典房能否对抗新的房屋买受人？

    典权是承典人支付典价而占有、使用、收益出典人财产，出典人在一定期间内有权回赎的民事权利。

    我国法律对典权没有作出规定，目前对典权作出规定的只有司法解释《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第（58）条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第120条以及最高人民法院批复，但均未规定房屋典权能否对抗房屋买受人。

    典权在传统性质上属于用益物权，但《物权法》未规定典权，典权不属于物权。

    首先，我国法律虽然没有规定典权，但司法解释承认典权。因此，房屋承典合同不违反法律、行政法规规定，系合法有效的合同。

    其次，典权系直接设立在不动产上的权利，是对不动产物权权利行使的限制，典权在不动产上设立和对不动产权利的限制类似于租赁权。因此，典权与一般的合同债权存在较大的区别。

    因此，典房能否对抗新的房屋买受人，关键在于房屋买受人是否属于善意第三人。由于典权没有公示效力，如果房屋买受人属于不知情的善意第三人，房屋典权不能对抗善意的房屋买受人的物权；如果房屋买受人明知该房屋上存在典权，则房屋买受人并非善意第三人，该房屋上设立的典权具有对抗房屋买卖受人的效力，新的房屋买受人无权要求典房的承典人搬迁出该房屋。

    典房能否对抗新的房屋买受人，关键在于房屋买受人是否属于善意第三人。由于典权是在不动产上设置的权利，典房对明知存在典权的非善意房屋买受人具有对抗效力；由于典权没有公示效力，房屋典权对不知情的善意房屋买受人不具有对抗效力。

最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见

   （５８）对法律、政策允许范围内的房屋典当关系，应予承认。但土改中已解决的房屋典当关系，不再变动。

　　典期届满逾期十年或典契未载明期限经过三十年未赎的，原则上应视为绝卖。

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）

    120．在房屋出典期间或者典期届满时，当事人之间约定延长典期或者增减典价的，应当准许。承典人要求出典人高于原典价回赎的，一般不予支持。以合法流通物作典价的，应当按照回赎的市场零售价格折算。

《合同法》

　　第二百二十九条　【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

·宁德市京宁公司诉林愈桢、郑巧铃财产侵权案（典权）  

【裁判摘要】福建省宁德市中级人民法院认为：本案承典合同与买卖合同确定是就蕉城区鹤山路南1弄1号房屋设定的，均属于物权的范畴，物权的设定应当公示，否则不得对抗善意第三人。原审被上诉人林愈桢、郑巧铃与蕉城区鹤山路南1弄1号房屋的原所有权人林辉南、张婉珍夫妻签订典权合同，该承典行为成立时的法律对此行为并无特殊规定，该行为未经有关部门登记，虽不为法律所禁止，但承典协议只对双方有效。而该房屋原所有权人林辉南、张婉珍夫妻与本案原审上诉人京宁公司设立了买卖合同，买卖行为虽为后设立的，但因其依法律规定进行了物权登记和公示，已经履行了严格的物权登记程序，受法律的保护。原终审判决确认原审被上诉人林愈桢、郑巧铃未经登记公示的合法典权并不能对抗京宁公司取得房屋合法所有权的善意行为，并依此所作的判决，并无不当。再则，本案典当协议成立时，未按规定进行物权登记，固然有当时法律不完善的原因，但作为当事人应从关心自我权利的角度出发，设置必要的防范风险措施，以使典权处于安全状态。未设置防范措施，其风险应自己负责或向合同相对方（出典方）行使诉权。

【判决书字号】

　　一审判决书：福建省宁德市蕉城区人民法院（2002）蕉民初字第1068号

　　二审判决书：福建省宁德市中级人民法院（2002）宁民终字第488号

　　再审判决书：福建省宁德市中级人民法院（2003）宁民抗字第28号