- 日期： 12-04 18:00
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2664号
【裁判摘要】合作开发房地产关系无权以房屋买受人身份排除强制执行——胜利工业园运营中心与里奥置业公司系合作建房关系，非房屋买卖合同关系，无论是适用《执行异议复议规定》第二十八条还是第二十九条，其依法均无权排除执行措施。根据原审法院查明的事实，胜利工业园运营中心与里奥置业公司的合作建房是以里奥置业公司的名义办理的土地使用权证和相关建设施工手续，并约定双方共同出资建设案涉部分项目，胜利工业园运营中心最终占有和使用的案涉房产实际上是其合作投资的成果。双方虽约定胜利工业园运营中心按成本价回购一定的建筑面积房产，但本质上是双方合作建设中计算各方投资成本的一种方式，即使因为房产登记在里奥置业公司名下，双方需办理形式上的房屋买卖合同，双方亦不成立房屋买卖合同关系，也即胜利工业园运营中心不属法律意义上的房屋买受人。《执行异议复议规定》第二十五条规定，已经登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人；未登记的建筑物等，按照土地使用权登记簿、建筑工程规划许可证、施工许可证等相关证据判断权利人。因此，人民法院执行中根据本案房地产的登记状态采取执行措施，依法有据。胜利工业园运营中心再审申请认为本案系房屋买卖关系，应适用《执行异议复议规定》第二十八条，事实根据和法律依据，均有不足。
摘要2：
- 日期： 12-10 12:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）借用资质参与土地竞拍、开发不能排除强制执行；（２）《物权法司法解释一》第二条适用范围有限，仅适用于继承未能及时办理过户等极少数特殊情形，本案情形不适用该条规定，否则，会对物权稳定性造成巨大冲击——本院认为，一、二审及再审证据不足以证明邓×对案涉土地享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：一、《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”2014年9月10日，中宝公司向灵宝市财政局缴纳竞拍保证金430万元，同年9月15日，中宝公司与灵宝市国土资源局签署案涉土地挂牌出让成交确认书，2014年10月9日，中宝公司向灵宝市财政局缴纳了竞拍土地余款20万元，同日，中宝公司缴纳了契税18万元。2014年10月24日，灵宝市人民政府颁发案涉宗地建设用地批准书，2015年3月9日，灵宝市住房和城乡建设局颁发案涉宗地建设用地规划许可证，载明用地单位为中宝公司，2015年5月21日，灵宝市人民政府颁发灵国用（2015）第27号国有土地使用证，土地使用证载明土地使用权人为中宝公司。依据上述法律规定及查明事实，可以确认案涉土地的土地使用权人为中宝公司，而不是邓×。二、中宝公司出具的《证明》载明：2014年9月15日下午16时，在灵宝市地产交易中心实施的国有建设用地使用权挂牌出让中，我公司购买的位于灵宝市环城桥东南角00-24-180号宗地的国有建设用地使用权，（宗地面积为4492平方米，拍卖地价为450万元）。现特此证明该块土地的拍买出资人为邓×，邓×是该宗地拍卖后的所有人。本院认为，现有证据不足以证明邓×与中宝公司上述往来款项具体性质，即不足以证明邓×系实际出资人和实际权利人，即使中宝公司出具的《证明》的内容是真实的，也只是说明邓×借用中宝公司的资质进行案涉土地的竞拍与开发的情形是存在的，该事实对邓×与中宝公司之间的利益分配具有效力，但不能改变中宝公司为案涉土地使用权人的对世权效力。同理，再审审查中，邓×作为新证据提交的三份材料内容即使是真实的，也只能证明邓×为规避法律借中宝公司之名办理土地使用权证，而不能据此确定邓×为土地使用权人。即不能产生物权变动效果，不能动摇物权登记公示效力的稳定性。
摘要2：（续）三、《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”该条例第五条规定：“设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件:（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。”邓×作为个人，不具有从事房地产开发业务的资质，对此事实，邓×是明知的。如其借用中宝公司资质开发房地产的事实存在，那么灵宝市人民政府颁发的国有土地使用证载明土地使用权人为中宝公司，就是邓×与中宝公司都认可的真实权利状态。本案中，二审判决以案涉登记簿上的登记为依据，认定案涉土地使用权人为中宝公司，即为实质性审查。而《物权法司法解释一》第二条适用范围有限，仅适用于继承未能及时办理过户等极少数特殊情形，本案情形不适用该条规定，否则，会对物权稳定性造成巨大冲击。本案并不存在《物权法司法解释一》第二条的情形，故邓×认为适用《物权法司法解释一》第二条的规定，应确认其享有土地使用权的理由不能成立。四、《物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”邓×借用中宝公司资质的行为违反了法律和行政法规的相关规定。因此邓×再审称借用第三人中宝公司名义拍得案涉土地，并未损害国家、集体、他人的合法权益是错误的。《中华人民共和国民法总则》第三条规定：“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。"本案中，邓×明知其行为违法，依然选择规避相关法律及行政法规的规定，借用中宝公司资质对案涉土地进行开发，对此，邓×应承担其所实施的违法行为不受法律保护的风险。
- 日期： 12-11 14:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】土地使用权登记人以权属登记为由请求排除执行与其先前已书面承诺非实际权利人不符不能排除执行——本院(2015)民抗字第20号民事判决认定成龙公司、大竹农行、金隆公司于2000年6月27日向房管部门提交申请，将本案诉争房屋移交给金隆公司，请求将该房产的产权证变更为金隆公司。此后成龙公司又以书面形式承诺，其对于本案讼争房屋所占用的土地不具有使用权，权属应归金隆公司所有。在此情况下，成龙公司以其持有国有土地使用权证，并实际占有使用诉争房屋为由，主张对诉争房屋享有所有权的理由不能成立。根据上述判决认定的事实，成龙公司并不享有对诉争房屋排除强制执行的权利。原审法院据此驳回成龙公司的诉请并无不当。
摘要2：
- 日期： 12-11 14:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】土地使用权二次流转的受让人向多年未取得土地使用权证的前手购买土地，受让人对土地及时过户存在权利障碍有一定预期，对土地不能及时变更登记存在明显过错，不能排除执行——关于陈××对案涉土地未办理变更登记是否存在过错的问题。如前所述，黄××于2008年将案涉土地转让给蔡××，直至2014年仍然未办理变更登记到蔡××名下。陈××在2014年6月18日与蔡××签订《土地转让协议》，约定蔡××将案涉土地转让给陈××，此时陈××对蔡××受让该土地多年后仍未办理变更登记应属明知。在《关于（土地转让协议）的补充合同》中，亦明确载明当案涉土地因产权纠纷或债权债务不能变更登记时，由蔡××负责赔偿，说明陈××在签订协议时已对案涉土地的及时过户存在权利障碍有一定预期。因此，原审法院认定案涉土地存在二次流转的情况下，陈××向并未取得土地使用权的蔡××购买案涉土地，对该土地不能及时变更登记存在过错，有事实依据。原审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定陈××对不能办理案涉土地变更登记存在明显过错，其就本案标的不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。
摘要2：
- 日期： 12-11 14:51
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】就本案而言，海南省高级人民法院(2010)琼行再终字第6号判决正是基于涉案土地使用权属于华琦公司享有的事实认定，判决责令澄迈县政府及澄迈县国土资源局为华琦公司换发国有土地使用证。鑫铭公司依据海口市国用(2012)字第002260、002259号《国有土地使用证》提出执行异议，主张对前述土地使用证中土地重叠部分享有权利，并进而请求排除执行，实质上是对(2010)琼行再终字第6号判决关于土地使用权归属认定的否定，认为该判决存在错误，故鑫铭公司的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定的案外人执行异议之诉条件，依法应不予受理。
【裁判摘要２】鑫铭公司主张华琦公司要求撤销鑫铭公司土地使用权证的诉讼，华琦公司因不服一审，上诉至海南省高级人民法院。在涉案土地的权属没有依法最终确定前，换发涉案土地的土地证，会造成“一地两主”的问题，属于执行行为合法性审查范围，鑫铭公司可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”的规定予以主张，而本案属于案外人就执行标的提出异议的诉讼程序，故其就执行行为的异议主张本院不予审查。
摘要2：
- 日期： 12-11 15:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】国土部门将土地与房产分离单独公开出让(地上房产未纳入出让范围)，买受人仅竞得土地并未同时竞得附着于土地之上的房产，无权根据房随地走原则主张实际取得房产所有权和使用权——首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据（2010）鲁民提字第31号民事判决书，金浩公司负有向滕州市人民政府返还涉案土地、厂房及设施的法律义务。案件进入执行程序后，滕州市人民法院以财产交接清单的方式将金浩公司的土地、厂房及设施交付给滕州市人民政府，但未到土地、房产管理部门办理产权过户手续，涉案土地和房屋仍旧登记在金浩公司名下，所有权并未发生变更。其次，2013年8月6日，滕州市国土资源局出具说明一份，主要内容为:2012年6月12日，该局依据(2010)鲁民提字第31号民事判决书，注销了滕国用(2004)第出072号土地使用权证。2012年12月5日，为盘活该宗国有存量土地资产，优化土地资源配置，在考虑到该宗土地上房产仍被一审法院查封，由此房产证仍登记在金浩公司的事实情况，滕州市人民政府作出滕政土第(2012)43号批复，将该宗土地编号为xxx号，与房产分离单独公开出让(地上房产未纳入出让范围)，国恒公司以631万元竞得该宗土地。可见XXX号房产证并未被滕州市国土资源局注销，房产亦未纳入出让范围，国恒公司并未竞得涉案房产。最后，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。本案中，滕州市国土资源局将涉案土地与房产分离单独公开出让(地上房产未纳入出让范围)，国恒公司仅竞得涉案土地，并未同时竞得附着于该宗土地之上的涉案房产。在此情况下，应由滕州市国土资源局、涉案土地竞得人国恒公司、涉案房产所有人金浩公司和申请执行人徐光协商解决涉案房产的归属和处置问题，国恒公司并不当然取得涉案房产的所有权和使用权。因此，国恒公司关于“根据房随地走的原则，国恒公司实际取得涉案房产的所有权和使用权”的再审事由不能成立。
摘要2：
- 日期： 01-21 16:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】根据上述两份最高额抵押合同和权利登记证明，东莞银行合肥分行在淮土国用2013第75、76号土地使用权证所载地上四幢在建房屋和淮土国用2013第59、63号证所载国有土地使用权上取得了抵押权，《土地他项权利证明书》和《在建工程抵押登记证明》载明的抵押债权额和抵押贷款额分别为5000万元、1250万元、1840万元、1880万元和7000万元，合计1.697亿元。上述登记载明的抵押债权数额和两份《最高额抵押合同》约定抵押债权数额不一致，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定，红岭创投公司享有的最高额抵押担保债权数额应以登记记载的为准，即1.697亿元。红岭创投公司请求按照合同约定的2.2亿元为最高额抵押债权，缺乏事实和法律依据，但原判认定的最高额抵押债权数额有误，一审法院再审予以改判。
摘要2：
- 日期： 01-21 18:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月27日国务院令第256号发布）第二十九条规定：“国有土地有偿使用的方式包括：(一)国有土地使用权出让；(二)国有土地租赁；(三)国有土地使用权作价出资或者入股”。国有土地租赁是国有土地有偿使用的方式之一，神羊公司依据租赁合同获得了案涉国有土地的使用权，并由土地行政管理机关向其颁发了国有土地使用权证书，神羊公司以租赁方式取得国有土地使用权符合法律规定。按照《中华人民共和国担保法》第三十四条第一款第三项的规定，抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物，可以抵押。案涉土地虽为以租赁方式取得，但以该方式取得的土地进行抵押并不违反法律及行政法规的强制性规定，神羊公司与马来西亚进出口银行签订的抵押合同合法有效。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条的规定，以土地使用权抵押的，应当办理抵押物登记。对案涉两宗土地沈阳国土局铁西分局均办理了抵押物登记，分别为马来西亚进出口银行出具了铁西他项（2007）第0034号、铁西他项（2007）第0036号《土地他项权利证书》，案涉两宗土地的抵押权依法设立。铁西城市管理局关于案涉抵押权不成立的主张，没有事实和法律依据，不予采纳。．．．．．．虽然马来西亚进出口银行对案涉抵押物享有优先受偿权，但参照《中华人民共和国担保法》第五十六条规定，拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有权优先受偿。本案神羊公司取得土地使用权虽系以租赁方式取得，但因神羊公司在租赁取得土地后，并未按照租赁合同约定支付土地租赁款，并且按照租赁合同的约定，土地租赁租金以分期缴纳方式支付，案涉抵押物的折价或者拍卖、变卖的受让人实际系以承继神羊公司与第三人之间的租赁合同的方式取得案涉土地的使用权，在实现抵押权时抵押物的受让人应继续按照神羊公司与第三人之间所签订的租赁合同继续履行且其权利范围不能超过神羊公司所享有的权利。马来西亚进出口银行对抵押物实现优先受偿时，应扣除自抵押权实现之日至租赁合同到期之日止的租金后的款项享有优先受偿权。
摘要2：
- 日期： 01-22 08:05
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】梅坂集建1994字第5497号土地上定着的建筑物并未就本案讼争借款设定抵押，该幅土地使用权亦未办理抵押登记，台江农商银行主张其与闽清土地管理局签订的梅地押合（071）号、梅地押合（072）号《闽清县划拨土地使用权附条件抵押合同》具有土地抵押登记的效力，该主张于法无据，不予采信。台江农商银行主张根据最高人民法院《关于适用﹤中国人民共和国担保法﹥若干问题的解释》（简称《担保法解释》）第五十九条之规定，三友针纺织品公司已将梅坂集建1994字第5497号土地使用权证交由台江农商银行保管，可认定台江农商银行对该幅土地使用权有优先受偿权。对此，本院认为，《担保法解释》第五十九条适用的前提是当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，而本案中台江农商银行并未举证证明存在这一情形，故对其该主张不予支持。台江农商银行对梅坂集建1994字第5497号土地使用权不享有优先受偿权。
摘要2：
- 日期： 02-02 15:32
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】当事人取得行政赔偿的前提有三个：（１）行政机关违法行使职权；（２）行政相对人合法权益受到损害；（３）违法行为与损害结果之间存在因果关系——根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条第一款规定：“国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。"根据上述规定，受害人取得行政赔偿的前提有三个：行政机关违法行使职权、行政相对人合法权益受到损害、违法行为与损害结果之间存在因果关系。本案中，王××主张受损的权益为其承包土地上的树木。在一审庭审及本院询问过程中，王××均认可承包土地上的树木由山西省黄河石港旅游开发有限公司在开发建设过程中铲除。因此，虽然渑池县政府颁发给渑池河务局的国有土地使用权证被撤销，但是王××承包土地上的树木被损毁，并非颁证行为所致。渑池县政府的违法颁证行为，并不必然造成王××财产损失的结果，因此违法行政行为与损害结果之间缺乏直接的因果关系。王××应当通过民事诉讼途径向侵权的民事主体主张权利。侵权的民事主体实施树木铲除行为可能是基于对渑池县政府颁证行为的信赖，因此，在其承担相应的赔付责任后，亦可向渑池县政府主张权利。
摘要2：
- 日期： 05-27 10:44
- 作者：陈其象律师
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国有土地登记
摘要1：【裁判摘要】原集体土地使用权人与该土地被征收并出让后国有土地登记行为无法律上利害关系——李××不服太和县政府2016年2月为太和县国建置地有限公司颁发的太国用（2016）第0019号国有土地使用权证（以下简称被诉行为），提起本案诉讼。二审法院以李××与被诉行为没有利害关系为由，认定其不具有提起本案诉讼的原告资格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，李××并非被诉行为的相对人，因此案件争议在于李××是否与被诉行为有利害关系。被诉行为即太国用（2016）第0019号国有土地使用权证系集体土地被征收转为国有用地后，原审第三人通过出让获得的权属证书。李××原享有使用权的集体土地，经历了土地征收、地上附属物补偿国有土地挂牌出让等程序。因此，对申请人权益产生实质影响的是集体土地征收及补偿等行为。申请人如果认为权益受损，应当通过对以上行为主张权利进行救济。李××与被诉行为之间没有利害关系，原审裁定驳回其起诉并无不当。
摘要2：
- 日期： 05-27 15:51
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】本案的争议焦点有二，一是宝驰公司的主体资格是否适格，是否有权确认通顺达公司与庄子营村委会之间签订的《土地租赁合同》无效；．．．．．．本院认为，依据京顺国用（2006出）字第00212号国有土地使用权证，宝驰公司现为涉诉土地的使用权人，通顺达公司与庄子营村委会签订的《土地租赁合同》的效力直接影响宝驰公司对涉诉土地的管理和使用。因此，宝驰公司是涉诉土地的利害关系人，其有权提起本案之诉。
【裁判摘要２】依据北京市国土资源局顺义分局政府信息答复告知书的内容，本案所涉土地在2003年时的土地现状为建设用地，村委会虽然没有办理集体土地建设用地使用证，但不影响该宗地在2003年的土地性质为集体建设用地，因此，通顺达公司与庄子营村委会于2003年签订的《土地租赁合同》就是庄子营村委会作为土地使用者将土地使用权租赁给通顺达公司使用，由通顺达公司向庄子营村委会交付租金的合同，其性质属于集体建设用地使用权租赁合同，不属于农村土地承包合同。基于涉诉土地属于集体建设用地的性质，而《中华人民共和国土地管理法》第六十三条并不排斥集体建设用地使用权租赁合同的效力，因此，宝驰公司称通顺达公司与庄子营村委会擅自改变了农村土地的性质，将农业用地用于非农建设一节，因无相应的事实及法律根据，本院对此不予采信，对于宝驰公司据此要求确认通顺达公司与庄子营村委会之间签订的《土地租赁合同》无效之请求，本院亦不予支持。
摘要2：
- 日期： 02-03 11:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】房地一并抵押按照规划建筑面积比例计算抵押土地面积——依照物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因此，景德镇农商行对于3号、4号厂房、1号宿舍楼及其占用范围内的建设用地使用权享有抵押权。按照日常生活经验，地块一般具有可分割性。地块一般具有可分割性舍楼及其占用范围内的建设用地地块与其他尚未实际建成建筑的地块并非不可分割。密胜公司提供抵押物的建筑面积为24859.15平方米，规划建设面积55260.05平方米，仅占规划建设面积的44.99%。原判决据此认定景德镇农商行就涉案全部土地使用权权益的44.99%享有优先受偿权并无不当。即使在3号、4号厂房、1号宿舍楼之外，规划建设土地上实际暂未建成其他建筑，也不影响该地块本身作为规划建设用地的性质。即，其余未建建筑地块本应用于建设其他建筑，而不应作为物权法第一百八十二条规定的建筑物占用范围内的建设用地。景德镇农商行还主张案涉土地只有一份《国有土地使用权证》。因此，建设用地使用权及于整块宗地。根据我国地籍管理规定，土地登记以宗地为基本单元，建设用地使用权人所持有的《国有土地使用权证》以宗地为单元进行核发，宗地可以进行分割、合并。因此，景德镇农商行仅以此为由认为案涉土地不可分割，不予支持。
摘要2：
- 日期： 02-17 11:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】执行法院对房地对应问题、配套设施是否为不可分财产问题以及拍卖标的物是否位于自然保护区等问题均未审查，所作异议裁定认定基本事实不清、证据不足，撤销拍卖——本案的争议焦点为案涉拍卖是否存在严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。关于房地对应问题。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：”建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：”房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，”拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”根据上述规定，在执行被执行人所有的不动产时，应当遵循”房随地走、地随房走”的原则，土地使用权与房屋所有权应当一并处置。华融致远公司在异议、复议中均提出拍卖房地产存在严重超红线问题，导致登记机构不能出具房地一体的产权证。登记机构亦致函江西高院反映存在房产覆盖范围超出土地证载明范围的问题。而评估报告估价假设和限制条件部分第三点明确”估价对象的价值内涵是因司法处置涉及的整体房地产房地合一的市场价值”。第十一点明确”本次估价结果是在估价假设和限制条件下的房地产价值，如估价假设和限制条件发生变化，估价结果必须相应调整或重新估价。”评估报告估价结果报告部分第三点估价对象之”面积”部分载明”本次评估土地使用权面积为8921.48平方米”。可见，本案的一个关键性事实问题是房地是否对应，并且这个问题涉及到房地一体的法律秩序，影响到拍卖的合法性以及当事人权益的维护。江西高院未在查明该事实的基础上对司法拍卖的合法性作出判断，仅以”本案对有房产证和土地使用权证的资产依法按权证拍卖”进行回应，属于认定基本事实不清。关于配套设施问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，”拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”复议申请人提出案涉房地产在景区范围内，配套水电和道路在被执行人江西龙升实业有限公司控制之下导致拍得房地产不能进入和使用，并且被执行人也在拍卖之前向法院提出一并处置，司法拍卖具有漏拍不可分财产情形。
摘要2：（续）对此，江西高院应当审查复议申请人所提的配套水电、道路是否在使用上与拍卖标的物不可分，或者分别拍卖可能严重减损价值，但江西高院未予审查，属于认定基本事实不清。关于拍卖标的物是否处于自然保护区缓冲区的问题。复议申请人提出拍卖标的物位于自然保护区缓冲区，无法生产经营。对此，江西高院应当审查拍卖标的物是否处于自然保护区缓冲区，该事项是否属于法院应当调查的内容，以及如果属于自然保护区缓冲区是否影响司法拍卖的效力等问题。江西高院对该事实问题亦未审查。综上所述，江西高院对房地对应问题、配套设施是否为不可分财产问题以及拍卖标的物是否位于自然保护区等问题均未审查，所作异议裁定认定基本事实不清、证据不足。