解读：个人合伙组织借用资质开发房地产与出借资质公司之间不形成合作开发房地产关系。

经典案例：

·权某某诉温某某等合伙协议纠纷案

【案号】四川省高级人民法院民事判决书(2016)川民终857号；最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申2193号；四川省高级人民法院民事裁定书(2018)川民再267号

【裁判摘要】挂靠借用资质无效并不导致内部合伙协议无效——首先，二审判决在认定权××、姜××、罗××之间合伙关系的基础上，适用《土地使用权司法解释》第十五条第二款关于房地产开发经营资质的规定认定合伙关系无效，属于适用法律不当。．．．．．．再次，个人合伙的内部关系与对外从事的交易行为应有区别，不能混同。《项目合作开发协议》及补充协议作为合伙人内部的权利义务约定，对权××、姜××、罗××具有约束力，不存在无效的情形，故在合伙关系内部是合法有效的。至于他们从事房地产开发因借用施工资质而导致施工合同无效，并不影响合伙内部关系的效力。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”根据该条规定，即使合伙人约定借用资质从事房地产开发，违反《土地使用权司法解释》的效力性强制性规定而无效，但合伙人关于分配合伙财产的条款约定不存在违反法律法规效力性强制性规定的情形，合伙协议也属于部分无效、部分有效的合同。合伙人也有权依据约定的分配比例，参与合伙积累财产的分配。

【摘要】合伙组织借用资质开发房地产与出借资质公司之间不形成合作开发房地产关系——《项目合作开发协议》和《项目合作开发补充协议书》约定甲乙双方就开发案涉项目共同出资、共同经营、共享收益、共担风险。两份协议载明的合同甲方虽是中科公司，但《项目合作开发协议》将中科公司所占50%份额明确约定为“公司参与人权××占20%、姜××占30%”，权××、罗××、中科公司二审中也均认可两份协议的实际签订主体是权××、姜××、罗××，系三人合伙挂靠中科公司开发案涉项目。即《项目合作开发协议》签订时，权××、姜××、罗××对借用中科公司资质合伙开发案涉项目系明知。因此，上述两份协议因合伙目的违反国家法律、法规的强制性规定而归于无效。且上述协议签订后，权××、姜××、罗××也未成立具有房地产经营资质的企业来开发案涉项目，而是通过权××与中科公司签订《内部承包开发协议》的方式，挂靠中科公司开发经营案涉项目。中科公司仅出借资质、收取挂靠费，不参与案涉项目的实际开发建设经营，权××、姜××、罗××才是案涉项目的实际开发经营者。故中科公司作为企业资质出借者，亦不属于最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”中的合作开发房地产合同的一方当事人。

·刘某某等诉刘某某等合伙协议纠纷再审案

【案号】湖南省高级人民法院民事判决书(2016)湘民再22号

【裁判摘要】挂靠关系不成立合作开发房地产关系——合资、合作开发房地产合同纠纷的一方必须是房地产开发企业，本案城建公司没有对涉案项目进行投资和开发，而是与刘××形成挂靠关系，不属于涉案项目的开发者，不符合合资、合作开发房地产合同纠纷的特点。刘××以城建公司名义，在拍得涉案土地的前后，与向××、刘××等人对涉案项目的开发进行投资、管理，现向××、刘××等人的诉讼请求是对涉案项目的利润分配，故本案应为合伙协议纠纷。一、二审判决将本案定性为合资、合作开发房地产合同纠纷不当，本院予以纠正。

·黄某某诉杨某某等合伙协议纠纷案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第2455号

【裁判摘要】个人合伙约定借用企业房地产资质进行房地产开发合伙协议无效——关于原判决认定黄××与杨××签订的《投资协议书》无效是否正确问题｜根据一、二审查明的事实，黄××、杨××借用荣欣公司的资质拍卖取得原安陆市中等职业技术学校护国校区的国有土地。为合伙投资开发该块土地，双方遂于2007年10月20日签订了一份《投资协议书》。从《投资协议书》约定的内容及协议的实际履行情况看，该协议系以合作开发房地产为基本内容的合同。因协议双方均为自然人，且双方投资设立的郧珠公司亦不具备房地产开发企业资质，黄××、杨××在获得的土地上进行房地产开发，仍需挂靠荣欣公司进行。据此，原判决认定上述情形为个人借用企业房地产资质进行房地产开发、《投资协议书》违反相关法律规定无效并无不当。