简法|开发商违反“首先满足业主的需要”的规定的车位买卖合同是否无效?
文章摘要:
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解答:
(1)民法典第276条规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”,仅是对车位、车库等的物权变动作了限制,并非判断合同是否有效的规定,并不影响合同的效力。
(2)开发商违反“首先满足业主的需要”的规定的车位买卖合同不因此无效。
法条链接:
《民法典》
第二百七十六条【车位、车库的首要用途】建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
废止法条:
《物权法》
第七十四条【车位、车库的规定】建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
【备注】第1款对应《民法典》第276条,未修改。
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
【备注】第2、3款对应《民法典》第275条,未修改。
经典案例:
·重庆市高级人民法院民事裁定书(2015)渝高法民申字第01723号
【裁判摘要】本院认为,虽然《物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”,但该条款仅是对车位、车库等的物权变动作了限制,并非判断合同是否有效的规定,该条款仅是合同有效后能否履行的问题,只涉及是否发生物权变动的后果,并不影响合同的效力。故,案涉合同并未违反法律效力性、禁止性规定,应当认定为有效,一、二审法院驳回天之娇俊园业委会要求确认案涉合同无效的请求,并无不当。
·湖北省高级人民法院民事裁定书(2014)鄂民申字第00236号
【裁判摘要】《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。该规定旨在防止开放商将小区内的车库、车位任意出售给业主之外的第三人,侵害全体小区业主的停车利益,因此该规定属于强制性规定。由于圣田裕公司并非富豪花园小区业主,其与金富豪公司就本案涉讼车库签订的《武汉市商品房买卖合同》违反了该强制性规定,应属无效,一、二审法院适用法律正确,本院予以确认。