解读：未实际占有租赁物（如承包人第三人经营）因未对社会不特定第三人形成租赁权的公示外观，未能达到“宣誓租赁权”的法律效果，不能排除他人强制执行。

法条链接：

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定  

　　第三十一条【案外人主张不动产租赁权异议的审查标准】承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，^{在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的} ，人民法院应予支持。 

　　承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

经典案例：

·林某某、恒丰银行股份有限公司福州分行案外人执行异议之诉二审民事判决书

【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2018)闽民终1275号；最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1903号

【裁判摘要１】一审法院认为：本案中，林某某虽在抵押登记及法院查封前签订合法有效的书面租赁合同，但其对案涉房产的占有因林某某本人的过错，未能对包括恒丰银行福州分行在内的社会不特定第三人形成租赁权的公示外观，未能达到“宣誓租赁权"的法律效果。故林某某对案涉房产的租赁权不能对抗恒丰银行福州分行的抵押权，亦不能排除对案涉房产的执行。判决驳回林某某的诉讼请求。

【裁判摘要２】林某某提供的《酒店房产租赁合同》的落款时间虽然体现为2012年11月20日，但是由于倒签合同时间的可能性存在，而目前尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，故林某某还负有提供其他证据印证《酒店房产租赁合同》确实于落款时间签订之义务。……由上，应当认定在案证据不足以证明林金地于案涉房产2013年8月1日办理抵押登记前签订了合法有效的书面租赁合同，取得案涉房产租赁权。一审法院仅凭《酒店房产租赁合同》落款时间即认定林金地在查封前签订合法有效的租赁合同有所不当，本院予以纠正。

【再审裁判摘要】从案涉租赁合同的形式上看，林某某与勤晖公司在2012年11月20日签订了20年租赁期的租赁合同，早于恒丰银行福州分行就案涉房屋办理抵押登记日期2013年8月1日。根据林某某的主张，其支付的租金主要由以下几部分组成：．．．．．．二审法院综合本案实际情况，认为在租赁合同并未约定以代偿债务方式支付租金的情况下，林某某即使向王某某或者案外人付款，也难以证明系履行租赁合同约定的支付租金的行为，考虑到本案租赁合同存在倒签的可能性，且目前尚无鉴定租赁合同签订的确切时间的有效技术手段，林某某亦未能进一步提供证据证实租赁合同确于落款之日签订，认定本案证据不足以证明林某某在案涉房屋办理抵押登记前已签订合法有效的书面租赁合同并取得租赁权。林某某申请再审虽对此提出异议，但未能提供证据推翻二审判决作出的事实认定。如林某某有新的证据证明案涉租赁合同确于落款之日签订，可依法另行主张权利。

·南通市远东电器设备工程有限公司与交通银行股份有限公司南通分行、上海市汇业律师事务所案外人执行异议之诉再审审查民事裁定书

【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申6584号

【裁判摘要】社会经济活动中，在同一标的物上可能同时存在租赁权和抵押权。民法典施行前，针对抵押权与租赁权产生权利冲突该如何协调处理，法律没有作出明确规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即“买卖不破租赁”原则，表明租赁权在一定意义上具有物权化的特性。抵押权属于担保物权，体现标的物的交换价值属性，抵押权人行使权利实现抵押权，在实践中以发生标的物的所有权变动为一般样态。综合以上分析，本院认为判断和处理同一标的物上并存的租赁权和抵押权冲突，应以上述两种权利设立的时间先后为标准和遵循。也就是说，同一标的物上抵押权设立前，抵押财产已经出租并交付给承租人占有使用，因抵押权人实现抵押权导致标的物所有权变动的，原租赁关系不受影响，承租人有权继续占有并使用该标的物。反之，如果租赁关系于抵押权设立后形成，或者承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有使用标的物，抵押权人行使权利导致标的物权属变动的，承租人的租赁权则不能对抗该权利变动。从本案以及与诉争租赁物(抵押物)相关案件查明的事实看，交通银行南通分行与天翔大酒店就案涉租赁物(抵押物)于2010年12月24日签订《最高额抵押合同》，于2010年12月28日办理抵押登记，设定了抵押权。2010年12月24日，天翔大酒店、灏旺公司、远东电器公司三方签订《房屋租赁协议》。但远东电器公司未能举证证明案涉租赁物(抵押物)于何时交付其实际占有，其于何时开始实际行使租赁权。因此，远东电器公司所主张的租赁权在实体法上不足以对抗交通银行南通分行的抵押权。在交通银行南通分行与天翔大酒店之间金融借款合同纠纷案件进入诉讼程序后，南通市中级人民法院于2018年6月22日第四顺位轮候查封了案涉不动产。该案件判决生效进入执行程序后，执行法院裁定拍卖、变卖诉争不动产，远东电器公司提出案外人执行异议被驳回后，提起了本案诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案诉讼程序中，远东电器公司一直未能举证证明其是否于人民法院查封前已经合法占有使用该诉争不动产。