- 日期： 12-11 15:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】国土部门将土地与房产分离单独公开出让(地上房产未纳入出让范围)，买受人仅竞得土地并未同时竞得附着于土地之上的房产，无权根据房随地走原则主张实际取得房产所有权和使用权——首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据（2010）鲁民提字第31号民事判决书，金浩公司负有向滕州市人民政府返还涉案土地、厂房及设施的法律义务。案件进入执行程序后，滕州市人民法院以财产交接清单的方式将金浩公司的土地、厂房及设施交付给滕州市人民政府，但未到土地、房产管理部门办理产权过户手续，涉案土地和房屋仍旧登记在金浩公司名下，所有权并未发生变更。其次，2013年8月6日，滕州市国土资源局出具说明一份，主要内容为:2012年6月12日，该局依据(2010)鲁民提字第31号民事判决书，注销了滕国用(2004)第出072号土地使用权证。2012年12月5日，为盘活该宗国有存量土地资产，优化土地资源配置，在考虑到该宗土地上房产仍被一审法院查封，由此房产证仍登记在金浩公司的事实情况，滕州市人民政府作出滕政土第(2012)43号批复，将该宗土地编号为xxx号，与房产分离单独公开出让(地上房产未纳入出让范围)，国恒公司以631万元竞得该宗土地。可见XXX号房产证并未被滕州市国土资源局注销，房产亦未纳入出让范围，国恒公司并未竞得涉案房产。最后，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。本案中，滕州市国土资源局将涉案土地与房产分离单独公开出让(地上房产未纳入出让范围)，国恒公司仅竞得涉案土地，并未同时竞得附着于该宗土地之上的涉案房产。在此情况下，应由滕州市国土资源局、涉案土地竞得人国恒公司、涉案房产所有人金浩公司和申请执行人徐光协商解决涉案房产的归属和处置问题，国恒公司并不当然取得涉案房产的所有权和使用权。因此，国恒公司关于“根据房随地走的原则，国恒公司实际取得涉案房产的所有权和使用权”的再审事由不能成立。
摘要2：
- 日期： 12-11 16:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】原合同未约定所有权保留且标的物已经交付所有权已发生转移归买受方所有后，买卖双方仅重新约定所有权保留但不构成占有改定，出卖人不享有标的物所有权，无权排除强制执行——航天公司主张双方2013年5月30日协议是对原买卖合同所指向的32台电机所有权保留权利的补充，原审判决认定该协议不构成所有权保留，并以机电存放在江重公司处而没有实际交付为由，认定所有权不属于航天公司错误。经审查，航天公司的再审理由不足。第一，根据原审查明的事实，航天公司及其股东江苏大中公司于2011年1月1日与江重公司签订多份购销合同，约定江重公司向航天公司及其股东江苏大中公司购买电机并支付货款，但上述合同中并未有买受人江重公司未履行支付价款或者其他义务，电机所有权属于航天公司、江苏大中公司所有的所有权保留的约定。在航天公司及其股东江苏大中公司将32台电机依照上述购销合同约定交付给江重公司后，该32台电机所有权已发生转移，归属江重公司所有。航天公司与江重公司于2013年5月30日签订的《协议》约定：“一、因需方原订项目已停止。二、因需方尚欠供方3300万元货款，所以以上32台电机的所有权归属于供方江苏航天动力机电有限公司所有，其他货款再另行协商解决”。该协议虽约定该32台电机归属航天公司所有，但因原购销合同并没有约定所有权保留，在案涉32台电机已交付江重公司所有的情况下，航天公司已无所有权可保留,江重公司应通过交付行为转移该32台电机的所有权。故航天公司关于2013年5月30日《协议》构成所有权保留的主张缺乏事实和法律依据,原审法院对此未予支持并无不当。第二，虽然2013年5月30日《协议》约定案涉32台电机所有权归属供方航天公司所有，但该《协议》并无江重公司继续占有32台电机的约定，航天公司也未提供证据证明双方又约定由江重公司继续占有该32台电机。据此，原审法院认定航天公司主张通过占有改定的方式取得案涉32台电机的所有权没有事实依据，航天公司对案涉32台电机不享有所有权，只享有请求江重公司按照《协议》交付案涉32台电机的债权，并无不当。
摘要2：
- 日期： 12-11 19:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】占有改定买受人双方协商一致时取得标的物所有权有权排除执行——鑫通矿业与小贷公司签订的《工矿产品购销合同》《20万吨铁多金属矿石交割单》约定的所有权转移不是通常所说的标的物的实际控制发生移转，即由交付的一方移转给另一方，由另一方实际控制，上述合同约定的方式是不转移矿石的占有，由于并没有实质上移转占有，小贷公司并没有现实地占有矿石，并未形成物权法上所言的物权变动的外观，所以这种方式是否能发生所有权转移的效果？换言之，这种方式能否认定案涉矿石的所有权已经从鑫通公司转移给了小贷公司，小贷公司是这批矿石的所有权人？上诉人认为不能，被上诉人认为能。本院认为，上述合同的约定应当认定为这批矿石的所有权已经从鑫通矿业转移给了小贷公司，理由是：《物权法》第二十七条规定：“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”这就是学理上所谓的占有改定。通过占有改定，不仅简化了交付的程序、降低了交易费用，而且有利于鼓励交易。据此，案涉矿石的所有权自上述约定生效时从鑫通矿业转移到了小贷公司。本院认为，占有改定主要是合同法上的一种交付方法，当事人之间如何约定、产生何种关系，完全可以通过当事人的意思自治来解决。另外，合同法上关于交付的规定是任意性规范，当事人可以在合同中自由约定。所以，鑫通公司与小贷公司完全可以在上述合同中约定通过占有改定的方式进行交付。《物权法》第二十七条就是《物权法》第二十三条“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外”中的“法律另有规定”。需要指出的是，正是由于占有改定没有发生实际占有的移转，而第三人很难知道当事人之间发生了占有改定关系，因此，如果转让人将财产转让给某一受让人之后，又将该财产转让给第三人，第三人有可能会善意取得该财产。例如，假设鑫通公司在签订上述协议后，又与交通银行青海省分行签订矿石购销合同，将这批矿石卖给交通银行青海省分行，该分行的行为如果符合《物权法》第一百零六条关于善意取得的条件，那么这批矿石的所有权就属于该分行。当然，本案中交通银行青海省分行是因为向人民法院申请执行生效《民事调解书》，受理法院查封案涉矿石，交通银行青海省分行的行为不符合善意取得的条件，不能取得案涉矿石的所有权。
摘要2：
- 日期： 12-16 10:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】根据原审查明，案涉房屋于2014年7月30日和2014年9月22日已办理了抵押登记，杨×的房屋买卖合同签订于2016年6月8日。由于案涉房屋的抵押权成立在先，杨×购买该房屋的买卖合同签订在后。杨×购买案涉房屋时对该房屋是否存在抵押情况未尽到合理的注意义务，导致其因该房屋上设有他人抵押权而无法办理过户手续，其自身存在过错，应当承担该房屋未能过户的法律风险。因此，原判决认定杨×不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，具有事实和法律依据，并无不当。
摘要2：【案号】最高人民法院民事判决书 (2018)最高法民终695号
【注解】买受人在购买房屋之前该房屋上已经设定其他人抵押权登记，买受人购买本案所涉房屋没有履行合理注意注意，忽略了他人权利障碍，存在过错。
- 日期： 12-16 10:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】新奥地产公司于2014年5月取得案涉房产的《房屋产权证》，重庆国际信托公司于2014年6月取得案涉房产的抵押他项权证。黄××购房时明知案涉商品房存在在建工程抵押，应尽到审慎的注意义务，但其在未核查案涉房屋权属及他项权属状态的情况下，仍与新奥地产公司签订商品房认购协议，对所购房屋未能办理过户登记亦有过错，不属于非因买受人自身原因未能办理过户登记的情形。
【注解】买受人购房时明知房屋存在在建工程抵押仍购买，应认定买受人对所购房屋未能办理过户登记有过错无权排除执行。
摘要2：
- 日期： 12-16 10:19
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】关于案涉房屋未办理过户登记的过错问题。案涉房屋于2006年3月7日办理了抵押登记，至法院查封时抵押权尚未解除。陆××亦认可其在购买房屋前已明知房屋存在抵押情形。因此，原判决认定陆××作为买受人，既未取得抵押权人同意，也未代为清偿债务消灭抵押权，应当承担该房屋未能过户的法律风险，并无不当。
【注解】未取得抵押权人同意且未代抵押人清偿债务情况下买受人购买抵押房屋应认定买受人对不能办理过户有过错。
摘要2：
- 日期： 12-16 10:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】尽管王××与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》在瑞麟公司与交行陕西省分行签订抵押合同之后，交行陕西省分行对该房屋享有抵押权，但是该合同在人民法院查封案涉房产之前签定，原审判决依据本院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，认定王××对案涉房产享有足以排除强制执行的权益，适用法律并无不当。
【注解】购房人购买已对外设定抵押权房屋，不影响买受人以购房消费者身份排除强制执行。
摘要2：
- 日期： 12-16 10:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】抵押权登记未涂销不影响买受人办理过户登记，买受人未办理过户登记应认定存在过错——关于巢棚公司主张涉案房屋抵押的他项权利至今未涂销，存在非因巢棚公司原因而未能办理产权过户的事实。巢棚公司与龙谷公司、龙谷物业公司签订的《抵债协议》第九条第2项约定“如甲方（龙谷物业公司）在2012年末前没有解除该房屋的他项权利视为违约，甲方赔偿丙方（巢棚公司）五万元”，可见,在该抵债协议签订时，巢棚公司已知晓抵债房屋存在他项权利负担。中国农业发展银行吉林市分行营业部针对讼争房屋的他项权利的存续期间为2009年3月22日至2011年3月21日，该他项权登记虽未涂销，但主张权利的期限已过，原审证据证明中国农业发展银行吉林市分行营业部与龙谷公司之间的债权债务已于2011年消灭，故该抵押权亦已消灭。且涉案1923平方米房屋在2012年12月27日至2013年12月2日期间没有被查封，此间不存在权利负担，巢棚公司足以在此期间督促龙谷公司协助办理权属变更登记手续，但巢棚公司没有及时督促办理，因此，巢棚公司主张非因其自身原因导致未能办理产权过户的主张，本院不予支持。
【注解】债权债务消灭且抵押期间经过抵押权即消灭，抵押权登记未涂销不影响买受人办理过户登记，未办理过户登记应当认定错在过错。
摘要2：
- 日期： 12-16 10:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】关于商品房预售许可证明与商品房买卖合同效力之间的关系，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二条的规定，如出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。从本案事实看，原审法院对于案涉苏石花园二期项目是否取得商品房预售许可证明的事实虽未予述及，但其根据该项目已于2013年6月4日竣工验收合格的事实，及合同已经实际履行的情况，认定《楼宇认购书》的效力并无不当。陈××主张《楼宇认购书》无效，缺乏事实依据。
【裁判摘要２】案涉房屋未能办理物权变更登记并非陈××自身原因所致。根据相关法律规定，已设定抵押的物品并非禁止流通，买受人在购买已设定抵押的物品时，仅需考虑抵押权实现时可能面临的风险，其购买抵押物的行为本身并不构成过错。从本案事实看，导致案涉房屋物权未发生变更登记的原因是其已抵押给华融湘江郴州分行，而非陈××自身原因所致。虽然陈××在2012年6月20日向华融湘江郴州分行出具《证明及承诺》，表明其知道案涉在建工程已抵押给该行，但不能就此认定系陈善红方面的原因导致物权变动未发生。
【注解】买受人购买已设定抵押物品行为本身无过错，买受人因购买物之上存在抵押未能办理过户登记不存在过错。
摘要2：
- 日期： 12-16 10:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】买受人主张抵押权无效不属于执行异议之诉审理范围——新奥房地产公司于2014年5月取得案涉房产的《房屋产权证》，国际信托公司于2014年6月取得案涉房产的抵押他项权证，朱×、代×购房时明知案涉商品房存在在建工程抵押，但未尽到审慎的注意义务，在未核查案涉房屋权属及他项权属状态的情况下，仍与新奥房地产公司签订商品房认购协议，其对所购房屋未能办理过户登记亦有过错，不属于非因买受人自身原因未能办理过户登记的情形；此外，朱×、代×主张新奥房地产公司对案涉房产的房屋产权登记及国际信托公司的抵押权无效，因其效力已被重庆市高级人民法院（2016）渝民初16号生效判决书确认，不属于本案审理范围。综上，朱×、代×的请求不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权利。
摘要2：
- 日期： 12-17 10:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】先抵后买仍可以适用《执行异议和复议规定》第２８条规定排除抵押权人对房屋强制执行——执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据已经查明的事实，案涉工程取得预售许可的时间早于抵押设立时间，童×和千禧公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，付清了全部购房款，并实际占有、使用案涉房屋。童×在申请办理房产证时知悉案涉工程被抵押的事实，案涉房屋未能办理过户登记系因千禧公司设立了抵押等不可归责于童×的事由。本案事实符合上述第二十八条的规定，童×对案涉房屋享有的权益能够排除执行。二审判决未能结合案件事实审查本案是否存在上述第二十八条规定的情形，直接参照适用第二十七条的规定，处理错误，本院予以纠正。
摘要2：
- 日期： 12-17 13:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）房屋买受人已经催告房屋卖方办理过户手续，卖方怠于履行办理义务的，属于“飞非因买受人自身原因未办理过户登记”；（２）购买抵押房屋适用《执行异议和复议规定》第２７条和第２８条规定——四川省社保局向兴大房产公司购买房屋并支付价款后，为房屋购买者办理过户手续的义务主要在卖方兴大房产公司。根据二审查明的事实，在兴大房产公司未及时办理执行标的房屋过户手续的情况下，四川省社保局进行了催告，在办理执行标的过户手续方面并非完全放任不管，对此，二审未认定四川省社保局存在过错，并无不当。．．．．．．且依据《执行异议和复议规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，以及第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，四川省社保局请求对执行标的房屋停止执行，二审予以支持，依据充分。
摘要2：
- 日期： 12-17 14:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】卖方未开具发票导致买方无法缴纳住房专项维修基金亦无法办理房屋过户手续，属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”——用以证明涉案房屋因舒斯贝尔公司的原因没有给范××开具购房发票，范××因此无法缴纳住宅专项维修基金，亦无法办理房屋过户手续——本案中，范××提供了其与舒斯贝尔公司签订的《商品房买卖合同》、付款凭据、《舒斯贝尔新天地房屋移交协议书》及《房屋租赁合同》等，证明范××是涉案房屋的权利人。二审审理期间，范××又提供了公证书、涉案《土地登记卡》、《登记卡续表》及系列生效裁判文书等证据，用以证明涉案房屋因舒斯贝尔公司的原因没有给范××开具购房发票，范××因此无法缴纳住宅专项维修基金，亦无法办理房屋过户手续。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”。据此，舒斯贝尔公司作为涉案房屋的销售方，在范××向其支付购房款后，负有向范××开具购房发票的义务。对没有开具发票的原因，舒斯贝尔公司原法定代表人金×出庭作证，证明因该公司没有缴纳相关税费等原因，不愿也无法向范××出具购房发票。证人金×作证程序符合《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条的规定，双方当事人对证人进行了询问，对证人证言进行了质证。证人金×是有关事实的亲历者，与双方当事人均无利害关系，其证人证言具有客观性，应当作为认定案件事实的根据。范××提供的《土地登记卡》、《登记卡续表》证明涉案土地因舒斯贝尔公司原因自2013年以来陆续被法院查封至2018年。青岛中院、日照中院等法院的一系列生效文书亦证明，舒斯贝尔公司出售的其他房屋在购房户取得购房发票、缴纳了住宅专项维修基金及税款的情况下，依然无法办理房屋登记过户手续。上述证据之间可相互印证，能够证明因舒斯贝尔公司原因没有给范××出具购房发票，且即使在取得购房发票的情况下，舒斯贝尔公司亦无法为涉案房屋办理过户登记手续。关于住宅专项维修资金，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。该项资金的缴纳以购房发票为计算依据。因舒斯贝尔公司不向范××出具购房发票，住宅专项维修资金亦无法缴纳。综上，范××关于涉案房屋没有办理过户手续非其原因所致的主张成立，
摘要2：（续）本院予以支持。一审法院认定系范××原因导致涉案房屋未能办理过户手续错误，本院予以纠正。范××对涉案房屋提出的异议符合《最高人民法院（关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定）》第二十八条规定的情形，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认定范××不具有排除对涉案房屋强制执行的民事权益有误，本院予以纠正。
- 日期： 12-17 14:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】先抵后售的一般房屋买受人不能排除抵押权人强制执行，不适用《执行异议和复议》第２８条规定：（１）商品房消费者应当仅限于执行异议和复议规定第２９条保护的商品房消费者；（２）一般的房屋买卖合同的买受人应当适用执行异议和复议规定第２７条，其对案涉房屋享有的权利不能对抗抵押权，不足以排除强制执行，不属于执行异议和复议规定第２７条但书规定的情况，亦不适用该规定第２８条——本案争议的关键问题是周××能否依据执行异议和复议规定第二十八条的规定排除执行法院对案涉房产的强制执行。这一问题的实质是如何处理一般的房屋买卖合同买受人的权利与抵押权的关系。根据本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于执行异议和复议规定第二十九条保护的商品房消费者。举重以明轻，如果买受人不是该条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，应当适用执行异议和复议规定第二十七条。周××与遵义新奥公司签订《商品房买卖合同》，案涉房产系商铺，周××并非基于居住购买案涉房屋，不是商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，其对案涉房屋享有的权利不能对抗重庆信托公司在案涉房屋上设定的抵押权，不足以排除执行法院的强制执行。本案不属于执行异议和复议规定第二十七条但书规定的情况，亦不适用该规定第二十八条，当事人围绕该条规定形成的其他争执不具有法律意义，无审理之必要。
摘要2：
- 日期： 12-17 18:09
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】 房地产开发商与房屋买受人恶意串通不正当阻止抵押条件成就无权排除抵押权预告登记权利人强制执行——第一，根据查明事实，千禧公司与吴××为套取银行信贷资金，在无真实交易情况下，串通签订虚假商品房买卖合同，出具虚假房款收据，并将案涉房屋预告登记在吴××、余××名下，再由吴××案涉房屋为吴××１等向回商银行借款提供抵押担保，所获借款交由千禧公司使用。在所获借款无法清偿时，千禧公司又起诉要求解除商品房买卖合同，以消除案涉房屋权利负担、阻止办理抵押本登记、排除回商银行对案涉房屋享有的权益。上述事实有相关买卖、融资、抵押、借款合同，以及千禧公司另案起诉状、生效民事判决等在案证据予以证实。第二，回商银行基于对上述商品房买卖合同、房款收据、房屋预告登记的信任，与吴××等人签订借款、抵押合同，并办理案涉房屋的抵押预告登记。本案并无证据证明回商银行在接受抵押担保、发放贷款过程中有违法或者重大过失行为，回商银行属善意第三人。第三,千禧公司与吴××签订的商品房买卖合同因双方通谋虚伪表示而被确认无效，但该无效不能对抗基于信赖预告登记公示公信效力而为后续交易的善意第三人，不影响之后回商银行与吴××等人之间借款、抵押合同及抵押预告登记的效力。抵押预告登记虽非现实的抵押权，但对其后发生的违背预告登记内容的不动产物权处分行为具有排他效力和优先性，对于回商银行基于抵押预告登记而对案涉房屋享有的权益应予保护。综合考虑本案商品房买卖合同无效原因、回商银行系善意第三人、商品房买卖预告登记失效并不影响在其生效期间公示公信效力等因素，二审判决支持回商银行诉讼请求，符合本案实际情况，裁判结果并无不当。千禧公司相关申请再审理由不能成立，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 12-17 18:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）一般情况下开发商与房屋买受人签订的商品房买卖合同解除后，买受人预告登记失效，开发商能够排除买受人的债权人对房屋预查封；（２）但房地产开发商与房屋买受人恶意串通不正当阻止抵押条件成就无权排除抵押权预告登记权利人强制执行。
摘要2：
- 日期： 12-23 09:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】棚改公司收购安置项目以被征收安置户名义签订商品房买卖合同不能认定为购房消费者，不能适用《执行异议和复议规定》第２９条规定排除执行——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。湘潭棚改公司与金荣公司于2011年6月14日签订的《收购合同》约定，湘潭棚改公司收购“金荣•世纪外滩”项目所建商品房成套住宅的处分权，实际购房人为达成安置协议的在该项目进行安置的棚户区改造片区的被征收户，湘潭棚改公司以金荣公司的名义根据拆迁安置协议与购房人签订商品房网上备案合同及办理相关手续，房屋销售价格按安置协议确定的价格执行，由金荣公司在购房合同上盖章并向购房人开具相关票据。上述约定虽然表明，湘潭棚改公司收购涉案房屋后，拟以被征收的安置户名义签订商品房买卖合同，目的亦在于履行安置协议。但在被征收户与金荣公司实际签订购房合同之前，被征收户尚非涉案房屋购买人，湘潭棚改公司不能以被征收户消费购房名义主张权利。原审判决认定湘潭棚改公司并非消费者，不能依照前述司法解释规定主张排除执行，具有充分的事实和法律依据。相关被征收户如因本案执行行为不能购得涉案房屋，可以依照其所签订的相关安置协议另行提出主张。
摘要2：
- 日期： 12-23 09:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】政府代表被安置对象与房地产公司签订安置房屋买卖合同，政府有权排除法院对安置房屋强制执行——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，执行法院于2017年2月7日对案涉房产进行查封之前，树屏镇政府及苦水镇政府已于2015年8月11日、2016年9月27日与远东公司签订《成本价回购“远东•锦绣华府”小区商品房协议》，政府回购该部分房产系因兰州至中川城际铁路建设征收沿途土地,对相关村民进行房屋补偿安置的需要,且在双方签订书面商品房买卖合同之后,树屏镇政府及苦水镇政府已依约支付的价款为房屋总价款的89.6%。虽另外两案判决确认金山公司对工程价款享有优先受偿权,但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定,树屏镇政府及苦水镇政府就案涉房产已经交纳了大部分款项，金山公司就案涉房产享有的优先受偿权不得对抗买受人，据此一、二审判决认为树屏镇政府等三单位对案涉房产的民事权益足以排除法院的强制执行，事实及法律依据充分，并无不妥。
摘要2：【注解】政府为拆迁安置购买商品房属于代被安置人员购买房屋，应认定为购房消费者。
- 日期： 12-28 16:11
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】人民法院在强制执行程序中，强制执行的范围亦仅能以远达公司的责任财产为限。根据民法基本原理，责任财产是指民事主体所有的具有金钱价值的各种权利的总体所构成，其范围并不等同于民事主体所有的财产客体的范围。据此，判断案涉房屋是否属于远达公司的责任财产的唯一标准，是在执行措施实施时远达公司对案涉12套房屋的权利状态。本案中，系争12套房屋在人民法院查封之前，已经由远达公司与城投公司、信丰县人民政府以协议的方式约定作为安置房使用。这一约定，系远达公司对其开发房产的合法处分，在信丰县人民政府、城投公司已经履行了相应的合同义务之后，远达公司对该12套房屋已经不再享有任何实体性的民事权利，而仅负有在房屋开发建设完成后向城投公司交付安置房的合同义务，案涉12套房屋已经从远达公司的责任财产中分离出来。与此相对应，城投公司作为债权人，在案涉《协议书》签订后，虽然因案涉房屋尚未完工以及房屋被查封等原因尚未办理过户登记，但城投公司作为买受人有权要求远达公司办理案涉房屋的过户登记手续。因此，在案涉12套房产已经不属于远达公司的责任财产的情况下，林××作为查封债权人要求将系争房屋纳入强制执行的范围，其主张依法不应得到支持。原审判决以城投公司受让案涉12套房屋的目的是用于拆迁安置为由认为城投公司的地位类似于被拆迁人，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，认为城投公司的地位优于普通债权人，适用法律虽然有所不当，但由于其判决结果正确，因此本院在指出其瑕疵的同时维持其判决结果。
摘要2：【裁判摘要２】执行异议之诉作为排除不当执行的制度，其审理范围是确认执行标的物是否属于债务人的责任财产，并在此基础上决定能否排除强制执行，其法律适用系以《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》等民事实体法的规定为依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，是执行程序中对案外人的异议进行形式审查的判断标准，并非是对案外人权利的最终确认，案外人实体民事权利的内容是执行异议之诉的审理范围。申请人林××主张将该条规定作为审理本案的法律依据的申请理由，混淆了执行异议的审查与执行异议之诉的审理之间的差别，本院不予支持。
【裁判摘要３】关于城投公司是否有权提出执行异议的问题，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议”。据此，城投公司依据其与远达公司签订的《协议书》所享有的权利提出执行异议，符合法律规定，林××主张只有对标的物享有物权或特殊债权的主体才有权提起执行异议，并无相应的法律依据，本院不予支持。
【法条链接】《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条１５被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
- 日期： 12-28 18:36
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】建设工程价款优先受偿权优先于抵押权——第一，刘×购买案涉房屋系工程抵款的房屋。．．．．．．第二，建设工程价款优先受偿权优于抵押权。《执行异议和复议案件规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”即原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议不是绝对的，如果法律、司法解释另有规定，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《建设工程价款优先受偿权问题批复》）第一条即是上述第二十七条的例外。《建设工程价款优先受偿权问题批复》第一条规定：“人民法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”故交行陕西分行对案涉房屋虽然享有抵押权，但其享有的抵押权不得优先于建设工程价款优先受偿权。本案中，刘×在人民法院查封之前已与瑞麟公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，且刘×在二审中提供的证据足以证明案涉房屋系工程抵款，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百八十六条和《建设工程价款优先受偿权问题批复》第一条关于建设工程价款优先受偿权的规定。二审法院依照上述规定，根据《民事诉讼法司法解释》第三百一十三的规定，认定刘×享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律正确。交行陕西分行认为本案应适用《执行异议和复议案件规定》第二十七条的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。由于本案应适用《合同法》第二百八十六条和《建设工程价款优先受偿权问题批复》第一条之规定，关于刘×所购商品房是否用于居住且其名下是否无其他用于居住房屋、刘×是否在人民法院查封之前合法占有房屋、刘×是否属于无过错买受人、是否已支付购房款等事实认定不影响刘×享有足以排除强制执行的民事权益的法律认定，不予审涉。
摘要2：
- 日期： 12-28 19:06
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《执行异议和复议规定》第２８条不能排除担保物权人强制执行——根据《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《执行异议和复议规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。本案中，衡阳农商行作为申请执行人对案涉房产享有担保物权，即便本案情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，李×也不得请求排除担保物权人申请的执行。
摘要2：
- 日期： 12-28 19:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者——首先，本案中马×作为购房消费者，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《执行异议规定》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故，在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。故，在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，原审法院认定符合《执行异议规定》第二十八条规定的购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行，适用法律并无不当。建银公司有关再审申请理由，不能成立。其次，原审法院关于本案购房人马×提出的执行异议符合《执行异议规定》第二十八条规定条件的认定是否有误问题。经查，马×作为案涉房屋买受人，系在中天公司已经取得房屋预售许可证后、人民法院查封案涉房屋前与中天公司签订《商品房买卖合同》，且在案证据证明马×交纳了全部房款，中天公司向其出具了记载内容与《商品房买卖合同》所载信息相符的销售不动产统一发票，中天公司在人民法院查封前已向马×交付了案涉房屋，马×也为案涉房屋交纳了物业费、水电费等相关费用。在此事实基础上，原审法院认定案涉《商品房买卖合同》合法有效，马×在法院查封前系合法占有案涉房屋，理据充分。另，原审已查明，案涉房屋未办理过户登记系中天公司未以马＆等购房人支付的购房款清偿相关债务、房屋未能涂销抵押权及被人民法院查封等原因导致，而非因马×自身原因未办理过户登记。因此，原审法院认定马×的异议符合《执行异议规定》第二十八条规定的排除人民法院强制执行的情形，并无不当。
摘要2：
- 日期： 12-29 16:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《执行异议和复议规定》没有规定买受人阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权执行时应适用《执行异议和复议规定》第２９条规定而排除第２８条的适用，房屋买受人有权根据第２８条规定排除工程价款优先受偿权人对房屋执行——关于本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条还是第二十九条的问题。《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；第二十九条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。上述两条款及《执行异议和复议规定》没有规定买受人阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权执行时，应适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定，排除第二十八条的适用。原审法院适用《执行异议和复议规定》第二十八条审理本案，并不存在适用法律错误的情形。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人符合以上四个要件，其享有的民事权益即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。
摘要2：
- 日期： 12-29 16:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】本案中，许××作为购房买受人，对案涉房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《执行异议规定》的相关规定及原则予以确认。从《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”以及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的特定买受人。就上述权利对抗的顺位原则而言，在已经支付全部或大部分购房款的房屋买受人的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护房屋买受人的物权期待权。在原审法院认定许××系真实的房屋买受人且已经支付购房款的情况下，参照上述权利顺位的原则，认定许××对案涉房屋所享有的权利能够对抗建银公司基于抵押权申请对该房屋的执行，适用法律并无不当。
摘要2：
摘要1：解读：（１）买卖合同解除后出卖人要求买受人返还财产的请求权为物权请求权；（２）出卖人已经返还价款的，有权排除买受人的金钱债权人的强制执行。
摘要2：
- 日期： 12-31 09:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——房屋消费者物权期待权在执行异议之诉中的保护
【裁判要旨】在执行程序中，基于对消费者生存权的维护，赋予消费者对买受房屋享有排除另案执行效力的物权期待权。具体应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九之规定，在满足法定条件情况下，房屋消费者物权期待权可排除另案强制执行。
【裁判摘要】第２８条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，而第２９条则针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议，第２９条的规定是第２８规定的特殊情形即专指房地产开发企业商品房出售的情形——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，根据民事诉讼法等法律规定，结合人民法院执行工作实际而制作的司法解释。本案属于案外人提出的执行异议之诉，应当适用该规定审理本案。现华融资产云南分公司和史××针对本案应当适用该规定的第二十八条还是第二十九条之规定产生争议。本院认为，第二十八条与第二十九条相同之处为申请执行的债权都是金钱债权，均要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。不同之处在于，第二十八条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，而第二十九条则针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议。应当说，第二十九条的规定是第二十八条规定的特殊情形，即专指房地产开发企业商品房出售的情形。而根据本案查明的事实，案涉房屋系房地产经营者明丰公司所开发的商品房，史××系向房地产开发企业明丰公司认购商品房，讼争的被执行的房屋即是登记于房地产开发企业名下的商品房，故本案依据史××诉讼主张的权利基础，应适用第二十九条之规定。华融资产云南分公司认为一审法院适用法律错误，本案应当适用第二十八条的上诉请求，于法无据，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 12-31 09:48
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】第２８条与第２９条适用上存在交叉，买受人只要符合其中一条规定即享有排除强制执行民事权益——关于本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条还是第二十九条的问题。本院认为，在金钱债权执行中，《执行异议和复议规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉,只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院适用第二十八条审理本案，并不存在适用法律错误的情形。长富基金主张本案应适用《执行异议和复议规定》第二十九条，无相应法律依据，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 12-31 09:55
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】对于不动产买受人如不能作为购房消费者得到特殊保护，法院需进一步审查其是否符合第２８条规定情形——《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定系对房屋消费者期待物权的保护，曹××所称购买房屋虽系该条规定的登记在被执行的房地产开发企业名下，但房屋为商铺并非用于居住，本案并不符合该条规定情形。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系对无过错不动产买受人期待物权的保护，对于不动产买受人来说，如果其不能作为消费者得到特殊保护，则需进一步考察是否符合第二十八条规定的情形。如前所述，现有证据不足以证明曹××与万诚置业泗县分公司签订了房屋买卖合同并支付房款等事实，故本案亦不符合第二十八条规定的情形。一审判决仅适用第二十九条规定确有不当，二审判决虽未明确指出一审判决适用法律存在的问题，但实际上进行了纠正，并未影响本案处理结果。．．．．．．另外，建设工程价款优先受偿权属于执行顺位权益的范畴，不属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的足以排除执行的实体权利，原一、二审判决对此并未予以审查，曹××以此申请再审，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 12-31 11:06
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《查封扣押冻结规定》第１５条与《执行异议和复议规定》第２８条均可以适用于案外人执行异议之诉——首先，案涉房屋系被人民法院采取诉讼保全措施而查封，财产保全裁定的执行适用《查封扣押冻结规定》。《查封扣押冻结规定》第十七条对需要办理过户登记财产能否查封、扣押、冻结的规定，涉及无过错买受人民事权益的保护，可以作为判断高××民事权益能否排除强制执行的依据。高××在案涉房屋被查封后提出了执行异议，《执行异议复议规定》第二十八条关于不动产买受人对不动产提出异议时审查标准的规定，亦涉及无过错买受人民事权益的保护，同样可以作为判断高××民事权益能否排除强制执行的依据。《查封扣押冻结规定》第十七条对需要办理过户登记的财产能否排除强制执行作出了规定，《执行异议复议规定》第二十八条对不动产能否排除强制执行进行了细化和完善，虽然两者系分别针对执行程序中的执行行为与执行异议办理所作的规定，但关于排除强制执行、保护无过错买受人民事权益的意旨相同，并不存在矛盾冲突，其关于能否排除强制执行的规定在本案中均可予以适用，二审判决适用《执行异议复议规定》并无不当。其次，执行异议作为执行异议之诉的前置程序，主要解决的是执行问题。根据执行效率原则，其审查以形式审查为主、实质审查为辅，但并非不进行实体审查。在此基础上，案外人执行异议之诉作为一项正式的诉讼程序，给予案外人举证质证、法庭辩论等诉讼权利，以实体审理为主，更加注重案外人民事权益的实体审查。但执行异议及案外人执行异议之诉均衍生于执行程序，均是案外人以其对执行标的享有实体民事权益为由启动的救济程序，两者的规范意旨相同且相互衔接。因此，在案外人执行异议之诉程序中，适用《查封扣押冻结规定》《执行异议复议规定》关于案外人民事权益能否排除强制执行的规定，有利于充分保护案外人的民事权益，亦有利于人民法院规范、统一民事诉讼和执行尺度。高××申请再审提出的有关二审判决不应适用《执行异议复议规定》而应适用《查封扣押冻结规定》，以及执行异议程序与案外人执行异议之诉不能适用同一规定的主张不能成立，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 12-31 11:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——房屋买受人对房屋的请求权能够排除出卖人的一般金钱债权人对房屋的强制执行
【裁判观点】执行异议及复议程序与执行异议之诉是两个不同的审查程序，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》是执行程序中对案外人的异议进行形式审查的判断标准，并非是对案外人权利的最终确认，案外人实体民事权利的内容是执行异议之诉的审理范围。债务人将其房屋以市场价格出卖的行为，客观上导致其责任财产中的一部分从实物形态转化为货币形态，但其责任财产的范围并未因此而不当减损，债权人的权利并未因此而受到损害，仍然有权就房屋价款中债务人的应有份额主张相应的权利。而房屋买受人的权利内容则以买受房屋这一特定财产为唯一客体，在房屋买卖合同合法有效的情况下，买受人在履行合同义务的同时依法享有要求办理过户登记的物权期待权，得以排除出卖人的一般金钱债权人对房屋的强制执行。若将已经出卖但未办理过户登记的房屋仍然作为债务人的责任财产，则会不当增加其责任财产的范围并损害合法买受人的权利。
摘要2：【注解】《查封、冻结、扣押规定》是执行程序中对案外人异议进行形式审查的判断标准，不宜在案外人执行异议之诉中适用。