资产评估公司是否具有房地产评估资质？资产评估公司出具房地产评估报告是否有效？

关于资产评估公司是否具有房地产评估资质，其作出的房地产评估报告是否有效，该问题存在争议。

曾经有地方法院法院终审判决认为：作为房地产评估机构应当具备法律规定的相应条件，并经县级以上地方人民政府房地产行政主管部门核准登记，取得房地产评估资质，评估人员应当具有从事房地产评估专业的资格认证，方可从事面向社会服务的评估活动。资产评估机构所进行房地产价格评估未满足上述条件，不具备房地产估价师执业资格，也未经房地产行政主管部门进行资质核准，不具有从事房地产价格评估的主体资格，认定资产评估机构不能从事房地产评估业务（详见：《法院终审判决：资产评估机构不能从事房地产评估业务》）。

中国裁判文书网公布的最高人民法院执行裁定书（2014）执申字第246号《申请异议人、被执行人）、朱以体与胡际宣民间借贷纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》，最高院认为：资产评估机构能否从事房地产评估业务，在评估行业内长期存在争议。目前，国家相关主管部门对此问题并不明确：一方面，根据2004年7月1日施行的《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（国务院令第412号），房地产估价机构资质由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门核准；原建设部及现住房与城乡建设部也已颁布《房地产估价机构管理办法》、《房地产估价基本术语标准》等多个关于房地产评估机构资质、房地产评估人员资格的部门规章或其他规范性文件，规定房地产评估机构资质应当由住房建设部门颁发授予。另一方面，按照财政部2006年11月15日作出的《关于解释（资产评估机构审批管理办法）有关条款的意见》（财办企[2006]132号），房屋及建筑物、土地使用权的评估，属于资产评估机构能够从事的业务范围；由财政部指导、监督的中国资产评估协会，也已针对房地产评估专门制定了《资产评估准则——不动产》。本院认为，虽然《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（国务院令第412号）已明确规定房地产评估机构资质许可由住房建设部门负责，但是，财政部确实也已发布文件规定资产评估机构可以对房地产进行评估。资产评估机构究竟能否从事房地产评估业务，目前确系模糊问题或存在部门冲突，有待于政府部门再行发文予以解决，人民法院不宜对资产评估机构能否从事房地产评估业务进行审查认定。换言之，人民法院在对执行财产进行评估时，应当委托专门的房地产评估机构，但是，对于已经委托资产评估机构作出的房地产评估报告，人民法院不宜认定为无效。

因此，资产评估机构能否从事房地产评估业务，有待于政府部门再行发文予以解决。目前不宜认定资产评估公司不具有房地产评估资质，资产评估公司所作的房地产评估报告不宜认定无效。

根据最高人民法院裁判意见，目前不宜以资产评估公司不具有房地产评估资质为由认定资产评估公司出具的房地产评估报告无效。

《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（国务院令第412号）

序号   　  　　项　目　名　称　　       　　　 实　施　机　关　　

110         房地产估价机构资质核准　　　　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门　　　　　

·财政部关于解释《资产评估机构审批管理办法》有关条款的意见  

（财办企[2006]132号）

【摘要】根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号），国家保留了资产评估机构设立审批，并下放由省、自治区、直辖市财政主管部门行使，财政部据此颁布了《资产评估机构审批管理办法》（财政部令第22号）。各省、自治区、直辖市财政主管部门依据财政部令第22号批准设立的资产评估机构，可以接受委托，从事国有及非国有资产的评估业务，其评估业务范围包括各类单项资产评估、企业整体资产评估以及市场所需的其他资产评估或项目评估。其中，根据《国有资产评估管理办法》（国务院91号令）第六条规定“国有资产评估范围包括：固定资产、流动资产、无形资产和其他资产”，单项资产应当包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备等单项固定资产，库存商品、原材料、在产品、产成品等单项流动资产，以及知识产权、土地使用权、特许经营权等单项无形资产。

·申请异议人、被执行人）、朱以体与胡际宣民间借贷纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书  

【案号】最高人民法院执行裁定书（2014）执申字第246号

【裁判摘要1】资产评估机构能否从事房地产评估业务，在评估行业内长期存在争议。目前，国家相关主管部门对此问题并不明确：一方面，根据2004年7月1日施行的《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（国务院令第412号），房地产估价机构资质由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门核准；原建设部及现住房与城乡建设部也已颁布《房地产估价机构管理办法》、《房地产估价基本术语标准》等多个关于房地产评估机构资质、房地产评估人员资格的部门规章或其他规范性文件，规定房地产评估机构资质应当由住房建设部门颁发授予。另一方面，按照财政部2006年11月15日作出的《关于解释（资产评估机构审批管理办法）有关条款的意见》（财办企[2006]132号），房屋及建筑物、土地使用权的评估，属于资产评估机构能够从事的业务范围；由财政部指导、监督的中国资产评估协会，也已针对房地产评估专门制定了《资产评估准则——不动产》。

【裁判摘要2】本院认为，虽然《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（国务院令第412号）已明确规定房地产评估机构资质许可由住房建设部门负责，但是，财政部确实也已发布文件规定资产评估机构可以对房地产进行评估。资产评估机构究竟能否从事房地产评估业务，目前确系模糊问题或存在部门冲突，有待于政府部门再行发文予以解决，人民法院不宜对资产评估机构能否从事房地产评估业务进行审查认定。换言之，人民法院在对执行财产进行评估时，应当委托专门的房地产评估机构，但是，对于已经委托资产评估机构作出的房地产评估报告，人民法院不宜认定为无效。

·法院终审判决：资产评估机构不能从事房地产评估业务

【摘要】《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。国务院令第412号《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》第110项规定“房地产估价机构资质核准的实施机关为县级以上地方人民政府房地产行政主管部门”。《湖北省实施〈中华人民共和国城市房地产管理法〉办法》第十八条规定“房地产交易，应当由房地产价格评估机构进行价格评估”；第二十八条规定“房地产中介服务机构应当按《房地产管理法》规定办理注册登记。全省房地产价格评估人员专业资格认证工作，由省建设行政主管部门和人事行政主管部门负责”。上述法律、法规均表明，作为房地产评估机构应当具备法律规定的相应条件，并经县级以上地方人民政府房地产行政主管部门核准登记，取得房地产评估资质，评估人员应当具有从事房地产评估专业的资格认证，方可从事面向社会服务的评估活动。经庭审查明，被上诉人京山腾达资产评估事务所进行房地产价格评估未满足上述条件，不具备房地产估价师执业资格，也未经房地产行政主管部门进行资质核准，不具有从事房地产价格评估的主体资格。上诉人据此对被上诉人京山腾达资产评估事务所作出的房地产价格评估报告不予确认有效是正确的。