摘要1：【案号】赤峰市中级人民法院民事判决书(2015)赤商终字第211号
【裁判摘要】本案中，双方当事人虽签订了《内蒙古商品房买卖合同》并基于该买卖合同办理了网签手续，但双方同时就涉案款项又签订了《商品房回购协议书》，之后上诉人袁××又向赤峰五甲万京置业有限公司收取了利息。当事人的上述行为证明双方的真实意思表示不是房屋买卖而是民间借贷。因此，双方当事人是以签订买卖合同作为民间借贷的担保，而房屋买卖并不是双方的真实意思表示，故原审法院判决涉案的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效并由袁××协助管理人注销涉案房屋的网签合同并无不当。
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摘要1：【案号】浙江省宁波市中级人民法院民事判决书(2016)浙02民终63号
【裁判摘要】《若干规定》第七十一条的内容目前仍具有法律效力。该条与破产法司法解释（二）第二条并不相抵触，该条第（五）项与第（六）项亦不冲突。原审判决适用《若干规定》，并无不当。本案东来公司与沃凯宏之间成立商品房买卖合同关系。在商品房买卖合同的法律关系中，购房者选定一套房屋后，该房屋对于购房者而言就是特定物。本案沃凯宏作为购房者已选定房屋，并全额支付价款，涉案房屋应为特定物。根据《若干规定》第七十一条第（五）项规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。故涉案商品房应不属于东来公司的破产财产。
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摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事裁定书(2016)浙民申3380号
【裁判摘要】尚未竣工验收的房屋只要经相对人选定后也属于特定物，如相对人已完全支付对价则该房屋不属于企业破产财产——《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”与《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条均是对不属于破产财产的规定，后者系对前者的补充，两者并不矛盾。而《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（六）项系对房屋买卖特殊情形下的规定，而非仅是针对商品房买卖的规定，故二审认定何××选定案涉房屋后，案涉房屋对于何××而言就是特定物，从而适用该条第（五）项的规定，并无不当。
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摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事裁定书(2016)浙民申1607号
【裁判摘要】开发商破产前已解除购房合同，购房人的购房款仅为普通债权，无权主张购房款优先受偿权——《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复明确规定是承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗“买受人”，而本案中，案涉债权系安栋公司从宁波格莱特休闲用品有限公司（以下简称格莱特公司）受让而来，余姚市人民法院于2015年6月11日作出（2015）甬余马民初字第136号民事判决，解除双方签订的上述两份商品房买卖合同；璟月湾公司返还格莱特公司购房款36000000元、支付违约金3600000元。后格莱特公司将基于上述判决享有的对璟月湾公司的债权及所有附属权益全部转让给了安栋公司，并签署了债权转让协议。2015年6月19日，余姚法院受理璟月湾公司破产清算一案。商品房买卖合同解除在破产清算案件受理之前，安栋公司不复具有买受人的法律地位，原审法院认为安栋公司并非具有优先受偿权利的债权有相应的事实和法律依据，并无不当。
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摘要1：【案号】黑龙江省大庆市中级人民法院民事判决书(2015)庆商终字第372号
【裁判摘要】债务人为担保债务履行与债权人签订商品房买卖合同并办理预告登记不能产生担保物权效力，债权人不享有优先受偿权而不能享有别除权——上诉人出借给被上诉人款项，被上诉人仁和公司为此与上诉人签订商品房买卖合同为双方的借款提供担保，并到肇源县房产管理部门办理了共计37套房屋的预告登记。从形式上看双方当事人签订的是商品房买卖合同，但实质是仁和公司为所借款项向出借人即上诉人提供的一种担保。这种担保方式已在《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题〉的规定》第二十四条中进行了论述，该条款规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。根据以上条款，本院认定上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同的性质是一种非典型的担保合同。本案中，双方当事人到肇源县房产管理部门对37套房屋办理了预告登记手续，上诉人领取了商品房预告登记证明。上诉人为此主张担保合同已经进行了登记备案，且预告登记具有排斥后来其他物权变动、保存顺位及破产保护的效力，故其应在破产程序中享有别除权。本院认为，别除权是指担保权人享有就特定财产不依照破产清算程序而优先获得清偿和满足的权利，法定担保物权能在破产程序中转化为别除权。本案的担保方式虽被《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》所认可，但并非物权法规定的法定物权种类和内容，且预告登记在权利性质上属于物权化的债权，其与别除权的基础权利即担保物权存在区别，而其预告登记的效力是否享有法定担保物权的登记备案效力，该非典型担保方式是否如法定担保物权享有优先受偿的权利，法律并无明文规定。故对上诉人的该项主张，因无法律依据，本院不予支持。
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摘要1：【案号】黑龙江省肇源县人民法院民事裁定书(2016)黑0622民初361号
【裁判摘要】让与担保合同虽然有效但债权人无权要求按照让与担保合同办理过户登记，应当裁定驳回起诉——根据法律规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。对原告要求被告继续履行作为借款担保的三份《商品房买卖合同》，在房屋具备办理登记条件时，为原告办理37套商品房所有权登记的诉讼请求，因该合同是基于民间借贷法律关系产生，实际为400万元借款的一种担保形式，为借款合同的从合同，并非是事实的买卖合同，应按照民间借贷法律关系进行审理，且原告不变更诉讼请求，故本院依法裁定驳回该项起诉。
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摘要1：【案号】安徽省高级人民法院民事判决书(2016)皖民终968号
【裁判摘要】一次性购买６６套商铺属于消费购房者（消费者应该是为个人目的购买或使用商品和接受服务的社会成员；消费者为实现自己的经济利益而购买商铺对支付的购房款应当享有优先权）——本案二审争议焦点为：吕×就案涉650万元购房款债权是否享有优先权。一、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不对抗买受人。该批复系针对合同法第二百八十六的理解和适用作出，其中对“消费者”并没有做出特别的限定条件。二、吕×与瀛东投资公司签订了66份《商品房买卖合同》并已备案，已实际支付全部购房款650万元，符合前述批复中消费者享有优先权的条件。原审中，瀛东投资公司管理人否认收到购房款，经原审法院查实，该款项系吕×以本票方式支付，瀛东投资公司已收到购房款。二审中，瀛东投资公司管理人辩称吕×与瀛东投资公司签订《商品房买卖合同》是为了让与担保的目的，但没有提供相关证据，故对该辩称意见，本院不予采信。三、二审庭审中，瀛东投资公司称购房户签订《商品房买卖合同》并备案、且交付全部或部分购房款，管理人即认定购房户享有优先权，本案吕×与瀛东投资公司签订《商品房买卖合同》，且已支付650万元购房款，符合瀛东投资公司管理人关于购房户享有优先权的认定条件。综上，吕×对瀛东投资公司650万元购房款债权享有优先权。
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摘要1：【案号】浙江省杭州市中级人民法院民事判决书(2019)浙01民终3838号
【裁判摘要】购买四套别墅并非基于生存、居住所需，不属于消费者，对一套以外的购房款债权不具有优先受偿权——针对许国林的上诉请求、事实与理由，本院评析如下：首先，《批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该规定是基于生存权高于其他权利，为了保护个人消费者的居住权而设置的，即个人消费者购房应是直接用于满足其生活居住的必需，故对该条规定的消费者不宜作扩大解释。本案中，许××先后与新概念公司签订了四份商品房买卖合同，购买了“金紫度假村”四套别墅，并且其与妻子许××１、儿子许××２在“金紫度假村”共购买了八套别墅，同时，结合其购房价格、款项支付方式等情况，本院认为，许××购买案涉四套别墅并非基于生存、居住所需。故许××不属于《批复》第二条规定的消费者，其对新概念公司的一套以外的购房款债权不具有优先受偿权。许××上诉要求确认其对新概念公司享有12724642.50元优先债权的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。其次，针对许××购买的四套房屋，新概念公司管理人确定其中一套已付购房款数额最多的别墅购房款在新概念公司破产财产分配中享有优先受偿权，已是对许××利益给予的最大限度的维护，许××要求按照所购房屋中价格最高者的总房价为上限确认优先债权金额的主张，并无法律依据，本院不予支持。
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摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2015)高民终字第761号
【裁判摘要】通过按揭贷款付清了购房款的房屋买卖合同不适用破产解除权——杨×与英嘉公司在平等基础上于2001年签订的《商品房买卖合同》并未违反法律规定，是有效合同。双方签订合同后，杨×为支付7C号房屋的购房款，于2002年3月29日与建行城建支行、英嘉公司签订了《个人住房贷款借款合同》，借款金额195万元，用于购买7C号房屋，建行城建支行将贷款款项直接划入英嘉公司在建行城建支行开立的存款账户内。杨×并据此接收了7C号房屋并交由物业公司进行经营管理，据此可以确认杨×履行了支付购房款的义务，双方之间的《商品房买卖合同》已经履行完毕。由于英嘉公司的原因致使杨×没有及时取得房屋所有权证书，不能由此就推论英嘉公司与杨×之间的合同没有履行。故英嘉公司坚持认为其与杨×之间的合同没有履行，按照《企业破产法》的规定，要求确认双方的《商品房买卖合同》已于2007年8月1日解除的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。据此，原审法院根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项的规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。确认诉争的7C号房屋，虽然尚未转移占有，但杨×已经支付了全部房款，应不属于债务人财产的认定并无不当。原审法院确认7C号房屋目前虽然登记在英嘉公司名下，但英嘉公司负有向杨×转移所有权的义务。同时认定鉴于英嘉公司已经进入破产程序的特定事实，杨×起诉要求确认7C号房屋归其所有，英嘉公司配合其行使取回权，将7C号房屋的所有权登记到杨×名下的判决亦无不妥。且《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》并不抵触，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项亦未被相关法条予以废止。故英嘉公司有关《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条因与《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国企业破产法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条相矛盾不应当被引用的意见，无法律依据，本院不予采信。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3020号
【裁判摘要１】依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，在债务人到期不能还款时，债权人得就该标的物进行拍卖折价并从价款中受偿，而不能直接取得标的物的所有权，即必须通过强制清算程序进行。故对民生公司关于双方以转移房屋所有权的方式为案涉借款提供担保因而无效的主张，因与上述法律规定不符，本院不予采信。
【裁判摘要２】债务人对担保合同不具有破产法定解除权——《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定针对的是双方均负有履行义务且未履行完毕的合同，但案涉《商品房买卖合同》的实质是担保合同，其所担保的主合同即借款合同徐××已履行完毕，本案又无其他约定或法定的合同解除事由出现，故民生公司要求解除《商品房买卖合同》的主张与《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”的规定不符，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1529号
【裁判摘要】（１）破产管理人不能随意解除以物抵债协议；（２）债权人无权请求继续率管辖以物抵债协议；（３）抵债物被列入债务人企业破产财产——《商品房买卖合同（预售）》系在双方之间因民间借贷关系而形成财产抵偿债务协议的基础上签订的，二者具有整体性和关联性，不能割裂分析双方之间的房屋买卖关系和借贷关系。故原审判决认定《顶房协议》《商品房买卖合同（预售）》构成以物抵债协议，并无不当。．．．．．．由于本案房屋产权未登记至卢××名下，故该房屋仍应属于广信公司财产。原审法院认定卢××对案涉房产不享有所有权，故无权行使取回权，亦无不当。．．．．．．关于二审法院认定广信公司构成个人清偿，是否存在适用法律错误问题。本案中，广信公司仅在二审答辩时提出本案以物抵债行为属于个别清偿行为，但在其未就撤销上述个别清偿行为提起反诉的情况下，二审法院认定广信公司管理人有权主张撤销《顶房协议》《商品房买卖合同（预售）》超出本案审理范围，有所不当。但由于原判决中未就撤销问题作出明确判项，且原审法院未支持卢××关于对案涉房屋行使取回权主张的处理结果并无不当。故本案是否构成个别清偿，《顶房协议》《商品房买卖合同（预售）》是否应予撤销的问题，当事人可另案处理。
摘要2：
摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事裁定书(2016)苏民申6514号
【裁判摘要】债务清偿期届满后达成的以物抵债协议系实践性合同，在未实际履行、物权未转移的情况下，以物抵债的行为尚未完成，协议处于成立未生效的状态，当事人可以选择不履行，双方仍应按原有法律关系确定权利义务。本案中，案涉2套房屋办理的网签登记不产生物权转移的效力，房屋所有权仍属于恒生富通公司。现恒生富通公司已进入破产重整程序，丁××申报债权称要求拿房，恒生富通公司管理人对该申报债权不予确认，不同意按商品房买卖合同确认丁××债权，表明恒生富通公司已不同意以案涉2套房屋抵偿借款债务，丁××与恒生富通公司之间的权利义务应按照原有的民间借贷关系来确定。一审中，法院已向丁××释明其与恒生富通公司之间系民间借贷法律关系，丁正祥仍坚持按商品房买卖关系主张权利，故一、二审判决驳回其诉讼请求，并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2022)最高法民申104号
【裁判摘要】通过“以物抵债”方式取得的房屋期待权一般不能阻止执行。执行异议之诉的关键实体问题在于比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。普通买受人的物权期待权虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得物权，其本质上仍是债权请求权。对于“以物抵债”所签订的房屋买卖合同既要考量所抵债务是否具有优先属性，更要考量该民事法律行为的真实意思表示。一般而言，房屋买卖合同作为“以物抵债”实现方式，双方的真实意思表示在于以房屋这一标的物的转让作为旧债清偿的方式，不同于实质意义上的房屋买卖。在房屋过户之前，买卖合同所产生的新债并未消灭，致新债旧债并存，故买受人对抗买卖合同之外的申请执行人权利不应超出旧债的效力范围。本案即使案外人胡×对青丰公司的债权真实存在，胡×也认可田×的主张，基于田×对执行标的物即案涉房屋本质上享有的债权和债的平等性,结合旧债即《借条》所产生债权为普通金钱之债的事实，在农行黔灵支行对案涉房屋依法强制执行的情况下，田×无权阻止强制执行。至于《商品房认购书》的效力及其与《商品房买卖合同》的关系，因如上所述理由，其真实性不影响本案处理结果。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民再221号
【裁判摘要】对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面文件具备物权变动的内容和合意，或符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第５条规定的情形，但不应突破书面合同这一形式要件——根据《城市房地产管理法》第四十一条及《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条之规定，房地产转让应当签订书面转让合同,除应当载明房屋坐落位置、面积、价款等基本信息外，还应当载明房地产权属证书、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项。房地产转让属于法律规定的要式法律行为，且应以房产管理部门发放的带有条形码的制式商品房买卖合同为准。对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面文件具备物权变动的内容和合意，或符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，但不应突破书面合同这一形式要件。本案中黄××没有与开发商天正公司签订书面合同，不符合买受人签订合法有效书面买卖合同的要件。在尚不具备开发商与购房人签订有书面买卖房屋合同的情况下，黄××提供的占有该房屋的证据并不充分，且至今该房屋也未办理竣工验收手续，尚不具备交付条件。综上，黄××不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终172号
【裁判摘要】《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。"庭审中，苏××自认其与银陇公司签订《商品房买卖合同》的背景系其与银陇公司之间有债权债务关系，债务到期后，银陇公司用涉案商铺、车位抵顶债务。前述条款保障的是购买房屋并用于居住的消费者。苏××通过以物抵债的方式达成关于商铺的合意，不能对抗中仑公司享有的建设工程价款优先受偿权，不能排除涉案房屋的执行。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终56号
【裁判摘要】故此，张××与鼎业房开公司之间的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决关于该合同名为《商品房买卖合同》，实为以物抵债协议，并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的合法有效的房屋买卖合同的认定有误，本院予以纠正。．．．．．．故此，张××主张在人民法院查封之前已合法占有案涉109号门面，证据不足，本院依法不予认定。．．．．．．（2016）黔02民初10号民事调解书确认，鼎业房开公司自愿用其名下的109号门面抵偿盛鑫矿业公司欠张××的借款本金900万元，并自愿于2016年5月30日前协助张××办理房屋过户手续等。张××在购买109号门面四年多内未曾查询该抵债房屋是否存在权利瑕疵，尤其在2016年4月5日取得（2016）黔02民初10号民事调解书后未曾尝试办理过户登记，亦不符合常理。张××不能对前述情况作出合理解释，其关于对案涉109号门面享有足以排除强制执行权益的上诉主张，事实和法律依据不足，本院依法不予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终709号
【裁判摘要】被拆迁人可以依据《执行异议和复议规定》第２８条规定排除强制执行——首先，按照《执行异议复议规定》第二十八条的规定，甘××、刘××对案涉车位享有的民事权益足以排除中诚信托的强制执行。案涉车位的《产权置换补偿协议》签订时间是2013年10月19日，系在2015年11月27日的查封之前；案涉车位已实际交付甘××、刘××占有使用，虽中诚信托对其交付时间有异议，但结合2014年5月19日《关于花溪新村19号“名流花园”小区国有土地上房屋收购公告》记载的期限及所涉拆迁系现房安置等内容以及物业公司出具的证明和甘××、刘××对中诚信托查封的异议等情况看，一审判决认定案涉车位已于查封前交付甘××、刘××占有并无不当；案涉车位系甘××、刘××以产权置换方式取得，且其已经按照约定交付了原房屋产权手续，应视为已经履行了全部价款支付义务；从案涉土地整理及拆迁收购工作的整个过程看，案涉车位在查封前未办理过户登记并非因甘××、刘××的原因。其次，按照《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款的规定也应保护甘××、刘××对案涉车位享有的权益。根据查明的事实，甘××、刘××以所有权调换形式签订《产权置换补偿协议》取得案涉车位属于拆迁安置的性质，中诚信托对此亦无异议，典雅地产将其另行抵押处置，亦不能损及甘××、刘××作为被拆迁人享有的权益。
摘要2：【注解】不动产系拆迁产权置换取得，交付原房屋视为已支付购房款。
摘要1：【案号】黑龙江省高级人民法院民事判决书(2017)黑民终251号
【裁判摘要】让与担保权人办理房屋办理预告登记本质上仍属于债权，不具有排除强制执行效力——融通公司与海宇公司之间系民间借贷法律关系，海宇公司与融通公司职员蔡××签订的《房屋买卖合同》的真实意思是为了担保双方之间形成的借贷关系，确保出借人在其借款无法获得清偿时可以直接获得案涉房产，并非是以获得案涉房产所有权为目的而进行的商品房买卖法律关系。预告登记制度设置的目的就是通过办理预告登记手续保障以获得房屋所有权为目的的购房人将来实现所有权。案涉《房屋买卖合同》虽然办理了预告登记，但其真实目的并不是为了取得案涉房产的所有权，而是为借贷关系提供担保，融通公司不是案涉房产的受让人，蔡××对案涉房产办理的预告登记并不能产生物权效力。周某某以抵债行为取得了案涉房产的部分权益并实际占有使用，尽管案涉房产并未完成权属过户登记手续，但周某某基于合法占有房屋的事实，其所享有的占有权亦应受法律保护。而融通公司申请法律强制执行的基础权利系一种债权，此种债权不能排斥周某某合法占有这一所有权权能。故周某某在本案中请求停止对案涉房产的执行，理据充分，应予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2021)闽民终702号
【裁判摘要１】一审法院认为：根据《典当管理办法》第三条的规定,典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或将其房地产作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。本案中,亿嵘铜业公司并非从事典当活动的企业法人，其与朱××签订的《房屋典当合同》虽违反了《典当管理办法》的相关规定，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，《典当管理办法》非法律、行政法规，仅是管理性规范，不能作为判断合同无效的依据,故本案《房屋典当合同》有效。案涉合同约定朱××支付约定房屋典价款，取得了该房屋的居住使用权和收益权，合同期内，房屋不计算租金、朱××支付的典款不计算利息，亿嵘铜业公司须对房屋质量负责；朱××有权对承典房屋进行转租或转典；合同期满，亿嵘铜业公司有权收回房屋、朱××有权收回典款。该合同名义上为典当，实际上是以息代租的房屋租赁合同。故对朱××关于双方依《房屋典当合同》成立房屋租赁关系的主张，予以支持。但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。涉案房屋现已由朱××装修入住、使用且该协议尚在二十年期限内，双方均应严格依约履行合同义务。朱××与亿嵘铜业公司的租赁关系发生于2015年工行长汀支行就涉案房屋设定抵押权之前，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响,抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条“对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”之规定，
摘要2：（续）本案中涉案房屋的租赁关系不受该抵押权的影响,法院有权对涉案房屋带租进行拍卖。故(2019)闽08执异50号执行裁定驳回朱××关于解除对涉案房屋查封强制执行措施的异议请求并无不当,朱××要求不得拍卖涉案房屋的诉讼请求无事实、法律依据,不予支持。
【裁判摘要２】二审法院认为：一审认定朱××与亿嵘铜业公司之间为租赁关系并无不当。现朱××已提供证据证明其在人民法院查封之前已签订《房屋典当合同》，并已实际支付了房屋典价款以及实际占有使用案涉房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。一审认定朱××在最长租赁期二十年内可以继续占有和使用该财产，并无不当。另外，案涉房屋虽属于工业用房，但朱××与亿嵘铜业公司之间并非商品房买卖关系，不影响双方之间的租赁关系的成立。
【解读１】诉讼请求：1.判决不得对坐落于长汀县XX镇XX村的宿舍楼(汀建房权证城字第2××7号)X房和第一层X号店执行拍卖；2.确认朱××与第三人亿嵘铜业公司签订的《房屋典当合同》合法、有效；3.诉讼费用由被告承担。
【解读２】一审判决:一、朱××与福建省亿嵘铜业有限公司订立的二份《房屋典当合同》分别在2011年2月11日－2031年2月10日、2012年7月31日－2032年7月30日期限内合法有效；二、驳回朱××的其他诉讼请求。二审判决驳回上诉，维持原判。
【注解】典房典权人能否排除强制执行？——典房合同名义上为典当，实际上是以息代租的房屋租赁合同，典房人可以根据《执行异议和复议规定》第３１条规定排除强制执行。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再243号
【裁判摘要】通过签订和履行销售返租协议的方式行使了对案涉房屋使用和收益的权利表明其已经占有该房产，而办理交付钥匙等交接手续并非认定合法占有房屋的唯一依据——该案是因案外人在执行中，对登记在被执行人名下的不动产提出异议产生的纠纷，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。按照该规定第二十八条，符合以下四个条件时，未登记在案外人名下的不动产也应排除执行：1.在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。根据原审查明、双方无异议的事实，朱××于签订案涉房产买卖合同的当日即付完全部购房款，并于2012年11月8日、2014年10月20日两次发函给世知公司催促办理案涉房产的房产证，世知公司均回函承诺办理，可见案涉房屋的土地使用权证和房产所有权证未办下来是因世知公司原因。关于朱××是否已合法占有案涉房产的问题。在《商品房买卖合同》和《海南世知旅游有限公司产权式别墅销售返租协议书》签订后，朱××将该房屋租赁给世知公司，收取了部分租金，其后还多次催缴世知公司欠付的租金。朱××已经通过签订和履行销售返租协议的方式，行使了对案涉房屋使用和收益的权利，而使用、收益均是以对所购房屋有权占有为基础的。朱××将案涉房产出租的行为足以表明其已经占有该房产，而办理交付钥匙等交接手续并非认定合法占有房屋的唯一依据。二审法院以没有房屋交接通知、房屋交接单等证明办理房屋交接手续为由，认定案涉房产没有交付，是对占有的片面理解，系适用法律错误。朱××的再审申请理由成立，其已于法院查封之前合法占有案涉房产，符合执行异议复议规定第二十八条的规定。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终699号
【裁判摘要】法院查封之前消费者已经与房地产开发商签订合法有效的商品房买卖合同，所购商品房用于居住，且在购房时其名下无其他用于居住的房屋，并已按合同约定支付了全部购房款，消费者享有排除执行民事权益——经北京市海淀区房屋管理局在北京房屋交易权属信息查询系统上查询，未查到田××名下有其他住房。在重庆高院查封本案所涉房屋之前，田××与中坤锦绣房地产公司就上述房屋签订了合法有效的商品房买卖合同并办理了网签手续，依照合同约定支付了全部购房款，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，根据《执行异议复议规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，田××就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
摘要2：【注解】（１）本案最高人民法院裁判未将“买受人名下无其他用于居住的房屋”扩及买受人的配偶或子女，而是限于买受人本人；（２）地域范围限于北京市而未将地域范围无限扩大。
摘要1：【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2016)鲁民终2012号
【裁判摘要】预告登记权利人享有排除执行的民事权益——首先，尽管丁×提供的《商品房买卖合同》存在一定瑕疵，但《商品房买卖合同》、《收款收据》、《商品房预售资金收存通知单》、《预购商品房预告登记证》、《预购商品房抵押权预告登记申请书》、《预购商品房抵押预告登记证》、《御金台商铺托管协议》等证据能够形成证据链，足以证明丁×购买了驰盛公司开发的房产，支付了购房款，办理了预告登记，该房产亦已实际交付。其次，烟台市公安局芝罘分局白石路派出所审批的《驰盛国际公寓（御金台）门牌号码编制说明》、烟台市房产交易中心出具的《关于对××部分房产权属情况的说明》能够证明，丁×购买的房产与中粮公司主张执行的房产系同一房产，驰盛公司对此亦无异议。最后，涉案房产至今没有办理产权证书的责任不在丁×，丁×对此没有过错，其于2011年6月19日办理的预告登记依然有效，其对涉案房产享有的请求权因预告登记而具有了物权效力，能够对抗中粮公司对涉案房产享有的抵押权。因此，一审判决认定丁×对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】安徽省高级人民法院民事判决书(2016)皖民终905号
【裁判摘要】以工程款达成的以房抵债协议为工程的这价款，实际施工人享有优先受偿权——案涉房屋买卖虽未办理相关登记，但因其性质不同于一般消费者与房屋开发商之间的商品房买卖，黄××基于上述购房协议对合同标的物即平港金郡4幢1单元××××室享有的权利优于一般债权。故黄××主张停止对该房屋的执行并解除司法查封措施的请求正当，原审判决对其该项请求予以支持并无不当。
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摘要1：【案号】四川省高级人民法院民事裁定书(2014)川民申字第2300号
【裁判摘要１】法人被吊销营业执照后与他人签订合同并非无效——法律规定法人被吊销营业执照后，不得从事生产经营活动，目的是加强对市场主体的管理，维护正常的社会经济秩序，该规定系管理性的强制性规范，一般不影响民事合同的效力。瑞利房产公司被吊销营业执照后，虽不能开展正常的生产经营，但仍可从事清算活动，包括处置剩余财产。因此，杨×、屈××关于瑞利房产公司被吊销营业执照后与姜×、钟××签订的商品房买卖合同无效的主张，缺乏法律依据。
【裁判宅院２】本案系房地产开发商就同一商品房订立数个买卖合同而引发的纠纷。瑞利房产公司就案涉房屋先后与屈××（杨×）和姜×、钟××分别签订商品房买卖合同。人民法院依据生效判决和债权人农行青羊支行的申请，对案涉房屋进行强制执行时，杨×、屈××提出异议，要求停止执行，并要求确认其对案涉房屋的所有权。关于“一房二卖”纠纷中的保护顺序，现行法律和司法解释均无明确规定，可参照最相类似的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条。．．．．．．因此，如果各受让方均未办理权属变更登记的，优先保护已经实际占有房屋的一方。从现有证据看，一审法院强制执行时，案涉房屋被案外人占有使用，姜×、钟××提交的授权委托书和租赁协议表明其将房屋出租给案外人，而杨×、屈××提交的证据不足以证明其实际占有了房屋。一审法院将案涉房屋作为姜×、钟××的财产予以执行，适用法律并无不当。
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摘要1：【案号】海南省高级人民法院民事判决书(2015)琼民一终字第16号
【裁判摘要】一房数卖时首先签订买卖合同并占有、使用的买受人享有物权期待权——关于争议的铺面存在一房二卖的情况下，诚源公司与李×谁享有优先权的问题。首先，诚源公司、李×购买本案争议房产时均没有进行物权登记。李×先于诚源公司签订《商品房买卖合同》。由于环瑞公司与李×于2005年12月签订《商品房买卖合同》和《代租协议》，将包括争议房产在内的合同房产出售给李×并由环瑞公司代为出租，环瑞公司也收取了购房款，上述商品房买卖行为未违反法律的强制性规定，应认定该房产买卖合同成立并生效。双方签订《代租协议》的行为，应视为环瑞公司已履行法律上的交付义务。由此可以认定，本案争议房产当时虽未登记在李×名下，但李×已实际行使争议房产的收益。如前所述，诚源公司签订合同在后，合同备案登记不具有物权变动效力，诚源公司也没有取得争议房产的占有、使用、收益等实体权益。李×因此对争议房产享有优先权。
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申6920号
【裁判摘要】购房人主张将购房款支付给房地产公司法定代表人个人的付款凭证存疑，不能作为认定已经支付购房款的有效证据——根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，商品房消费者针对金钱债权阻却执行须同时满足以上三个条件。本案中，首先，关于购房款支付问题。一是白××主张的已付购房款系支付给利安公司法定代表人个人而非公司；二是白××提交的付款凭证上未注明款项用途为购房款；三是该款项支付时间为2013年12月27日，早于案涉《商品房买卖合同》签订时间一年多，而利安公司出具收据时间为2017年，晚于付款日之后数年；四是利安公司在本案诉讼形成之前向原审法院提交的《执行程序转破产程序申请书》所附《债务清册》中，登记了其与白××之间存在债务。基于上述情形，原审判决运用逻辑推理和日常生活经验，认定白××提交的付款凭证存疑，不能作为其已支付了案涉房屋购房款的有效证据，有事实依据。其次，根据原审查明事实，白××就案涉该房屋的执行提出异议时，其妻子郭×名下在同一行政区域内已有一套面积为131.57平方米可用于居住的房屋。据此，白××请求排除对案涉房屋的强制执行，不符合法律规定，原审判决未予支持其诉讼请求，并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1590号
【裁判摘要１】《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。"二审法院参照该规定，结合案件事实认定贺×的行为符合以上情形。现交行陕西分行申请再审认为，二审法院认定的上述基本事实缺乏证据证明。对此，本院评析如下：（一）关于贺×是否已在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。交行陕西分行提出，根据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产"的规定，贺×和瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》无效。本院认为，《物权法》该条款规定的“不得转让"针对的是抵押的不动产的“过户行为"，“不得转让"即不得过户。该条款并非针对抵押的不动产转让合同的效力，不构成影响合同效力的强制性规定。故交行陕西分行提出的该理由，不能成立。根据二审法院查明的事实，2014年8月6日，贺×与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，约定贺×购买瑞麟君府南区10号楼2单元1层20103号房屋，合同价款为55万元。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2015年1月27日，西安中院依据生效的债权文书《公证书》及《执行证书》作出（2014）西中执证字第00059-6号执行裁定，查封了案涉房屋。根据上述事实应当认定，贺×与瑞麟公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。（二）关于贺×所购商品房是否用于居住且其名下是否无其他用于居住的房屋的问题。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项中规定的“用于居住"，其标准是政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质。经查，贺×所购房屋性质为居住用房。故交行陕西分行提出的贺×无法证明案涉房屋已交付、已居住、已占有使用等理由，均不能否定贺×所购房屋是居住用房。关于贺×名下是否还有其他房屋的问题。西安房管局出具的《财产查询反馈信息表》显示，贺×名下未登记其他房屋。交行陕西分行认为，贺×仅能证明其在陕西省内无其他用于居住的房屋，
摘要2：（续）而不能证明其在全国范围内再无其他用于居住的房屋，贺×亦未提供证据证明其配偶、子女名下均无其他用于居住的房屋。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项中规定的“无其他用于居住的房屋"，系买受人在被执行房屋所在地名下无其他用于居住的房屋，而不是在全国范围内无其他用于居住的房屋。二审法院已查明贺×在陕西省无其他房产，故认定贺×名下无其他用于居住的房屋，并无不当。交行陕西分行再审申请提出，该条规定的“其名下"无其他用于居住的房屋，不仅包括购房者本人，还应包括购房者的配偶、子女名下也都没有其他用于居住的房屋。该理由没有法律依据，本院不予支持。（三）关于贺×已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。．．．．．．故一、二审判决认定贺×支付的购房款已超过合同约定总价款的百分之五十并无不当。
【裁判摘要２】《执行异议和复议案件规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外”。换言之，申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议不是绝对的，如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条即为第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”中的司法解释，第二十九条与第二十七条并不矛盾，因为它是第二十七条的但书内容。第二十九条之所以作为第二十七条的但书，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权，因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权优先。据此，在贺×的行为符合第二十九条规定的情形下，即使交行陕西分行在案涉商品房上设定有抵押权，贺×也享有足以排除强制执行的民事权利。本案中，贺×已承担相应举证责任，提供的证据足以证明其符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的情形，二审法院参照适用该规定，根据《民事诉讼法司法解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，认定贺×享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律正确。
摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2021)京民终108号
【裁判摘要】（１）《执行异议复议规定》第２８条之规定并未将通过以房抵债形式建立房屋买卖法律关系的情形排除在外；（２）仅以《执行异议复议规定》第２８条第１项“书面买卖合同”之表述，将通过以房抵债形式建立房屋买卖法律关系的情形排除在外，既无法律和理论根据，亦缺乏合理性——《执行异议复议规定》对判断案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益作出了相应的规定，人民法院应予参照。该司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议复议规定》第二十八条之规定，考量案外人对房屋是否享有足以排除执行的实体权利时，并未将通过以房抵债形式建立房屋买卖法律关系的情形排除在外。对于案外人与被执行人签订的以房抵债协议，如果确系双方当事人为终止原债权债务关系，而达成的建立商品房买卖法律关系的真实意思表示，在不存在法律法规规定的合同不成立、无效等情形时，应该依当事人的真实意思表示认定双方建立了商品房买卖法律关系。仅以《执行异议复议规定》第二十八条第(一)项“书面买卖合同”之表述，将通过以房抵债形式建立房屋买卖法律关系的情形排除在外，既无法律和理论根据，亦缺乏合理性。故本院不予采信北方国际公司就此问题提出的上诉主张和理由。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终218号
【裁判摘要１】《执行异议和复议规定》第２８条与第２９条适用上产生竞合时可以择一适用——在金钱债权执行中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。本案原审被告启宏公司系执行案件的被执行人，且为房地产开发企业，亦开发建设了案涉商品房，因此案涉商品房既属于“登记在被执行人名下的不动产”，也属于“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”。在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合的情况下，林××、张××就案涉商品房所提执行异议符合其中一条的规定，即可以排除人民法院的强制执行。
【裁判摘要２】商品房执行异议案件中法院仅就商品房占用范围内的土地使用权进行审理而不对整个土地使用权进行审理——鉴于林××、张××与启宏公司签订的《商品房买卖合同(预售)》仅涉及案涉商品房占用范围内的土地使用权，故本案仅就案涉商品房占用范围内的土地使用权能否继续执行进行审理，而案涉商品房占用范围之外的土地使用权则不属于本案审理范围。华融福建分公司关于一审判决未围绕启宏公司名下位于福建省莆田市荔城区黄石商贸物流园区、宗地编号为PS挂-2011-23号的整块土地的情况进行审理并作出裁判系漏裁漏判的主张，于法无据。
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2022)最高法民再126号
【裁判摘要】（１）以房抵债协议是债务履行方式的一种变通，而非通常的商品房买卖；（２）以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，在完成权属变更登记前仅享有普通债权，认定以物抵债债权人享有物权期待权(利益)可排除建设工程价款优先受偿权的强制执行缺乏法律依据——生效判决已确认中天公司享有建设工程价款优先受偿权，中天公司申请执行，贾×援引执行异议复议规定第二十八条要求排除执行，故本案的焦点问题是贾琼对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的权利。根据已查明的事实，和丰公司与贾×于2015年订立案涉《商品房买卖合同》，双方的真实意思是偿还贾×于2012年向和丰公司出借的部分款项，也即消灭和丰公司对贾×负有的债务，其实质是以房抵债协议，是债务履行方式的一种变通，而非通常的商品房买卖。以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，在完成权属变更登记前，贾×仅享有普通债权，据此种协议认定贾×享有物权期待权(利益)，可排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，缺乏法律依据。
摘要2：