解读：（１）《执行异议和复议规定》第２７条规定的“除外”内容包括第２９条但不包括第28条；（２）《执行异议和复议规定》第２８条规定不能排除抵押权人强制执行。

法条链接：

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（２０２０修正）

　　第二十七条【案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时处理】申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

　　第二十八条【无过错不动产买受人物权期待权的保护条件】金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 

经典案例：

·最高人民法院民事判决书（2021）最高法民再189号

【裁判摘要】执行异议申请人符合《执行异议和复议规定》第２９条可以对抗抵押权人；符合第２８条规定不能对抗抵押权人——（１）《执行异议和复议规定》第二十七条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权，此即属于“但书”条款所言的例外规定，该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议和复议规定》第二十九条规定正体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。本案中，吴某某、邝某某所购标的物为永秀国际小区A栋一层01商铺，具有鲜明的投资属性，不属于消费者生存权的保护范畴，不能参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定。（２）《执行异议和复议规定》第二十八条规定了一般房屋买受人可以对抗执行的情形，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，其只能对抗普通债权人。

·最高人民法院民事判决书（2021）最高法民终604号

【裁判要旨】《执行异议和复议规定》第27条规定的“除外”内容包括第29条，但不包括第28条——

（１）《执行异议和复议规定》第28条和第29条在适用上产生竞合时，案外人可以选择适用该两条款，人民法院应予审查。如果法院未采纳案外人关于适用第28条（或第29条）的规定进行审查的主张而径行适用第29条（或第28条）的规定，则属于适用法律错误。

（２）《执行异议和复议规定》第28条和第29条分别规定了案外人的“物权期待权”和“消费者生存权”成立的条件，但对第27条“除外”具体指向，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位，此为执行异议之诉的本质所在。就实体权利优先顺位而言，“消费者生存权”最优，工程价款优先受偿权次之，“物权期待权”被赋予“物权”名义，但其毕竟不是既得的物权，本质上仍属于债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于工程价款优先受偿权及担保物权等。也就是说，《执行异议和复议规定》第27条规定的“除外”内容包括第29条，但不包括第28条。

（３）《执行异议和复议规定》第29条规定是基于对“消费者生存权”优先保护所作的例外规定，故对该条第2项关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形中的“买受人名下”应当做宽泛的理解，将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女作一并考虑。只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。

·最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1489号

【裁判摘要】受让设定抵押权的土地使用权一方签订合同时已明知的商业风险和法律障碍，受让人不能办理过户不能归咎于他人的合法行为，更不能阻碍行使抵押权，对土地不享有足以排除强制执行的民事权益——关于渤船经贸公司与渤船化工公司签订的《土地使用权转让协议》是否影响农行龙港支行取得案涉土地抵押权，以及阻却本案强制执行的问题。2011年9月28日，渤船经贸公司与渤船化工公司签订《土地使用权转让协议》，约定转让案涉土地，渤船经贸公司于2011年12月31日前办理完成解除抵押担保手续，但是双方一直未办理过户登记。据此可知，渤船化工公司签订该协议时明知案涉土地上存在他人抵押权。2012年3月14日，渤船经贸公司第三次与农行龙港支行签订《最高额抵押合同》并依约办理抵押登记。虽然在时间上该《最高额抵押合同》签订于案涉《土地使用权转让协议》之后，但如前所述并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，属于合法有效合同。进而，农行龙港支行已办理抵押登记，案涉土地抵押权的设立合法有效，不属于侵权行为。渤船化工公司仅依据未办理过户登记的《土地使用权转让协议》不能产生受让案涉土地使用权的法律效力，不能办理过户登记是其在签订合同时既已明知的商业风险和法律障碍，不能归咎于他人的合法行为，更不能阻碍行使抵押权。综上所述，农行龙港支行对案涉土地依法享有抵押权，渤船化工公司对案涉土地不享有足以排除强制执行的民事权益。

·最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终714号

【裁判摘要】抵押权人同意抵押人转让抵押不动产，买受人对未能办理过户登记不存在过错，有权排除执行——案涉抵押不动产销售引发的抵押权人优先受偿权与买受人物权期待权的权利冲突是执行异议之诉的一种典型形态。房地产开发中常因开发建设资金不足而需利用建设用地及在建工程抵押融资，在具备销售条件后又需销售以回笼资金偿还融资款，这时就需要抵押权人适度变更担保权利的实现形式。如果各方当事人都严格按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定进行交易操作，则是对各方当事人均无风险的交易活动。但是，如果开发商不诚信，将不动产虚假、低价销售或转移销售资金，则会危及抵押权人的权利实现，从而引发抵押权人和买受人之间的权利冲突。为解决此类矛盾纠纷，最高人民法院出台了相关司法解释。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”一般而言，案外人就执行标的提出的异议，常因申请执行人享有担保物权等优先受偿权而得不到支持，但该司法解释第二十八条、第二十九条也分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形,其中第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合该条规定的四个条件的不动产买受人的物权期待权，即可对抗享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。诉争房屋为不动产,赵××、王×作为买受人的权利能否排除东方资产重庆公司作为抵押权人的强制执行,需要从四个方面进行考察。首先，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。．．．．．其次，关于是否在查封之前已合法占有的问题。．．．．．．第三，关于价款支付问题。价款是否全部支付是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题。如果买受人将款项通过银行转账支付到被执行人名下账户，则付款事实没有争议，争议点在于款项用途是否为不动产买卖合同项下的款项，买受人主张系诉争不动产买卖合同项下款项,应承担相应的举证责任；如果买受人将款项通过银行转账支付到第三人名下账户，则买受人应提交当时的证据证明该款项支付的是诉争不动产买卖合同项下价款，由于涉及第三人的实体权利，常需第三人通过到庭作证等方式参与诉讼以便查明认定相关事实；如果买受人以收款收据而主张现金交付的，则买受人应当就交付时间、地点、接受人情况及其经济能力、财产变动情况等充分举证，供人民法院综合判断。．．．．．．第四，关于未办理过户登记原因问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由于抵押登记具有公示公信效力，对于已有抵押登记的不动产买卖，抵押权人同意抵押人转让抵押财产，或买受人代为清偿债务消灭抵押权，是认定未办理过户登记非因买受人自身原因的两种情形。如未经抵押权人同意，除非买受人代为清偿债务以消灭抵押权，否则抵押权人对不动产上的抵押登记不负有涂销义务。但是,如抵押权人同意转让抵押财产，转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的义务主体是抵押人，而非买受人，抵押人未将转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的，仍应承担相应的担保责任；此时,抵押权人对不动产上的抵押登记负有涂销义务,除非抵押权人与买受人有约定或抵押权人有为买受人所知晓的相关声明。本案中，抵押权人东方资产重庆公司已向房管部门出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，抵押人中坤锦绣地产公司亦将其作为诉争房屋买卖合同的附件，赵××、王×对于诉争房屋的买卖产生合理信赖。虽东方资产重庆公司与中坤锦绣地产公司签订《监管协议》对销售回款进行监管，但该协议并不为诉争房屋买受人赵××、王×支付款项前所知晓，监管账户亦未在赵××、王×与中坤锦绣地产公司的买卖合同中约定为付款账号，中坤锦绣地产公司未将转让价款提存或清偿东方资产重庆公司债务，系中坤锦绣地产公司违反合同约定而严重失信，但也是东方资产重庆公司应当承担的合同风险，赵××、王×对款项支付亦无过错。因此，赵××、王×作为买受人，在购买诉争房屋过程中已尽到相应的注意义务，诉争房屋未能办理过户登记并非赵××、王×的原因。

【注解】《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条属于第２７条的除外规定，满足第２８条即可对抗享有优先受偿权申请执行人的强制执行。

·最高人民法院民事判决书(2020)最高法民再240号

【裁判摘要】先抵后买仍可以适用《执行异议和复议规定》第２８条规定排除抵押权人对房屋强制执行——执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据已经查明的事实，案涉工程取得预售许可的时间早于抵押设立时间，童×和千禧公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，付清了全部购房款，并实际占有、使用案涉房屋。童×在申请办理房产证时知悉案涉工程被抵押的事实，案涉房屋未能办理过户登记系因千禧公司设立了抵押等不可归责于童×的事由。本案事实符合上述第二十八条的规定，童×对案涉房屋享有的权益能够排除执行。二审判决未能结合案件事实审查本案是否存在上述第二十八条规定的情形，直接参照适用第二十七条的规定，处理错误，本院予以纠正。

·最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1684号

【裁判摘要】而《执行异议复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行，该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。．．．．．．另一方面，李某某与世能物业公司于2015年7月25日签订房屋买卖合同，但农行九龙坡支行已于2013年8月5日就案涉房屋办理了抵押登记，其依法享有抵押权。也就是说，早在案涉房屋买卖合同签订之前的两年多前，农行九龙坡支行在该房屋上的抵押权就已经存在，李某某在本案中亦未提交有关其在购买案涉房屋时申请查询房屋权利状态的情况、世能物业公司销售案涉房屋时所持有的证照情况、签订房屋买卖合同时当地房屋行政管理部门对于已经设定抵押的房屋销售许可管理制度及具体操作情况等证据，因此，从本案查明的事实看，李某某作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务，从而因案涉房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记，此系李某某自身原因所致，故其主张亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的要件，其据此主张排除强制执行，无事实和法律依据。

【注解】先抵后售房屋买受人不符合《执行异议和复议规定》第２８条规定的要件，不能排除抵押权人强制执行。

·北京市高级人民法院民事判决书(2016)京民终15号

【裁判摘要】没有证据表明购房人在购买房屋是已经或能够执行有关抵押状况，符合《执行异议和复议规定》第２８条规定可以排除设立在先抵押权人强制执行——而有关房屋抵押的事实过程是，长兴开发公司向丰台农信社贷款，签订《借款合同》和《抵押合同》，办理土地使用权及在建工程抵押登记，领取《土地他项权利证明书》，其发生时间与许××购买房屋和收房的时间大致相当，且抵押登记的“土地使用权及在建工程”的他项权利种类并未明确指向涉案房屋，没有证据表明许××在购买房屋时已经或能够知悉有关抵押状况。

·最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申489号

【裁判摘要】（１）房屋买受人已经催告房屋卖方办理过户手续，卖方怠于履行办理义务的，属于“飞非因买受人自身原因未办理过户登记”；（２）购买抵押房屋适用《执行异议和复议规定》第２７条和第２８条规定——四川省社保局向兴大房产公司购买房屋并支付价款后，为房屋购买者办理过户手续的义务主要在卖方兴大房产公司。根据二审查明的事实，在兴大房产公司未及时办理执行标的房屋过户手续的情况下，四川省社保局进行了催告，在办理执行标的过户手续方面并非完全放任不管，对此，二审未认定四川省社保局存在过错，并无不当。．．．．．．且依据《执行异议和复议规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，以及第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，四川省社保局请求对执行标的房屋停止执行，二审予以支持，依据充分。

·最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终1132号

【裁判摘要】先抵后售的一般房屋买受人不能排除抵押权人强制执行，不适用《执行异议和复议》第２８条规定：（１）商品房消费者应当仅限于执行异议和复议规定第２９条保护的商品房消费者；（２）一般的房屋买卖合同的买受人应当适用执行异议和复议规定第２７条，其对案涉房屋享有的权利不能对抗抵押权，不足以排除强制执行，不属于执行异议和复议规定第２７条但书规定的情况，亦不适用该规定第２８条——本案争议的关键问题是周××能否依据执行异议和复议规定第二十八条的规定排除执行法院对案涉房产的强制执行。这一问题的实质是如何处理一般的房屋买卖合同买受人的权利与抵押权的关系。根据本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于执行异议和复议规定第二十九条保护的商品房消费者。举重以明轻，如果买受人不是该条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，应当适用执行异议和复议规定第二十七条。周××与遵义新奥公司签订《商品房买卖合同》，案涉房产系商铺，周××并非基于居住购买案涉房屋，不是商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，其对案涉房屋享有的权利不能对抗重庆信托公司在案涉房屋上设定的抵押权，不足以排除执行法院的强制执行。本案不属于执行异议和复议规定第二十七条但书规定的情况，亦不适用该规定第二十八条，当事人围绕该条规定形成的其他争执不具有法律意义，无审理之必要。

·最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3273号

【裁判摘要】只有符合《执行异议和复议规定》第２９条规定情形的商品房买受人才能够排除金钱债权人基于抵押权而申请启动的对买受人所购房屋的强制执行——根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建筑工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但是这种情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存居住权利而作出的例外规定，应当严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。也就是说，在这一问题上，根据现行法律、司法解释的规定，并非只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行，而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定，即限于为了生活消费需要而购买商品房的人,不包括一般的房屋买卖合同的买受人。因此，在参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对房屋买受人能否排除对所购房屋的强制执行时，亦应当遵循上述原则。也就是说，只有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形的商品房买受人，才能够排除金钱债权人基于抵押权而申请启动的对前述买受人所购房屋的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，2014年8月16日，黄××即与盛景公司签订了《商品房买卖合同》；同日，黄××与海峰建设公司签订《黄水“明月绿洲"室内装修合同》，并支付了全部购房款、其他税费、装修款。上述时间既早于案涉房屋被设定抵押的时间，也早于重庆市渝中区人民法院对案涉房屋的查封时间，更早于重庆市第四中级人民法院对案涉房屋的查封时间。无论华融资产重庆分公司申请再审所称的重庆市第四中级人民法院对案涉房屋进行查封的时间应认定为2017年7月14日的事实是否成立，无论“在人民法院查封之前"的查封是否仅指重庆市第四中级人民法院对案涉房屋的查封，均不影响上述认定，更不会因此导致对相应法律问题的判断，故华融资产重庆分公司以此为由主张再审不能成立。对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件不宜仅从文义出发作过于机械的理解，从该条规定系为保护消费者生存居住权利的立法目的看，在房屋数量上，商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，仍可以理解为符合该规定的精神；在范围上，可以在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋为标准加以判断。本案中，案涉房屋性质系住宅商品房，根据本院依职权调查的黄××在重庆市范围内的不动产登记信息，其仅在重庆市九龙坡区有一套建筑面积为110.88平方米的住宅房屋，在重庆市石柱土家族自治县范围内并无其他用于居住的房屋，案涉房屋的建筑面积是36.53平方米，在面积上亦在正常的生活居住范围之内。综上所述，黄××对案涉房屋的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，能够排除人民法院基于华融资产重庆分公司的申请而对案涉房屋的强制执行，华融资产重庆分公司的再审申请不能成立。

·最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申5078号

【裁判摘要】《执行异议和复议规定》第２８条不能排除担保物权人强制执行——根据《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《执行异议和复议规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。本案中，衡阳农商行作为申请执行人对案涉房产享有担保物权，即便本案情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，李×也不得请求排除担保物权人申请的执行。

·最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申766号

【裁判摘要】（１）《执行异议和复议规定》第２８条属于第２７条规定的除外情形；（２）买受人与出卖人约定过户期限，买受人在该期限内未及时办理过户不存在过错——《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条确立了对设有担保物权的执行标的不能排除执行的一般规则，但同时明确了法律、司法解释另有规定的除外情形。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错房屋买受人对房屋所享有的不动产物权期待权即属于前述第二十七条规定的除外情形。．．．．．．王××于2013年1月15日取得案涉房屋产权登记后，于当年7月30日即办理了抵押登记，此期间未超过曾××与王××约定交房后365个工作日内办理房地权属证书的期间，故未办理过户登记不是曾××自身原因所致。

·最高人民法院执行裁定书(2020)最高法执复154号

【裁判摘要】公证债权文书执行过程中案外人主张对公证债权文书已经明确申请执行人享有抵押权的涉案执行标的享有实体权利并主张排除执行，应适用案外人执行异议和异议之诉的救济途径而不应适用《公证债权文书执行规定》第２４条规定直接提起诉讼的救济途径——民事诉讼法第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，从李××提出的异议请求及理由来看，其主张已购买案涉房产中的一部分，支付全部价款，按照《异议复议规定》第二十八条的规定，其对案涉房产享有的实体权利能够排除人民法院的强制执行；其并非主张作为本案执行依据的公证债权文书确认的抵押权无效，或者主张撤销该抵押权。李××的异议请求符合民事诉讼法第二百二十七条规定的案外人异议的要件，执行法院应当受理其以案外人身份提起的执行异议，并就其主张的实体权利是否能够排除人民法院的强制执行进行审查。河北高院分析认为，李××的异议请求，实为请求撤销公证债权文书确认的抵押权或者请求抵押合同无效，应当按照《最高人民法院关于公证债权文书执行若干问题的规定》第二十四条第一款规定向有管辖权的人民法院提起诉讼，从而改变了李××的异议请求事项以及其请求通过执行异议程序解决争议的真实意思表示。李××在异议中未曾提出撤销案涉抵押权的请求事项，而是以自己享有案涉房产的实体权利为由提出排除执行的请求。况且，能否排除执行亦不以撤销或解除案涉抵押权为先决条件，而应以李××主张的实体权利是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的排除执行的法定条件为要件。河北高院认为李××应当另诉请求撤销公证债权文书确认的抵押权或者请求抵押合同无效，实际上并不能解决李××提出的案涉房产实体权利的争议。如果李××对案涉房产不享有实体权利，即便案涉抵押权被确认无效或撤销，也无权主张排除执行。