解读：（１）房地产转让作为法定要式法律行为，应当签订具备物权变动内容或合意的书面合同；（２）一般应当具有房产管理部门发放的制式商品房买卖合同，或是签订商品房认购、订购、预订等协议且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第５条规定的情形。

法条链接：

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）

　　第二十八条【无过错不动产买受人物权期待权的保护条件】金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　第二十九条【房屋消费者物权期待权保护条件】金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

　　（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《城市房地产管理法》

　　第四十一条　房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

《城市房地产转让管理规定》

　　第七条　房地产转让，应当按照下列程序办理：

　　（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；

　　（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后９０日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；

　　（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在７日内作出是否受理申请的书面答复，７日内未作书面答复的，视为同意受理；

　　（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；

　　（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；

　　（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

　　第八条　房地产转让合同应当载明下列主要内容：

　　（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；

　　（二）房地产权属证书名称和编号；

　　（三）房地产座落位置、面积、四至界限；

　　（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；

　　（五）房地产的用途或使用性质；

　　（六）成交价格及支付方式；

　　（七）房地产交付使用的时间；

　　（八）违约责任；

　　（九）双方约定的其他事项。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《商品房销售管理办法》

　　第十六条　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。　

　　商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

　　（一）当事人名称或者姓名和住所；

　　（二）商品房基本状况；

　　（三）商品房的销售方式；

　　（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

　　（五）交付使用条件及日期；

　　（六）装饰、设备标准承诺；

　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

　　（八）公共配套建筑的产权归属；

　　（九）面积差异的处理方式；

　　（十）办理产权登记有关事宜；

　　（十一）解决争议的方法；

　　（十二）违约责任；

　　（十三）双方约定的其他事项。

经典案例：

·最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终1214号

【裁判摘要】房屋买卖《预收款专用票据》不是书面合同，不能排除执行——对于合法有效书面买卖合同的认定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条及《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条明确规定，房地产转让应当签订书面转让合同，转让合同还应载明房地产权属证书xxx、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项。据此，房地产转让作为法定要式法律行为，应当签订具备物权变动内容或合意的书面合同，一般应当具有房产管理部门发放的制式商品房买卖合同。或是签订商品房认购、订购、预订等协议且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第五条规定的情形。现刘××提供的《预收款专用票据》虽载明案涉房屋座落位置、建筑面积、价款等内容，但作为一般财务信息载体尚不具备前述书面合同法定要件。一审法院仅凭《预收款专用票据》认定刘××符合查封前签订合法有效的书面买卖合同于法无据，本院予以纠正。

·最高人民法院民事判决书(2021)最高法民再221号

【裁判摘要】对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面文件具备物权变动的内容和合意，或符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第５条规定的情形，但不应突破书面合同这一形式要件——根据《城市房地产管理法》第四十一条及《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条之规定，房地产转让应当签订书面转让合同,除应当载明房屋坐落位置、面积、价款等基本信息外，还应当载明房地产权属证书、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项。房地产转让属于法律规定的要式法律行为，且应以房产管理部门发放的带有条形码的制式商品房买卖合同为准。对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面文件具备物权变动的内容和合意，或符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，但不应突破书面合同这一形式要件。本案中黄××没有与开发商天正公司签订书面合同，不符合买受人签订合法有效书面买卖合同的要件。在尚不具备开发商与购房人签订有书面买卖房屋合同的情况下，黄××提供的占有该房屋的证据并不充分，且至今该房屋也未办理竣工验收手续，尚不具备交付条件。综上，黄××不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。