解读：自2018年6月1日开始，民间资本投资的商品住宅不再属于必须招标的项目，是否进行招投标不再影响合同效力。

法条链接：

《必须招标的工程项目规定》

　　第一条 为了确定必须招标的工程项目，规范招标投标活动，提高工作效率、降低企业成本、预防腐败，根据《中华人民共和国招标投标法》第三条的规定，制定本规定。

　　第二条 全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目包括：

　　（一）使用预算资金 200 万元人民币以上，并且该资金占投资额10%以上的项目；

　　（二）使用国有企业事业单位资金，并且该资金占控股或者主导地位的项目。

　　第三条 使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目包括：

　　（一）使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款、援助资金的项目；

　　（二）使用外国政府及其机构贷款、援助资金的项目。

　　第四条 不属于本规定第二条、第三条规定情形的大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目，必须招标的具体范围由国务院发展改革部门会同国务院有关部门按照确有必要、严格限定的原则制订，报国务院批准。

　　第五条 本规定第二条至第四条规定范围内的项目，其勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购达到下列标准之一的，必须招标：

　　（一）施工单项合同估算价在 400 万元人民币以上；

　　（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在 200万元人民币以上；

　　（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上。

　　同一项目中可以合并进行的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，合同估算价合计达到前款规定标准的，必须招标。

　　第六条 本规定自 2018 年 6 月 1 日起施行。

《必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定》

　　第一条　为明确必须招标的大型基础设施和公用事业项目范围，根据《中华人民共和国招标投标法》和《必须招标的工程项目规定》，制定本规定。

　　第二条　不属于《必须招标的工程项目规定》第二条、第三条规定情形的大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目，必须招标的具体范围包括：

　　（一）煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源基础设施项目；

　　（二）铁路、公路、管道、水运，以及公共航空和A1级通用机场等交通运输基础设施项目；

　　（三）电信枢纽、通信信息网络等通信基础设施项目；

　　（四）防洪、灌溉、排涝、引（供）水等水利基础设施项目；

　　（五）城市轨道交通等城建项目。

　　第三条　本规定自2018年6月6日起施行。

废止法条：

《工程建设项目招标范围和规模标准规定》

　　第三条　关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括：

　　（一）供水、供电、供气、供热等市政工程项目；

　　（二）科技、教育、文化等项目；

　　（三）体育、旅游等项目；

　　（四）卫生、社会福利等项目；

　　（五）商品住宅，包括经济适用住房；

　　（六）其他公用事业项目。

经典案例：

·最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申3463号

【裁判摘要】自2018年6月1日开始，民间资本投资的商品住宅不再属于必须招标的项目，是否进行招投标不再影响合同效力——本案中，案涉《亿祥美郡施工总承包合同》签订于2014年8月19日，属于双方未经招投标而签订的合同，虽然在签订该合同时，案涉工程属于必须招投标的工程，但是本案一审审理期间，国家发展计划委员会制定的《必须招标的工程项目规定》及《必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定》已自2018年6月1日开始施行，案涉民间资本投资的商品住宅不再属于必须招标的项目，是否进行招投标不再影响合同效力，二审判决认定案涉《亿祥美郡施工总承包合同》为有效合同，并未加重星宇公司责任或减损星宇公司权利，故星宇公司关于案涉合同效力的相关申请理由不足以导致本案再审。

·最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申6227号

【裁判摘要】商品房住宅项目不是必须招标的工程项目，未进行招标不影响建设工程施工合同效力——虽然《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第三条规定，关系社会公共利益、公众安全的公共事业项目的范围包括商品住宅（包括经济适用住房）。但是《必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定》（发改法规【2018】843号）（以下简称843号规定）第二条规定了大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目，必须招标的具体范围，将民间资本投资较多的商品住宅项目等从必须招标的工程项目范围中删除。实际上在843号规定实施后，《工程建设项目招标范围和规模标准规定》同时废止。虽然《珍发二期上善居工程施工合同》签订于2013年6月20日，时间上早于843号规定，适用当时生效的《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，案涉项目属于依法必须进行招投标的工程，《珍发二期上善居工程施工合同》因未进行招投而无效，但是适用843号规定，案涉项目已不属于必须进行招投标的工程，此时《珍发二期上善居工程施工合同》有效。参照适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三条的规定，应适用843号规定，故大发公司与成飞公司于2013年6月20日签订的《珍发二期上善居工程施工合同》合法有效。

·最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终774号

【裁判摘要】违反当时强制招标公司的建设工程施工合同无效——《中华人民共和国招标投标法》第三条规定：“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购，必须进行招标:(一)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；(二)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；(三)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准。法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定，依照其规定。”2000年4月4日国务院批准，2000年5月1日国家发展计划委员会发布的《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第三条规定：“关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括：(五)商品住宅，包括经济适用住房；(六)其他公用事业项目。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据《合同法》第五十二条第(五)的规定，认定无效：......(三)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。”本案中，涉案尚锦华城项目系商业、住宅及配套建筑，依据《中华人民共和国招标投标法》以及当时生效的《工程建设项目招标范围和规模标准规定》的规定，涉案项目属于必须进行招投标的项目。但是华程公司与万利公司未经招投标程序，2016年12月23日签订《施工总承包框架协议》，万利公司随后进场施工，双方又于2017年履行招投标手续并签订了《建设工程施工合同》，同时华程公司声明《建设工程施工合同》只限于办理建筑施工许可证，用于其他性质一概无效。本院认为，该《施工总承包框架协议》违反了《中华人民共和国招标投标法》的有关规定，根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，该合同应为无效。《住房城乡建设部关于推进建筑业发展和改革的若干意见》【建市(2014)92号】和《河南省住房和城乡建设厅关于改革非国有资金投资工程建设项目发包方式的通知》【豫建(2014)102号】不能成为判定涉案《施工总承包框架协议》是否有效的法律依据。因此，万利公司以案涉工程不属于法律规定的必须招投标建设项目，《施工总承包框架协议》应为有效的上诉请求和理由缺乏法律依据，本院不予支持。

·最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终442号

【裁判摘要】本案中，案涉系列合同及补充协议签订时间均在2012年12月至2013年10月份期间，案涉工程在2012年至2015年期间进行施工作业，纠纷的发生亦是在2015年。因此，本案应当适用修订前的《中华人民共和国招标投标法》第三条和2000年4月4日经国务院批准的《工程建设项目招标范围和规模标准规定》对案涉工程是否属于必须招投标项目进行认定。修订前的《中华人民共和国招标投标法》第三条规定：“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；……前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准。"《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第三条规定：“关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括：……（五）商品住宅，包括经济适用住房；……"具体到本案，根据双方2012年12月5日签订的《建设工程施工合同》第一条关于工程概况及承包范围的约定，案涉工程项目规划用途为生产车间和专用市场，工程施工范围除工业厂房和交易市场外还包含两栋24层商住楼。因此根据上述规定，案涉工程属于关系社会公共利益、公众安全而必须进行招标的项目。一审判决据此认定东森公司与国基公司2012年12月5日在招投标之前签订的《建设工程施工合同》无效，符合《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第三项规定，并无不当。东森公司与国基公司2013年3月18日签订的《湖北省建设工程施工合同》，虽然经过招投标程序，但是该合同的签订仅是为备案所用而不作为确定双方权利义务和工程款结算依据，双方在此之前签订《建设工程施工合同》的行为表明，双方在招投标之前已经进行实质性磋商，根据前述司法解释规定，该《湖北省建设工程施工合同》亦属无效。至于东森公司与国基公司于2013年3月21日、6月18日、9月6日和10月24日签订的四份《华中电动车CBD一期一标专业市场土建工程补充协议》，均是为履行2012年12月5日《建设工程施工合同》，以该合同为框架和基础形成的补充协议，同样属于未经招投标程序而签订的协议，违反了《中华人民共和国招标投标法》的强制性规定，应认定为无效。东森公司关于案涉工程不属于必须招标工程，一审判决对案涉系列合同及补充协议效力认定错误的主张不能成立，本院不予支持。

·最高人民法院民事判决书（2021）最高法民终754号

【裁判摘要】案涉工程为商品住宅项目，根椐2000年5月1日施行的《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（2018年6月1日废止）第三条第五项的规定，商品住宅项目属于必须进行招标的关系社会公共利益、公众安全的项目。但是，根据2018年6月1日施行的《必须招标的工程项目规定》及《必须招标的基础设施和公用事业项目范围的规定》，案涉工程不再属于必须招标的工程项目。2011年8月29日凯元公司与中天公司签订的两份《施工协议书》，虽然属于没有经过招标而签订合同的情形，但是由于在一审过程中，国家关于必须招标工程项目的范围规定发生了变化，案涉工程已不再属于必须招标的工程项目。因此，一审判决认定2011年8月29日凯元公司与中天公司自愿签订并实际履行的两份《施工协议书》有效，并无不当。当事人对此亦无异议。

·最高人民法院民事判决书(2015)民四终字第30号

【裁判摘要】鹏程开发公司、汇聚投资公司依据2014年住建部《关于推进建筑业发展和改革的若干意见》主张涉案工程不属于必须招投标项目，进而主张涉案《建设工程施工合同》应认定为有效。因该意见发布于2014年，本案《建设工程施工合同》签订于2009年，且在上述相关法律法规对必须进行招投标项目没有进行修订的情况下，仅以该意见为依据主张原审认定涉案建设工程须经招标及《建设工程施工合同》无效错误，缺乏法律依据。综上，原审判决认定涉案《建设工程施工合同》因必须进行招标而未招标，违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为无效合同，适用法律并无不当。

·最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申6368号

【裁判摘要】本案工程项目资金来源为自筹，建设内容为住宅区，该项目工程不属于法定必须招标工程。案涉《总承包施工合同》《总承包补充协议》《补充协议》《补充协议二》是双方真实意思表示，未违反相关法律的强制性规定，原审法院认定其为有效合同，并无不当。

·最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终846号

【裁判摘要】调出必须招标项目目录前签订的合同未经招标程序合同有效——案涉工程涉及的是经济适用房项目，根据2000年5月1日施行的《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（2018年6月1日废止）第三条第五项的规定，包括经济适用房在内的商品住宅属于必须进行招标的关系社会公共利益、公众安全的项目，但根据2018年6月1日施行的《必须招标的工程项目规定》及自2018年6月6日施行的《必须招标的基础设施和公用事业项目范围的规定》，案涉工程不再属于必须招标的工程项目。一审判决认定城苑公司与中天公司2012年12月6日自愿签订并已实际履行的《陕西省建设工程施工合同》有效，并无不当。城苑公司关于案涉工程项目属于必须进行招投标的工程，双方当事人未经招投标签订的《陕西省建设工程施工合同》无效的主张不能成立。

·最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终305号

【裁判摘要】无效合同的本质特征在于其违法性。本案审理时，国家发展与改革委员会公布的《必须招标的工程项目规定》《必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定》已不再将民营投资的商品住宅列入必须强制招标的范围，即相关法律法规发生了符合当事人合同预期的变化，案涉合同不再具有违法性，一审法院据此认定《6.24补充协议》合法有效，既符合当事人签订合同的目的，又符合现行法律法规对案涉合同的评价，具有法律适用的正当性、妥当性。智弘公司、张××、智海公司提交的证据亦不足以证明本案存在借用或租用施工资质导致案涉建设工程施工合同无效的情形，且其主张前后矛盾，一审法院认定《6.24补充协议》有效，适用法律并无不当。

·最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终940号

【裁判摘要】虽然《必须招标的工程项目规定》《必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定》分别自2018年6月1日和2018年6月6日起施行，但将该原则适用于既往签订的合同，有利于尊重当事人的真实意思，且并无证据证明适用的结果将损害社会公共利益和公共安全，应为合法有效——关于2014年《建设工程施工合同》效力如何认定的问题｜《招标投标法》第三条规定：“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准。法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。”经查明，案涉工程系商品房项目，不属于《招标投标法》第三条第一款第二项、第三项所规定“全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目”“使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目”。而根据《必须招标的工程项目规定》《必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定》的规定，案涉工程亦不属于《招标投标法》第三条第一款第一项规定的“大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目"。虽然《必须招标的工程项目规定》《必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定》分别自2018年6月1日和2018年6月6日起施行，但将该原则适用于既往签订的合同，有利于尊重当事人的真实意思，且并无证据证明适用的结果将损害社会公共利益和公共安全。综合上述分析，2014年《建设工程施工合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。