摘要1：【裁判摘要】买受人主张抵押权无效不属于执行异议之诉审理范围——新奥房地产公司于2014年5月取得案涉房产的《房屋产权证》，国际信托公司于2014年6月取得案涉房产的抵押他项权证，朱×、代×购房时明知案涉商品房存在在建工程抵押，但未尽到审慎的注意义务，在未核查案涉房屋权属及他项权属状态的情况下，仍与新奥房地产公司签订商品房认购协议，其对所购房屋未能办理过户登记亦有过错，不属于非因买受人自身原因未能办理过户登记的情形；此外，朱×、代×主张新奥房地产公司对案涉房产的房屋产权登记及国际信托公司的抵押权无效，因其效力已被重庆市高级人民法院（2016）渝民初16号生效判决书确认，不属于本案审理范围。综上，朱×、代×的请求不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权利。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】先抵后买仍可以适用《执行异议和复议规定》第２８条规定排除抵押权人对房屋强制执行——执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据已经查明的事实，案涉工程取得预售许可的时间早于抵押设立时间，童×和千禧公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，付清了全部购房款，并实际占有、使用案涉房屋。童×在申请办理房产证时知悉案涉工程被抵押的事实，案涉房屋未能办理过户登记系因千禧公司设立了抵押等不可归责于童×的事由。本案事实符合上述第二十八条的规定，童×对案涉房屋享有的权益能够排除执行。二审判决未能结合案件事实审查本案是否存在上述第二十八条规定的情形，直接参照适用第二十七条的规定，处理错误，本院予以纠正。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】（１）房屋买受人已经催告房屋卖方办理过户手续，卖方怠于履行办理义务的，属于“飞非因买受人自身原因未办理过户登记”；（２）购买抵押房屋适用《执行异议和复议规定》第２７条和第２８条规定——四川省社保局向兴大房产公司购买房屋并支付价款后，为房屋购买者办理过户手续的义务主要在卖方兴大房产公司。根据二审查明的事实，在兴大房产公司未及时办理执行标的房屋过户手续的情况下，四川省社保局进行了催告，在办理执行标的过户手续方面并非完全放任不管，对此，二审未认定四川省社保局存在过错，并无不当。．．．．．．且依据《执行异议和复议规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，以及第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，四川省社保局请求对执行标的房屋停止执行，二审予以支持，依据充分。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】先抵后售的一般房屋买受人不能排除抵押权人强制执行，不适用《执行异议和复议》第２８条规定：（１）商品房消费者应当仅限于执行异议和复议规定第２９条保护的商品房消费者；（２）一般的房屋买卖合同的买受人应当适用执行异议和复议规定第２７条，其对案涉房屋享有的权利不能对抗抵押权，不足以排除强制执行，不属于执行异议和复议规定第２７条但书规定的情况，亦不适用该规定第２８条——本案争议的关键问题是周××能否依据执行异议和复议规定第二十八条的规定排除执行法院对案涉房产的强制执行。这一问题的实质是如何处理一般的房屋买卖合同买受人的权利与抵押权的关系。根据本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于执行异议和复议规定第二十九条保护的商品房消费者。举重以明轻，如果买受人不是该条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，应当适用执行异议和复议规定第二十七条。周××与遵义新奥公司签订《商品房买卖合同》，案涉房产系商铺，周××并非基于居住购买案涉房屋，不是商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，其对案涉房屋享有的权利不能对抗重庆信托公司在案涉房屋上设定的抵押权，不足以排除执行法院的强制执行。本案不属于执行异议和复议规定第二十七条但书规定的情况，亦不适用该规定第二十八条，当事人围绕该条规定形成的其他争执不具有法律意义，无审理之必要。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】只有符合《执行异议和复议规定》第２９条规定情形的商品房买受人才能够排除金钱债权人基于抵押权而申请启动的对买受人所购房屋的强制执行——根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建筑工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但是这种情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存居住权利而作出的例外规定，应当严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。也就是说，在这一问题上，根据现行法律、司法解释的规定，并非只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行，而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定，即限于为了生活消费需要而购买商品房的人,不包括一般的房屋买卖合同的买受人。因此，在参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对房屋买受人能否排除对所购房屋的强制执行时，亦应当遵循上述原则。也就是说，只有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形的商品房买受人，才能够排除金钱债权人基于抵押权而申请启动的对前述买受人所购房屋的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，2014年8月16日，黄××即与盛景公司签订了《商品房买卖合同》；同日，黄××与海峰建设公司签订《黄水“明月绿洲"室内装修合同》，并支付了全部购房款、其他税费、装修款。上述时间既早于案涉房屋被设定抵押的时间，
摘要2：（续）也早于重庆市渝中区人民法院对案涉房屋的查封时间，更早于重庆市第四中级人民法院对案涉房屋的查封时间。无论华融资产重庆分公司申请再审所称的重庆市第四中级人民法院对案涉房屋进行查封的时间应认定为2017年7月14日的事实是否成立，无论“在人民法院查封之前"的查封是否仅指重庆市第四中级人民法院对案涉房屋的查封，均不影响上述认定，更不会因此导致对相应法律问题的判断，故华融资产重庆分公司以此为由主张再审不能成立。对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件不宜仅从文义出发作过于机械的理解，从该条规定系为保护消费者生存居住权利的立法目的看，在房屋数量上，商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，仍可以理解为符合该规定的精神；在范围上，可以在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋为标准加以判断。本案中，案涉房屋性质系住宅商品房，根据本院依职权调查的黄××在重庆市范围内的不动产登记信息，其仅在重庆市九龙坡区有一套建筑面积为110.88平方米的住宅房屋，在重庆市石柱土家族自治县范围内并无其他用于居住的房屋，案涉房屋的建筑面积是36.53平方米，在面积上亦在正常的生活居住范围之内。综上所述，黄××对案涉房屋的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，能够排除人民法院基于华融资产重庆分公司的申请而对案涉房屋的强制执行，华融资产重庆分公司的再审申请不能成立。
摘要1：解读：抵押权人不能通过案外人执行异议方式排除对抵押权的强制执行。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】明知动迁房不能及时办理过户而购买存在过错无权排除执行——本案中，案涉房屋系卢××与政府部门于2015年签署《动迁补偿协议》取得的动迁配套商品房。同年4月11日，黄××与卢××经上海杰尚房地产经纪有限公司居间介绍，签订《动迁房预售预购合同》，双方约定将案涉房产以76万元转让给黄××。后黄××支付了全部购房款并经装修后入住使用。根据上海市住房和城乡建设管理委员会《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》，案涉动迁安置房需到2017年9月才可以办理产权过户手续，黄××至今尚未办理《上海市房地产权证》。另，江×与卢××等民间借贷纠纷一案，经一审法院审理作出生效判决，因卢××等未履行义务，江×向一审法院申请强制执行。一审法院为此查封了案涉房屋。根据以上事实，虽然黄××购买案涉房屋后，已经支付了全部购房款，且已实际使用该房屋。但是，由于该房屋性质属于动迁安置房，根据当地政府主管部门的规定，该房屋需到2017年9月才可以办理产权过户手续。而黄××对此明知，且《动迁房预售预购合同》中亦约定黄××是在充分理解和接受该房屋的现状及风险的基础上，自愿签订该合同的。根据黄××在原审中的陈述，其之所以购买该房屋，系因房屋价格便宜。据此，原审判决认定黄××在购买案涉房屋时主观上具有过错，以及依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定黄××不能以其对案涉房屋的物权期待权阻却人民法院的执行，适用法律并无不当。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】棚改公司收购安置项目以被征收安置户名义签订商品房买卖合同不能认定为购房消费者，不能适用《执行异议和复议规定》第２９条规定排除执行——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。湘潭棚改公司与金荣公司于2011年6月14日签订的《收购合同》约定，湘潭棚改公司收购“金荣•世纪外滩”项目所建商品房成套住宅的处分权，实际购房人为达成安置协议的在该项目进行安置的棚户区改造片区的被征收户，湘潭棚改公司以金荣公司的名义根据拆迁安置协议与购房人签订商品房网上备案合同及办理相关手续，房屋销售价格按安置协议确定的价格执行，由金荣公司在购房合同上盖章并向购房人开具相关票据。上述约定虽然表明，湘潭棚改公司收购涉案房屋后，拟以被征收的安置户名义签订商品房买卖合同，目的亦在于履行安置协议。但在被征收户与金荣公司实际签订购房合同之前，被征收户尚非涉案房屋购买人，湘潭棚改公司不能以被征收户消费购房名义主张权利。原审判决认定湘潭棚改公司并非消费者，不能依照前述司法解释规定主张排除执行，具有充分的事实和法律依据。相关被征收户如因本案执行行为不能购得涉案房屋，可以依照其所签订的相关安置协议另行提出主张。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】政府代表被安置对象与房地产公司签订安置房屋买卖合同，政府有权排除法院对安置房屋强制执行——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，执行法院于2017年2月7日对案涉房产进行查封之前，树屏镇政府及苦水镇政府已于2015年8月11日、2016年9月27日与远东公司签订《成本价回购“远东•锦绣华府”小区商品房协议》，政府回购该部分房产系因兰州至中川城际铁路建设征收沿途土地,对相关村民进行房屋补偿安置的需要,且在双方签订书面商品房买卖合同之后,树屏镇政府及苦水镇政府已依约支付的价款为房屋总价款的89.6%。虽另外两案判决确认金山公司对工程价款享有优先受偿权,但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定,树屏镇政府及苦水镇政府就案涉房产已经交纳了大部分款项，金山公司就案涉房产享有的优先受偿权不得对抗买受人，据此一、二审判决认为树屏镇政府等三单位对案涉房产的民事权益足以排除法院的强制执行，事实及法律依据充分，并无不妥。
摘要2：【注解】政府为拆迁安置购买商品房属于代被安置人员购买房屋，应认定为购房消费者。
摘要1：【裁判摘要】以产权置换方式取得车位符合《执行异议和复议规定》第２８条规定有权排除执行——首先，按照《执行异议复议规定》第二十八条的规定，张××对案涉车位享有的民事权益足以排除中诚信托的强制执行。案涉房屋及车位的《产权置换补偿协议》签订时间是2013年10月19日，系在2015年11月27日的查封之前；案涉车位已实际交付张文贵占有使用，虽中诚信托对案涉车位的交付时间有异议，但结合2014年5月19日《关于花溪新村19号“名流花园"小区国有土地上房屋收购公告》记载的期限及所涉拆迁系现房安置等内容，以及张××对中诚信托查封的异议等情况看，一审法院认定案涉车位已于查封前交付张××占有并无不当；案涉车位系张××以产权置换方式获得，且其已经按照约定交付了原房屋产权手续，应视为已经履行了全部价款支付义务；从案涉土地整理及拆迁收购工作的整个过程看，案涉车位在查封前未办理过户登记的原因不能归责于张××。其次，按照《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款的规定也应保护张××对案涉车位的物权期待权。根据查明的事实，张××签订《产权置换补偿协议》以所有权调换形式取得案涉房屋及车位属于拆迁安置的性质，中诚信托对此亦无异议，典雅地产将补偿安置房屋及车位另行抵押处置，亦不能损及张××作为被拆迁人对补偿安置房屋及车位享有的物权期待权，张××应优先取得安置房屋及车位。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要１】承包人行使建设工程价款优先受偿权签订折价协议但未办理变更登记无权以物权所有权排除执行——本案恒浩公司虽然与康桥公司签订了以案涉房屋折抵工程款的协议，但未办理物权变更登记，故依据上述法律规定，恒浩公司不能以其对案涉房屋享有所有权为由排除执行。．．．．．．《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。"该条法律规定的系建设工程价款优先受偿权的行使方式，并未规定承包人与发包人协议将工程折价后，承包人即取得该工程的所有权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”依据该条司法解释规定，也不能得出承包人行使优先受偿权，与发包人协议将工程折价给承包人，承包人即取得所有权的结论。恒浩公司提出的其是案涉房屋的建设工程施工人，基于对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权，与康桥公司签订协议将案涉房屋折抵工程款给恒浩公司，依据上述法律和司法解释规定，恒浩公司已取得案涉房屋所有权的主张，于法无据。
【裁判摘要２】建设工程价款优先受偿权折价协议不适用《执行异议和复议规定》第２８条规定——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因自身原因未办理过户登记。”本案恒浩公司与康桥公司签订的是以案涉房屋折抵工程价款协议，并非上述司法解释规定的买卖合同，故恒浩公司关于依据上述司法解释规定，其对案涉房屋享有物权期待权，可以排除执行的主张，亦不能成立。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】建设工程价款优先受偿权优先于抵押权——第一，刘×购买案涉房屋系工程抵款的房屋。．．．．．．第二，建设工程价款优先受偿权优于抵押权。《执行异议和复议案件规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”即原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议不是绝对的，如果法律、司法解释另有规定，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《建设工程价款优先受偿权问题批复》）第一条即是上述第二十七条的例外。《建设工程价款优先受偿权问题批复》第一条规定：“人民法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”故交行陕西分行对案涉房屋虽然享有抵押权，但其享有的抵押权不得优先于建设工程价款优先受偿权。本案中，刘×在人民法院查封之前已与瑞麟公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，且刘×在二审中提供的证据足以证明案涉房屋系工程抵款，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百八十六条和《建设工程价款优先受偿权问题批复》第一条关于建设工程价款优先受偿权的规定。二审法院依照上述规定，根据《民事诉讼法司法解释》第三百一十三的规定，认定刘×享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律正确。交行陕西分行认为本案应适用《执行异议和复议案件规定》第二十七条的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。由于本案应适用《合同法》第二百八十六条和《建设工程价款优先受偿权问题批复》第一条之规定，关于刘×所购商品房是否用于居住且其名下是否无其他用于居住房屋、刘×是否在人民法院查封之前合法占有房屋、刘×是否属于无过错买受人、是否已支付购房款等事实认定不影响刘×享有足以排除强制执行的民事权益的法律认定，不予审涉。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】（１）《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照；（２）购房消费者有权排除工程价款优先受偿权强制执行——在我国现有民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者是相互衔接的。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议和复议规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主的同时，还规定了实质审查为辅的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，赵××作为购房者，其对抗的是恒冠公司的建设工程价款优先受偿权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断赵××对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。
摘要2：（续）2002年施行的《建设工程优先受偿权批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。虽然该条亦规定了购买房屋的消费者对抗享有工程价款优先受偿权的承包人的条件，但该条规定实质已经融入到2015年施行的《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条款之中，且第二十九条又进一步细化规定了三个要件。在新的司法解释就买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议明确予以规定后，二审判决仅适用该批复进行裁判，属适用法律不当。
【注解】《建设工程优先受偿权批复》第２条规定实质已经融入２０１５年施行的《执行异议和复议规定》第２９条规定条款之中，《执行异议和复议规定》施行后不可仅适用《建设工程优先受偿权批复》第２条规定进行裁判。
摘要1：【裁判摘要】《执行异议和复议规定》第２８条不能排除担保物权人强制执行——根据《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《执行异议和复议规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。本案中，衡阳农商行作为申请执行人对案涉房产享有担保物权，即便本案情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，李×也不得请求排除担保物权人申请的执行。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】《执行异议和复议规定》没有规定买受人阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权执行时应适用《执行异议和复议规定》第２９条规定而排除第２８条的适用，房屋买受人有权根据第２８条规定排除工程价款优先受偿权人对房屋执行——关于本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条还是第二十九条的问题。《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；第二十九条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。上述两条款及《执行异议和复议规定》没有规定买受人阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权执行时，应适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定，排除第二十八条的适用。原审法院适用《执行异议和复议规定》第二十八条审理本案，并不存在适用法律错误的情形。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人符合以上四个要件，其享有的民事权益即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】根据郑州市不动产登记中心记载，案涉房屋的产权登记在元龙公司名下，被执行人张××作为预告登记权利人要进一步取得所有权，办理本登记，尚需符合更严格的条件。张××购房后因银行按揭断供违约，导致贷款银行起诉要求偿还银行贷款，元龙公司起诉要求解除商品房买卖合同。案涉商品房买卖合同解除之后，张一铎已无法取得房屋所有权，导致预告登记失效，对房屋不能办理本登记具有过错。张××能够合法取得案涉房屋的基础已经丧失，张××不再享有相应的物权期待权利，元龙公司作为原出卖人对案涉房屋享有的是物权性质的返还请求权。九民会议纪要第124条规定，在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。本案中，作为双务合同的商品房买卖合同解除后，双方互负返还义务，元龙公司已经将被执行人张××交纳的首付款和银行按揭款交纳到执行法院，在此情况下，元龙公司作为案涉房屋的开发企业有权申请解除查封、排除执行。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】对于不动产买受人如不能作为购房消费者得到特殊保护，法院需进一步审查其是否符合第２８条规定情形——《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定系对房屋消费者期待物权的保护，曹××所称购买房屋虽系该条规定的登记在被执行的房地产开发企业名下，但房屋为商铺并非用于居住，本案并不符合该条规定情形。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系对无过错不动产买受人期待物权的保护，对于不动产买受人来说，如果其不能作为消费者得到特殊保护，则需进一步考察是否符合第二十八条规定的情形。如前所述，现有证据不足以证明曹××与万诚置业泗县分公司签订了房屋买卖合同并支付房款等事实，故本案亦不符合第二十八条规定的情形。一审判决仅适用第二十九条规定确有不当，二审判决虽未明确指出一审判决适用法律存在的问题，但实际上进行了纠正，并未影响本案处理结果。．．．．．．另外，建设工程价款优先受偿权属于执行顺位权益的范畴，不属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的足以排除执行的实体权利，原一、二审判决对此并未予以审查，曹××以此申请再审，本院不予支持。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】《查封扣押冻结规定》第１５条与《执行异议和复议规定》第２８条在执行异议之诉中可以同时适用——《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”二审判决之后施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条也有类似规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”相关规定都体现出一个原则：房屋买受人已经支付完全部价款（或依约支付部分价款并按法院要求支付剩余价款）、合法占有房屋、非因自身原因未办理过户登记的，对其就房屋所享有民事权益的保护优于一般债权。参照前述规定所体现出的原则和精神，结合本案中天奥公司已经支付完全部价款、合法占有房屋、对未办理过户登记不存在过错等事实，本院认为天奥公司基于对诉争房产享有的民事权益而要求排除执行的主张应当获得支持。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】（１）以物抵偿债务适用《执行异议和复议规定》第２８条规定；（２）执行异议之诉可以同时适用《执行异议和复议规定》与《查封扣押冻结规定》——《办理执行异议和复议案件规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《查封、扣押、冻结财产规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，陈××夫妻与信阳亿诺投资有限公司及其法定代表人曹××签订的《协议书》，是在曹××享有的对陈××的债权到期的情况下签订，是各方真实意思表示，合法有效。该协议约定以案涉房屋抵偿债务，应当视为曹××作为买受人已向陈××交付全部购房款。案外人宋××使用案涉房屋开设超市，且于查封前向曹××交付租金，应当认定曹××已占有使用案涉房屋。本案无证据表明曹××因自身原因未能办理房屋过户。原审法院根据查明的事实，认定曹××对案涉房产享有足以排除执行的民事权利，符合上述司法解释规定。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】房屋未办理预售许可证案外人无权排除执行——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，即便王××与天意公司就商品房买卖合同所欠缺的内容补充达成了一致，使得商品房预约合同转化为商品房买卖合同，但由于天意公司未取得商品房预售许可证明，商品房预售合同应认定为无效。因此，王××与天意公司之间未形成书面有效的商品房买卖合同，其对天意公司不产生优先于梁××对天意公司的债权，故其无权请求人民法院停止对案涉房屋的强制执行。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】根据调卷审查和询问当事人，在西安中院于2015年5月7日查封案涉房产之前，闫××与瑞麟公司于2014年12月13日就该房产已经签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然该房产至今未取得预售许可证，但并非闫××原因造成，而是瑞麟公司经营中出现的特殊情况所致。案涉房产以上的地上三层是西安市临潼区教育局出资委托瑞麟公司代建，地下一层也就是案涉房产是瑞麟公司出资建造的，并非一般意义上的商品房，再考虑到瑞麟公司的特殊经营状况。因此，不宜依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定未取得预售许可证就导致案涉房产买卖合同无效。．．．．．．因此，闫××的主张符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的情形。原判决据此认定，闫××就执行的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，并不缺乏证据证明，亦不存在适用法律错误的问题。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】本案中,在秦皇岛银行表示于1998年清理材料过程中发现涉案房产至2013年其就涉案房产提起诉讼主张权利前后长达十几年的期间内，秦皇岛银行既未申请办理产权过户登记手续，亦未向人民法院主张过涉案房产权利，且在为何始终没有办理涉案房屋产权过户登记手续的问题上，秦皇岛银行仅表述是因珠海四维公司名下房屋处于涉诉状态所致，并未提供有效证据予以证实，故不足以认定秦皇岛银行对未办理涉案房产过户登记手续无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，无论秦皇岛银行是否已全额支付涉案房屋购房款以及是否实际占有使用涉案房屋,秦皇岛银行对涉案房产均不享有足以排除执行的实体权益，原判决驳回秦皇岛银行关于中止执行及确权的诉讼请求，事实与法律依据充分。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】案外人以现金方式支付仅有收据不能证明已经支付购房款——因案涉房屋买卖关系发生于房屋抵押登记之后，因此杨×对其是否享有足以排除执行的民事权益需要结合人民法院查封前的房款支付、房产占有及用途等情况综合考量。首先，案涉房屋查封前，杨×与鑫懋源公司签订了《商品房买卖合同》并主张以现金支付的形式全额支付房款，辅之以收据和发票加以证明。但该发票形成于2016年，且缺乏入账凭证等其他证据形成完整证据链，据此二审法院认为上述证据不足以证明杨×已实际支付购房款的观点，本院予以支持。其次，《泰成宾馆租赁合同》因签章不全且鑫懋源公司向杨×转账的金额和时间与约定的租金支付要求并不相符，案涉房屋也因未完成装修不满足入住条件，因此上述证据不足以认定杨×在查封前已合法占有案涉房屋。因此，二审法院认定杨×对案涉房屋不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条所规定的足以排除执行的民事权益，并无不当。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】《执行案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此，由于一审法院于2014年4月21日查封案涉房屋，而王××与千禧公司签订《商品房买卖合同》的时间是2014年6月23日，即一审法院查封之后；案涉房产并不是居住用房，而是商铺，王××在与千禧公司签订《商品房买卖合同》后，自己并未实际使用该房屋，而是将其出租给他人经营餐饮酒楼；且王××是从乐达公司处抵账取得该房产，实际并未向千禧公司支付购房款。故，王××对案涉房屋享有的权益不足以排除一审法院的强制执行措施，原判决认定的基本事实并不缺乏证据证明，亦不存在法律适用错误的问题。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要１】预告登记、网签或备案与权属转移登记无必然联系，买受人有权排除执行——《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系买受人为由而提起执行异议的情形。在执行异议之诉案件的审理中，人民法院一般也应参照该条对买受人排除强制执行的请求能否成立予以审查。．．．．．．案涉《车位申购协议书》签订时车库虽被抵押，但该抵押有期限，买受人对解除抵押有合理预期，不应认定买受人未尽基本的注意义务。第二，预告登记并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，故宋××未就案涉车位申请办理预告登记、网签或备案与造成案涉车位未办理权属转移登记并无必然联系。
摘要2：【裁判摘要２】关于《车位申购协议书》的效力问题｜银鹰公司与宋××于2016年2月24日签订的《车位申购协议书》对车位转让价款、交付时间、产权办理等事宜作出了明确约定，具备买卖合同的主要条款。协议文本约定宋××受让“车位使用权"，但结合前后文可知，当事人实际买卖的标的物是车位所有权。尽管银鹰公司系先将案涉车库设立抵押后再与宋××签订《车位申购协议书》，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，但抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的法律后果是不能产生物权变动的效果，而非导致《车位申购协议书》无效。综上，农行渝北支行关于《车位申购协议书》效力的异议不能成立，原审法院认定银鹰公司与宋××签订的《车位申购协议书》合法有效，并无不当。
摘要1：【裁判摘要】（１）《执行异议和复议规定》第２８条属于第２７条规定的除外情形；（２）买受人与出卖人约定过户期限，买受人在该期限内未及时办理过户不存在过错——《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条确立了对设有担保物权的执行标的不能排除执行的一般规则，但同时明确了法律、司法解释另有规定的除外情形。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错房屋买受人对房屋所享有的不动产物权期待权即属于前述第二十七条规定的除外情形。．．．．．．王××于2013年1月15日取得案涉房屋产权登记后，于当年7月30日即办理了抵押登记，此期间未超过曾××与王××约定交房后365个工作日内办理房地权属证书的期间，故未办理过户登记不是曾××自身原因所致。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】规避行为或行业惯例均不属于非因自身原因未能办理过户的正当理由——根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。判断案外人提出的执行异议是否符合法定情形，需审查案外人提出的异议是否同时具备该条规定的四个要件。从本案查明事实看，诉争的不动产登记在被执行人左××名下。关于案涉房产未办理过户登记是否属于非因买受人自身原因，琴琴咨询公司再审主张其作为房产中介，行业惯例为房源经公证再出卖，立即过户再出卖则多交税费而导致不经济；且当时办理该项业务的员工已辞职无法联系以及左××不配合，导致案涉房屋未能办理过户。本案中，不论是其为了规避多产生一次税费还是主张作为房屋中介惯例的不过户，均不属于非因自身原因未能办理过户的正当理由。作为专业的房产中介机构，琴琴咨询公司应该明确知晓不办理过户登记而产生的风险，故其应承担不办理过户登记而产生的法律后果。关于琴琴咨询公司主张因员工无法联系及左××有事未能及时配合问题，从其签订案涉包销合同及后续协议，既有相关的授权亦有左××等房产权利人可以及时联系的客观事实，但经过多年其仍未办理过户登记，故其提出的上述理由均无事实和法律依据。原审判决认定琴琴咨询公司的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件并无不当，本院对其再审主张不予支持。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】（１）以物抵债可以参数适用《执行异议和复议规定》第２８条规定；（２）买受人无钱支付办理过户登记费用属于因买受人原因未办理过户登记情形——本案中，齐××向一审法院提起诉讼，主张齐××与潘××通过“以案涉房屋抵偿300万元债务”方式，取得了案涉房屋的民事权益，请求法院支持排除强制执行的诉请。因法律及司法解释并未明确规定“以房抵债”情形下此类民事权益的构成要件，考虑到房屋买卖和“以房抵债”均系物权变动的原因行为，且情形类似，认定本案齐××是否具有足以排除强制执行的民事权益，可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。本案中，齐××主张2010年与潘××签订了“以房抵债”协议，但是，直至2013年案涉房屋办理抵押登记时，案涉房屋仍然登记在潘××名下，齐××的理由是无钱支付办理过户登记的费用，这显属于因齐××的原因未办理过户登记，原审不予支持齐××对于案涉房屋排除强制执行的诉请并无不当。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】买受人在明知房屋所占土地为工业用地的情况下仍然签订案涉房屋购房合同，实质是对能否办理房屋产权过户登记的后果采取忽视的态度，应当认定买受人对未办理过户登记存在一定过错——首先，案涉房屋所占土地的性质为工业用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”、第二十六条“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途”、《中华人民共和国房地产管理法》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”等规定，工业用地的土地用途是被明确限定的。虽然案涉合同中约定杨××购买房屋的用途为：厂房，但基于金晨公司报批的用地规划许可，案涉土地的产权登记只能是以整块土地为单位予以登记，在未经行政批准变更土地用途之前，工业用地上分栋修建房屋的产权过户是受限制的。对此，买受人杨××在明知房屋所占土地为工业用地的情况下，仍然签订案涉房屋购房合同，实质是对能否办理房屋产权过户登记的后果采取忽视的态度。其次，杨××在购买案涉房屋之前，该房屋上已经设定了他人的抵押登记。作为具有完全民事行为能力的购房人，在购买房屋时，有义务对所购房屋是否存在权利瑕疵做基本考察，否则应视为未尽到合理注意义务，忽略他人权利障碍，应认定买受人对未办理过户登记存在一定过错。杨××上诉认为，办理过户登记手续买受人只有被动配合的义务，以及在购买房屋时没有正常途径查询抵押情形的理由不能成立。另，杨××一审中未提交证据证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，二审中亦未对此进一步举证，应当承当举证不利的法律后果。故杨××关于其满足《执行异议和复议的规定》第二十八条规定的条件，有权请求对涉案房屋排除执行的上诉理由没有事实和法律依据，一审认定杨××对案涉房屋不享有足以排除强制执行权益，并无不当。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】双方签订的《协议》未能形成真实的商品房买卖意思表示，不具备商品房买卖合同的核心条款，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件——而案涉《协议》不属于规范的商品房销售合同，亦没有经过规范的合同备案、网签以及预登记等手续，其外观要件上不符合常规的商品房买卖合同形式要件，可从《协议》是否构成实质合法有效的商品房买卖合同进行审查。首先，从形式要件看，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；(九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，买受人乔××与华耀公司签订的《协议》第3条约定，甲方（华耀公司）在收到乙方（乔××）总房款之日自2012年10月7日至2018年10月7日至6年满如数返还乙方所付总房款。该约定明显有异于商品房买卖合同的一般条款。同时，该《协议》还缺少关于商品房的交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等事项，而商品房买受人支付价款、出售方交付房产、继而将房屋过户至买受人名下，这是商品房买卖合同的基本合同目的，这些要件对于商品房买卖合同的成立来说至关重要，本案《协议》缺乏上述商品房买卖合同成立的基本要件。其次，从意思表示要件看，如前所述，案涉《协议》一方面约定一定期限内退回房款，另一方面没有关于房屋交付和过户登记事宜的约定，双方对于商品房买卖法律关系最基础的条件没有约定，或与一般商品房买卖法律关系约定不同，难以构成房屋买卖的真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“实施下列行为之一，
摘要2：（续）符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；……"及《商品房销售管理办法》第四十二条：“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款：（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；……”的规定可以看出，利用“返本销售”模式吸收资金可能构成犯罪，至少也是行政机关应当采取处罚措施的违法行为。从房款交纳的方式上看，相关款项未打入监管账户，相关款项仅开具收据，未开具交纳房款发票等，种种均有异于普通的商品房买卖方式，从侧面印证双方之间不是一般意义上的商品房买卖法律关系。因此，本案中双方签订的《协议》未能形成真实的商品房买卖意思表示，不具备商品房买卖合同的核心条款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件，二审判决以此认定乔××就案涉房屋享有足以排除执行的实体权益，依据不足、适用法律不当。