解答：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第１３条规定：“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。”（１）一般债权人对行政机关对债务人所作的行政行为没有利害关系，其不具有原告主体资格；（２）但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。

解析：《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第４条规定：“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。”即预告登记权利人、抵押权人、采取司法强制措施的债权人以及房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的债权人具有行政诉讼原告主体资格。

【理解与适用１】当然，实践情况是很复杂的。按照本条规定，普通债权不能成为原告资格的权利基础，这只是一个原则,实践中最大的难点在于例外如何把握。本条提供的判断标准是：行政机关在作出行政行为时,对于当事人主张的债权是否依法应予保护?或者是否依法应予考虑?如果答案是肯定的，则应当承认其原告资格，反之则否。——最高人民法院行政审判庭编著:《最高人民法院行政诉讼法司法解释理解与适用》(上),人民法院出版社2018年版,第106-107页。

【理解与适用２】一般债权人一般没有起诉房屋转移登记的原告资格。理由为：房屋所有权人买卖房屋可以获得对价,对价可以偿还债务,房屋转移登记并不影响债权实现。根据物权法和《房屋登记办法》的规定,房屋登记机构审查职责就是:查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;就有关登记事项询问申请人;如实、及时登记有关事项;法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。房屋登记机构不得有下列行为:要求对不动产进行评估;以年检等名义进行重复登记;超出登记职责范围的其他行为。法律、行政法规并未赋予房屋登记机构审查房屋买卖交易价格的职责以及房屋所有权人的负债情况。除非一般债权人已经转化为特殊债权人的情形，如有以房屋为标的物的债权已办理预告登记的;债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的;人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的;房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的情形。审判实践中有争议的问题在于恶意转让财产的情形，即如何理解合同法第七十四条关于“因债务放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定。一种观点认为，债权人本无原告主体资格，但是该条规定赋予了债权人原告资格。因为债务人不当转让财产的行为侵害了债权人的合法权益，不动产转让时通过登记行为实现的，登记行为与债权人具有法律上的利害关系。另一种观点认为，该条并未赋予债权人原告主体资格。因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。合同法仅将撤销债务人恶意行为赋予了人民法院，并未赋予房屋登记机构。根据物权法规定，房屋登记机构并无审查交易价格的职责。根据职权法定原则，房屋登记机构在没有法律明确授权情况下，无权限制公民交易行为，无权介人当事人意思自治的范畴。恶意转让财产行为，当事人可以通过司法救济途径予以救济，房屋登记机构负有与司法保持一致的义务,负有协助执行法院生效判决、裁定、决定的法定义务。——杨临萍:《<关于审理房屋登记案件若干问题的规定〉理解与适用》、中国法制出版社2012年版,第61-62页

解读：特定债权人对不动产登记行为具有原告主体资格（《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第4条）——

（１）^{［预告登记权人］} 以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；

（２）^{［抵押权人］} 债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；

（３）^{［强制执行措施申请人］} 人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；

【注解１】债权人在符合以下两个条件时具有原告资格——（１）法院采取强制执行措施的目的在于保障债权实现（如果法院采取措施是为了其他利益而非保护特定债权，则债权与房屋并无关联，仍属于普通债权，无原告资格）；（２）法院已在房屋登记机构办理了该项强制措施登记。

（４）^{［恶意串通损害之第三人］} 房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。

【注解２】（１）一般债权人对政府对房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记没有原告主体资格；（２）如果有证据证明债务人和房屋登记机构工作人员恶意串通办理房屋登记的，债权人当然具有原告主体资格（房屋登记机构故意侵犯债权显然超出了登记规则所能容许的底线，应承认债权人的诉权）。

法条链接：

《行政诉讼法》

　　第二十五条第一款　行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释

　　第十三条　债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。

最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定 

　　第四条 房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：

　　（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；

　　（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；

　　（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；

　　（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。

最高人民法院办公厅关于印发《行政审判办案指南(一)》的通知

　　7．物权转移登记案件中债权人的原告资格问题

　　行政机关依债务人申请作出的物权转移登记行为，债权人一般不具有起诉的原告资格，但该登记所涉不动产或者动产因抵押、裁判执行等因素与债权产生特定联系的除外。(3号、49号)

　　8．房屋转移登记案件中房屋使用人的原告资格问题

　　房屋使用人具有起诉房屋转移登记行为的原告资格，但其已被依法确认无权占有房屋的，原告资格随着其与房屋转移登记行为之间法律上利害关系的消失而消失。(48号)

经典案例：

·贺某某诉驻马店市人民政府批准国有股权转让案

【案号】最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申1142号

【裁判摘要】根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，驻马店市人民政府批准东方公司80%股权转让的行为，会导致东方公司内部股东变更、股东持股比例的变动，但不影响公司债权人的债权利益，东方公司作为独立企业法人以其全部财产对外承担债务的民事主体资格不会发生变更或者消灭。驻马店市人民政府批准东方公司部分股权转让的行为，并未对东方公司普通债权人的权利义务产生直接影响。因此，即便再审申请人贺某某有证据证明其是东方公司的普通债权人，也与本案被诉行政行为没有利害关系，不具有提起本案行政诉讼的原告主体资格。

【解读】一般债权人对公司股权转让批准行政行为没有利害关系，不具有提起行政诉讼的原告主体资格。

（１）人民政府批准公司股权转让的行为，会导致公司内部股东变更、股东持股比例的变动，但不影响公司债权人的债权利益，公司作为独立企业法人以其全部财产对外承担债务的民事主体资格不会发生变更或者消灭。

（２）因此，人民政府批准公司部分股权转让的行为，并未对公司普通债权人的权利义务产生直接影响，后者与人民政府批准公司股权转让的行政行为没有利害关系，不具有提起行政诉讼的原告主体资格。

·洪某某等诉浙江省慈溪市人民政府土地行政登记

【裁判要旨】登记机构为债务人办理土地使用权变更登记，债权人是否有权提起行政诉讼？——人民法院应债权人要求查封债务人房屋后，债权人的债权即不同于普通债权而受到法律的特别保护。国泰部门在此情况下作出土地使用权变更登记导致房地分离，妨碍了债权的实现。债权人对此登记行为不服提起行政诉讼具有原告资格。

·龚某某等与浙江省慈溪市人民政府房屋登记纠纷上诉案——行政机关不能对法院查封的不动产予以注销登记

【裁判要旨】行政机关不能对法院查封的不动产迳直予以注销登记。部门规章《土地登记办法》中规定，对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

【案号】（2008）慈行初字第38号；（2008）浙甬行终字第124号

·吕某某与烟台市公安局交通警察支队车辆行政登记纠纷上诉案【行政审判案例第49号】

——普通债权人不具有要求撤销肇事车辆行政登记的主体资格

【裁判要旨】在由交通肇事引发的债权债务关系中，债务人将肇事车辆转让他人，行政机关为其办理了转移登记，债权人与该转移登记行为不具有法律上利害关系，不具有起诉该登记行为的原告资格。

·三亚双泽实业有限公司诉五指山市住房保障与房产管理局案

【裁判要旨】公司依抵押权主张房屋登记行为违法具有诉讼主体资格——（１）作为债权担保的抵押权可使权利主体对抵押物享有优先受偿权；（２）在行政机关为该抵押物办理所有权证及他项权证行为违法导致权利主体的债权以及抵押权可能无法实现时，该主体是行政法上的适格原告，可以与行政行为有法律上利害关系为由提起行政诉讼。

·吉林市教育局、吉林市碧碧溪外国语实验学校因常某某诉教育行政许可二审行政判决书

【案号】吉林省吉林市中级人民法院行政判决书(2018)吉02行终212号；吉林省高级人民法院行政裁定书(2019)吉行申322号

【裁判摘要】依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条之规定：“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。”本案中，碧碧溪学校的房屋及土地使用权已经因生效判决确认的债权，被法院采取查封措施，人民法院无需告知常××就民事争议提起诉讼。且就该执行案件，本院亦发函向吉林市教育局予以说明，吉林市教育局在作出行政行为时应予考虑该行为是否对法院的执行行为存在影响。因吉林市教育局为碧碧溪学校发放办学许可证的行为，致使碧碧溪学校使用被查封房屋及土地招生办学，从而直接导致常××无法申请对被查封财产进行评估拍卖，故常××作为利害关系人，可以对发放办学许可证的行为提起行政诉讼。．．．．．．吉市民证字010070号民办企业单位法人证书被撤销后，原单位应当进行清算工作，就债权债务进行处理，碧碧溪学校在未清算的情况下，使用该单位的财产进行办学，亦违反法律的规定。

【摘要】虽然《中华人民共和国民办教育促进法》第十九条第四款规定“民办学校取得办学许可证后，进行法人登记，登记机关应当依法予以办理”，但该法并未规定民政部门撤销其登记需要通知教育行政部门或者征得其同意。《民办非企业单位登记管理暂行条例》第二十七条规定：“未经登记，擅自以民办非企业单位名义进行活动的，或者被撤销登记的民办非企业单位继续以民办非企业单位名义活动的，由登记管理机关予以取缔，没收非法财产；构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚”，第十六条第二款规定：“民办非企业单位在办理注销登记前，应当在业务主管单位和其他有关机关的指导下，成立清算组织，完成清算工作。清算期间，民办非企业单位不得开展清算以外的活动”，根据上述规定，碧碧溪学校被撤销登记之后，办理注销登记之前，其法人资格依然存在，但权利能力与行为能力受到限制，只能开展清算范围之内的活动。本案中，碧碧溪学校以单位名义从事活动，必须严格限定在参与执行程序的必要活动中，不得从事清理既有债权债务关系之外的活动。吉林市教育局为在法律上已经没有办学资格和能力的碧碧溪学校颁发办学许可证，违反了上述法律的规定，原审判决予以撤销并无不当。

·韦某与某某市政府等房屋行政确认纠纷上诉案【行政审判案例第48号】

——房屋登记行为作出后无权占有房屋的使用人对该房屋登记行为是否具有行政诉讼原告资格

【裁判要旨】与被诉具体行政行为有法律上的利害关系，是公民、法人或者其他组织具备行政诉讼原告资格的一个重要条件。房屋登记行为作出后，无权占有使用该房屋的公民、法人或者其他组织与该房屋登记行为没有法律上利害关系，对该房屋登记行为不具有提起行政诉讼的原告资格。

【解读】被依法确认无权占有使用房屋的起诉人不具有起诉房屋登记行为的原告资格——但从其提供的证据来看，海南外信工贸公司→海口中经联公司→溧燃公司→盛京公司→韦某之间的四次房产流转登记均未包括A楼地下室，因而韦某不能证明自己对A楼地下室具有合法权益。相应地，也就不能证明被诉房屋登记行为侵害或影响了其合法权益。韦某认为其对A楼地下室的占有、改造、使用、收益属善意，海南省三亚市中级人民法院（2009）三亚民终字第117号民事判决依据被诉房屋登记行为对其设定强制性权利义务即构成自己与被诉房屋登记行为具有法律上双重利害关系的主张不能成立。

·最高人民法院行政裁定书(2019)最高法行再24号

【裁判摘要】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定：“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。"由债权的相对性所决定，在一般情况下，债权人不具有基于其债权针对行政机关对债务人所作的行政行为提起诉讼的原告资格。上述规定中关于“行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外"属于有限地承认债权人原告资格的例外情形。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定:“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。"据此，在债权人已经依循法定方式对债务人相关财产权施以限制的情况下，行政机关作出房屋转移登记行为时应当预见到该行为可能对债权实现产生不利影响，此时行政机关应当对债权人的利益予以保护，并对是否作出相应的行政行为慎重考虑。在行政机关未予以保护或考虑的情况下作出了房屋转移登记行为时，债权人有权对该转移登记行为提起行政诉讼。上述规定虽然与本案情形稍有不同，即上述规定针对的是债权人对房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记提起诉讼，本案属于债权人对房屋登记机构为债务人办理房屋初始登记提起诉讼，但是，转移登记与初始登记均属于不动产物权变动的法定情形，且行政机关作出的行政行为在职权依据、适用法律等方面均无本质区别，故上述司法解释的精神可以适用于本案。本案中，十堰中达公司以十堰市房管局违法给十堰特铁厂办理房屋所有权初始登记侵犯其对十堰特铁厂享有的建设工程价款优先受偿权为由提起本案诉讼，请求撤销上述房屋所有权初始登记。然而，根据十堰中达公司提供的证据，本案并不存在前述规定中行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的相应情形，此时如要求行政机关作出行政行为时考虑对债权实现的影响既无法律法规依据，亦不符合一般登记规则。

【注解】（１）在债权人已经依循法定方式对债务人相关财产权施以限制的情况下，行政机关作出房屋转移登记行为时应当预见到该行为可能对债权实现产生不利影响，此时行政机关应当对债权人的利益予以保护，并对是否作出相应的行政行为慎重考虑；（２）在行政机关未予以保护或考虑的情况下作出了房屋转移登记行为时，债权人有权对该转移登记行为提起行政诉讼；（３）以办理房屋登记侵犯其建设工程价款优先受偿权为由提起行政诉讼不具有原告主体资格。

·最高人民法院行政裁定书（2001）行终字第2号

【摘要】行政法律关系在前，民事法律关系在后，民事行为介入已经存在的行政法律关系，民事行为的主体不具有行政诉讼原告资格——上诉人海龙王公司根据其与三联公司签订的协议书，付给三联公司6000万元，作为对珠江侨都项目的投资，使双方的协议得到部分履行。因三联公司只是珠江侨都公司投资三方中的一方，无权决定海龙王公司参加珠江侨都项目的开发。这一事实说明海龙王公司与三联公司形成一定的民事法律关系，而不能证明海龙王公司在珠江侨都公司中占有股份。海龙王公司没有与珠江侨都项目的各方签订合作合同和章程，也没有按照《中华人民共和国中外合作经营企业法》的有关规定经审查批准加入珠江侨都公司。因此，上诉人海龙王公司以在珠江侨都公司中占有股权为由，认为广州市对外经济贸易委员会针对珠江侨都公司作出的233号通知，与其具有法律上的利害关系的上诉理由不能成立。

·福建省高级人民法院行政裁定书(2019)闽行申168号

【裁判摘要】房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记时，债权人是否具有对该转移登记行为提起诉讼的原告资格？ ——《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。保护规范标准，将法律规范保护的权益与请求权基础相结合，以行政机关作出行政行为时所依据的行政实体法和所适用的行政实体法律规范体系，是否要求行政机关考虑、尊重和保护原告诉请保护的权利或法律上的利益，作为判断是否存在上述法条中规定的“利害关系"之重要标准。据此，影响原告主体资格是否成立的因素就可分为以下两种，一是起诉人诉请保护的权益类型，二是行政实体法律规范的规定。只有当起诉人诉请保护的权益，恰好落入行政机关作出被诉行政行为时所依据的行政实体法律规范的保护范围时，起诉人起诉该行政行为的原告主体资格才能被承认。反之，如果起诉人虽有某种权益，但并非行政机关作出被诉行政行为时需要考虑的，或者起诉人并不具有行政机关作出被诉行政行为时需要考虑的权益，人民法院均不宜认可其原告主体资格。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条就债权人原告资格所作之规定，亦是遵循了上述原则。根据该条规定，债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。这主要是由于，债权是一种相对权，即债权的实现主要依靠作为债权债务关系相对一方债务人履行义务；这种特点就决定了债权人如果要主张债权，一般情况下只能对债务人提出要求，而不能向债权债务关系之外的第三人提出，这里的第三人也包括行政机关。故而，债权人通常不因其债权而与第三人形成法律关系，据此，债权人与被诉的行政行为之间通常亦不产生行政诉讼法上的利害关系。换言之，虽然债权是法律明确规定的一项权利，而且行政行为不利于债权行使的情况亦可能在事实结果层面出现，但行政机关在进行特定领域的行政管理活动时，法律不会要求其因相对人的负债情况而异；除非，有相关的行政规范明确，行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑。关于房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记时，债权人是否具有对该转移登记行政行为提起行政诉讼的原告资格，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定了四种承认债权人原告资格的例外情况：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。可见，通常情况下，债权人并不具有基于其享有的债权而对债务人的房屋转移登记行为提起诉讼的原告资格，除非债权人对该房屋本身已经享有区别于其他普通债权人的需要保护的特别权益，且该特别的权利和利益于行政机关作出转移登记行为时已经知晓并应当予以考虑。．．．．．．之后，卓锦公司以其作为建设工程承包人的优先受偿权受损为由提起本案诉讼，请求撤销永安市房产管理局向原审第三人长城公司颁发的永房权证字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号《房屋所有权证》。上述《房屋所有权证》均由长城公司于2016年9月12日登记取得。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条之规定，建设工程价款优先受偿权，其所包含的法律直接规定的债权实现上的优先效力，通常应当符合以下条件：1.建设工程合同依法成立并生效，2.建设工程已竣工或超过合同约定的竣工日期，3.发包人未按约定支付工程价款，4.承包人在合理期限内对发包人进行催告，5.不属于“不宜折价、拍卖”的建设工程。因此，于房屋上是否可能存在承包人的建设工程价款优先受偿权，在相关的生效法律文书予以确定之前，显然不属于房屋登记行政机关在审查第三人就该房屋申请转移登记时应当予以考虑并保护的范围。具体到本案，永安市房产管理局于2016年9月12日作出被诉房屋转移登记行为时，显然无法考虑本院于2017年10月12日在后作出的（2017）闽民终312号民事判决所确定的卓锦公司所享有的建设工程价款优先受偿权之情形，并予特别的权利保护。综上，卓锦公司作为债权人提起的本案行政诉讼，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定的情形。原审法院认定卓锦公司不具有原告资格并裁定驳回起诉，并无不当。