前，举证责任并不转移至河间联社。二审判决认定，在河间联社不能提供反证的情况下，能够推定郭××已支付全部房屋价款，不妥当。因此，河间联社关于二审判决认定郭××已经支付全部购房款缺乏证据证明的再审申请理由成立，本院予以支持。