解读：（１）商业用房不能依据消费者生存权保护规定排除强制执行；（２）但在没有证据证明异议人尚有其他可供居住房屋且商业用房已被实际用于自住的情况下，商业用房对异议人即具有了居住保障功能，异议人可以依据消费者生存权保护规定排除强制执行。

法条链接：

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（２０２０修正）

经典案例：

·四川省国基建筑工程有限公司、刘某等申请执行人执行异议之诉民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终678号

【裁判摘要】商业用房不能依据消费者生存权保护的规定排除法院强制执行——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。案涉房屋系商铺，具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴，不能参照适用该条规定排除法院的强制执行。

【解读】当事人购买商业用房作为住宅用于居住不能认定为住宅——自然资源局关于案涉房屋的规划用途为“商业建筑”，而异议人提交的《商品房买卖合同》约定案涉房屋的用途为住宅，但该合同相关条款及所附房屋平面图、案涉房款收据均表明案涉房屋为商业用途。同时，各方当事人均认可案涉房屋系小区临街的二层建筑，案涉房屋系一层3号房，房屋结构为单间。综合以上证据，可以认定案涉房屋系商铺。异议人主张其购买案涉房屋用于居住，案涉房屋应认定为住宅，没有事实和法律依据，不予支持。

·贵州诺客传媒投资有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终480号

【裁判要旨】国有工业用地上厂房不是商品房，不适用《执行异议和复议规定》第２９条规定，案外人无权以购房消费者身份排除强制执行。

【裁判摘要１】一审法院认为：诺客公司所购案涉房屋是国有工业用地上的厂房，不是商品房，故本案不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。诺客公司不能依据前述规定主张购买商品房的消费者的相关权益，不能依据前述规定请求排除执行。

【裁判摘要２】二审法院认为：本案中，诺客公司购买案涉房屋未办理过户登记，原因在于其购买前，该房屋已设立有其他人的抵押权登记。诺客公司购买案涉房屋没有履行合理的注意义务，忽略了他人权利障碍，导致所购房屋因存在他人抵押权而无法办理过户登记，故未办理过户登记是因买受人诺客公司自身的原因。因此，一审判决关于诺客公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行民事权益的认定并无不当。诺客公司关于其满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，有权请求对案涉房屋排除执行的上诉理由没有事实和法律依据，应不予支持。

·陈某某与上海市住安建设发展股份有限公司等案外人执行异议之诉再审案

【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民再49号

【裁判摘要】案外人有权以购房消费者身份对酒店式公寓排除强制执行——至于房屋是否具有居住功能，与房屋系商业房还是住宅的属性并无直接对应关系，商业房被用于自住、住宅被用于投资炒卖的现象在现实中均不鲜见。虽然案涉房屋系酒店式公寓，可归于商业房范畴，但酒店式公寓的设计仍可用于居住，且不排除自住。在没有证据证明陈某某尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被实际用于自住的情况下，案涉房屋对陈某某夫妇即具有了居住保障功能。故，相对于住安公司享有的普通金钱债权，陈某某的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。

·九江市芙蓉建筑有限责任公司、张某某案外人执行异议之诉案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1238号

【裁判摘要】购买商铺不属于购房消费者——虽然该司法解释第二十九条规范的对象是登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，但从该条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋"的规定来看，第二十九条立法目的在于保护房屋消费者物权期待权，所谓房屋消费者应当指直接用于满足其生活居住需要购买住宅的当事人，与本案中张××购买雨田房地产公司开发的作为商铺的房屋并不相符。

·交通银行股份有限公司陕西省分行、李某某申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1409号

【裁判摘要】房屋是否属于居住的标准是政府规划主管部门规划批准的房屋使用性质——《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项中规定的“用于居住”，其标准是政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质。经查，李××所购房屋性质为居住用房。故交行陕西分行提出的李少杰无法证明案涉房屋已交付、已居住、已占有使用等理由，均不能否定李××所购房屋是居住用房。．．．．．．本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项中规定的“无其他用于居住的房屋”，系买受人在被执行房屋所在地名下无其他用于居住的房屋，而不是在全国范围内无其他用于居住的房屋。一、二审法院已查明李××在陕西省西安市无其他房产，故认定李××名下无其他用于居住的房屋，并无不当。交行陕西分行再审申请提出，该条规定的“其名下”无其他用于居住的房屋，不仅包括购房者本人，还应包括购房者的配偶、子女名下也都没有其他用于居住的房屋。该理由没有法律依据，本院不予支持。

·王某某诉常某公司案外人执行异议之诉

【案号】最高人民法院民事裁定书 (2017)最高法民申1109号

【裁判摘要】经营性房屋是否符合房屋消费者物权期待权的保护条件？——关于王××对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。王××一审时主张，其与国泰分公司于2012年9月19日签订《商品房买卖合同》，购买永吉县口前镇阳光丽景小区4号楼5、6、7、8号网点，并一次性交付了全部购房款。王会杰二审及申请再审时主张本案表面上是“购房”实为工程款优先权实现后的房屋再交易，应优先于常春的普通债权，国泰分公司只开购房收据不经手购房款，购房款由姳源公司直接交付给施工单位吉林尉氏建筑工程有限公司。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定，王××并不属于享有优先受偿权的建设工程的承包人，其不享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，王××并未实际支付合同价款给被执行人国泰分公司，而是支付给施工单位吉林尉氏建筑工程有限公司，亦未实际占有该四套案涉房屋，且四套案涉房屋均为网点，即为经营性用房，不属于用于居住的房屋。因此，王××主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，证据明显不足，本院不予支持。

·安徽深广建筑安装有限公司等与宣城瀛东投资有限公司等破产债权确认纠纷上诉案

【案号】安徽省高级人民法院民事判决书(2017)皖民终249号

【裁判摘要】购买商铺的功能和收益主要为保障和改善家庭生活仍属于消费购房者在破产中享有优先受偿权——《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”由此可以看出，普通购房者的购房债权优先于工程款债权和抵押权，买受人的权利保障居于首位。基于此，在出卖人不能交付房屋的情况下，对于买受人的购房款返还请求权亦应予以优先保护。关于上述规定中“消费者”含义的理解问题，该司法解释条文或相关司法解释均并未明确该处“消费者”的含义与《中华人民共和国消费者权益保护法》中“消费者”的含义相同，亦无只保护生活消费的限制性解释；且陈××所购房屋为两套小面积商铺，可以认定其功能与收益主要为保障与改善家庭生活，仍属生活消费范畴，陈××亦为普通消费者。故一审判决根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及破产法优先保护生存利益的司法精神，确认陈××对瀛东投资公司的224793元购房款债权为优先债权，并无不当。

·吕某等诉宣城瀛东投资有限公司破产债权确认纠纷案

【案号】安徽省高级人民法院民事判决书(2016)皖民终968号

【裁判摘要】一次性购买６６套商铺属于消费购房者（消费者应该是为个人目的购买或使用商品和接受服务的社会成员；消费者为实现自己的经济利益而购买商铺对支付的购房款应当享有优先权）——本案二审争议焦点为：吕×就案涉650万元购房款债权是否享有优先权。一、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不对抗买受人。该批复系针对合同法第二百八十六的理解和适用作出，其中对“消费者”并没有做出特别的限定条件。二、吕×与瀛东投资公司签订了66份《商品房买卖合同》并已备案，已实际支付全部购房款650万元，符合前述批复中消费者享有优先权的条件。原审中，瀛东投资公司管理人否认收到购房款，经原审法院查实，该款项系吕×以本票方式支付，瀛东投资公司已收到购房款。二审中，瀛东投资公司管理人辩称吕×与瀛东投资公司签订《商品房买卖合同》是为了让与担保的目的，但没有提供相关证据，故对该辩称意见，本院不予采信。三、二审庭审中，瀛东投资公司称购房户签订《商品房买卖合同》并备案、且交付全部或部分购房款，管理人即认定购房户享有优先权，本案吕×与瀛东投资公司签订《商品房买卖合同》，且已支付650万元购房款，符合瀛东投资公司管理人关于购房户享有优先权的认定条件。综上，吕×对瀛东投资公司650万元购房款债权享有优先权。

·许某某、杭州千岛湖新概念旅游开发有限公司破产债权确认纠纷二审民事判决书

【案号】浙江省杭州市中级人民法院民事判决书(2019)浙01民终3838号

【裁判摘要】购买四套别墅并非基于生存、居住所需，不属于消费者，对一套以外的购房款债权不具有优先受偿权——针对许国林的上诉请求、事实与理由，本院评析如下：首先，《批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该规定是基于生存权高于其他权利，为了保护个人消费者的居住权而设置的，即个人消费者购房应是直接用于满足其生活居住的必需，故对该条规定的消费者不宜作扩大解释。本案中，许××先后与新概念公司签订了四份商品房买卖合同，购买了“金紫度假村”四套别墅，并且其与妻子许××１、儿子许××２在“金紫度假村”共购买了八套别墅，同时，结合其购房价格、款项支付方式等情况，本院认为，许××购买案涉四套别墅并非基于生存、居住所需。故许××不属于《批复》第二条规定的消费者，其对新概念公司的一套以外的购房款债权不具有优先受偿权。许××上诉要求确认其对新概念公司享有12724642.50元优先债权的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。其次，针对许××购买的四套房屋，新概念公司管理人确定其中一套已付购房款数额最多的别墅购房款在新概念公司破产财产分配中享有优先受偿权，已是对许××利益给予的最大限度的维护，许××要求按照所购房屋中价格最高者的总房价为上限确认优先债权金额的主张，并无法律依据，本院不予支持。