问题：商品房买受人符合哪些条件才能排除建设工程价款优先受偿权和担保物权的强制执行？

解答：商品房买受人必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定即“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”、“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”、“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，才能排除建设工程价款优先受偿权和担保物权的强制执行。

解析：

（１）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。

（２）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。

（３）从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条；但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。

法条链接：

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（２０２０修正）

    第二十八条【无过错不动产买受人物权期待权的保护条件】金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 

    （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 

    （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； 

    （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； 

    （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 

    第二十九条【房屋消费者物权期待权保护条件】金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 

   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 

   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； 

   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

经典案例：

·王某某、海南海控小额贷款有限公司再审审查与审判监督民事裁定书

【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申6179号

【提示】抵押权即使同意出售抵押物也不能由此认定其丧失抵押权。

【裁判要旨】购房人在签订《商品房预售合同》之前，案涉房屋已设定抵押，即便抵押权人在办理抵押之后明确抵押人出售案涉房屋，也不能由此认定抵押权人丧失了对案涉房屋享有的抵押权。

【裁判摘要1】根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。

【裁判摘要2】王某某在与鑫东源公司于2014年5月25日签订《商品房预售合同》之前，案涉房屋已于2014年4月28日抵押登记给海控公司。即便海控公司在办理抵押之后明确同意鑫东源公司出售案涉房屋，也不能由此认定海控公司丧失了对案涉房屋享有的抵押权。

·中国建筑第六工程局有限公司与哈尔滨凯盛源置业有限责任公司建设工程施工合同纠纷案

【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终730号

【摘要１】一审法院人认为：工程价款优先受偿权是以发包人欠付工程款为前提，即使施工合同无效或工程未竣工，只要发包人有欠付工程款的事实，承包人就可以依照法律规定的程序主张工程价款优先受偿权。故中建六公司主张优先受偿权，一审法院予以支持。但案涉工程的房屋已部分出售给众多购房人，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故中建六公司享有优先受偿权不得对抗案涉房屋的买受人，且优先受偿权不涉及建筑物所占用的建设用地使用权。

【摘要２】二审法院认定：本案中，凯盛源公司尚欠中建六公司工程款152612130.74元，一审法院判决确认中建六公司在凯盛源公司拖欠工程款范围内，对案涉工程尚未出售的房屋（不包括土地使用权）享有优先受偿权，并无不当，本院予以维持。