解读：房屋买受人在购买商品房没有办理竣工验收手续情形下接收房屋，不能否定其已实际占有房屋的事实，可以据此主张排除强制执行。

【理解与适用】对于买受人现实占有未经竣工验收的房屋能否构成合法占有？......最高人民法院民二庭对此问题并未研究，本条作者倾向于第一种观点，即买受人对未经竣工验收合格的房屋的占有，不能认定为合法占有。......因此，将执行异议复议规定第28条第2项规定的合法占有理解为买受人基于合法有效的买卖合同，并对竣工验收合格符合交付使用条件的房屋的占有，更为妥当。——最高人民法院民事审判第二庭编著：《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》第645页

法条链接：

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（２０２０修正）

　　第二十八条【无过错不动产买受人物权期待权的保护条件】金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 

经典案例１：能够排除执行（合法占有）

·北京首钢建设集团有限公司与曲某某案外人执行异议之诉再审案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申5790号

【裁判摘要】房屋买受人在购买商品房没有办理竣工验收手续情形下接收房屋，不能否定其在法院查封前房屋已实际占有的事实——关于是否在查封之前已合法占有的问题。本案中，二审法院根据查明的卷帘门收款收据以及证人证言等在案证据，以及包××确认在查封前已实际向购房者交付了钥匙的事实，认定宏昊公司于司法查封之前已将案涉房屋钥匙正式交付曲××，曲××采取了安装卷帘门进行简单装修及张贴出租信息等行为表明占有，并据此认定曲××在查封前对案涉房屋已实施了有效控制，有事实依据。合同法及相关法律法规均明确规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。竣工验收依法应是商品房交付使用的前提条件。宏昊公司在案涉房屋所在工程竣工验收前向购房人交付房屋钥匙，不符合法律规定。作为房屋买受人的曲××，在购买的商品房没有办理竣工验收手续的情形下接收房屋，对之后可能产生的质量责任及使用风险依法可能处于不利的法律地位，但不能据此否定在法院查封前房屋出售方已向曲××交付了房屋钥匙、曲××已实际占有案涉房屋的事实，不足以因此认定占有案涉房屋不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定。首钢公司提出的曲××在起诉状中所述“2012年7月6日交付”及案涉《小区住宅安置单》中明确注明“2012年9月1日之后到物业办理正式入住手续”等事实，均无法反驳二审基于审查采信的证据形成的证据链对曲××实际占有房屋时间的事实认定。

·宁夏庆华小额贷款有限公司、黄某某再审审查与审判监督民事裁定书

【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申5586号

【裁判摘要】未竣工验收商品房提前交付可认定购房人已合法占用——案涉工程在人民法院查封前虽未竣工验收，但已实际交付。2017年5月15日，中卫市祥辉物业服务有限公司与黄某某办理交接手续，建立物业服务关系，对案涉房屋实际占有使用，原判决据此认定黄某某在人民法院查封前已合法占有案涉房屋并无不当，庆华小贷公司关于黄某某违法占有使用的申请再审理由亦不成立。

·九江市芙蓉建筑有限责任公司、张某某案外人执行异议之诉案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1238号

【裁判摘要】关于张××是否在人民法院查封之前已合法占有案涉商铺的问题。芙蓉建筑公司申请再审称案涉楼盘不具备交付条件，尚不足以否定雨田房地产公司认可已将案涉商铺的钥匙交给张××，张××已实际占有该商铺的事实。

·林某某与周某某申请执行人执行异议之诉一审民事判决书  

【案号】重庆市高级人民法院民事判决书（2014）渝高法民初字第00004号

【裁判摘要】实际占有仍应当以合法占有为前提，买受人虽未实际占有涉案房屋但仍享有阻止人民法院执行的实体权利——《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”虽然上述规定将“第三人实际占有该财产”作为人民法院不得查封、扣押、冻结的条件之一，但实际占有仍应当以合法占有为前提，本案中，因涉案房屋尚未竣工验收，不具备合法交付之条件，并且买受人也通过诉讼请求交付房屋，故买受人对未能实际占有涉案房屋并不存在任何过错。若将实际占有涉案房屋苛加于买受人，显然有违客观实际。我国物权法规定不动产物权变动以登记为生效要件，实际占有并不产生当然的物权变动效力，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于实际占有之规定，其实质体现为实际占有之公示效力。涉案房屋由于不具备合法交付条件，并不具备实际占有之可能，而联机备案较之实际占有，则具有更强的对外公示效力。综上，基于本案实际情况，买受人虽未实际占有涉案房屋，但仍享有阻止人民法院执行的实体权利。

·李某某等诉崔某某案外人执行异议之诉案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申5095号

【裁判摘要】原审判决认定崔××在案涉房屋查封前已经合法占有具有证据支持。本案中，崔××提交的购房协议书、领取钥匙签收表、水暖费票据和物业维修基金票据等证据，相互印证，能够证明崔××在法院查封涉案房屋前即已占有涉案房屋。《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，系对建设工程交付的管理性规定，当事人违反该规定虽应承担相应责任，但不能据此推翻崔××已对涉案房屋实际占有的事实，该规定亦不能阻却崔××基于房屋购买合同而占有涉案房屋的合法性。综上，原审判决认定崔××在涉案房屋查封前即已合法占有具有证据支持，李××关于崔××未实际占有涉案房屋的申请再审理由证据不足，不能成立。

·富滇银行股份有限公司昆明西山支行、蒋某某等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书（2021）最高法民终631号

【裁判摘要】占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准——本案中，关于蒋××是否在人民法院查封之前已合法占有案涉车位问题。富滇银行西山支行上诉称，现有证据不足以证明蒋××于法院查封前已完成案涉车位的交付，且案涉车位的交付是在竣工验收之前，不构成合法交付，不能排除强制执行。对此，本院认为，占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准。根据一审查明的事实可知，2016年9月12日，广福公司与蒋××签订《购买协议》，约定蒋××购买案涉车位。2016年9月23日，广福公司出具《“广福城”交房通知单》载明，蒋××已就案涉车位办理完毕相关手续，请物业管理公司予以交付。2016年9月28日，蒋××向昆明皓瑞通物业管理有限公司缴纳案涉车位自2016年10月1日至2017年12月31日的物业管理费。蒋××依据合法有效的合同有权要求广福公司交付案涉车位，且根据广福公司的交房通知办理了交付手续，富滇银行西山支行未提供证据证明蒋××交接时案涉车位不具备使用条件，故一审法院认定蒋××在法院查封前已合法占有案涉车位并无不当，富滇银行西山支行该项上诉理由不能成立，不予支持。

·最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申2189号

【裁判摘要】房屋所在工程因处于停工闲置状态不具备居住条件不影响案外人对房屋实际占有认定——吴×实际占有案涉房屋。中诚公司举示了辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司出具的《房地产估价结果报告》，拟证明案涉房屋所在工程处于停工闲置烂尾状态，根本不具备居住条件。需要说明的是，法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。本案中，吴×提供了准住通知单等证据证明其已实际占有案涉房屋。

经典案例２：不能排除执行（不构成合法占有）

·方某某与朱某某民事执行一案执行裁定书

【案号】（2014）苏执异字第0015号

【提示】房屋未竣工，购房人即使取得期房钥匙也不能产生实际占有房屋的法律效果，法院可以对该房屋进行查封。

【裁判摘要】根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”的规定，案外人如欲阻却执行，应同时满足三个条件，即：支付全部价款、合法实际占有以及对未办理过户登记手续无过错。本案中，方某虽能证明其已支付全部价款并对未办理过户登记手续无过错，但仅提供2012年12月28日方某与红枫房产公司签订的《房屋交付确认书》不能证明其已经合法实际占有该房产。1、涉案房屋并不具备法定交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”同时，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款亦规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”据此，竣工验收合格、办理竣工验收手续是房地产交付的法定前提条件。本案中，涉案房屋至今未竣工，未办理竣工验收手续，故涉案房屋不具有法定的交付条件。2、方某与被执行人红枫房产公司之间的该签约处分行为发生于本院2012年8月2日对案涉房产进行查封之后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”的规定，在本院已对该涉案房屋予以查封后，2012年12月28日方某与红枫房产公司签订的《房屋交付确认书》不得对抗申请执行人，不能证明其已合法实际占有该房产。

·中国新兴建筑工程有限责任公司与北京千意元晨企业策划有限公司申请执行人执行异议之诉纠纷上诉案

【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终646号

【裁判摘要】所购买商品房尚未竣工，不存在实际交付的可能，不能排除强制执行——根据《最高人民法院关于人民法院办理有关执行异议和复议的规定》第二十八条规定，买受人在购买不动产后，虽未取得物权登记，但在符合《最高人民法院关于人民法院办理有关执行异议和复议的规定》第二十八条规定的情形下，仍然享有排除其他金钱债权执行的权利。在本案中，谢××等24位被上诉人虽然与宝山公司签订了商品房买卖合同且已经支付全部或部分价款，但是谢××等24位被上诉人所购买商品房尚未竣工，不存在实际交付。因此，谢××等24位被上诉人未实际合法占有所购买商品房。亦即谢××等24位被上诉人所购买商品房并不符合最高人民法院关于人民法院办理有关执行异议和复议的规定》第二十八条规定的条件。故谢××等24位被上诉人对于新兴公司请求执行保全登记在宝山公司名下的案涉土地使用权，不享有排除执行的权利，不能阻却对登记在宝山公司名下的案涉土地使用权进行保全的执行行为。一审判决认定谢××等24位被上诉人享有排除执行保全的民事权利，属适用法律错误，应予纠正。

【裁判摘要２】关于本案案件受理费问题。本院认为，诉讼财产保全是人民法院在受理案件之后、作出判决之前，对当事人的财产采取的限制当事人处分的临时措施。保全裁定的执行性质上属于控制性执行行为，不涉及财产权属和处分。本案新兴公司请求准予继续执行登记在宝山公司名下的案涉土地使用权的保全措施。当事人争议的焦点问题是应否对登记在宝山公司名下的案涉土地使用权采取保全措施，不涉及案涉土地使用权的权属和处分。故应按《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第二项关于非财产案件标准的规定交纳案件受理费用。一审判决确定本案案件受理费按财产案件标准交纳，显属不当，本院予以纠正。

·窦某某、王某等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书

【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申6147号

【裁判摘要】窦××申请再审主张其已在查封前合法占有案涉25套房屋。经查，窦××虽持有案涉25套房屋钥匙，并对窗户进行装修，但未能提供其他证据证明其对案涉25套房屋已实际使用，且案涉25套房屋所在的楼盘在原二审期间仍处于烂尾状态而无法竣工验收，不具备交付条件，即使万川公司向窦××交付，窦××对案涉25套房屋也不构成合法占有。

·杜某某因与赵某某执行异议纠纷再审案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3675号

【裁判摘要】案涉房屋未经竣工验收合格，不具备交付条件，虽然杜××与银陇公司在2016年5月3日办理了交房手续，但不能将该行为认定为对案涉房屋的合法占有。

·最高人民法院民事裁定书（2018）最高法民申4566

【裁判摘要】在建工程未经竣工验收合格不得交付使用，交付尚未竣工验收的房屋构成违法交付，购房人基于违法交付所占有房屋不是合法占有，不受法律保护——根据圣圆公司二审提交的内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院于2016年9月11日作出的(2016)内2921民初1789号民事判决可知，该判决已认定“目前美景公司开发的《美景盛世》小区完成土建工程，未进行验收，处于停建状态”。也即，金桥公司所称的交付案涉房屋可能是交付的尚未竣工验收的在建工程。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第十六条第三款“建设工程经验收合格的，方可交付使用”之规定，案涉房屋作为建设工程只有经过竣工验收合格才能交付使用。因此，美景公司应履行向买房人交付竣工验收合格的房屋这一法定义务。否则，即构成违法交付。而购房人基于违法交付所占有的房屋，不是合法占有。具体到本案，原判决并未对美景公司所交付的案涉房屋是否竣工验收合格作出认定。在此前提下，金桥公司基于该交付所占有的房屋是合法占有这一事实，也缺乏证据证明。