解读：（１）开发商对已出售商品房无处分权，开发商名下已出售商品房用于抵押构成无权处分；（２）善意取得系针对“无处分权人”处分财产的行为取得财产的制度规定；（３）开发商名下已出售商品房用于抵押构成无权处分，应当根据《民法典》第３１１条第１款第３款之规定，认定是否构成善意取得抵押权。

法条链接：

《民法典》

　　第三百一十一条【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

　　当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

经典案例：

·中国农业银行股份有限公司永州零陵支行与唐某某等62户第三人撤销之诉再审案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申3904号

【裁判摘要】已经买受并实际占有、使用和受益的房产作为抵押财产，抵押权不构成善意取得——据原判决查明的事实，唐某某等62户在支付完毕全部房款并将所购商铺返租后已实现租金收取，应当认定其已实际对案涉商铺享有占有、使用和收益的权利。虽然唐某某等62户因云天公司的原因尚未办理房屋产权登记，但现有证据表明，唐某某等62户曾多次要求云天公司办理合同备案登记和房屋产权登记，但云天公司以各种理由推诿拖延，故案涉商铺未办理产权登记并非唐某某等62户的过错所致。零陵农行作为商业银行，其开展信贷业务，应当严格审查借款人的资信状况。案涉借款人云天公司为房地产开发公司，其主要资产为案涉楼盘“云天·芙蓉广场”。该楼盘商铺均采用先出售再统一返租形式进行销售，在销售期间进行了长期而广泛的宣传，零陵农行向云天公司发放贷款时对此应当知悉。当云天公司以“云天·芙蓉广场”的商铺作为抵押财产向零陵农行提供借款担保时，零陵农行应当对云天公司“云天·芙蓉广场”的销售情况进行充分的审查，尤其是案涉部分商铺返租的租金还是通过零陵农行向买受人发放。零陵农行更应审慎甄别云天公司提供的抵押财产中是否涉及已经出售的房产，避免错误接受已经出售的房产作为抵押，损害买受人的权利。由于零陵农行未尽到金融机构的注意义务，存在重大过失，在签订抵押合同、办理抵押登记时错误接受已经由唐某某等62户买受并实际占有、使用和受益的房产作为抵押财产，零陵农行对案涉商铺抵押权不构成善意取得。因此，（2014）永中法民三初字第41号民事判决认定零陵农行对唐某某等62户所买受的商铺基于抵押权而享有优先受偿的权利，明显损害了唐某某等62户无过错买受人的权利，原判决对该判项予以撤销，并无不当。