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简法|一房数卖花落谁家?

更新时间:2022-01-19   浏览次数:1317 次 标签: 一房二卖

文章摘要:

解答:目前法律和法规及司法解释均未规定一房数卖的情况下应当履行哪一份合同。一房数卖的情况下,可以参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条关于一地数买裁判规则确定履行哪一份合同,即办理了房屋权属变更登记手续→先行合法占有房屋→先支付房屋转让款→先行签约的受让方优先取得房屋。

文章摘要2:

【注解】一房数卖应当按照《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条规定办理(“审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”)即:(1)已经办理房屋所有权变更登记→(2)合法占有房屋以及合同履行情况→(3)买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。

问题:一房数卖花落谁家? 

解答:目前法律和法规及司法解释均未规定一房数卖的情况下应当履行哪一份合同。一房数卖的情况下,可以参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条关于一地数买裁判规则确定履行哪一份合同,即办理了房屋权属变更登记手续→先行合法占有房屋→先支付房屋转让款→先行签约的受让方优先取得房屋。


法条链接:

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 

  第十条  土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:

  (一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方,请求转让方履行交付土地等合同义务的,应予支持; 

  (二)均未办理土地使用权变更登记手续,已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;

  (三)均未办理土地使用权变更登记手续,又未合法占有投资开发土地,先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;

  (四)合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的,应予支持。

  未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的,按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。


第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要(2016年11月30日)

  四、关于房地产纠纷案件的审理(二)关于一房数卖的合同履行问题

  15.审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。


经典案例:

·刘某与大庆市新天问百货有限公司等房屋买卖合同纠纷申请案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第243号

【裁判摘要】新天问公司将案涉房屋分别以出售和抵顶装修款的方式与刘某、张某某签订的房屋买卖合同,均系当事人双方真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。二审法院经审理已查明,刘某、张某某作为买受人均未办理房屋权属变更登记手续,但张某某已先行合法占有使用了案涉房屋。刘某申请再审虽称张俊君和新天问公司交接房屋的水电物业单据等证据均系伪造,但并未提供证据证明,该项主张不能成立。二审法院依据上述事实,参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条之规定,判令支持张某某要求办理权属变更登记手续的请求,并无不当,本院予以维持。

【解读】一房数卖可以参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条之一地数买裁判规则。

·广东富宏房地产开发有限公司与洪某某商品房预售合同纠纷申请案

【案号】广东省高级人民法院民事裁定书(2014)粤高法民一申字第123号

【裁判摘要】即使该买卖合同最终被认定有效,由于洪某某与王某等案外人均未办理权属变更登记手续,而本案商铺已于2012年3月29日被查封,且未装修,故洪某某与王某等案外人亦均未实际占有使用该商铺,参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款的规定,应当优先保护先行支付购房款及依法成立在先的合同当事人的履行利益。由于洪某某与富宏公司签订房屋买卖合同及支付购房款均在先,故富宏公司应当向洪妙莲交付商铺并为其办理过户登记手续,而王某等案外人有权在其与富宏公司签订的房屋买卖合同有效的前提下向富宏公司主张违约责任。

·杨某等诉中国农业银行股份有限公司成都青羊支行等外人执行异议之诉案

【案号】四川省高级人民法院民事裁定书(2014)川民申字第2300号

【裁判摘要】关于“一房二卖”纠纷中的保护顺序,现行法律和司法解释均无明确规定,可参照最相类似的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条。该条规定:“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方,请求转让方履行交付土地等合同义务的,应予支持;(二)均未办理土地使用权变更登记手续,已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;(三)均未办理土地使用权变更登记手续,又未合法占有投资开发土地,先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;(四)合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的,应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的,按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。”因此,如果各受让方均未办理权属变更登记的,优先保护已经实际占有房屋的一方。

·姜某某、延吉市延兴房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书

【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申6382号

【裁判摘要】《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条关于“审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”这一规定,确定了一房数卖情况下的保护顺位,本案应据此审理各方当事人对101、102号房屋的优先保护顺序。原审关于姜××和延兴公司达成执行和解协议处分案涉房产,系恶意串通损害第三人利益行为的认定,证据不足。案涉房产于2009年8月26日在执行程序中被执行法院查封,姜××和延兴公司达成执行和解的时间是2011年7月14日,在此之前,即2010年4月3日,执行法院驳回了案外人迟××、刘××提出的异议。由于客观上已有执行异议裁定否定了案外人主张,姜××和延兴公司主张其主观上没有恶意,具有一定的事实基础。本案应根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条精神,进一步审查各当事人占有及合同履行等情况,依法妥善处理。

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