问题：租赁合同落款时间存在倒签可能性，能否认定房屋租赁合同签订时间在房屋办理抵押登记之前？

解读：租赁合同落款时间存在倒签的可能性，目前尚无鉴定租赁合同签订的确切时间的有效技术手段，承租人未能进一步提供证据证实租赁合同确于落款之日签订，应当认定证据不足以证明房屋办理抵押登记前已签订合法有效的书面租赁合同并取得租赁权。

法条链接：

《民法典》

　　第四百零五条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定  

　　第三十一条【案外人主张不动产租赁权异议的审查标准】承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 

　　承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

经典案例：

·福建省高级人民法院民事判决书(2018)闽民终1275号

【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1903号

【裁判摘要１】一审法院认为：本案中，林某某虽在抵押登记及法院查封前签订合法有效的书面租赁合同，但其对案涉房产的占有因林某某本人的过错，未能对包括恒丰银行福州分行在内的社会不特定第三人形成租赁权的公示外观，未能达到“宣誓租赁权"的法律效果。故林某某对案涉房产的租赁权不能对抗恒丰银行福州分行的抵押权，亦不能排除对案涉房产的执行。判决驳回林某某的诉讼请求。

【裁判摘要２】林某某提供的《酒店房产租赁合同》的落款时间虽然体现为2012年11月20日，但是由于倒签合同时间的可能性存在，而目前尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，故林某某还负有提供其他证据印证《酒店房产租赁合同》确实于落款时间签订之义务。……由上，应当认定在案证据不足以证明林金地于案涉房产2013年8月1日办理抵押登记前签订了合法有效的书面租赁合同，取得案涉房产租赁权。一审法院仅凭《酒店房产租赁合同》落款时间即认定林金地在查封前签订合法有效的租赁合同有所不当，本院予以纠正。

【再审裁判摘要】从案涉租赁合同的形式上看，林某某与勤晖公司在2012年11月20日签订了20年租赁期的租赁合同，早于恒丰银行福州分行就案涉房屋办理抵押登记日期2013年8月1日。根据林某某的主张，其支付的租金主要由以下几部分组成：．．．．．．二审法院综合本案实际情况，认为在租赁合同并未约定以代偿债务方式支付租金的情况下，林某某即使向王某某或者案外人付款，也难以证明系履行租赁合同约定的支付租金的行为，考虑到本案租赁合同存在倒签的可能性，且目前尚无鉴定租赁合同签订的确切时间的有效技术手段，林某某亦未能进一步提供证据证实租赁合同确于落款之日签订，认定本案证据不足以证明林某某在案涉房屋办理抵押登记前已签订合法有效的书面租赁合同并取得租赁权。林某某申请再审虽对此提出异议，但未能提供证据推翻二审判决作出的事实认定。如林某某有新的证据证明案涉租赁合同确于落款之日签订，可依法另行主张权利。

·最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申481号

【案号】福建省高级人民法院民事判决书 (2019)闽民终1337号

【裁判摘要】签订合同日期为抵押权注销同日，抵押权注销第二日双方重新抵押权登记设立，能否认定租赁关系在抵押权设立之前？——2015年6月25日，上述《项目融资借款合同》项下的抵押权注销。同日，根据合同显示，狮虎能源公司与扬科狮虎公司签订《租赁合同》。2015年6月26日，上述《基本额度授信合同》项下的抵押物上的抵押权登记设立。狮虎能源公司作为借款人及抵押物的出租人，本应知晓和预见其房产、土地即将被再次登记抵押，却在旧抵押权注销当日、新抵押权登记前一日与扬科狮虎公司签订《租赁合同》，客观上存在以设立租赁权方式阻却抵押权实现的可能，故原审法院基于本案的特殊情况，认为不可直接认定《租赁合同》上显示的签订日为租赁权成立之日，即不可直接认定租赁权在抵押权设立之前成立，并基于此进一步审查《租赁合同》的履行情况，符合常理。从合同签订的情况来看，因《租赁合同》签订的时间点特殊，扬科狮虎公司有义务提供更加充分的证据证明《租赁合同》的签订时间、签订方式、签订过程等基本情况，但其在案件审理中未能提供充分的证据佐证合同签署于2015年6月25日抵押登记注销后至2015年6月26日抵押登记设立前这一期间，故上述合同的签订时间存疑。从该合同的履行情况来看，．．．．．．故原审法院基于现有证据，认定双方之间未形成足以有效对抗抵押权之租赁关系，扬科狮虎公司不足以证明其已于查封前实际占有使用租赁房屋，并无不当。

【解读】扬科狮虎公司向一审法院起诉请求：1、请求在扬科狮虎公司租赁期限内，中止对承租的宁德市东侨经济开发区东侨工业集中区工业北路×号（狮虎项目工厂区）的房地产［房产证号宁房权证东侨字第××、20××62号，土地证号宁政国用（2013）第4443号］进行拍卖；2、确认扬科狮虎公司与狮虎能源公司签订的关于宁德市东侨经济开发区东侨工业集中区工业北路9号（狮虎项目工厂区）的房地产的《租赁合同》合法有效。

参考案例：

·福建省龙岩市中级人民法院民事判决书（2017）闽08民终1402号

【裁判摘要】《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条规定，“当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证。经人民法院通知，鉴定人拒不出庭作证的，鉴定意见不得作为认定事实的根据；支付鉴定费用的当事人可以要求返还鉴定费用。”陈某某对鉴定意见本身并无异议，仅在一审庭审过程中提出要求鉴定人员就笔迹形成时间间隔作相应说明，亦未书面申请鉴定人出庭，一审不存在程序违法；二审中本院依陈某某申请，要求鉴定人在无法出庭的情况下，书面函复陈某某的询问事项，充分保障了陈某某的诉讼权利。

【摘要】虽然《鉴定意见书》表明，《保证借款合同》中陈某某的手写签名笔迹形成于借款期限处“2013年7月25日”、“2014年7月25日”手写笔迹之前，《保证借款合同》中借款期限的填写时间确有可疑之处，但是主债务人陈某及另外三个保证人陈某某２、陈某某３、史某某对借款担保的事实均无异议，亦无证据显示陈某某２、陈某某３、史某某与漳平聚缘小贷公司存在恶意串通骗取陈某某担保的行为，仅凭《保证借款合同》中笔迹形成时间的瑕疵，尚不足以证明本案的借款担保是虚假的，故对陈某某的抗辩本院不予采纳，陈某某仍应承担保证责任。

·浙江省高级人民法院民事裁定书(2016)浙民申595号

——同一不动产上抵押权与租赁权的关系及房屋租赁权的认定

【裁判要旨】

1．同一不动产上，若租赁权设立在先，鉴于租赁权易于成立且难辨真伪的特点，应建立租赁权登记制度，防止虚假租赁出现；若抵押权设立在先，则应考虑租赁权对抵押权的实现是否有影响，并不必须涤除租赁权。

2．案外人主张租赁权先于抵押权设定，人民法院应从租金实际支付情况、案外人所租房屋用途、抵押权成立时案外人是否占有房屋、租赁合同条款是否符合交易习惯等方面进行审查，以判断案外人是否享有房屋租赁权。