解读：根据《民法典合同编司法解释》第６条第３款之规定，内容完备的认购书、订购书、预订书等——（１）未明确约定在将来一定期限内另行订立合同，应当认定为本约合同成立；（２）虽然有约定在将来一定期限内另行订立合同，但是当事人一方已实施履行行为且对方接受的，应当认定本约合同成立。

解析：（１）预约内容完备且未约定另行订立本约合同——应当认定为本约合同；（２）预约内容完备但明确约定另行订立本约合同——应当认定为预约合同而非本约合同；（３）预约内容完备且约定另行订立本约合同但当事人一方已经实施履行行为且对方接受，应当认定为本约合同（完备＋履行＝本约合同）。

【注解】是否属于预约合同主要根据当事人预约的意思表示。

【理解与适用１】值得注意的是，既然法律承认预约合同的意义在于，当事人一方面想将阶段化的谈判成果予以固定并赋予其法律约束力，另一方面又想保留对最终是否完成交易的决策权，那么，即使当事人约定在将来一定期限内订立合同，但如果当事人已就需要协商并达成一致的内容形成合意且未给当事人将来订立合同保留磋商机会，则不能认定该约定构成预约合同，而应认定构成本约合同。至于当事人之间关于在一定期限内订立合同的约定，则应理解为本约合同成立后当事人的合同义务。例如，尽管当事人通过招投标程序已经达成合意，但因《招标投标法》第46条要求当事人在中标通知书发出后三十日内订立书面合同，故实践中对于中标合同何时成立存在争议。一种意见认为，中标通知书到达投标人时，当事人之间成立的是预约合同关系，只有在订立书面合同之后，当事人之间才形成本约合同关系。我们认为，其一，当事人应当在中标通知书发出后三十日内订立书面合同是法律规定的义务，而非当事人约定的义务，即使当事人在招投标文件中对此进行了约定，也不能改变该义务的法定性。其二，尽管当事人在中标通知书发出后三十日内要订立书面合同，但该书面合同只是将招投标文件确立的内容以合同书的方式重新表达，对于招投标文件之外的内容，虽然当事人也可以在协商一致的基础上作出约定，但如果协商不一致，就应先根据招投标文件订立书面合同，其他内容的缺失则可以通过适用合同解释规则和合同漏洞填补规则予以解决，当事人对此并未保留再次磋商的机会。就此而言，中标通知书到达投标人时，成立的应是本约合同而非预约合同，书面合同的订立应理解为中标合同成立后的法定义务，而非中标合同的成立条件。同理，根据《劳动合同法》第10条的规定，劳动关系自用工之时即已成立，书面劳动合同只是劳动关系成立后当事人的法定义务，而非劳动合同成立的要件。又如，即使当事人于房屋买卖合同或者股权转让等合同中约定，为办理过户手续将来还须另行根据登记机构或者行政管理部门的要求订立书面合同或者网签合同，但由于当事人签订该书面合同或者网签合同是为履行房屋买卖合同或者股权转让合同等而必须完成的手续，性质上应为当事人的法定义务，因此不能将房屋买卖合同或者股权转让等合同理解为预约合同，再将根据登记机构或者行政管理部门的要求签订的书面合同或者网签合同理解为本约合同。事实上，当事人在订立房屋买卖合同或者股权转让合同等协议时，已就双方需要协商一致的全部内容达成合意，并未给将来订立书面合同或者网签合同保留进一步磋商的机会。也就是说，即使当事人约定将来仍要订立书面合同或者网签合同，也不是为了保留对最终是否完成交易的决策权，而是为了明确当事人为完成交易而应当实施的协助义务。总之，如果有证据证明当事人就全部需要协商并达成一致的内容已经形成合意，且从合同解释的角度看，当事人并无在将来签订合同时再作进一步磋商的意思，则应将当事人约定将来订立的合同理解为仅是当事人为了进一步明确权利义务关系而要求在意思表示达成一致后以特定形式(如书面合同)将合同内容予以重新表达，而非另行订立本约合同。正因如此，本条第3款规定，当事人订立的认购书、订购书、预订书等已就合同标的、数量、价款或者报酬等主要内容达成合意，符合本约合同的成立条件，且当事人未明确约定在将来一定期限内另行订立合同，或者虽然有约定但是当事人一方已实施履行行为且对方接受的，人民法院应当认定本约合同成立。可见，如果其真实意思并非约定在将来一定期限内另行订立合同，而仅是将已经达成的合意以特定形式重新予以表达，则不应将当事人之间的法律关系认定为预约合同关系。也就是说，如果当事人未明确约定将来一定期限内还要另行订立合同，则在当事人之间的约定已满足本约合同成立条件的情况下，就应认定当事人之间成立的是本约合同而非预约合同。——《最高人民法院民法典合同编通则司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第二庭、研究室编著，人民法院出版社２０２３年１２月第１版，第１００－１０１页。

【理解与适用２】需要指出的是，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容并不是该协议可以被认定为本约合同而非预约合同的关键之处，因为预约合同也要具备合同的成立要件。因此，《商品房买卖合同司法解释》第5条的意思是，即使商品房的认购、订购、预订等协议本来在性质上仅是预约合同而非本约合同，但在“出卖人已经按照约定收受购房款”的情形下，该预约合同也已转化为本约合同。问题是，为什么“出卖人已经按照约定收受购房款”能够使预约合同转化为本约合同？显然，预约合同的标的是将来订立本约合同，因此，收受购房款的行为并非履行预约合同的行为，而是履行本约合同即商品房买卖合同的行为。尽管当事人在预约合同成立并生效后仍须签订本约合同才能最终完成交易，但根据《民法典》第135条的规定，本约合同的订立既可以采取书面形式、口头形式，也可以采用其他形式。《民法典总则编司法解释》第18条规定:“当事人未采用书面形式或者口头形式，但是实施的行为本身表明已经作出相应意思表示，并符合民事法律行为成立条件的，人民法院可以认定为民法典第一百三十五条规定的采用其他形式实施的民事法律行为。”据此，当事人之间的约定虽然只是预约合同，但当事人事后实施的行为足以表明其已作出订立本约合同的意思表示，且符合本约合同的成立条件，则本约合同自然已经成立。．．．．．．就此而言，《商品房买卖合同司法解释》第5条规定的“出卖人已经按照约定收受购房款”，自应属于“一方已经履行主要义务，对方接受”所指的情形。同理，在法律、行政法规没有规定本约合同应当采用特定形式但当事人约定本约合同应当采用书面形式的场合，即使预约合同成立后当事人未书面形式的本约合同，但如果一方已经履行了主要义务，则本约合同应自前方接受时即已成立。此外，如果法律、行政法规对合同形式没有特别规定当事人对合同形式也没有特别约定，则只需当事人于预约合同成立后实施行为足以表明其已经作出订立本约合同的意愿，就应认定本约合同已经成立，而不必要求一方履行主要义务，对方接受。总之，在当事人因缔结本约合同的条件不成熟而先订立预约合同的场合，即使事后条件已经成熟，预约合同也不能直接转化为本约合同，仍需当事人就订立本约合同达成一致。但是，在法律、行政法规对合同形式没有特别规定或者当事人对合同形式没有特别约定的场合，预约合同成立后当事人实施的行为表明其有订立本约合同的意愿，就应认定本约合同已经成立；即使法律、行政法规对合同形式有特别规定或者当事人对合同形式有特别约定的场合，如果当事人一方已经履行主要义务，则本约合同也已自对方接受时已经成立。——《最高人民法院民法典合同编通则司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第二庭、研究室编著，人民法院出版社２０２３年１２月第１版，第１０５－１０７页。

法条链接：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释

　　第六条　当事人以认购书、订购书、预订书等形式约定在将来一定期限内订立合同，或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立。

　　当事人通过签订意向书或者备忘录等方式，仅表达交易的意向，未约定在将来一定期限内订立合同，或者虽然有约定但是难以确定将来所要订立合同的主体、标的等内容，一方主张预约合同成立的，人民法院不予支持。

　　当事人订立的认购书、订购书、预订书等已就合同标的、数量、价款或者报酬等主要内容达成合意，符合本解释第三条第一款规定的合同成立条件，未明确约定在将来一定期限内另行订立合同，或者虽然有约定但是当事人一方已实施履行行为且对方接受的，人民法院应当认定本约合同成立。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）

　　第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

·商品房销售管理办法

　　第十六条　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。　

　　商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

　　（一）当事人名称或者姓名和住所；

　　（二）商品房基本状况；

　　（三）商品房的销售方式；

　　（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

　　（五）交付使用条件及日期；

　　（六）装饰、设备标准承诺；

　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

　　（八）公共配套建筑的产权归属；

　　（九）面积差异的处理方式；

　　（十）办理产权登记有关事宜；

　　（十一）解决争议的方法；

　　（十二）违约责任；

　　（十三）双方约定的其他事项。