解读：购买商品房数量明显超出居住需要应推定商业性投资而非购房消费者。

法条链接：

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（２０２０修正）

经典案例：

·李某与广西恒冠建设集团有限公司再审案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申777号

【裁判摘要】案外人购买商品房数量明显超出居住需要应推定商业性投资而非购房消费者——原审查明，包括案涉商品房在内，李×一次性购买案涉楼盘14套房产（其中一套未被强制执行），说明李×购买房产的目的并不是用于消费性居住，而是商业性投资。本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的情形。因此，李×作为购房人不能对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。

·吕某等诉宣城瀛东投资有限公司破产债权确认纠纷案

【案号】安徽省高级人民法院民事判决书(2016)皖民终968号

【裁判摘要】一次性购买６６套商铺属于消费购房者（消费者应该是为个人目的购买或使用商品和接受服务的社会成员；消费者为实现自己的经济利益而购买商铺对支付的购房款应当享有优先权）——本案二审争议焦点为：吕×就案涉650万元购房款债权是否享有优先权。一、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不对抗买受人。该批复系针对合同法第二百八十六的理解和适用作出，其中对“消费者”并没有做出特别的限定条件。二、吕×与瀛东投资公司签订了66份《商品房买卖合同》并已备案，已实际支付全部购房款650万元，符合前述批复中消费者享有优先权的条件。原审中，瀛东投资公司管理人否认收到购房款，经原审法院查实，该款项系吕×以本票方式支付，瀛东投资公司已收到购房款。二审中，瀛东投资公司管理人辩称吕×与瀛东投资公司签订《商品房买卖合同》是为了让与担保的目的，但没有提供相关证据，故对该辩称意见，本院不予采信。三、二审庭审中，瀛东投资公司称购房户签订《商品房买卖合同》并备案、且交付全部或部分购房款，管理人即认定购房户享有优先权，本案吕×与瀛东投资公司签订《商品房买卖合同》，且已支付650万元购房款，符合瀛东投资公司管理人关于购房户享有优先权的认定条件。综上，吕×对瀛东投资公司650万元购房款债权享有优先权。

·许某某、杭州千岛湖新概念旅游开发有限公司破产债权确认纠纷二审民事判决书

【案号】浙江省杭州市中级人民法院民事判决书(2019)浙01民终3838号

【裁判摘要】购买四套别墅并非基于生存、居住所需，不属于消费者，对一套以外的购房款债权不具有优先受偿权——针对许国林的上诉请求、事实与理由，本院评析如下：首先，《批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该规定是基于生存权高于其他权利，为了保护个人消费者的居住权而设置的，即个人消费者购房应是直接用于满足其生活居住的必需，故对该条规定的消费者不宜作扩大解释。本案中，许××先后与新概念公司签订了四份商品房买卖合同，购买了“金紫度假村”四套别墅，并且其与妻子许××１、儿子许××２在“金紫度假村”共购买了八套别墅，同时，结合其购房价格、款项支付方式等情况，本院认为，许××购买案涉四套别墅并非基于生存、居住所需。故许××不属于《批复》第二条规定的消费者，其对新概念公司的一套以外的购房款债权不具有优先受偿权。许××上诉要求确认其对新概念公司享有12724642.50元优先债权的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。其次，针对许××购买的四套房屋，新概念公司管理人确定其中一套已付购房款数额最多的别墅购房款在新概念公司破产财产分配中享有优先受偿权，已是对许××利益给予的最大限度的维护，许××要求按照所购房屋中价格最高者的总房价为上限确认优先债权金额的主张，并无法律依据，本院不予支持。

·最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1968号

【裁判摘要】（１）另外备案登记房屋不产生物权变动效力，备案登记房屋不能认定名下有其他用于居住房屋；（２）另购房系原有住房不能满足居住要求仍属于购房消费者——本案证据能够证明，黄××购买案涉商品房系用于居住，其目的属于满足家庭生活的合理消费。虽然黄××名下备案登记了一套房屋，但备案登记并不产生物权变动的效力，在备案登记的房屋未依法过户至黄××名下，且恒冠公司亦未能提供证据证实黄××目前在该房屋居住生活的情形下，不能据此认定黄××名下有其他用于居住的房屋。对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。本案根据已查明的事实，可以认定黄××购买案涉商品房是用于居住的改善型消费之需，并非用于商业性投资。恒冠公司认为黄××购买案涉商品房属于商业投资，黄××对该商品房享有的民事权益不能优先于恒冠公司享有的建设工程价款优先受偿权，无事实和法律依据，不能成立。

·最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3002号

【裁判摘要】父母子女共同购买房屋，如父母名下用于多处房产，未成年女子不属于购房消费者——吴××购买案涉房产时未满18周岁，与其共同购买案涉房产的王×名下有多套住房，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第规定的第二项条件。吴××不能以其对案涉房产享有的物权期待权对抗在案涉房产上设定的抵押权。二审法院根据现有证据认定吴××不能排除对案涉房产的执行并无明显不当。

·最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终160号

【裁判摘要】购房消费者的判断应从严审查、严格把握，购房者购买多套房产不属于满足基本生活之需情形，不能排除强制执行——《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”可见，适用该批复的主体应是“消费者”，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者应当是为生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人，而本案中系以其他债权抵付购房款的方式一次性购买三套房屋，超出一般生活所需，而戴某某未能进一步举证证明购买三套房屋确系生活需要，故戴某某主张其系消费者的依据不足，对其相关上诉请求不予支持。

·最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申5473号

【裁判摘要】出于照顾父母或者抚养孩子的考虑，购买两套房用于居住的实际情况已经有相当的普遍性，符合现实情况中一般家庭对居住权的期待，故不应将居住权仅仅限定为一套——2014年8月15日，王×与瑞麟公司签订两份《商品房买卖合同》，约定王×购买瑞麟公司位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区7号楼2单元16层××号房屋和7号楼2单元18层××号房屋，合同价款均为40万元。王×依约支付瑞麟公司购房款80万元。2014年9月5日，上述《商品房买卖合同》在临潼区房管所登记备案，现案涉房屋已交付使用。西安中院依职权到西安市房管局查询后，该局答复王×名下未登记其他居住房屋。《执行异议案件规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。王×在西安中院查封前与瑞麟公司签订书面《商品房买卖合同》，该房屋系用于居住且王×名下无其他用于居住的房屋，王×也实际缴纳了购房款。虽然王×在该小区购买案涉两套房屋，但现实中，出于照顾父母或者抚养孩子的考虑，购买两套房用于居住的实际情况已经有相当的普遍性。符合现实情况中一般家庭对居住权的期待，故不应将居住权仅仅限定为一套。因此，原判决适用《执行异议案件规定》第二十九条，认定王×对案涉房屋享有的权利能够排除执行，并不缺乏证据证明，亦不存在法律适用错误的问题。