开发商逾期交房且逾期办证，商品房买受人能否同时主张逾期交房违约金和逾期办证违约金？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定了逾期交房违约责任的承担方式，第十八条规定了逾期办证承担违约责任的具体情形。对于开发公司超过办证日期尚未交房的，司法解释并没有规定例外情形，并未规定不能同时计取违约金；且根据第十八条的规定，只要超过合同约定的办理房屋所有权登记的期限，除当事人有特殊约定外，开发公司理当承担违约责任。

因此，商品房买卖合同中明确约定了具体的交房和办证日期，开发公司未能按期履行，应分别承担逾期交房违约责任和逾期办证违约责任。商品房买受人要求开发公司支付相应逾期交房违约金和逾期办证违约金，应予支持。

除商品房买卖合同有特别约定外，开发商逾期交房且逾期办证的，购房者有权同时主张逾期交房违和逾期办证违约责任，开发商应当应当按照合同约定承担逾期交房、逾期办证多项违约责任。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

　　第十七条　商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　第十八条　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　第十九条　商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

·逾期交房及逾期办证的违约金可同时主张  

【来源：《人民法院报》2015年12月30日】

【要旨】合同中明确约定了具体的交房和办证日期，现开发公司未能按期履行，就应分别承担违约责任。商品房买受人要求开发公司支付相应逾期交房违约金和逾期办证违约金，应予支持。

·周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案  

【载《最高人民法院公报》2016年第11期（总第241期）】

【裁判摘要】商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。

·最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终1265号

【裁判摘要】逾期交房与逾期颁证违约金不应双重支持——在案涉物业尚未竣工验收情况下，逾期交房与逾期办证存在重合，系由同一个违约行为引发的两个结果。前海人寿公司主张两者系针对不同的违约行为，与本案事实不符，本院不予采信。本院已支持中城建珠海公司向前海人寿公司支付逾期交房违约金，对前海人寿公司诉请中城建珠海公司支付逾期办证违约金的主张，本院不予支持。