简法｜开发商能否以解除商品房买卖排除人民法院预查封强制执行措施？
摘要1：解答：（１）开发商解除商品房买卖后只有将返还的购房款交付法院执行机构才享有足以排除法院预查封强制执行的民事权益；（２）否则，开发商即使解除商品房买卖合同，也不享有足以排除预查封强制执行的民事权益。
【注释】（１）开发商解除商品房买卖合同只有在开发商将应退还被执行人的款项交付法院才可排除执行和解除预查封；（２）如开发商将应返还购房款退还被执行人，法院可继续执行预查封商品房，开发商擅自退还给被执行人款项由开发商自行追回。
【备注】（１）原《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第１８条第２款规定“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”（２）２０２０年修正后第１６条删除原第１８条第２款规定。
摘要2：【注解１】（１）出卖人仍然享有预查封房屋的所有权，但出卖人已收取房屋全部购房款，出卖人在房屋商品房买卖合同解除后应当返还所收取的购房款或将所应返还的购房款交付执行；（２）出卖人解除预查封的商品房买卖合同，但未返还所收取的购房款或将所应返还的购房款交付执行，对案涉房屋强制执行并不损害出卖人的权益，出卖人享有的权益尚不足以排除强制执行。
【注解２】买卖合同解除后出卖人对标的物是否享有排除强制执行权利？｜（１）买卖合同解除后出卖人要求买受人返还财产的请求权为物权请求权；（２）出卖人已经返还价款的，有权排除买受人的金钱债权人的强制执行。——参考案例：黑龙江省高级人民法院民事判决书(2019)黑民终506号