【笔记】纳税人在办理产权变更登记前是否应当先缴纳契税？
摘要1：解读：（１）根据《契税法》第９条、第１０条、第１１条规定，纳税人应当先缴纳契税才能办理产权变更登记手续，缴纳契税不以权属转移为前提；（２）根据《契税法》第１２条规定，在权属登记前权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除可以申请退还已缴纳税款。
摘要2：
贵州省遵义市中级人民法院民事判决书(2018)黔03民终1547号
摘要1：【案号】贵州省遵义市中级人民法院民事判决书(2018)黔03民终1547号
【裁判摘要】房屋登记名义人破产时，真实权利人提供证据足以证明其权利人身份，真实权利人有权向管理人主张取回权——原三四〇九厂职工全额集资在贵州省遵义市汇川区宁波路建住宅房，三四〇九厂破产后职工划归上诉人凯宏公司管理。此后职工集资补交了土地出让金，由于工程规划及方便登记等原因，该房屋登记在了上诉人凯宏公司名下。从举证情况看，该房的土地征收及所有建设资金全部来源于职工集资款，凯宏公司并未举证证明其在职工集资房建设上投入过资金。相反，被上诉人刘××等376人所举证据充分的证明，涉案房屋（商场）的土地征收和建设费用均由职工集资并分摊到集资房的房价上。因此，该房屋的实际出资人，亦即真实权利人应为刘××等376人。本案讼争房屋的权属登记与实际不符，根据双方所举证据，足以证明争议房屋的真实权利人系刘××等376人。故原审依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《关于适用（中华人民共和国物权法）若干问题的解释（一）》第二条之规定，确认涉案房屋属于被上诉人所有依据充分。遵义市汇川人民法院已受理凯宏公司破产案件后，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条、最高人民法院《关于适用若干问题的规定（二）》第二十七条之规定，刘××等376人享有向管理人主张取回相关财产的权利。
摘要2：
山东省博兴县人民法院民事判决书(2019)鲁1625民初453号
摘要1：【案号】山东省博兴县人民法院民事判决书(2019)鲁1625民初453号
【裁判摘要１】钢结构车间属于不动产——关于涉案钢结构车间属于不动产还是动产的属性问题。《物权法》第二条第二款规定：“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。"《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。”由以上规定，可知，不动产是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物；动产是不动产之外的物，是指在性质上能够移动，并且移动不损害其经济价值的物。动产与不动产概念的区别主要表现在：第一，是否可以移动。动产通常可以移动，而不动产则不能移动。第二，移动是否在经济上合理。房屋等土地附着物也可能是能够移动的，但一旦移动耗资巨大，而动产通常可以移动，即使是沉重的机器设备，也可以移动，且较之于不动产其移动损耗不大。第三，是否附着土地。不动产除土地之外，其他财产如房屋、林木等都是附着于土地的，通常在空间上不可移动，若发生移动影响它的经济价值。而动产通常并不附着于土地。本案钢结构车间属于地上定着物，附着于土地，以其所搭建架构形成的空间发挥效用，在空间上不可随便移动，一旦移动将损毁降低其作为车间的价值，故应当属于不动产。同时，钢结构作为车间的搭建材料，钢结构本身也具有一定的价值属性，拆除钢结构车间后，对钢结构按质量变卖实现经济价值，但所获价款并非钢结构车间的价值。综上，涉案钢结构车间首先应属于不动产，在变换形态，即钢结构车间拆除后，剩余的钢结构才属于动产。
【裁判摘要２】钢结构车间设定抵押权应当到房屋管理部门进行不动产抵押登记，登记在前的动产抵押登记不能优先于不动产抵押登记受偿——关于涉案长城山东分公司的不动产抵押权与华伟公司的动产抵押权之间的优先权顺位问题。《物权法》第一百八十条第一款规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，
摘要2：（续）应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”由以上规定可知，抵押权如何设定的依据在于抵押物的属性，对于不动产抵押应依照《物权法》第一百八十七条规定办理，对于动产抵押应依照《物权法》第一百八十八条规定办理。涉案三个钢结构车间中，3号彩涂钢结构车间、3号镀锌钢结构车间于2011年4月25日办理不动产登记，为本案20××19号房产中的两个车间；3号镀铝锌硅车间于2013年10月14日办理不动产登记，为本案20××82号房产。工行博兴支行于2014年2月19日办理20××82号房产的不动产抵押登记，于2014年7月11日办理20××19号房产的不动产抵押登记，依据的是不动产权属登记，其公示效力较高，对抵押物属性及权属情况，尽到了必要的审查义务；博兴农商行于2014年6月6日办理涉案三个车间的动产抵押时，对车间的属性判断错误，对抵押财产登记情况未尽到必要的审查义务，其享有的动产抵押权优先权顺位，应后于工行博兴支行的不动产抵押权。综上，恒达公司破产管理人未考虑钢结构车间的属性特点，依据《物权法》第一百九十九条规定的登记先后顺序，确定抵押权的优先受偿顺位，属于适用法律错误，应当予以更正。
最高人民法院行政裁定书(2015)行监字第353号
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2015)行监字第353号
【裁判摘要】登记机关对权属有争议（客观上存在权属争议）房屋不得颁证——所谓“权属有争议的”，应当是指在登记机关审查、颁证过程中，客观上申请人申请办理转移登记的房屋存在权属争议的情形。无论是登记机关主动发现，还是利害关系人提出异议，只要客观上申请转移登记的房屋权属存在争议的情形，登记机关就应当停止变更登记程序，不得办理转让登记手续。待相关权属纠纷依法解决之后，登记机关才能继续变更登记程序，并依照权属争议处理结果，依法对变更登记申请作出处理。．．．．．．客观上存在争议，是指办理转移登记的房屋产权有可能不属于或者不完全属于转让一方所有，存在转让一方无权处分，办理转移登记可能侵犯他人合法权益的情形。．．．．．．2001年《房屋登记办法》第十条规定：“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。”“本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。”根据上述规定，“公告”程序确属登记机关的自由裁量权。但是，自由裁量权的行使应当符合立法目的的需要。．．．．．．因此，在登记房屋权属可能存在异议的情况下，登记机关均应当适用“公告”程序，否则，构成违反法定程序。本案中，房屋的实际占有人孙贺忠已经提出权属异议，即便沈阳市房产局认为其权属异议不能成立，颁证过程中也应当予以“公告”，未适用“公告”程序，属于滥用程序裁量权的行为，原审生效判决认定被诉颁证行为违反法定程序并无不当。．．．．．．但是，考虑到2011年9月2日孔××已经将涉案房屋卖给了刘××，并已办理了过户登记手续，为保护善意第三人刘××的合法权益，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，原审生效判决确认沈阳市房产局的颁证行为违法，亦无不当。
摘要2：
最高人民法院民事判决书(2021)最高法民再249号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民再249号
【裁判摘要１】认定不当得利返还请求权的四个构成要件：一方取得利益，另一方受到损失，取得利益与受到损失之间存在因果关系，没有法律根据——不当得利是指没有法律根据，取得不当利益，造成他人损失的情形。不当得利对民事主体之间的财产流转关系有调节作用，其目的在于恢复民事主体之间在特定情形下所发生的非正常的利益变动。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”上述两部法律就不当得利的表述虽略有差异，但据以认定不当得利返还请求权的四个构成要件并无不同，即一方取得利益，另一方受到损失，取得利益与受到损失之间存在因果关系，没有法律根据。
【裁判摘要２】一房二卖取得权属登记在后买受人可以对抗占有房屋在前买受人——在“一房二卖”的情况下，如出卖人已将房屋所有权转移登记至在后买受人，则在前买受人纵然已占有该房产，在后买受人亦得基于所有权向其提出权利主张。在前买受人虽可基于买卖合同向出卖人主张包括占有在内的合同项下权利，但不得依据该合同对抗已经办理了权属登记的在后买受人。对于办理了权属登记的在后买受人而言，其取得了物权，当然对房屋享有占有、收益等物权权能，合同并不能成为在先买受人对房屋占有的法律根据。
摘要2：
山东省高级人民法院民事判决书(2017)鲁民终167号
摘要1：【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2017)鲁民终167号
【裁判摘要】借用人出资购买土地、对房产进行事实上建造行为并已实际占有使用可以排除强制执行——李××等人出资购买涉案土地，对涉案房产进行了事实上的建造行为，并已实际占有使用，在其未通过合法途径取得涉案房产权属登记证明之前，可以认定其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。故，一审法院判决驳回徐××关于许可执行涉案房产的诉讼请求并无不当，徐××上诉请求不成立，本院不予支持。
摘要2：
广东省佛山市中级人民法院民事判决书(2014)佛中法民一终字第75号
摘要1：【案号】广东省佛山市中级人民法院民事判决书(2014)佛中法民一终字第75号
【裁判摘要１】一房二卖恶意串通取得房屋产权证，案外人有权提出执行异议之诉请求停止执行——美联公司、刘××明知其已将案涉房屋出卖给何××１、何××２，又以倒签房屋买卖合同形式并办理了权属登记，存在恶意串通行为，并已实际损害签订合同在先的何××１、何××２一方的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，应当确认美联公司与刘××的房屋买卖合同无效。何××１·、何××２此项上诉主张，符合法律规定，本院予以支持。．．．．．．综上所述，由于美联公司与刘××的房屋买卖合同无效，刘××取得案涉房屋并无依据，何××１、何××２请求停止对案涉房屋的执行有理，本院予以支持。原审判决认定事实基本正确，但适用法律有误，导致处理错误，本院予以纠正。
摘要2：【裁判摘要２】另外，对何××１、何××２在本案请求撤销刘××因该合同而取得的粤房地权证佛字××号房产证，因该诉请不属于民事诉讼受理范围，故本院不予处理。当事人可以根据《中华人民共和国物权法》第十九条的规定，向行政机关申请处理。
【解读１】诉讼请求：1.确认美联公司、刘××２玲海办理涉案房屋的房地产权证；4.由美联公司、刘××、陈××承担本案诉讼费；5.判令停止对涉案房屋的执行。
【解读２】判决：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法民一初字第14号民事判决；二、确认佛山市顺德区美联房产有限公司与刘××签订的《商品房买卖合同》（合同编号为××××）无效；三、确认佛山市顺德区美联房产有限公司与何××１、何××２的其他诉讼请求。
最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申3779号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申3779号
【裁判摘要】所有权证被撤销，善意取得抵押权的抵押权人有权申请执行抵押物，所有权人无权排除执行——根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”海龙投资公司与奥达面业公司于2010年11月16日达成抵押协议并办理抵押登记时，案涉房产登记于奥达面业公司名下。不动产权属登记具有权利推定效力和公示公信力，虽然其后安徽省蚌埠市中级人民法院（2012)蚌行终字第00060号行政判决撤销了奥达面业公司的房屋所有权证,海龙投资公司取得案涉房屋抵押权在先，因此二审判决认定海龙投资公司善意取得的案涉房屋抵押权可以有效抗辩利军机械公司的所有权，并准许执行本案的执行标的，适用法律并无不当。至于利军机械公司的损失，在案涉房屋被抵押权人行使优先受偿权后，可以根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款的规定，向之前的无权处分人请求赔偿。
摘要2：安徽海龙投资有限公司、五河县利军机械制造有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书
【案号】安徽省高级人民法院民事判决书(2017)皖民终542号
【摘要１】一审法院认为：涉案房屋现行的合法所有权人系利军机械公司，由于所有权属于绝对性民事权利，具有支配性和排他性，利军机械公司基于其享有的所有权，足以排除法院对涉案房屋的强制执行。海龙投资公司对涉案房屋享有的抵押权虽然亦属于物权范畴，但由于该抵押权并非涉案房屋所有权人利军机械公司依其意思表示所设定，故不能构成对利军机械公司享有的房屋所有权的限制。此外，根据民法的基本理论，抵押权的效力主要是优先受偿效力，其优先性表现为两个方面：一是优先于普通债权的效力；二是优先于特定条件下设立的他物权的效力。与作为自物权的所有权相比，抵押权并不具有优先性。而且，基于涉案房屋所有权和抵押权形成的时间先后判断，利军机械公司享有的房屋所有权登记于2008年7月15日，而海龙投资公司享有的房屋抵押权登记于2010年11月17日，在两种物权发生冲突的情况下，该抵押权也不能对同一物上先前登记形成的所有权构成约束。故海龙投资公司就涉案房屋享有的抵押权不足以对抗利军机械公司享有的房屋所有权，海龙投资公司要求许可执行涉案房屋的诉讼请求不能成立。判决：驳回海龙投资公司的诉讼请求。
【摘要２】二审法院认为：依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。由此可见，申请执行人海龙投资公司参照适用所有权的善意取得制度取得的案涉房屋抵押权可以有效抗辩案涉房屋原所有权人利军机械公司的请求权。案外人利军机械公司就本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应准许执行本案的执行标的。
最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1891号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1891号
【裁判摘要】合作开发各方未对合作开发房地产所有权归属进行确认的情况下，合作开发房地产的权属登记方有权基于物权排除强制执行——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”根据该规定，已经登记的不动产，认定不动产所有权人应当按照不动产登记簿进行判断。“和谐湾”小区相关建设规划等证件手续均以康家置业公司名义办理，案涉房产亦登记在康家置业公司名下，应当认定康家置业公司为案涉房屋所有权人。陈××依据闫××与康家置业公司签订的协议书主张闫××为“和谐湾”小区房屋的所有权人，但闫××与康家置业公司之间就闫××的出资比例和房屋所有权归属尚存在争议。在双方未进行结算并未对房屋所有权归属进行确认的情况下，仅依据双方协议无法推翻案涉房屋的物权登记效力。原审法院认定康家置业公司享有排除执行的民事权益并无不当，陈××的再审申请理由不能成立。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2747号
摘要1：【裁判摘要】土地使用权登记人以权属登记为由请求排除执行与其先前已书面承诺非实际权利人不符不能排除执行——本院(2015)民抗字第20号民事判决认定成龙公司、大竹农行、金隆公司于2000年6月27日向房管部门提交申请，将本案诉争房屋移交给金隆公司，请求将该房产的产权证变更为金隆公司。此后成龙公司又以书面形式承诺，其对于本案讼争房屋所占用的土地不具有使用权，权属应归金隆公司所有。在此情况下，成龙公司以其持有国有土地使用权证，并实际占有使用诉争房屋为由，主张对诉争房屋享有所有权的理由不能成立。根据上述判决认定的事实，成龙公司并不享有对诉争房屋排除强制执行的权利。原审法院据此驳回成龙公司的诉请并无不当。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申6146号
摘要1：【裁判摘要】在涉及机器设备的融资租赁交易中，出租人委托承租人以承租人名义购买租赁物，权属登记在承租人名下，应认定承租人为融资租赁物的所有权人，出租人无权以享有抵押权和内部约定为由排除执行——即便该证据能够证明6WGI-611961号、6WGI-612045号挖掘机即为案涉查封的车辆，根据艺通源公司在原审中所提交的公证材料、《关于GPS服务费续费的通知》等证据显示，案涉上述两台挖掘机系由魏立东购买，在无其他相反证据证明的情况下，应认定魏立东为上述设备的权利人。艺通源公司虽以上述两台挖掘机作为抵押物为魏立东购买上述设备的借款提供抵押担保，但不能据此直接证明该两辆挖掘机即属艺通源公司所有，而应根据车辆购置及产权登记的相关材料予以判断，故该证据亦不足以证明艺通源公司对案涉两台挖掘机享有排除强制执行的民事权益，即艺通源公司所提交的两份《产品合格证》不足以推翻原判决，其再审申请理由不能成立，本院不予支持。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申2075号
摘要1：【裁判要旨】在法院送达回证备考栏所载事项与土地房屋权属登记的法定机构出具的证明文件不一致应以土地房屋权属登记的法定机构出具的证明文件为准。
摘要2：
最高人民法院民事判决书（2022）最高法民再265号
摘要1：【裁判摘要】案外人对未及时办理权属变更登记存在错误不能排除强制执行——程×享有的民事权益能否排除执行。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，但法律另有规定的除外。在不动产物权登记制度下，不动产权属登记是权利人享有物权的重要证明，具有法定的公示公信力。案涉争议房屋的所有权自2002年就初始登记在六合公司名下，后变更至恒兴公司名下直至2014年被查封。程×主张系房屋的真实权利人，对房屋享有支配权，但依其在本案中的陈述，其在长达十多年期间，在有条件进行权属变更的情形下始终未进行变更，并非因客观原因限制，而是为了节约交易成本。故即使案涉房屋的相关权益确系程×通过原始建造及分配取得，但其未及时办理权属变更、长期将房屋权属登记在恒兴公司名下的有意安排系对自身权益的处分，应认定其在知晓法律风险的情形下自愿接受不动产物权登记规则及对外公示效力的约束。案涉房屋上相关权益名实不符的争议和法律风险本可避免，但基于程×的前述有意行为，其应自行承担相应不利后果。因此，程×主张享有的民事权益不足以对抗本案执行。
摘要2：
最高人民法院民事判决书(2022)最高法民终393号
摘要1：【裁判摘要】买受人在房屋被查封后支付的房款不应记入《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条规定的“已支付的价款”——2017年11月何×向沈阳亿华源公司缴纳购房款尾款55000元时，案涉房产实际已经处于查封期限内。何×明知房屋买卖合同约定了房屋的交付日期为2014年9月30日前、且应在商品房交付后365日内办理权属登记，在沈阳亿华源公司实际并未依约交付房屋和办理权属登记，案涉房产已被查封的情况下，依然于2017年11月向沈阳亿华源公司缴纳购房款尾款，此付款行为难谓已尽到善意的合理注意，该款项即不应再计入买受人已支付的价款。《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条“符合下列情形且其权利能够排除执行的”规定显然并非“符合下列情形之一”，而是要求必须符合该条规定的全部数种情形。故何×对登记在被执行人名下的不动产提出的异议既不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第(三)项之情形，也不符合第二十九条第(三)项的情形，一审认定其对案涉房产所享有的权利并不足以排除强制执行，并无不当。
摘要2：
最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申2930号
摘要1：【裁判摘要１】判断行政行为是否合法，应当以行政行为作出时的法律、法规、规章为依据。本案房屋转移登记的时间是2000年11月，当时有效的规定是《城市房屋权属登记管理办法》；芮城县政府作出被诉撤销决定的时间是2015年6月，此时《城市房屋权属登记管理办法》已废止，《房屋登记办法》已施行。二审法院依据《城市房屋权属登记管理办法》判断刘××办理房屋转移登记是否符合当时的规定，芮城县政府依据《房屋登记办法》判断刘××的房屋转移登记是否符合撤销的条件，适用法律均无不当。《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”行政机关具有自我纠错的机能。芮城县政府根据查明的情况，认定刘××以隐瞒真实情况的非法手段获取房屋登记，从而依职权撤销其房屋转移登记，符合上述规章的规定。
【裁判摘要２】行政事实行为不能成为撤销判决对象——《行政诉讼法》第七十四条第二款第一项规定，“行政行为违法，但不具有可撤销内容的”，“人民法院判决确认违法”。该项所规定的确认违法判决，主要是针对违法的事实行为。所谓事实行为，是与法律行为相对的概念，是指一切并非以发生法律效果为目的，而以发生事实效果为目的的行政措施。事实行为不会对当事人的权利义务产生创设、变更或消灭的法律效果，因而不能成为撤销判决的对象，在其违法时只能适用确认判决。该项所规定的确认违法判决，还适用于在作出判决前行政行为已经了结，亦即已经执行完毕而无恢复原状可能或因其他事由而消灭的情形。因为该行政行为已无可撤销之效力，只能判决确认违法。而本案被诉行政行为是芮城县政府作出的撤销刘××房屋转移登记的行政决定以及运城市政府作出的行政复议决定，均系法律行为。一审法院以“本案涉及的房屋已被全部拆除，芮城县政府的行政行为不具有可撤销内容”为由判决确认行政行为违法，属于混淆了撤销判决的对象。二审法院予以纠正，并无不妥。
摘要2：【解读】本案中，被诉行政行为是芮城县政府作出的撤销再审申请人刘××房屋转移登记的行政决定以及运城市政府作出的维持上述决定的行政复议决定。
最高人民法院民事裁定书（2020）最高法民申3442号
摘要1：【裁判摘要】对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益的评判是建立在相对性原则之上的，在该案中对案外人的权益是否达到了足以排除强制执行的程度的认定，并非对于处于此评判框架之外的其他第三人均具有普遍适用的效力，更不能推断得出在效力上可以承继的结论；（１）前手享有的权益是否能够排除强制执行，对于后手的权益是否能够排除强制执行并不具有可参考性——案外人执行异议之诉审理的基本理念，本质上是通过对案外人和申请执行人权利的比对，判断哪一方的权利在强制执行程序中更应受到保护。也就是说，对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益的评判，是建立在相对性原则之上的，在该案中对案外人的权益是否达到了足以排除强制执行的程度的认定，并非对于处于此评判框架之外的其他第三人均具有普遍适用的效力，更不能推断得出在效力上可以承继的结论。因此，在审理执行异议之诉时，应当严格以个案事实为基础，对基于不同法律行为而形成的案外人的权益与强制执行债权进行比对分析。本案中，案涉房屋系盛景公司用于抵偿对王××所负债务，闫××是从王××处购买该房屋。因此，王××对案涉房屋所享有的权益是否能够排除华融重庆分公司的强制执行，并不能够适用于对于闫××的权益与华融重庆分公司强制执行之间的评判。而且，根据《中华人民共和国物权法》第三十一条规定的精神，即使源于非基于法律行为而取得物权的人，在办理登记前处分该不动产的行为，也不发生物权效力。可见，在未办理权属登记的情况下，因其公示性的缺失，法律对物权人处分不动产的效力进行了减损性的规定。举重以明轻，尚未完成法律规定要件而成为物权的买受人的合同权利在进行处分的过程中，也必然无法将其具有类物权属性的效力传递给次买受人。何况在闫××在受让案涉房屋时，该房屋上的权利状态与王××接收该房屋时并不相同。因此，王××对案涉房屋享有的权益是否能够排除华融重庆分公司的强制执行，对于闫××的权益是否能够排除华融重庆分公司的强制执行，并不具有可参考性。 基于上述，闫××是基于其对案涉合同标的物所享有的权利而主张排除其合同之外第三人的权利，故需就闫××自身对案涉房屋的权利是否足以排除强制执行进行判断。根据本案查明的事实，王××于2014年11月5日与盛景公司签订《抵房协议》时，案涉房屋上并无案涉抵押权，也没有被查封。而闫××与盛景公司之间的案涉《商品房买卖合同》签订于2017年7月21日。
摘要2：（续）此时，案涉房屋上已经设定了抵押。因此，闫××所继受的该房屋权利的完整性明显弱于王××接收该房屋时可享有的权利。在这种情况下，与从房地产开发企业处直接购买房屋不同，作为买受人的闫××无疑应当对案涉房屋是否存在权利瑕疵负有更重的审查注意义务。而案涉房屋无法完成权属转移登记显系闫××未尽到这一审查注意义务所致，闫××对此应当自负其责，其对案涉房屋所享有的权益因此而不应排除华融重庆分公司基于抵押权而申请的强制执行。