摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申2930号
【裁判摘要】王××与天宇公司签订《以房屋抵付欠款合同》后，尚未办理房屋所有权转移登记手续，王××并未取得案涉房屋所有权。根据《办理执行异议和复议案件规定》第二十九条规定，买受人应当同时符合以下三个条件，其权利才能够排除执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据《办理执行异议和复议案件规定》第三十条规定，受让人对被查封的不动产办理了受让物权预告登记的，其权利可以排除执行。王××未能举证证明所购房屋系用于居住，亦未能举证证明其名下无其他用于居住的房屋，且未对受让的房产办理物权预告登记，不符合司法解释规定的情形，故其享有的权利不足以排除执行。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1238号
【裁判摘要１】关于张××是否在人民法院查封之前已合法占有案涉商铺的问题。芙蓉建筑公司申请再审称案涉楼盘不具备交付条件，尚不足以否定雨田房地产公司认可已将案涉商铺的钥匙交给张××，张××已实际占有该商铺的事实。
【裁判摘要２】购买商铺不属于购房消费者——虽然该司法解释第二十九条规范的对象是登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，但从该条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋"的规定来看，第二十九条立法目的在于保护房屋消费者物权期待权，所谓房屋消费者应当指直接用于满足其生活居住需要购买住宅的当事人，与本案中张××购买雨田房地产公司开发的作为商铺的房屋并不相符。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终545号
【裁判摘要】购房者将商品房住宅出租不影响其作为购房消费者认定——《执行异议和复议的规定》第二十九条系针对房屋消费者物权期待权的保护条件所做的规定，该条规定的“所购商品房系用于居住”应当做宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋；这里的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，通常是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。本案中，案涉房屋系商品住宅，具有居住功能，符合“所购商品房系用于居住”的要求。虽然案涉房屋目前被出租，但不能以此否定该房屋系用于居住的房屋性质。长城资产贵州公司以案涉房屋用于经营而未实际居住为由，主张案涉房屋不符合“所购商品房系用于居住”的条件，依据尚不充分。同时，根据东街社区居委会的《证明》载明的内容，买受人张×户籍所在地在安顺，在外地没有长期的正式的工作，只是短期务工，且其本人名下除案涉房屋外没有其他具有居住功能的房屋，可以认定其符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。故一审认定张青所购案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，并无不当。
摘要2：
摘要1：解读：购房者将所购房屋用于出租，并不影响“所购商品房系用于居住”的房屋性质，不影响购房消费者身份的认定。
摘要2：【注解１】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第２９条第２项规定购房消费者条件之一：“所购商品房系用于居住”：（１）规划用途上用于居住，或者规划用途虽然非用于居住但实际用于居住，属于“所购商品房系用于居住”；（２）虽然规划上用于居住，但购房者购房目的并非用于居住，则不属于“所购商品房系用于居住”。
【注解２】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第２９条第２项规定购房消费者条件之一：“买受人名下无其他用于居住的房屋 ”：（１）买受人（不包括配偶、子女等）名下无其他用于居住的房屋；（２）在房屋所在地无其他用于居住的房屋。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申7744号
【裁判摘要】案外人虽已有一套期房但无证据证明其在该期房居住生活，不能认定案外人名下有其他用于居住的房屋——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”基于本案已经查明的事实，2010年11月12日,丁××与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》,约定丁××购买鸿源先科公司开发的鸿源生态新城Ａ幢05层13号商品房,面积为101.39平方米,总价款444899元。鸿源先科公司分别于2014年2月28日、2014年11月1日分别开具《销售不动产统一发票》,载明收到丁××交付的Ａ栋513号购房款224899元、220000元。2014年7月30日,丁××就案涉商品房向税务机关缴纳契税13346.97元。北海鸿源生态新城物业管理处于2017年7月1日出具《证明》,载明“鸿源生态城业主丁××于2012年6月入住本小区Ａ栋513号”。案涉房屋首次被查封期间届满后未续封，该次查封效力灭失，2011年11月3日案涉房屋再次被查封。经北海市不动产登记中心查询,从2016年8月8日至2017年8月25日止,丁××除金海岸大道66号大都金沙湾6幢2单元1501号(预售许可证:北建房预字第2××6号)(此套为期房)外,没有其他不动产登记记录。虽然丁××名下登记了一套房屋,但该房屋为期房,并无证据证明当时丁××在该房居住生活,故不能因此认定丁××名下有其他用于居住的房屋,其购买案涉商品房显然系为改善其居住环境,可以理解为符合前述司法解释规定的精神。由此，结合丁××提交的物业费收缴登记表等证据材料，基本可以认定丁××作为购房消费者针对案涉房屋提出的执行异议符合前述司法解释规定的情形。不论工行云南路支行是否对案涉房屋享有抵押权，丁××对案涉房屋享有的民事权益均可以对抗案涉执行，一、二审判决未支持工行云南路支行继续执行案涉房屋的诉求，并无明显不当，工行云南路支行的该项申请再审事由不能成立。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终1298号
【裁判摘要1】执行异议之诉审查标准——根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条的规定，执行异议之诉作为与执行异议衔接的后续诉讼程序，是一个独立于执行异议的完整的实体审理程序，其价值取向是以公平优先、兼顾效率，通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，进而作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断，以实现对案外人民事权益的实体性执行救济。基于二者的关联性和共通性，在针对执行异议之诉具体审查标准的法律规定或者司法解释出台前，执行异议之诉案件可参照适用《执行异议和复议规定》的相关规定，对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条指出，《执行异议和复议规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。但是，基于二者审查方式和判断标准的不同，在案外人异议不符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行认定标准的情况下，人民法院在执行异议之诉中也不宜当然认定案外人的诉讼请求不能成立，而应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，结合案件的具体情况，对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持案外人诉讼请求的判断。
摘要2：【裁判摘要２】而根据一般生活经验，购房人交易前了解当地商品房限购政策以及案涉房屋查封保全情况并不需要特殊的专业知识或者能力。因此，肖×基于对网站信息的信任且未见案涉房屋的查封公告、封条等，认为其不可能知道案涉房屋已被预查封的情况，且在购房中已尽到充分的注意义务，故不存主观故意和过错的理由，不能成立，本院不予支持。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书 (2017)最高法民申1109号
【裁判摘要】经营性房屋是否符合房屋消费者物权期待权的保护条件？——关于王××对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。王××一审时主张，其与国泰分公司于2012年9月19日签订《商品房买卖合同》，购买永吉县口前镇阳光丽景小区4号楼5、6、7、8号网点，并一次性交付了全部购房款。王会杰二审及申请再审时主张本案表面上是“购房”实为工程款优先权实现后的房屋再交易，应优先于常春的普通债权，国泰分公司只开购房收据不经手购房款，购房款由姳源公司直接交付给施工单位吉林尉氏建筑工程有限公司。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定，王××并不属于享有优先受偿权的建设工程的承包人，其不享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，王××并未实际支付合同价款给被执行人国泰分公司，而是支付给施工单位吉林尉氏建筑工程有限公司，亦未实际占有该四套案涉房屋，且四套案涉房屋均为网点，即为经营性用房，不属于用于居住的房屋。因此，王××主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，证据明显不足，本院不予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】浙江省温州市中级人民法院民事判决书(2015)浙温执异终字第67号
【裁判摘要】本案争议的焦点为上诉人至圣公司承担温州华奇装饰五金有限公司应缴纳的2798554.41元所得税问题，2013年7月9日温州产权交易拍卖行有限公司在《拍卖物权属、费用负担及手续办理情况告知书》明确约定，“拍卖标的所有（使用）权证转移至买受人名下应由买卖双方交纳的一切税、费（包括…被执行人所得税等）均由买受人承担。”“拍卖标的交付前，被执行人应缴、应退的所有税、费（包括被执行人的所得税、被执行人拖欠的各种税费及拖欠的水电费、滞纳金等）均由买受人承受。相关税费情况竞买人需自行向有关部门进行了解”，且买受人即上诉人至圣公司已就告知事项签字确认。原审考虑上诉人至圣公司在竞拍前向瓯海区地税局所了解的“温州华奇装饰五金有限公司”欠税为0的情况，无法掌握了解公司所欠增值税情况，现将2012年温州华奇装饰五金有限公司销项税额2215265.74元增值税在中国农业银行股份有限公司温州城东支行抵押权之后优先于无担保债权受偿。现上诉人至圣公司认为所得税应以“温州华奇装饰五金有限公司2013年6月期的企业资产负债表”为计算依据(不需要承担所得税)，而不能依据瓯海国税局在竟拍后所调整的企业资产负债为计税依据。温州华奇装饰五金有限公司应缴纳的2798554.41元所得税是基于农业银行城东支行申请对其抵押物强制拍卖所产生。原审依据《拍卖物权属、费用负担及手续办理情况告知书》第二大点第1点约定，认定该所得税应由上诉人至圣公司承担，并无不当。
摘要2：浙江至圣电力成套设备有限公司等诉温州市瓯海区国家税务局执行分配方案异议之诉案
【案号】浙江省高级人民法院民事裁定书(2016)浙民申1198号
【摘要】被执行人需要补缴的增值税与所得税虽然均由瓯海国税局事后核定，但是，其中所得税系厂房增值部分与调增利润以及企业以往亏损累积、抵扣后计算确定，除了与调增利润相关外，还与厂房拍卖行为密切相关。据此，原判认定被执行人企业所得税基于抵押物被强制拍卖而产生，因而确定该部分税款由至圣公司承担；同时基于公平合理的考虑，对于被执行人应补缴的增值税判定在拍卖款中参与分配而不是由至圣公司承担，该种处理已经考虑至圣公司的利益，符合本案实际。至圣公司在再审申请中否认被执行人应补缴的所得税与厂房强制拍卖行为的关联性，并以“对被执行人需要补缴的增值税与所得税做区别对待，属于自相矛盾”为由，对原判提出相关异议，亦不予采纳。
【注解】无独立请求权第三人上诉权——上诉人至圣公司诉称：原审将无独立请求权的第三人即上诉人，在该判决中已经实质性的“判决”了上诉人承担义务，其错误的事实认定，已经侵害了上诉人的权利，故提起上诉。
摘要1：【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2020)鲁民终116号
【裁判摘要１】以房抵债而签订的商品房买卖合同买受人系以借款本息抵顶购房款项，应视为其已经履行了支付购房款的合同义务，破产管理人不能行使合同解除权——关于广信公司管理人是否有权解除涉案商品房买卖合同的问题，即该合同是否符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。由此可见，徐××作为涉案商品房买卖合同关系的买方，其主要合同义务是支付购房价款，徐××以借款本息抵顶购房款项，应视为其已经履行了支付购房款的合同义务。涉案商品房买卖合同并不属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人不应据此行使合同解除权。
【裁判摘要２】涉案商品房买卖合同是否应当继续履行的问题。1.徐××就涉案房产不享有商品房购房消费者的优先权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人"。该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进一步规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十"。本案中，徐××基于广信公司的以房抵债行为而形成购房事实，其购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要，结合徐××的资金出借人身份，可以认定徐××并不属于上述规定所保护的商品房消费者。徐××和广信公司之间签订的涉案商品房买卖合同虽然合法有效，但是徐××并未据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。2.徐××的诉讼请求属于个别清偿请求，有违破产程序的相关制度。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，“人民法院受理破产申请后，
摘要2：（续）债务人对个别债权人的债务清偿无效”，而公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨。本案中，广信公司进入破产程序后，徐××起诉请求交付涉案房产，系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，属于对其进行个别清偿的诉讼请求，与前述破产程序的宗旨和相关规定均不符。综上，徐××未取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利，一审法院驳回其关于广信公司继续交付涉案房产的诉讼请求并无不当。此外，关于徐××的权利救济问题。债务企业进入破产程序实质上构成阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由，并且广信公司进入破产程序之时，涉案房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，涉案商品房买卖合同虽然有效，但是属于法律上或者事实上不能履行的合同，徐××作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终172号
【裁判摘要】《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。"庭审中，苏××自认其与银陇公司签订《商品房买卖合同》的背景系其与银陇公司之间有债权债务关系，债务到期后，银陇公司用涉案商铺、车位抵顶债务。前述条款保障的是购买房屋并用于居住的消费者。苏××通过以物抵债的方式达成关于商铺的合意，不能对抗中仑公司享有的建设工程价款优先受偿权，不能排除涉案房屋的执行。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1972号
【裁判摘要１】（１）《执行异议和复议规定》确立了以形式审查为主，实质审查为辅的原则；（２）《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款可以作为执行异议之诉案件审理的参照——在我国现行民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者相互衔接。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议和复议规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主，实质审查为辅的原则。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。
【裁判摘要２】房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第２８条，也可以选择适用第２９条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第２９条的规定——根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，
摘要2：（续）也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。
【裁判摘要３】《建设工程优先受偿权批复》失效后，适用《执行异议和复议》第２９条规定——2002年施行的《建设工程优先受偿权批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。虽然该条亦规定了购买房屋的消费者对抗享有工程价款优先受偿权的承包人的条件，但该条规定实质已经融入到2015年施行的《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条款内容之中，且第二十九条又进一步细化规定了三个要件。在新的司法解释针对买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议明确予以规定后，二审判决仅适用《建设工程优先受偿权批复》进行裁判，属适用法律不当。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申6920号
【裁判摘要】购房人主张将购房款支付给房地产公司法定代表人个人的付款凭证存疑，不能作为认定已经支付购房款的有效证据——根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，商品房消费者针对金钱债权阻却执行须同时满足以上三个条件。本案中，首先，关于购房款支付问题。一是白××主张的已付购房款系支付给利安公司法定代表人个人而非公司；二是白××提交的付款凭证上未注明款项用途为购房款；三是该款项支付时间为2013年12月27日，早于案涉《商品房买卖合同》签订时间一年多，而利安公司出具收据时间为2017年，晚于付款日之后数年；四是利安公司在本案诉讼形成之前向原审法院提交的《执行程序转破产程序申请书》所附《债务清册》中，登记了其与白××之间存在债务。基于上述情形，原审判决运用逻辑推理和日常生活经验，认定白××提交的付款凭证存疑，不能作为其已支付了案涉房屋购房款的有效证据，有事实依据。其次，根据原审查明事实，白××就案涉该房屋的执行提出异议时，其妻子郭×名下在同一行政区域内已有一套面积为131.57平方米可用于居住的房屋。据此，白××请求排除对案涉房屋的强制执行，不符合法律规定，原审判决未予支持其诉讼请求，并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1590号
【裁判摘要１】《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。"二审法院参照该规定，结合案件事实认定贺×的行为符合以上情形。现交行陕西分行申请再审认为，二审法院认定的上述基本事实缺乏证据证明。对此，本院评析如下：（一）关于贺×是否已在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。交行陕西分行提出，根据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产"的规定，贺×和瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》无效。本院认为，《物权法》该条款规定的“不得转让"针对的是抵押的不动产的“过户行为"，“不得转让"即不得过户。该条款并非针对抵押的不动产转让合同的效力，不构成影响合同效力的强制性规定。故交行陕西分行提出的该理由，不能成立。根据二审法院查明的事实，2014年8月6日，贺×与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，约定贺×购买瑞麟君府南区10号楼2单元1层20103号房屋，合同价款为55万元。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2015年1月27日，西安中院依据生效的债权文书《公证书》及《执行证书》作出（2014）西中执证字第00059-6号执行裁定，查封了案涉房屋。根据上述事实应当认定，贺×与瑞麟公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。（二）关于贺×所购商品房是否用于居住且其名下是否无其他用于居住的房屋的问题。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项中规定的“用于居住"，其标准是政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质。经查，贺×所购房屋性质为居住用房。故交行陕西分行提出的贺×无法证明案涉房屋已交付、已居住、已占有使用等理由，均不能否定贺×所购房屋是居住用房。关于贺×名下是否还有其他房屋的问题。西安房管局出具的《财产查询反馈信息表》显示，贺×名下未登记其他房屋。交行陕西分行认为，贺×仅能证明其在陕西省内无其他用于居住的房屋，
摘要2：（续）而不能证明其在全国范围内再无其他用于居住的房屋，贺×亦未提供证据证明其配偶、子女名下均无其他用于居住的房屋。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项中规定的“无其他用于居住的房屋"，系买受人在被执行房屋所在地名下无其他用于居住的房屋，而不是在全国范围内无其他用于居住的房屋。二审法院已查明贺×在陕西省无其他房产，故认定贺×名下无其他用于居住的房屋，并无不当。交行陕西分行再审申请提出，该条规定的“其名下"无其他用于居住的房屋，不仅包括购房者本人，还应包括购房者的配偶、子女名下也都没有其他用于居住的房屋。该理由没有法律依据，本院不予支持。（三）关于贺×已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。．．．．．．故一、二审判决认定贺×支付的购房款已超过合同约定总价款的百分之五十并无不当。
【裁判摘要２】《执行异议和复议案件规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外”。换言之，申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议不是绝对的，如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条即为第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”中的司法解释，第二十九条与第二十七条并不矛盾，因为它是第二十七条的但书内容。第二十九条之所以作为第二十七条的但书，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权，因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权优先。据此，在贺×的行为符合第二十九条规定的情形下，即使交行陕西分行在案涉商品房上设定有抵押权，贺×也享有足以排除强制执行的民事权利。本案中，贺×已承担相应举证责任，提供的证据足以证明其符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的情形，二审法院参照适用该规定，根据《民事诉讼法司法解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，认定贺×享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律正确。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2022)最高法民终149号
【裁判摘要】《执行异议和复议规定》第29条第2项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形中的“买受人名下”应当作从宽理解，将买受人及其实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑，只要三者之一名下有房屋即可视为买受人名下已有居住用房——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是基于对商品房消费者生存权优先保护就当事人权利顺位所作的例外规定，故对该条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形中的“买受人名下”应当作从宽理解，将买受人及其实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑，只要三者之一名下有房屋，即可视为买受人名下已有居住用房。根据运城市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》，可知王×与其配偶吕×、女儿吕××１、儿子吕××２在案涉房产所在地运城市无不动产登记信息，故一审判决认定王×所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋正确。
摘要2：
摘要1：解读：抵押权人同意抵押人转让抵押不动产，买受人对未能办理过户登记不存在过错，有权根据《执行异议和复议规定》第２８条的规定排除执行。
【注释１】《物权法》第１９１条“抵押可售”能否排除执行？——经过抵押权人同意可以排除执行，未经抵押权人同意不能排除执行。
（１）抵押权人同意转让抵押财产，则阻断了抵押权的物上追及效力，已办理过户登记的房屋买受人可以排除对抵押物的执行；买受人虽未办理过户登记，但符合《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条规定也可以排除执行。
（２）未经抵押权人同意转让抵押财产，抵押财产无法办理过户登记，抵押权具有物上追及效力，买受人不能排除对抵押物的执行。
【注释２】《民法典》第４０６条“抵押可售”能否排除执行？——买受人不能排除执行，但买受人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭买受人可以排除执行。
（１）抵押权人与抵押人约定抵押期间禁止转让抵押财产——Ａ．已经登记公示，抵押财产转让行为不发生物权效力，抵押权具有物上追及效力，买受人不能排除执行；Ｂ．未经登记公示，抵押财产已经交付或者登记，善意的买受人能够取得抵押财产所有权，抵押权人享有物上追及效力，买受人不能排除执行。
（２）抵押权人与抵押人没有禁止转让抵押物的约定——抵押权人对抵押物享有追及效力，买受人不能排除执行。
（３）买受人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭买受人可以排除执行。
【注释３】抵押房屋已经登记过户到买受人名下，买受人提出排除执行异议性质并非案外人异议而是执行行为异议。
摘要2：【注解１】抵押权人即使同意出售抵押物也不能由此认定其丧失抵押权。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申6179号。
【注解２】（１）抵押权人同意债务人出售抵押物并非对抵押权的放弃，而是基于其对抵押物转让价款享有控制权和求偿权以通过将其可支配权的客体从物转移到价金来保证抵押权的实现；（２）债权人物上价金代位权的行使应当以抵押物转让产生价金为前提。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终1214号
摘要1：【裁判摘要】棚改公司收购安置项目以被征收安置户名义签订商品房买卖合同不能认定为购房消费者，不能适用《执行异议和复议规定》第２９条规定排除执行——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。湘潭棚改公司与金荣公司于2011年6月14日签订的《收购合同》约定，湘潭棚改公司收购“金荣•世纪外滩”项目所建商品房成套住宅的处分权，实际购房人为达成安置协议的在该项目进行安置的棚户区改造片区的被征收户，湘潭棚改公司以金荣公司的名义根据拆迁安置协议与购房人签订商品房网上备案合同及办理相关手续，房屋销售价格按安置协议确定的价格执行，由金荣公司在购房合同上盖章并向购房人开具相关票据。上述约定虽然表明，湘潭棚改公司收购涉案房屋后，拟以被征收的安置户名义签订商品房买卖合同，目的亦在于履行安置协议。但在被征收户与金荣公司实际签订购房合同之前，被征收户尚非涉案房屋购买人，湘潭棚改公司不能以被征收户消费购房名义主张权利。原审判决认定湘潭棚改公司并非消费者，不能依照前述司法解释规定主张排除执行，具有充分的事实和法律依据。相关被征收户如因本案执行行为不能购得涉案房屋，可以依照其所签订的相关安置协议另行提出主张。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】政府代表被安置对象与房地产公司签订安置房屋买卖合同，政府有权排除法院对安置房屋强制执行——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，执行法院于2017年2月7日对案涉房产进行查封之前，树屏镇政府及苦水镇政府已于2015年8月11日、2016年9月27日与远东公司签订《成本价回购“远东•锦绣华府”小区商品房协议》，政府回购该部分房产系因兰州至中川城际铁路建设征收沿途土地,对相关村民进行房屋补偿安置的需要,且在双方签订书面商品房买卖合同之后,树屏镇政府及苦水镇政府已依约支付的价款为房屋总价款的89.6%。虽另外两案判决确认金山公司对工程价款享有优先受偿权,但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定,树屏镇政府及苦水镇政府就案涉房产已经交纳了大部分款项，金山公司就案涉房产享有的优先受偿权不得对抗买受人，据此一、二审判决认为树屏镇政府等三单位对案涉房产的民事权益足以排除法院的强制执行，事实及法律依据充分，并无不妥。
摘要2：【注解】政府为拆迁安置购买商品房属于代被安置人员购买房屋，应认定为购房消费者。
摘要1：【裁判摘要】（１）《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照；（２）购房消费者有权排除工程价款优先受偿权强制执行——在我国现有民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者是相互衔接的。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议和复议规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主的同时，还规定了实质审查为辅的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，赵××作为购房者，其对抗的是恒冠公司的建设工程价款优先受偿权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断赵××对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。
摘要2：（续）2002年施行的《建设工程优先受偿权批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。虽然该条亦规定了购买房屋的消费者对抗享有工程价款优先受偿权的承包人的条件，但该条规定实质已经融入到2015年施行的《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条款之中，且第二十九条又进一步细化规定了三个要件。在新的司法解释就买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议明确予以规定后，二审判决仅适用该批复进行裁判，属适用法律不当。
【注解】《建设工程优先受偿权批复》第２条规定实质已经融入２０１５年施行的《执行异议和复议规定》第２９条规定条款之中，《执行异议和复议规定》施行后不可仅适用《建设工程优先受偿权批复》第２条规定进行裁判。
摘要1：【裁判摘要】案外人不能提供支付购房款转款凭证，法院不能推定其已经支付购房款——执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人的利益，还涉及到申请执行人的利益。人民法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间的利害关系，充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，目的在于加强对作为弱势者的房屋消费者权利的特别保护，在所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的特殊情况下，将对房屋消费者生存权利的保护置于对房地产开发企业债权人金钱债权的保护之上，赋予房屋消费者对买受房屋享有排除强制执行的民事权益。实际上，该规定赋予符合一定条件的商品房买受人对房地产开发企业所享有的转移所购房屋所有权之债权优先于其他债权人对房屋开发企业所享有的金钱债权的效力，是对债权平等原则的突破。同时，这一规定使此种情形下的买受人购买商品房的行为产生了对抗房屋开发企业金钱债权人效力，突破了合同相对性原则，但又缺乏足以产生公信力的公示方式，对交易安全和作为被执行人的房地产开发企业其他金钱债权人的利益影响巨大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查、严格把握。如严格审查被执行人和案外人签订的买卖合同是否真实有效，是否签订在人民法院查封之前，是否倒签；所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋（不限于买受人所购房屋所在地）；支付房屋价款的证据是否充分，付款事实是否真实，已支付价款是否超过合同约定总价款的百分之五十；等等。在依法保护案外人合法权利的同时，也要切实防止被执行人和案外人恶意串通损害申请执行人利益的行为发生。关于本案二审判决认定郭××已经支付全部购房款是否缺乏证据证明问题。一审判决认定，郭××仅提交在合同签订当日以银行转账方式取款175000元的银行取款凭证，未提供证据证明该银行转账取款的收款方为众凯公司任丘分公司一方，即郭××不能提供充分证据证明其已经支付房屋价款且支付的价款超过合同约定总房款的百分之五十，故郭××就涉案执行标的楼房不享有足以排除强制执行的民事权益。二审判决改判的理由是，虽然郭××不能提交向众凯公司任丘分公司缴纳房款的转账凭证及正规销售
摘要2：（续）发票，但其提交的存款及取款凭证、众凯公司任丘分公司的原始收据、穆××的证人证言、徐××的证人证言、中华人民共和国税收完税证明，结合众凯公司任丘分公司的陈述，能够形成一个完整的证据链，在河间联社不能提供反证的情况下，能够推定郭××已支付全部房屋价款。本院认为，二审判决关于郭××已支付全部房屋价款的推定缺乏证据支持。第一，执行异议之诉涉及申请执行人的利益，仅依靠被执行人一方出具的收据或者对案外人付款事实的承认不足以认定已经支付购房款的事实。第二，对于一审判决驳回郭××诉讼请求的主要理由，即郭××未提供证据证明其提交的银行转账取款的收款方为众凯公司任丘分公司一方，二审判决未作分析。第三，二审判决对郭××提交的存款及取款凭证、众凯公司任丘分公司的原始收据、证人穆×的证人证言、证人徐××的证人证言、中华人民共和国税收完税证明以及众凯公司任丘分公司的陈述，如何形成一个完整的证据链证明郭××经支付全部购房款，未作分析。第四，执行异议之诉涉及申请执行人利益，对于案外人是否享有阻却强制执行的民事权利的事实，应采用较普通民事案件更高的证明标准，二审判决根据郭××提供的证据推定其已支付全部房屋价款，但并未对证据的质证、认证作分析认定。第五，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案应由案外人郭××就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在郭××未完成举证责任前，举证责任并不转移至河间联社。二审判决认定，在河间联社不能提供反证的情况下，能够推定郭××已支付全部房屋价款，不妥当。因此，河间联社关于二审判决认定郭××已经支付全部购房款缺乏证据证明的再审申请理由成立，本院予以支持。
摘要1：【裁判摘要】《执行案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此，由于一审法院于2014年4月21日查封案涉房屋，而王××与千禧公司签订《商品房买卖合同》的时间是2014年6月23日，即一审法院查封之后；案涉房产并不是居住用房，而是商铺，王××在与千禧公司签订《商品房买卖合同》后，自己并未实际使用该房屋，而是将其出租给他人经营餐饮酒楼；且王××是从乐达公司处抵账取得该房产，实际并未向千禧公司支付购房款。故，王××对案涉房屋享有的权益不足以排除一审法院的强制执行措施，原判决认定的基本事实并不缺乏证据证明，亦不存在法律适用错误的问题。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】双方签订的《协议》未能形成真实的商品房买卖意思表示，不具备商品房买卖合同的核心条款，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件——而案涉《协议》不属于规范的商品房销售合同，亦没有经过规范的合同备案、网签以及预登记等手续，其外观要件上不符合常规的商品房买卖合同形式要件，可从《协议》是否构成实质合法有效的商品房买卖合同进行审查。首先，从形式要件看，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；(九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，买受人乔××与华耀公司签订的《协议》第3条约定，甲方（华耀公司）在收到乙方（乔××）总房款之日自2012年10月7日至2018年10月7日至6年满如数返还乙方所付总房款。该约定明显有异于商品房买卖合同的一般条款。同时，该《协议》还缺少关于商品房的交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等事项，而商品房买受人支付价款、出售方交付房产、继而将房屋过户至买受人名下，这是商品房买卖合同的基本合同目的，这些要件对于商品房买卖合同的成立来说至关重要，本案《协议》缺乏上述商品房买卖合同成立的基本要件。其次，从意思表示要件看，如前所述，案涉《协议》一方面约定一定期限内退回房款，另一方面没有关于房屋交付和过户登记事宜的约定，双方对于商品房买卖法律关系最基础的条件没有约定，或与一般商品房买卖法律关系约定不同，难以构成房屋买卖的真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“实施下列行为之一，
摘要2：（续）符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；……"及《商品房销售管理办法》第四十二条：“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款：（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；……”的规定可以看出，利用“返本销售”模式吸收资金可能构成犯罪，至少也是行政机关应当采取处罚措施的违法行为。从房款交纳的方式上看，相关款项未打入监管账户，相关款项仅开具收据，未开具交纳房款发票等，种种均有异于普通的商品房买卖方式，从侧面印证双方之间不是一般意义上的商品房买卖法律关系。因此，本案中双方签订的《协议》未能形成真实的商品房买卖意思表示，不具备商品房买卖合同的核心条款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件，二审判决以此认定乔××就案涉房屋享有足以排除执行的实体权益，依据不足、适用法律不当。
摘要1：【裁判摘要】《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条规定的时间节点是法院查封这一执行行为，而非法院向被执行人送达执行裁定，保护的是买受人在法院查封前已经签订商品房买卖合同的行为——法院查封被执行人房产与作出裁定送达给被执行人是执行程序中的两个执行行为。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定的时间节点是法院查封这一执行行为，而非法院向被执行人送达执行裁定，保护的是买受人在法院查封前已经签订商品房买卖合同的行为。康×与瑞麟公司于2015年1月20日签订的《商品房买卖合同》，违反了《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。执行裁定是否向被执行人瑞麟公司送达，康×是否知晓西安中院已经查封涉案房屋，不是执行异议之诉中应否停止对涉案房屋的强制执行并解除查封的审查要件。据此，康×不享有排除强制执行的权益。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】购房人无需证明其配偶、未成年子女名下无其他用于居住房屋——且周××举示了重庆市巴南不动产登记中心出具的《重庆市个人住房登记信息查询证明》，亦证明了自己名下除购买的用于居住的案涉商品房外无其他用于居住的房屋。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，认定周××对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。中诚信托公司主张周××所举示的重庆市巴南不动产登记中心出具的《重庆市个人住房登记信息查询证明》不能证明周××名下无其他用于居住的房屋，但中诚信托公司亦未提交证据证明周××名下有其他用于居住的商品房等房屋，应承担举证不能的不利法律后果，本院对其该主张，不予支持。中诚信托公司另主张周××应举证证明其配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条并未要求购房人应同时举证证明其配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋。在周××已经举证证明自己名下无其他用于居住的房屋，且中诚信托公司亦未能举证证明周××的配偶或未成年子女名下有其他用于居住房屋的情况下，中诚信托公司的该主张缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】《执行异议和复议规定》第２９条 “买受人名下无其他用于居住的房屋”条件的时间节点应包括买受人购买争议房屋时无其他用于居住的房屋的情形——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定了金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，能够排除执行的条件，其中第二项为“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。吉××于2008年8月25日购买案涉商品房时，其名下有本溪市明山区永新街食品栋10层8单元××号建筑面积160.39平方米的房屋，吉××在二审庭审中亦认可在购买案涉房产时有用于居住的房屋。虽然吉××于2012年12月3日经公证出售了其名下原有住房，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项并没有限定“买受人名下无其他用于居住的房屋”条件的时间节点，该条件应包括买受人购买争议房屋时无其他用于居住的房屋的情形。吉××购买案涉房屋时，名下有用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的条件。
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摘要1：【裁判摘要】出于照顾父母或者抚养孩子的考虑，购买两套房用于居住的实际情况已经有相当的普遍性，符合现实情况中一般家庭对居住权的期待，故不应将居住权仅仅限定为一套——2014年8月15日，王×与瑞麟公司签订两份《商品房买卖合同》，约定王×购买瑞麟公司位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区7号楼2单元16层××号房屋和7号楼2单元18层××号房屋，合同价款均为40万元。王×依约支付瑞麟公司购房款80万元。2014年9月5日，上述《商品房买卖合同》在临潼区房管所登记备案，现案涉房屋已交付使用。西安中院依职权到西安市房管局查询后，该局答复王×名下未登记其他居住房屋。《执行异议案件规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。王×在西安中院查封前与瑞麟公司签订书面《商品房买卖合同》，该房屋系用于居住且王×名下无其他用于居住的房屋，王×也实际缴纳了购房款。虽然王×在该小区购买案涉两套房屋，但现实中，出于照顾父母或者抚养孩子的考虑，购买两套房用于居住的实际情况已经有相当的普遍性。符合现实情况中一般家庭对居住权的期待，故不应将居住权仅仅限定为一套。因此，原判决适用《执行异议案件规定》第二十九条，认定王×对案涉房屋享有的权利能够排除执行，并不缺乏证据证明，亦不存在法律适用错误的问题。
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摘要1：【裁判摘要】享有物权期待权的商品房消费者转让商品房实质为债权转让，受让人继续享有前手足以排除执行的民事权益——本案为执行异议之诉，争议焦点为于××对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。具体到本案中，就案涉房屋，于××与龙驿公司补签的《商品房买卖合同》虽在一审法院对案涉房屋查封之后，但鉴于于××并非直接向龙驿公司购房，而是向案外人苏×购买，再与龙驿公司补签买卖合同，而苏×在案涉房屋查封前已与龙驿公司签订了买卖合同，支付了房款，且在查封前已占有了案涉房屋。一审法院据此将于××与龙驿公司补签的《商品房买卖合同》视为符合《执行异议复议规定》第二十九条第一项规定情形并无不当，本院予以维持。于××与苏×的房屋交易行为发生在案涉房屋被查封之后，该行为虽不为法律所鼓励，但本案作为案外人执行异议之诉，审查重点在于××对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。西藏信托以苏×、于××的房屋交易行为发生在案涉房屋被查封后为由主张一审法院适用法律错误理据不足，且本案与西藏信托所称的另案情形也不完全一致，对其该部分上诉理由。本院不予采信。
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摘要1：【裁判摘要】土地储备中心购买房屋用于解决“三旧”改造项目属于满足基本居住需要，符合《执行异议和复议规定》第29第2项的规定，享有排除强制执行的民事权益——关于宏宇公司主张一审判决适用法律错误，土储中心无权根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行的问题。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合本案事实，土储中心于2017年1月5日与三鼎公司签订订购协议并已支付95%的房款，符合上述规定第二十九条第一、三项的规定。至于是否符合第二项的规定，虽然土储中心并非直接居住案涉商品房，但其提交的《关于第五次向65中北片棚改项目提供房源的函》等多份函件可以表明其购买房屋系安置用房，用于解决“三旧”改造项目被征收人的居住问题，故从实际居住人角度出发，应充分考虑案涉房屋拟提供被征收人的情形。而且，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条第二款规定，“‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”案涉所购买房屋用于解决“三旧”改造项目，当属于满足基本居住需要，故符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定。因此，土储中心享有排除强制执行的民事权益，宏宇公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
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摘要1：【裁判摘要】符合《执行异议和复议规定》第２９条规定的以房抵债（工程款）可以排除执行——本案的焦点问题是：张×能否依据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，排除人民法院的强制执行。本院对此分析认定如下：《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，《商品房买卖合同书》虽未载明签订日期，但合同约定付款方式为工程款抵顶房款，出卖人应当在2018年2月3日前将案涉房屋交付给买受人使用，买受人拒绝在实际进户前一次性补齐物业费等相关费用，出卖人有权拒绝交付房屋。结合张×提供的物业费、煤气开栓费等票据记载时间以及原审查明盛恒基集团销售部在入住会签单上的盖章时间，可以认定合同签订时间在人民法院查封之前。现有证据无法证明该合同非系双方真实意思表示，故案涉《商品房买卖合同书》合法有效，合同是否在房产部门联机备案不影响其效力。张×一审提供的中安亿公司与盛恒基公司及其关联公司之间的《盛世天地园林景观透水地坪工程施工合同》《关于抵顶工程款商品房拨付的申请》、资金支付会签单、资金结算票据、工程款抵房选号审批单、工程结算通知单等材料载明了工程内容、工程价款、审批结算信息及双方以房抵顶工程款的合意，可以认定其间以房抵债的事实以及中安亿公司实际支付了案涉房屋的购房款。现中安亿公司同意将权利让渡给张×，盛恒基公司亦为张×开具了房款收据予以确认，应视为张×已交付了全部购房款。另经原审查明，张×名下无其他用于居住的房屋。综上，张×的情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，其对案涉房屋享有足以排除人民法院执行的民事权益。
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