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简法|未经批准转让划拨土地使用权和转让划拨土地使用权上房屋的合同效力如何认定?

更新时间:2021-09-22   浏览次数:652 次 标签: 划拨土地使用权 划拨土地使用权上房屋转让

文章摘要:

解答:(1)未经批准转让划拨土地使用权的合同无效;(2)未经批准转让划拨土地使用权上房屋合同有效。

文章摘要2:

【注解】划拨土地的使用权人在土地改变性质之前与与他人私下签订的《土地使用权转让合同》:(1)合同中若有土地使用权直接转让的内容,因转让方无权处分土地使用权,相关内容应为无效;(2)合同中没有土地使用权直接转让的内容,合同性质不宜认定为土地使用权转让合同,而应当根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条、第11条之规定,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
——参考:《民事审判实务问答》062.如何认定划拨土地的使用权人在土地改变性质之前与与他人私下签订的《土地使用权转让合同》

问题:未经批准转让划拨土地使用权和未经批准转让划拨土地使用权上房屋的合同效力如何认定?

解答:未经批准转让划拨土地使用权的合同无效,未经批准转让划拨土地使用权上房屋合同有效。


解析:

(1)根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。划拨土地转让在起诉前仍未经有批准权的政府批准的,应当认定转让合同无效。

(2)根据《城市房地产管理法》第40条第1款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”房地产管理部门是否批准转让主要涉及到合同义务能否得到履行,物权能否发生变动问题,并不导致合同无效。

(3)未经批准,转让划拨土地使用权的合同无效,转让划拨土地使用权上房屋合同有效。


法条链接:

《城市房地产管理法》

  第四十条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 

  以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。


《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

  第七章  划拨土地使用权

  第四十三条 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。

  前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。

  第四十四条 划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得转让、出租、抵押。

  第四十五条 符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:

  (一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

  (二)领有国有土地使用证;

  (三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

  (四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

  转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的,分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

  第四十六条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人,市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入,并根据情节处以罚款。

  第四十七条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权,并可依照本条例的规定予以出让。

  对划拨土地使用权,市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求,可以无偿收回,并可依照本条例的规定予以出让。

  无偿收回划拨土地使用权时,对其地上建筑物、其他附着物,市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。


最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 

  第十一条【删除】 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。

  第十二条10土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府同意转让,并由受让方办理土地使用权出让手续的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

  第十三条11土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续,并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。


经典案例:

·中航技房地产开发有限公司与中国科学院地理科学与资源研究所合资、合作开发房地产合同纠纷案

【案号】最高人民法院民事判决书(2009)民一终字第98号

【裁判要旨】划拨土地转让在起诉前仍未经有批准权的政府批准的,应当认定转让合同无效。

·石家庄市化学煤炭技术服务中心与石家庄汇益丰房产置业有限公司项目转让合同纠纷申请案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第748号

【裁判摘要】未经批准转让划拨土地使用权上房屋有效——《中华人民共和国合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”而《房地产管理法》并未将批准作为合同生效要件。《房地产管理法》第四十条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”根据该规定,涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后,需办理相关审批手续,经过房地产管理部门批准转让的,应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同,缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批,因双方只有签订房地产转让合同后,履行合同时才会发生报批问题,该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定。房地产管理部门是否批准转让主要涉及到合同义务能否得到履行问题,如果房地产管理部门不予批准,不办理过户登记,物权不能发生变动,房地产转让合同也将不能履行,但是否批准并不导致合同无效。综上,《在建项目转让协议》和两份《补充协议》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强行性规定,二审判决认定有效并无不妥。服务中心关于本案双方系合作开发房地产合同关系,因双方均缺乏房地产开发资质,且综合楼使用的土地系划拨地,未经有批准权的人民政府审批,故《在建项目转让协议》和两份《补充协议》应认定无效等申请理由均不能成立。

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