【笔记】商品房顶层阁楼属于顶层业主专有还是全体业主共有？
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商品房顶层阁楼属于顶层业主专有还是全体业主共有？
解答 回目录
规划上专属于顶层房屋且已经列入顶层房屋买卖合同的顶层阁楼，应当认定为顶层房屋的组成部分，由顶层业主专有；否则，应当视为全体业主共有的整个小区建筑物的附属空间。
解析 回目录
（１）民法典第２７１条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”业主对专有部分享有专有所有权，而对共有部分仅享有共有权和共同管理权。
（２）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第２条第２款规定：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。”
根据上述司法解释规定，除了专有部分属于业主专有外，对于符合规划上专属于特定房屋且列入该特定房屋买卖合同中的露台、顶层阁楼等，应当认定为专有部分的组成部分，由顶层业主专有。对于规划上非专属于特定房屋的露台、顶层阁楼等，则不能认定为专有部分的组成部分，而应当视为整个小区建筑物的附属空间，属于全体业主共有。
（３）实践中符合下列四个标准的顶层阁楼可以认定为顶层业主专有：一看规划设计，顶层阁楼在规划上应当专属于顶层楼房；二看物理结构，顶层阁楼应该便利于顶层业主专用和管理；三看功能设施，顶层阁楼与顶层楼房的功能设施应该形成一个整体；四看使用习惯，所在小区顶层阁楼通常应该由顶层业主使用。
（４）因此，规划上专属顶层房屋的顶层阁楼，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中，应当认定为顶层业主专有；否则，应当视为全体业主共有的整个小区建筑物的附属空间。
法条链接 回目录
《民法典》
第二百七十一条【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（２０２０修正）
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
废止法条 回目录
《物权法》
第七十条【对建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
【备注】对应《民法典》第２７１条，未修改。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
4.将第二条修改为：
“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章 所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款 所称的专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”
【解读】仅修改民法典对应条文依据。
经典案例 回目录
——公寓顶层阁楼使用权的归属及流转
【来源：《人民司法·案例》2012年第14期】
【案号】（2009）浦民一（民）初字第20952号；（2010）沪一中民二（民）终字第1956号
【裁判要旨】未经物权登记的阁楼应视为建筑物的附属空间。如果阁楼规划设计为顶层业主专用，物理结构、功能设施上皆便利于顶层业主使用，使用习惯上亦由顶层房屋业主实际占用，则可将其视为顶层业主房屋的附属空间，在买卖时必须与顶层房屋一并交易，不得单独处分。不符合上述条件的阁楼可视为整栋建筑物的附属空间，属于全体业主共有。