建工｜建设工程施工合同对签证人员、签证时间及签证形式有明确约定，但是实际履行与合同约定不符的，如何认定签证的效力？
摘要1：【注解】在签证人员、签证时间及形式与合同约定不符的情况下，应当根据法律和司法解释关于委托授权、职务代理以及表见代理的相关规定，结合合同订立和履行中的具体情形认定签证行为对合同当事人的效力，但有证据证明虚假签证的除外。
摘要2：
建工｜发包人能否以承包人未交付发票为由抗辩工程价款履行义务？
摘要1：【注解】（１）支付建设工程价款义务与交付发票义务不具有对等关系，不能适用先履行抗辩权；（２）发包人以承包人未交付发票作为拒付工程价款抗辩事由的，不予支持。但讼争合同明确约定承包人未交付发票，发包人有权拒绝支付建设工程价款的除外。
摘要2：
建工｜建设工程施工合同无效，承包人是否有权主张欠付建设工程价款的利息？
摘要1：【注解】（１）利息是工程价款的法定孽息；（２）《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十四条确定了合同无效可参照合同约定折价补偿，该补偿应当包含无效合同承包人被占用工程价款的利息损失,以同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计息。
摘要2：【注解】施工合同无效但建设工程竣工验收合格，如果合同约定了延期支付工程款的利息或损失计算方式，结算工程款时利息应予支持。
建工｜长期未作出财政评审结论或财政评审结论违背合同约定的当事人申请司法鉴定是否准许？
摘要1：【注解１】（1）建设工程施工合同明确约定以财政评审结论作为结算依据的，财政评审结论应当作为建设工程价款结算的依据。（2）在承包人或实际施工人提交完整结算文件后，发包人在一年内未提交财政评审部门的，视为各方当事人无法以财政评审完成建设工程价款结算，可以同意当事人的司法鉴定申请。（3）财政评审部门在收到发包人提交的结算文件后未出具财政评审结论，当事人申请司法鉴定的，应向财政评审部门核实，了解无法出具财政评审结论的具体原因。同时，应向财政评审部门出具书面函件，给予财政评审部门完成财政评审的合理期限，并告知未按时完成评审作出结论的，将依当事人申请启动司法鉴定。在合理期限届满后，财政评审部门无正当理由仍未出具财政评审结论的，支持当事人的司法鉴定申请。
【注解2】通常情况下，对财政评审结论仅作程序性审查。评审程序合法的，财政评审结论可以作为认定建设工程价款的依据。但是，当事人有证据证明财政评审结论具有不真实、不客观的情形违反法律规定或合同约定的，应对财政评审结论进行实质审查。
摘要2：
建工｜承包人主张进度款是否准许？
摘要1：【注解】（１）建设工程已完工并经验收合格，具备结算条件的，应当组织竣工结算。承包人仅提出工程进度款及利息请求的，不予支持。（２）因发包人未按合同约定支付工程进度款，如承包人解除合同的，双方当事人应当按照合同约定进行结算。
摘要2：
建工｜建设工程已经通过验收，诉讼中发包人申请工程质量鉴定的，是否支持？
摘要1：【注解】（１）建设工程已经通过验收的，诉讼中当事人又申请鉴定的，不予支持；（２）但有证据证明建设工程在合理使用寿命内地基基础工程和主体结构质量存在重大安全隐患的或因发生保修责任争议，需要通过鉴定确定责任范围的除外。
摘要2：
建工｜建设工程未经验收，发包人擅自使用的，是否可以认为质量符合合同约定？
摘要1：【注解】（１）《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十四条规定：建设工程未经验收，发包人擅白使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持。适用该规定支持支付建设工程价款的，不得在文书中表述“质量符合合同约定或质量合格”。（２）同时应向建设工程管理机构提出司法建议，要求有关部门加强对建设工程质量监督管理。
摘要2：
建工｜作为被告的发包人提出工程质量异议的，属于抗辩还是应当反诉？
摘要1：【注解１】作为被告的发包人提出工程质量异议的，属于抗辩的情形：（1）发包人仅以工程质量问题主张拒付或少付工程价款的；（2）发包人提出原告在施工过程中存在偷工减料；（3）发包人因原告拒绝维修工程而另行委托他人修复后，主张抵扣修复费用的。发包人请求原告承担修复费用的主张虽可以构成一个独立的诉，但该主张未超出原告的诉讼请求范围，因此发包人有权选择以抗辩形式主张抵扣，也有权提起反诉。
【注解２】发包人应当反诉或者另行起诉的情形：（1）发包人要求承包人支付违约金或赔偿损失的；（2）发包人要求承包人赔偿因工程质量不符合合同约定而造成的其他财产或者人身损害的；（3）发包人要求原告承担返修义务或赔偿损失的；（4）原告逾期完工，发包人主张工期延误索赔的。
摘要2：
建工｜缺陷责任期与保修期如何区分？
摘要1：【注解１】工程保修阶段包括缺陷责任期与工程保修期。
【注解２】缺陷责任期是指承包人按照合同约定承担缺陷修复义务，且发包人预留质量保证金的期限，自工程通过竣工验收之日起计算。缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年、具体由发承包双方在管理合同中约定。在缺陷责任期内，由于承包人原因造成的缺陷，承包人负责维修，并承担鉴定及维修费用；如承包人未履行缺陷修复义务，则发包人可以按照合同约定扣除质保金，并由承包人承担相应的违约责任。缺陷责任期届满，发包人应当返还质保金。发包人返还质保金后，承包人仍应按合同约定的各部分工程的保修年限承担保修责任。
【注解３】保修期是承包人按照合同约定对工程承担保修责任的期限，从工程竣工验收合格之日起计算。保修期内，承包人对建设工程的保修义务属于法定义务，不能通过合同约定予以排除。
摘要2：
建工｜在建设工程存在质量瑕疵的情况下，承包人愿意修复，而发包人不愿意由承包人修复,并主张修复费用，应如何处理？
摘要1：【注解】（１）如果承包人愿意修复，而发包人未通知承包人修复而直接诉请支付修复费用或者未通知承包人修复直接委托第三人修复并诉请支付所产生的修复费用，不予支持。（２）在承包人拒绝修复，或者经承包人修复后建设工程质量仍不合格，或者承包人在合理期限内未进行修复的，发包人可以另行委托第三人进行修复，所产生的合理修复费用，发包人请求从应付工程款中予以扣除的，应予以支持。
摘要2：
建工｜工程未完工，合同解除后保修期如何计算？
摘要1：【注解】（１）承包人的保修义务是法定义务，即使合同中对此没有约定，承包人仍应承担。（２）建设工程施工合同的解除，不影响承包人承担保修义务。承包人的保修义务应从已完工部分验收合格、确定质量合格或者交付使用之日起计算。
摘要2：
建工｜发包人逾期支付建设工程价款与承包人停（窝）工之间的因果关系如何认定？
摘要1：【注解】发包人未按照合同约定支付建设工程价款，是否导致承包人停（窝）工、延误工期，应当根据不同的情况作出不同的认定：（1）合同约定垫资施工的，逾期支付建设工程价款与停（窝）工之间没有必然因果关系。但是逾期支付建设工程价款的，应当按照合同约定承担违约责任。（2）合同约定逾期支付工程进度款一定天数后，可以停工的，在约定天数届满后，发包人仍未支付工程进度款的，开始认定停工日期，同时应当办理停工签证，未办理签证的，不予支持。但是有证据证明真实停工的除外。（3）合同未约定逾期支付工程进度款可以停工的，承包人在发包人逾期支付工程进度款后，办理停工签证手续的，以签证确认的停工日期开始计算扣除逾期天数及停窝工损失。
摘要2：
建工｜商品房工程承包人逾期完工，造成发包人赔偿购房人逾期交房违约金的，发包人能否向承包人主张赔偿？
摘要1：【注解】（1）承包人逾期完工造成发包人赔偿购房人逾期交房违约金的，应当由承包人进行赔偿。（2）建设工程施工合同中没有约定逾期完工违约金的，发包人实际赔付购房人逾期交房违约金后，发包人向承包人主张赔偿该部分损失的，应当支持。（3）建设工程施工合同已经约定逾期完工违约金，但不足以填补发包人实际赔付购房人的逾期交房违约金时，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加”的规定，发包人有权要求承包人承担超出逾期完工违约金部分的损失，请求增加违约金数额应以发包人实际损失额为限。
摘要2：
建工｜发包人欠付工程价款的，承包人是否有权拒绝交付工程？
摘要1：【注解】（1）承包人以发包人拖延结算或欠付工程价款为由拒绝交付工程的，不予支持。（2）建设工程施工合同明确约定发包人欠付工程价款可以拒绝交付工程的，从其约定。但是，欠付工程价款数额不大或拒绝交付部分工程严重影响整个工程使用的，不予支持。
摘要2：
建工｜建设工程施工合同纠纷的鉴定意见如何进行审查？
摘要1：【注解】依据《最高人民法院关于人民法院民事诉讼中委托鉴定审查工作若干问题的规定》，鉴定人出具的鉴定意见书，应当审查：（一）委托法院的名称；（二）委托鉴定的内容、要求；（三）鉴定材料；（四）鉴定所依据的原理、方法；（五）对鉴定过程的说明；（六）鉴定意见；（七）承诺书；（八）鉴定人签名或者盖章，并附鉴定人的相应资格证明（委托机构鉴定的，应当由鉴定机构盖章，并由从事鉴定的人员签名）。
按照上述形式、程序等方面审查后，建设工程案件还应特别注重以下实质内容的审查：（1）鉴定事项及范围是否与委托相符；（2）鉴定材料是否全面完整并经法定程序质证；（3）鉴定依据是否正确合理；（4）鉴定方法是否科学，是否符合实际状况；（5）鉴定过程是否符合法律规定及技术规范要求；（6）鉴定意见书的结论是否明确具体，分析过程与结论是否具有逻辑性及确定性，是否与已查明认定的事实存在矛盾的情形；（7）鉴定程序以及鉴定意见书的形式等是否符合法定要求。
需要注意的是，鉴定意见书存在鉴定意见和鉴定意见书的其他部分相互矛盾、同一认定意见使用不确定性表述、鉴定意见书有其他明显瑕疵等情形的，视为未完成委托鉴定事项，应当要求鉴定人补充鉴定或重新鉴定。补充鉴定或重新鉴定仍不能完成委托鉴定事项的，应当责令鉴定人退回已经收取的鉴定费用。
摘要2：
建工｜任意压缩合理工期如何认定，能否申请鉴定工期？
摘要1：【注解】（1）当事人违反工程建设强制性标准，任意压缩合理工期的约定，应认定无效。（2）定额工期只能作为参考依据，合理工期一般短于定额工期。（3）鉴定机构只能鉴定定额工期，根据鉴定得出的定额工期，参照当地住建部门关于压缩工期幅度的规定，认定是否属于任意压缩合理工期。（3）一般来说，压缩的工期幅度最多不超过定额工期的30%，超过30%的，视为任意压缩合理工期。
摘要2：
建工｜申请鉴定事项无法鉴定的应如何处理？
摘要1：【注解】（1）在正选鉴定机构明确表示无法鉴定的情况下，依次征询备选鉴定机构的意见。经摇号选择的鉴定机构均表示无法鉴定的，各方当事人一致同意重新选择鉴定机构或聘请若干专家组成鉴定组进行鉴定的，予以支持。各当事人无法达成一致意见的，认定申请鉴定事项无法鉴定。（2）申请鉴定事项无法鉴定的，应依据举证责任的分配原则、双方当事人的过错程度和全案证据情况，认定案件的基本事实。
摘要2：
建工｜“发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任”,是否包括建设工程价款的利息或违约责任？
摘要1：【注解】（1）《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十三条规定实际施工人可以向发包人主张支付欠付建设工程价款的范围仅限定为建设工程价款，不包括工程价款利息、违约金、损失赔偿金等。（2）实际施工人依据本条规定，向发包人主张支付欠付建设工程价款的利息、违约金、工程奖励金、损失赔偿金等款项的，不予支持。
摘要2：
建工｜多层转包、多层违法分包、挂靠后再转包、再分包的实际施工人能否请求发包人在欠付工程款范围内承担责任？
摘要1：【注解】（１）单层转包、单层违法分包的实际施工人可以依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十三条规定请求发包人在欠付工程款范围内承担责任。（２）借用资质及多层转包和违法分包的实际施工人不能请求发包人在欠付工程款范围内承担责任。
摘要2：
建工｜承包人已经与发包人结算完毕并领取了工程款，实际施工人再向发包人主张遗漏结算的工程款是否成立？
摘要1：【注解】发包人与实际施工人不存在合同关系，在承包人已经与发包人结算完毕并领取工程款后，即不存在欠付建设工程价款的事实，实际施工人无权向发包人主张权利，亦无权直接向发包人主张遗漏结算工程价款。
摘要2：
建工｜个人合伙作为实际施工人时，部分合伙人能否单独以实际施工人身份起诉？
摘要1：【注解】（１）个人合伙属于必要共同诉讼；（2）部分合伙人单独以实际施工人起诉请求合同权利的，应追加其他合伙人作为共同诉讼当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响案件的审理并依法作出判决。
摘要2：
建工｜建设工程价款优先受偿权是否可以调解？
摘要1：【解读】建设工程价款优先受偿权涉及到不特定第三人，双方当事人请求出具调解书对建设工程价款优先受偿权予以确认的，原则不应准许。
摘要2：【注解】（１）可以在人民法院调解书中明确建设工程价款优先受偿权。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申275号；（２）建设工程价款优先受偿权是法定优先权，对于在人民法院调解书中明确建设工程价款享有优先受偿权的情形，法律、法规及司法解释并未予以禁止。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2022)最高法民申22号
建工｜建设工程施工合同纠纷，银行以承包人放弃建设工程价款优先受偿权为由申请加入诉讼是否准予？
摘要1：【注解】在建设工程施工合同纠纷中，银行以承包人放弃建设工程价款优先受偿权为由申请加入诉讼。因建设工程施工合同纠纷案件中银行不属于第三人，银行对于建设工程价款优先受偿权提起第三人撇销之诉的，予以驳回。
摘要2：【注解】（１）建设工程施工合同纠纷案件中银行不属于第三人；（２）银行对于建设工程价款优先受偿权提起第三人撇销之诉的，予以驳回。
最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终714号
摘要1：【裁判摘要】抵押权人同意抵押人转让抵押不动产，买受人对未能办理过户登记不存在过错，有权排除执行——案涉抵押不动产销售引发的抵押权人优先受偿权与买受人物权期待权的权利冲突是执行异议之诉的一种典型形态。房地产开发中常因开发建设资金不足而需利用建设用地及在建工程抵押融资，在具备销售条件后又需销售以回笼资金偿还融资款，这时就需要抵押权人适度变更担保权利的实现形式。如果各方当事人都严格按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定进行交易操作，则是对各方当事人均无风险的交易活动。但是，如果开发商不诚信，将不动产虚假、低价销售或转移销售资金，则会危及抵押权人的权利实现，从而引发抵押权人和买受人之间的权利冲突。为解决此类矛盾纠纷，最高人民法院出台了相关司法解释。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”一般而言，案外人就执行标的提出的异议，常因申请执行人享有担保物权等优先受偿权而得不到支持，但该司法解释第二十八条、第二十九条也分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形,其中第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合该条规定的四个条件的不动产买受人的物权期待权，即可对抗享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。诉争房屋为不动产,赵××、王×作为买受人的权利能否排除东方资产重庆公司作为抵押权人的强制执行,需要从四个方面进行考察。首先，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。．．．．．其次，关于是否在查封之前已合法占有的问题。．．．．．．第三，关于价款支付问题。价款是否全部支付是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题。如果买受人将款项通过银行转账支付到被执行人名下账户，则付款事实没有争议，争议点在于款项用途是否为不动产买卖合同项下的款项，买受人主张系诉争不动
摘要2：（续）产买卖合同项下款项,应承担相应的举证责任；如果买受人将款项通过银行转账支付到第三人名下账户，则买受人应提交当时的证据证明该款项支付的是诉争不动产买卖合同项下价款，由于涉及第三人的实体权利，常需第三人通过到庭作证等方式参与诉讼以便查明认定相关事实；如果买受人以收款收据而主张现金交付的，则买受人应当就交付时间、地点、接受人情况及其经济能力、财产变动情况等充分举证，供人民法院综合判断。．．．．．．第四，关于未办理过户登记原因问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由于抵押登记具有公示公信效力，对于已有抵押登记的不动产买卖，抵押权人同意抵押人转让抵押财产，或买受人代为清偿债务消灭抵押权，是认定未办理过户登记非因买受人自身原因的两种情形。如未经抵押权人同意，除非买受人代为清偿债务以消灭抵押权，否则抵押权人对不动产上的抵押登记不负有涂销义务。但是,如抵押权人同意转让抵押财产，转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的义务主体是抵押人，而非买受人，抵押人未将转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的，仍应承担相应的担保责任；此时,抵押权人对不动产上的抵押登记负有涂销义务,除非抵押权人与买受人有约定或抵押权人有为买受人所知晓的相关声明。本案中，抵押权人东方资产重庆公司已向房管部门出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，抵押人中坤锦绣地产公司亦将其作为诉争房屋买卖合同的附件，赵××、王×对于诉争房屋的买卖产生合理信赖。虽东方资产重庆公司与中坤锦绣地产公司签订《监管协议》对销售回款进行监管，但该协议并不为诉争房屋买受人赵××、王×支付款项前所知晓，监管账户亦未在赵××、王×与中坤锦绣地产公司的买卖合同中约定为付款账号，中坤锦绣地产公司未将转让价款提存或清偿东方资产重庆公司债务，系中坤锦绣地产公司违反合同约定而严重失信，但也是东方资产重庆公司应当承担的合同风险，赵××、王×对款项支付亦无过错。因此，赵××、王×作为买受人，在购买诉争房屋过程中已尽到相应的注意义务，诉争房屋未能办理过户登记并非赵××、王×的原因。
最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终1699号
摘要1：【裁判摘要】新奥地产公司于2014年5月取得案涉房产的《房屋产权证》，重庆国际信托公司于2014年6月取得案涉房产的抵押他项权证。黄××购房时明知案涉商品房存在在建工程抵押，应尽到审慎的注意义务，但其在未核查案涉房屋权属及他项权属状态的情况下，仍与新奥地产公司签订商品房认购协议，对所购房屋未能办理过户登记亦有过错，不属于非因买受人自身原因未能办理过户登记的情形。
【注解】买受人购房时明知房屋存在在建工程抵押仍购买，应认定买受人对所购房屋未能办理过户登记有过错无权排除执行。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申3536号
摘要1：【裁判摘要１】关于商品房预售许可证明与商品房买卖合同效力之间的关系，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二条的规定，如出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。从本案事实看，原审法院对于案涉苏石花园二期项目是否取得商品房预售许可证明的事实虽未予述及，但其根据该项目已于2013年6月4日竣工验收合格的事实，及合同已经实际履行的情况，认定《楼宇认购书》的效力并无不当。陈××主张《楼宇认购书》无效，缺乏事实依据。
【裁判摘要２】案涉房屋未能办理物权变更登记并非陈××自身原因所致。根据相关法律规定，已设定抵押的物品并非禁止流通，买受人在购买已设定抵押的物品时，仅需考虑抵押权实现时可能面临的风险，其购买抵押物的行为本身并不构成过错。从本案事实看，导致案涉房屋物权未发生变更登记的原因是其已抵押给华融湘江郴州分行，而非陈××自身原因所致。虽然陈××在2012年6月20日向华融湘江郴州分行出具《证明及承诺》，表明其知道案涉在建工程已抵押给该行，但不能就此认定系陈善红方面的原因导致物权变动未发生。
【注解】买受人购买已设定抵押物品行为本身无过错，买受人因购买物之上存在抵押未能办理过户登记不存在过错。
摘要2：
最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终1704号
摘要1：【裁判摘要】买受人主张抵押权无效不属于执行异议之诉审理范围——新奥房地产公司于2014年5月取得案涉房产的《房屋产权证》，国际信托公司于2014年6月取得案涉房产的抵押他项权证，朱×、代×购房时明知案涉商品房存在在建工程抵押，但未尽到审慎的注意义务，在未核查案涉房屋权属及他项权属状态的情况下，仍与新奥房地产公司签订商品房认购协议，其对所购房屋未能办理过户登记亦有过错，不属于非因买受人自身原因未能办理过户登记的情形；此外，朱×、代×主张新奥房地产公司对案涉房产的房屋产权登记及国际信托公司的抵押权无效，因其效力已被重庆市高级人民法院（2016）渝民初16号生效判决书确认，不属于本案审理范围。综上，朱×、代×的请求不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权利。
摘要2：
北京市高级人民法院民事判决书(2016)京民终15号
摘要1：【裁判摘要】没有证据表明购房人在购买房屋是已经或能够执行有关抵押状况，符合《执行异议和复议规定》第２８条规定可以排除设立在先抵押权人强制执行——而有关房屋抵押的事实过程是，长兴开发公司向丰台农信社贷款，签订《借款合同》和《抵押合同》，办理土地使用权及在建工程抵押登记，领取《土地他项权利证明书》，其发生时间与许××购买房屋和收房的时间大致相当，且抵押登记的“土地使用权及在建工程”的他项权利种类并未明确指向涉案房屋，没有证据表明许××在购买房屋时已经或能够知悉有关抵押状况。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申403号
摘要1：【裁判摘要】建筑工程的承包人享有的工程价款优先受偿权的实现方式应是就工程折价或者拍卖的价款优先受偿而不是直接取得所有权，以物抵债工程款不享有优先受偿权——根据原审查明的事实，长城资产公司对嘉利成公司享有的债权以及对案涉二期在建工程享有的抵押权形成时间早于司××与嘉利成公司、新鲁班公司签订以包含案涉5套房屋在内的9处房产抵顶司××全部工程价款的协议时间之前。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款及《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款的规定，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，嘉利成公司未经过长城资产公司同意以案涉已经抵押房屋抵顶司××工程款，不符合上述法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建筑工程的承包人享有的工程价款优先受偿权的实现方式应是就工程折价或者拍卖的价款优先受偿，而不是直接取得所有权。且根据原审查明的事实，司××没有在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定的六个月的法定期限内行使优先受偿权，且其关于对案涉工程的工程价款享有优先受偿权的主张亦与另案生效判决认定新鲁班公司就案涉工程价款享有优先受偿权的认定相矛盾。故司××基于其系案涉部分工程施工人，其与嘉利成公司、新鲁班公司签订了以案涉房屋抵顶工程款的协议而主张其系案涉房屋合法权利人并享有足以排除强制执行的民事权益，缺乏法律依据。原审依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，认定司××不享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权益，认定事实及适用法律并无不当。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书（2018）最高法民申4566
摘要1：【裁判摘要】在建工程未经竣工验收合格不得交付使用，交付尚未竣工验收的房屋构成违法交付，购房人基于违法交付所占有房屋不是合法占有，不受法律保护——根据圣圆公司二审提交的内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院于2016年9月11日作出的(2016)内2921民初1789号民事判决可知，该判决已认定“目前美景公司开发的《美景盛世》小区完成土建工程，未进行验收，处于停建状态”。也即，金桥公司所称的交付案涉房屋可能是交付的尚未竣工验收的在建工程。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第十六条第三款“建设工程经验收合格的，方可交付使用”之规定，案涉房屋作为建设工程只有经过竣工验收合格才能交付使用。因此，美景公司应履行向买房人交付竣工验收合格的房屋这一法定义务。否则，即构成违法交付。而购房人基于违法交付所占有的房屋，不是合法占有。具体到本案，原判决并未对美景公司所交付的案涉房屋是否竣工验收合格作出认定。在此前提下，金桥公司基于该交付所占有的房屋是合法占有这一事实，也缺乏证据证明。
摘要2：