出租没有产权证的房屋租赁合同是否无效？

出租人是否对租赁标的物享有所有权不影响租赁合同的效力，出租人不是房屋的所有权人、未持有房产证的租赁合同不因此无效。

出租房屋未取得房产证的房屋租赁合同不因此无效，但对于因未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设而不能取得产权证的违法建筑的租赁合同无效。

除违法建筑的房屋租赁合同无效外，出租没有产权证的房屋租赁合同不因此无效。

我国现行法律中，只有1999年1月1日实施的《城市房地产管理法》第五十二条给城市房屋租赁下了定义：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 司法实践中，一些法官以此为依据，主张房屋租赁合同的出租人必须是所有权人，否则房屋租赁合同无效。这种观点是不正确的，首先，且不说根据新法优于旧法的原则，人民法院审理涉及房屋租赁合同纠纷案件首先应当考虑适用的是1999年10月1日实施的《合同法》，而且《城市房地产管理法》第五十二条内容的本身并不属于法律关于城市房屋租赁的禁止性规定，该条并没有规定租赁合同的出租人必须对合同的标的物享有所有权，否则合同无效。按照民法理论，有权对财产进行占有、使用、收益的认，不仅仅有所有权人，还包括合法占有人。即使是出租他人之物，其中既包括擅自出租他人之物，也包括承租人于租赁期内或者租赁期届满后擅自转租他人之物的，是否要一概认定这些租赁合同无效，不仅在理论上存在争议，在人民法院司法实践中也仍然做法不一。最高人民法院倾向性观点认为，虽然合同的效力属于人民法院主动审查的范围，但我国现行法律和行政法规中并没有规定租赁合同中出租人必须对合同标的物具有所有权或者经所有权人授权，否则合同即为无效的规定。因此，不能认为租赁合同的出租人对合同标的物必须具有所有权或者其出租行为必须经过所有权的授权。【参见：《<关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复>的解读》，载《民事审判指导与参考》（总第18集），法律出版社2004年版，第17-18页】

虽然《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（2004年3月4日，[2003]民一他字第11号）已被《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》（2013年2月26日，法释[2013]7号）废止，但前述最高人民法院法官著述符合法律规定，仍有借鉴意义。

——《最高人民法院民商事判例集要——建工房产卷（下）》第1013-1014页

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释  

　　第二条【违法建筑物租赁合同无效】出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 

　　第三条【违法临时建筑物租赁合同无效】出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 

　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 

《城市房地产管理法》

    第五十三条　房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 

《城市房屋租赁管理办法》【废止】

    第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：

   （一）未依法取得房屋所有权证的；

   （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；

   （三）共有房屋未取得共有人同意的；

   （四）权属有争议的；

   （五）属于违法建筑的；

   （六）不符合安全标准的；

   （七）已抵押，未经抵押权人同意的；

   （八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

   （九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

·最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复【失效】  

【摘要】根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

·甘肃省水利厅与甘肃嘉宝商贸有限责任公司房屋租赁、买卖纠纷案

【提示】对产权无争议但并未取得房屋产权证，所有权人处分该房屋的行为有效。 

【最高人民法院认为】房屋所有权人出租、出售属于自己（产权没有争议）的房屋，是其行使对所有权收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下，其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效。

【解读】尚未取得产权证的房屋所有权人签订的房屋租赁合同有效。