575.【租赁的处理之一】
摘要1：
摘要2：
576.【租赁的处理之二】
摘要1：
摘要2：
947.【不动产租赁权的保护】
摘要1：
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申259号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申259号
【裁判摘要】案外人虽提供了与讼争房产有关的租赁协议，但未能证明该房产在法院查封之前已被其实际占有使用，因此其无权请求阻止向买受人移交占有讼争房产。执行法院责令案外人腾空、迁出讼争房产，符合法律和司法解释相关规定——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而不移交的，强制执行”。本案中，谢某某、王某某虽提供了与讼争房产有关的租赁协议，但未能证明该房产在人民法院查封之前已被其占有使用，因此其无权请求阻止向买受人金达昌公司移交占有讼争房产。厦门中院作出执行《公告》，责令谢某某、王某某腾空、迁出讼争房产，符合法律和司法解释相关规定。
摘要2：【解读】申请人称：拍卖公告载明：“租赁租约的真实性未经确认，由买受人自行判断处理”，“买受人须自行通过合法途径解决标的物可能涉及的装修、租赁、标的物移交等方面可能遇到的问题”，已经排除执行法院直接移交的可能，更说明执行法院将房产强制交付，没有执行依据。
【注解】承租人不能证明在查封之前已占有租赁物不能排除强制执行。
福建省高级人民法院执行裁定书（2020）闽执复36号
摘要1：【案号】福建省高级人民法院执行裁定书（2020）闽执复36号
【裁判摘要】涉案房产抵押登记时间为2012年5月17日，而复议人郑某某与被执行人张某某、郭某签订《房屋租赁协议》时间为2014年8月1日，抵押登记时间在房屋租赁之前。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”之规定，故复议申请人郑某某主张的租赁关系不得对抗已在先登记的抵押权。宁德中院以（2019）闽09执恢54号通知书通知郑某某、陈某某对涉案房产房屋租赁不予认可，将依法进行不带租拍卖，系根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，依法对涉案房产上的租赁关系行使涤除权。复议申请人郑华华主张15年租赁期限未到期，请求在执行过程中对涉案房产进行带租约拍卖、变卖的理由不能成立，宁德中院的异议裁定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
摘要2：【案号】福建省宁德市中级人民法院执行裁定书(2020)闽09执异4号
【摘要】本院以（2019）闽09执恢54号通知书通知郑某某、陈某某进行不带租拍卖。郑某某不服提出执行异议。．．．．．．在异议人郑某某与被执行人张某某、郭某签订《房屋租赁协议》之前，涉案不动产已经登记抵押给中国工商银行股份有限公司福安东凤支行（权利承受人为明策伟华有限公司）。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权"，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力"之规定，因异议人郑某某主张的租赁关系不得对抗已在先登记的抵押权，故再对其提供的《房屋租赁协议》是否真实合法有效等进行专门审查已无必要。异议人郑某某异议理由不足，其请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人郑某某的异议请求。
【笔记】承租人请求阻止向执行拍卖的买受人交付移交房产是适用执行复议还是执行异议之诉程序？
摘要1：解读：案外人对执行标的物上主张享有租赁权并就此提出异议性质上应为实体异议，案外人对该异议裁定不服应提起异议之诉而不能提起复议。
解析：（１）只有案外人提出有根据的、能够阻止交付的理由之情况下，执行法院才适用《民事诉讼法》第２２７条案外人异议的程序进行审查；（２）若其所提理由显然不能阻却执行（包括阻止交付房产），如涉案房产查封在前租赁在后，执行法院可依法解除案外人对案涉房产的占有或者排除妨害，执行法院并可适用《民事诉讼法》第２２５条之规定进行审查。
【注解１】根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第１４条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。”（１）案外人对执行标的主张实体权利必须达到“足以”阻止执行标的转让、交付的，才能适用执行异议之诉程序；（２）案外人对执行标的主张实体权利“不足以”阻止执行标的转让、交付的，则应当适用执行复议程序。
【注解２】承租人以享有不动产租赁权为由对抗执行，不论是阻止标的物拍卖还是阻止标的物受让人移交占有不动产均按照案外人异议程序审查，进而导入案外人异议之诉审理。
【注释１】承租人能否对涤除租赁权的拍卖裁定提出案外人执行异议？——租赁权实质上属于实体权益，执行程序中对租赁权的审查认定不具有终局的效力，承租人对涤除租赁权的拍卖裁定有权提出案外人执行异议。
【注解２】承租人异议请求符合《执行异议和复议规定》第３１条规定４个要件应予支持——（１）承租人与被执行人之间的租赁合同合法有效；（２）租赁合同的签订时间发生在法院查封之前；（３）承租人在法院查封之前已经占有案涉不动产；（４）承租人与被执行人之间不存在恶意串通，承租价格真实合理。
摘要2：【注解３】最高人民法院法官王毓莹法官认为：在执行法院并未否定承租人租赁权的情况下，承租人仅仅是对执行法院要求其配合执行等执行行为有异议，应当按照《民事诉讼法》第二百二十五条的规定，以利害关系人的身份通过执行异议复议程序解决，承租人提起执行异议之诉的，应当不予受理，已经受理的，应当裁定驳回起诉；在执行法院否认承租人租赁权的成立或者存续的情况下，承租人享有的实体权利有可能受到人民法院执行行为的影响，承租人主张其享有足以阻却执行的租赁权的，在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。——高仁宝：《执行异议之诉法律适用指引》，法律出版社２０１８年版，第６６页。
【注解４】（１）如果承租人租赁权在租赁物设定抵押或被查封前已成立，且法院执行行为已经影响到其租赁权正常行使（如强制搬离），承租人以其租赁权受到侵害为由提出执行异议，在执行异议被驳回情况下承租人有权提起执行异议之诉；（２）如果承租人租赁权在租赁物设定抵押或被查封后按照执行行为异议和复议审查。
【注解５】承租人租赁权在租赁物设定抵押或被查封前已成立，法院执行行为并未影响其租赁权的行使，承租人对法院执行行为（如要求将租金支付至法院）提出执行异议，按照执行行为异议和复议审查。
【注解６】承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，法院裁定中止对案外人占有的不动产采取的强制腾房、停水、停电执行措施，适用案外人执行异议和执行异议之诉。——参考案例：福建省宁德市中级人民法院执行裁定书(2020)闽09执异125号；福建省高级人民法院民事判决书(2021)闽民终1043号
福建省高级人民法院民事判决书(2018)闽民终1275号
摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2018)闽民终1275号
【裁判摘要１】一审法院认为：本案中，林某某虽在抵押登记及法院查封前签订合法有效的书面租赁合同，但其对案涉房产的占有因林某某本人的过错，未能对包括恒丰银行福州分行在内的社会不特定第三人形成租赁权的公示外观，未能达到“宣誓租赁权"的法律效果。故林某某对案涉房产的租赁权不能对抗恒丰银行福州分行的抵押权，亦不能排除对案涉房产的执行。判决驳回林某某的诉讼请求。
【裁判摘要２】林某某提供的《酒店房产租赁合同》的落款时间虽然体现为2012年11月20日，但是由于倒签合同时间的可能性存在，而目前尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，故林某某还负有提供其他证据印证《酒店房产租赁合同》确实于落款时间签订之义务。……由上，应当认定在案证据不足以证明林金地于案涉房产2013年8月1日办理抵押登记前签订了合法有效的书面租赁合同，取得案涉房产租赁权。一审法院仅凭《酒店房产租赁合同》落款时间即认定林金地在查封前签订合法有效的租赁合同有所不当，本院予以纠正。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1903号
【再审裁判摘要】从案涉租赁合同的形式上看，林某某与勤晖公司在2012年11月20日签订了20年租赁期的租赁合同，早于恒丰银行福州分行就案涉房屋办理抵押登记日期2013年8月1日。根据林某某的主张，其支付的租金主要由以下几部分组成：．．．．．．二审法院综合本案实际情况，认为在租赁合同并未约定以代偿债务方式支付租金的情况下，林某某即使向王某某或者案外人付款，也难以证明系履行租赁合同约定的支付租金的行为，考虑到本案租赁合同存在倒签的可能性，且目前尚无鉴定租赁合同签订的确切时间的有效技术手段，林某某亦未能进一步提供证据证实租赁合同确于落款之日签订，认定本案证据不足以证明林某某在案涉房屋办理抵押登记前已签订合法有效的书面租赁合同并取得租赁权。林某某申请再审虽对此提出异议，但未能提供证据推翻二审判决作出的事实认定。如林某某有新的证据证明案涉租赁合同确于落款之日签订，可依法另行主张权利。
天津市第一中级人民法院（2014）一中民二初字第141号；天津市高级人民法院（2015）津高民二终字第0070号
摘要1：——融资租赁合同承租人逾期付租时出租人的选择权与承租人的破产管理人合同履行选择权的冲突与解决
【裁判要旨】融资租赁合同承租人逾期支付租金，承租人管理人以《企业破产法》第十八条规定的管理人合同解除权抗辩出租人支付租金请求的，法院需综合考量合同履行状态、解除合同是否有利于破产财产价值最大化，以及平衡出租人利益。当出租人已完成支付租赁物购买价款、将租赁物交付承租人使用的合同义务时，应认为出租人一方就融资租赁合同已履行完毕，在出租人在先提起诉讼要求承租人支付全部租金的情况下，人民法院对承租人管理人行使解除权的抗辩不予支持。
【案件索引】一审：天津市第一中级人民法院（2014）一中民二初字第141号（2014年12月15日）；二审：天津市高级人民法院（2015）津高民二终字第0070号（2015年7月20日）
摘要2：
广东省高级人民法院民事判决书(2018)粤民终678号
摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2018)粤民终678号
【裁判摘要】因七巧国公司不能提供充分、有效的证据证明其已履行完毕支付涉案租金的义务，由此可以认定涉案《房屋租赁合同》属于双方均未履行完毕的合同。在此情况下，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。"规定，利恒新星公司管理人享有提出解除涉案《房屋租赁合同》的权利。
【解读】（１）七巧国公司向原审法院起诉请求：确认利恒新星公司管理人解除《房屋租赁合同》行为无效；（２）2016年9月23日，利恒新星公司管理人向七巧国公司送达《解除合同通知书》，解除涉案房屋租赁合同；（３）一审判决驳回七巧国公司的全部诉讼请求；二审维持原判。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申3311号
【摘要】《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。依照房屋租赁合同的属性，判断房屋租赁合同双方是否均履行完毕，主要包括承租人是否履行完毕支付租金的义务，以及出租人是否履行完毕交付房屋并提供一定期限房屋使用权的义务。．．．．．．宝万陆公司主张其已履行完毕支付租金的义务，理据不足，本院不予支持。第二，利恒新星公司是否将案涉房屋转移交付给宝万陆公司并持续提供使用。．．．．．．在租期届满前，破产管理人提出解除案涉《房屋租赁合同》，利恒新星公司尚未履行完毕持续提供十五年房屋使用权的合同义务。宝万陆公司提出利恒新星公司已经履行完毕租赁合同义务的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
广东省高级人民法院民事裁定书（2020）粤民终2952号
摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事裁定书（2020）粤民终2952号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，如果房屋租赁关系终止，承租人占有租赁房屋的合法依据则不存在，故承租人应当在租赁关系终止时返还租赁房屋；次承租人在房屋租赁关系终止时，也即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，否则形成对出租人所有的租赁房屋的无权占有；出租人与承租人之间的租赁合同履行期限届满的，出租人作为所有权人，可以直接基于《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定向次承租人主张返还租赁物。同理，对次次承租人在房屋租赁关系终止时返还租赁房屋的要求，与对承租人的义务要求是一致的。本案中，在出租人荔湾区住建局与承租人演出电影西门口公司因租赁期届满而解除第一手租赁合同关系、演出电影公司和次承租人蔡武对此均无异议并书面通知域海网络中心限期将占用场地腾空交还给演出电影公司或荔湾区住建局的情况下，作为次次承租人的域海网络中心就案涉租赁房屋所设立的租赁合同已没有继续履行的合法依据，而且域海网络中心起诉亦不能提交证明9215号案的处理结果部分或者全部内容错误的事实依据和法律依据。．．．．．．即便域海网络中心因返还租赁物、丧失占有而产生相关损失，根据合同的相对性，其也应当是基于转租合同法律关系向合同相对方主张相应的赔偿责任，并非9215号案应当审理的法律关系范畴。
摘要2：【解读】（１）房屋租赁关系终止，承租人占有租赁房屋的合法依据则不存在，承租人应当在租赁关系终止时返还租赁房屋；（２）次承租人在房屋租赁关系终止时，也即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，否则形成对出租人所有的租赁房屋的无权占有；（３）出租人与承租人之间的租赁合同履行期限届满的，出租人作为所有权人可以直接基于《物权法》第３４条的规定向次承租人主张返还租赁物；（４）对次次承租人在房屋租赁关系终止时返还租赁房屋的要求，与对承租人的义务要求是一致的；（５）根据合同的相对性，次承租人因返还租赁物、丧失占有而产生相关损失应当是基于转租合同法律关系向合同相对方主张相应的赔偿责任。
农业印刷厂与新合公司、月福公司房屋租赁合同纠纷案
摘要1：【摘要】当前，租赁合同到期之后，承租人、次承租人拖延返还租赁物的情况屡见不鲜，由此给出租人造成的损失如何赔偿，司法实践中争议较大。《房屋租赁司法解释》第18条(以下简称“第18条”)规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。在适用这一规定的过程中，对于出租人应当依据何种法律关系主张该项赔偿请求，请求权基础如何确定，承租人是否为案件当事人，其与次承租人的诉讼地位如何确定，使用费的具体赔付标准如何掌握，除使用费之外，出租人的其他损失能否求偿等等，存在诸多问题，实践中均有不同的观点，有必要深入讨论，以便统一执法标准。
摘要2：
【笔记】约定违约时有权没收的保证金性质是定金还是违约金？
摘要1：问题：一方先行支付并约定履行债务后抵作价款或者收回、违约时收受方有权没收的保证金性质是定金还是违约金？
解读：一方先行支付并履行债务后抵作价款或者收回、违约时收受方有权没收保证金，该保证金性质应当认定为定金而非违约金。
摘要2：【注解１】（１）《民法典》实施后，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》废止，其中第１１８条规定也废止不再具有效力（“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”）（２）对于未明确约定为定金或者未明确约定适用定金罚则的保证金、订金等性质，应当根据定金法律特征（先行支付、债务履行后抵作价款或者收回、违约时有权没收或者双倍返还）进行判断是否属于定金；符合先行支付、债务履行后抵作价款或者收回、违约时有权没收，但违约金双倍返还的，应当认定性质为定金而非违约金。
——参考：《民事审判实务问答》023.此款项是否违约金还是定金
【注释２】（１）租赁合同中押金性质并非定金；（２）租赁合同中押金条款应当解释为具有担保性质同时也是针对承租人迟延给付租金这个特定违约行为的违约金，承租人认为该违约仅过高的，可以根据《民法典》第５８５条第２款规定请求适当减少。
——参考：《民事审判实务问答》０７４.租赁合同中押金条款的适用
优先承租权衔接适用
摘要1：【优先承租权衔接适用】民法典施行前租赁期限届满，当事人主张适用民法典第７３４条第２款规定的，人民法院不予支持；租赁期限在民法典施行后届满，当事人主张适用民法典第７３４条第２款规定的，人民法院依法予以支持。
摘要2：
【笔记】房屋租赁合同承租人拒绝使用租赁房屋是适用违约方起诉解除规定还是适用合同僵局规定？
摘要1：问题：《九民会议纪要》第４８条规定的“违约方起诉解除”与《民法典》第５８０条第２款规定的“合同僵局”有哪些区别？
解读：（１）根据《九民会议纪要》第４８条之“违约方起诉解除”规定，违约方享有单方解除合同的权利必须符合“违约方不存在恶意违约的情形”、“违约方继续履行合同，对其显失公平”、“守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”三个条件；（２）根据《民法典》第５８０条第２款之“合同僵局”规定，存在非金钱债务不能履行的情形，致使不能实现合同目的的，法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系；（３）房屋租赁合同承租人拒绝使用租赁房屋应当适用《九民会议纪要》第４８条“违约方起诉解除”规定，而不能适用《民法典》第５８０条第２款“合同僵局”规定（不属于合同不能履行的情形）。
摘要2：【注解】《九民会议纪要》第４８条规定的“违约方起诉解除”不完全等同于《民法典》第５８０条第２款规定的“合同僵局”。
浙江省嘉兴市南湖区人民法院民事判决书(2017)浙0402民初1714号
摘要1：【案号】浙江省嘉兴市南湖区人民法院民事判决书(2017)浙0402民初1714号
【裁判摘要】首先，从原告与第三人郭×签订的房屋租赁合同时间与原告提供的付款50万元现金的时间上来看。原告提供的取现时间为2009年5月18日、20日，而租赁房屋的时间为2009年7月1日，原告在未签订租赁合同的情况下即支付50万元的租金，明显不符合一般租赁房屋按年或按月支付租金的交易习惯，此为疑点一。其次，从原告与第三人郭×签订的房屋租赁合同所承租的租赁期限和租金交纳方式来看。该合同租赁期限长达20年，而高达108万元的租金总额却约定于2018年底前付清，原告自称已付清了全部租金，明显不符合一般租赁房屋按年或按月承租的交易习惯，此为疑点二。第三，从原告提供的七份房屋租赁合同来看。出租人均明确写明系本案第三人郭×，而非原告，原告仅作为经办人代签合同，故原告主张其系涉案房屋承租人无事实依据。第四，从原告陈述的涉案房屋租赁的事实来看。原告承租涉案房屋的目的仅用于其转租，明显不符合一般租赁房屋自用的交易习惯，此为疑点三。第五，原告支付的108万元租金，特别是50万元和10万元现金，仅依据两份收据、六份第三人郭×的银行存款凭证来证明，而未采用银行转账、支付宝等直接、高效、安全，且无任何争议的支付方式，明显不符合现代社会便捷快速又便于查询交易双方转账信息的支付方式，此为疑点四。综上，原告对本院腾退涉案房屋执行提出的异议，存在诸多疑点，难以采信，其诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：【解读】二审：嘉兴市中级人民法院（２０１７）浙０４民终１６１９号民事判决书。嘉兴市中级人民法院二审认为，钱某提交的证据不足以证明其与郭某就案涉房屋在法院抵押权登记前已形成了真实合法的租赁关系。钱某与郭某签订的房屋租赁合同存在诸多不合常理之处，包括租赁期限、租金金额、租金支付方式等。钱某未能举证证明其已在房屋被抵押前合法占有使用该房屋，其与郭某之间只存在一种普通的债权债务关系，无需给予特殊保护。判决：碧海上诉，维持原判。
【笔记】承租人对法院要求腾房等不带租拍卖如何救济？
摘要1：解读：承租人对法院要求腾房等不带租拍卖有异议，可以向执行法院提出执行异议，对执行异议裁定不服，可以依法提起执行异议之诉，请求判决确认承租人享有租赁权，不得除去租赁权。
摘要2：
湖南省高级人民法院（2016）湘执异15号执行裁定；最高人民法院（2017）最高法执复2号执行裁定
摘要1：——保全执行中协助执行义务的确定
【裁判摘要】
1．财产保全执行案件的保全标的物系非金钱动产且被他人保管，该保管人依人民法院通知应当协助执行。当保管合同或者租赁合同到期且未续签时，协助执行人无继续无偿保管的义务。
2．保全标的物价值足以弥补保管费用的，可维持查封直至案件作出生效法律文书，执行保全标的物所得价款应优先支付保管人的保管费用。保全标的物价值不足以支付保管费用，申请保全人支付保管费用的，可以继续采取查封措施；申请保全人仅提供担保但不支付保管费用的，可以处置保全标的物并继续保全变价款。
【案件索引与裁判日期】执行异议：湖南省高级人民法院（2016）湘执异15号执行裁定（2016年11月23日）；执行复议：最高人民法院（2017）最高法执复2号执行裁定（2017年9月2日）
摘要2：【案号】最高人民法院执行裁定书(2017)最高法执复2号
【摘要】本案争议焦点是，湖南高院查封财产存放场地业主海川公司与被保全人之间租赁合同已到期，生效民事判决要求被保全人将货物搬出，且查封物可能无价值的情况下，由海川公司无条件继续负担事实上保管查封财产的义务，是否适当。本案湖南高院在中行蔡锷支行与德奕鸿公司等借款合同纠纷诉讼财产保全裁定执行案中，依据该院（2015）湘高法民二初字第18-1号民事裁定中“冻结德奕鸿公司银行存款4800万元，或查封、扣押其等值的其他财产”的内容，对德奕鸿公司所有的存放于海川实业仓库的共计3900吨铅精矿采取查封措施，并无不当。但湖南高院在执行实施中发出的（2015）湘高法民保协字第29-1号协助执行通知书，内容是责成湖南中海物流有限公司协助监管。无证据表明湖南高院曾向保全货物存放场地业主海川公司送达协助执行通知书，责令其保管查封物。虽然不能否定海川公司对保全执行法院负有协助义务，但被保全人与场地业主之间的租赁合同已经到期未续租，且石峰区法院已经作出民事判决，责令被保全人将存放货物搬出；此种情况下，要求海川公司完全无条件负担事实上的协助义务，并不合理。海川公司的异议理由，实质上是人民法院查封物继续占用场地，导致其产生相当于租金的损失难以得到补偿的问题。湖南高院在发现该情况后，不应回避实际保管人的租金损失或保管费用的问题，应进一步完善查封物的保管手续，明确相关权利义务关系。如果查封的质押物确有较高的足以弥补租金损失的价值，则维持查封直至生效判决作出后，在执行程序中以处置查封物所得，优先补偿保管人的租金损失，亦属合理。但海川公司委托质量监督检验机构所做检验报告显示，案涉查封财产3900吨铅精矿系无价值的废渣，湖南高院应对此予以核实，查明案涉铅精矿的真实情况。如海川公司所称属实，则应采取其他适当方式处理查封物，不宜要求海川公司继续无偿保管无价值财产。综上，海川公司的复议理由部分成立。湖南高院（2016）湘执异15号执行裁定中，仅以对德奕鸿公司财产采取保全措施合法，海川公司与德奕鸿公司之间的租赁合同纠纷是另一法律关系为由，驳回海川公司的异议不当，应予纠正。
【笔记】出租人能否以租赁合同到期为由对法院保全租赁场地内财产提出执行异议？
摘要1：问题：法院保全租赁物场地内财产，租赁合同到期后出租人能否对保全裁定提出执行异议？
解读：人民法院保全租赁物场地内财产，出租人在租赁合同到期后有权以利害关系人身份提出执行异议，要求解除财产查封并搬离租赁场地。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申7313号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申7313号
【裁判摘要】出租人将房屋另外出租给他人，原承租人主张“两次出租价款差额”来计算原承租人的预期利益损失不予支持——丰伟公司能否实际获取分租或转租收益，会受到其经营策略、租赁市场活跃程度、次承租人的履约能力及履约意愿等多种因素的影响。即使案外人的整体承租价格可作为其中一项参考因素，依据该承租价格与《租赁合同》约定的租赁价格计算得出的租金差额并不当然等同于丰伟公司的预期利益损失，丰伟公司主张依约计算其违约损失，缺乏充分理据。
《广东丰伟物业管理有限公司、广州市杨箕经济发展有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书》【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2020)粤民终60号
【摘要1】未经原权利人同意的出租合同是否有效？——本案中，案涉《租赁合同》是广州市杨箕公司与丰伟公司在自愿平等的基础上签订，是双方的真实意思表示，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定关于合同无效的情形。虽然广州市杨箕公司上诉主张与丰伟公司签订案涉《租赁合同》未经过民主表决、未经三资交易平台公开交易，但即使未经过民主表决、未经三资交易平台公开交易，该种情形亦不属法律、法规规定的效力性强制规定，广州市杨箕公司的主张不能成立。广州市杨箕公司与丰伟公司签订的案涉《租赁合同》依法有效，原审判决对广州市杨箕公司提出的合同无效的主张不予支持，并无不当。
【解读１】（１）诉争物业登记在联社名下；（２）联社系天河区公司开办人（出资人）；（３）天河区公司为广州公司股东之一；（４）广州公司与丰伟公司签订《租赁合同》。
【解读２】丰伟公司起诉请求：1．广州公司向丰伟公司支付违约金人民币102032590.8元；2．广州公司向丰伟公司退还人民币200万元履约保证金及利息；3．联社与天河区公司对广州公司的上述全部债务承担连带清偿责任；4．三被告承担本案全部诉讼费用。
【解读３】一审判决：一、广州公司向丰伟公司返还履约保证金2000000元及相应利息；二、广州公司向丰伟公司支付违约金30000000元；三、驳回丰伟公司的其他诉讼请求。
摘要2：【解读４】二审判决：一、维持广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初310号民事判决第二项；二、撤销广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初310号民事判决第三项；三、变更广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初310号民事判决第一项为：广州限公司向丰伟公司返还履约保证金2000000元及相应利息；四、驳回丰伟司的其他诉讼请求。
【摘要2】租赁物还未施工建设的租赁合同不属于预约合同，一方违反约定应当承担违约责任——本案广州市杨箕公司与丰伟公司签订案涉《租赁合同》时，虽然案涉租赁物还未施工建设，案涉租赁物的具体面积也未确定，但是案涉《租赁合同》约定了租赁物交付期限、租金标准、违约责任等租赁合同主要条款，且并未约定双方后续需要另行签订正式租赁合同，租赁物建成后也可以依据《租赁合同》的约定确定租赁物的具体面积及租金，故案涉《租赁合同》并不属于预约合同，双方均应履行合同约定的义务。
【笔记】当事人能否随时解除不定期合同？
摘要1：解读：根据《民法典》第５６３条第２款之规定，以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
解析１：有名不定期合同包括——（１）不定期租赁合同（《民法典》第７０７条、第７３０条、第７３４条）；（２）不定期物业服务合同（《民法典》第９４８条）；（３）不定期合伙（《民法典》第９７６条）。
解析２：（１）不定期物业服务合同——当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前６０日书面通知对方（《民法典》第９４８条第２款）；（２）不定期租赁合同、不定期合伙均规定当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
摘要2：【注解】不定期合同风险提示：当事人在合理期限之前通知对方可以随时解除不定期合同。
【理解与适用】此外，对于以持续履行的债务为内容的不定期合同的解除，当事人没有在合理期限之前通知对方的，并非解除通知无效，而是不影响合同解除的效力，但要赔偿因未在合理期限前通知对方而给对方造成的损失，或者解除通知延至合理期限之后才发生效力。——《最高人民法院民法典合同编通则司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第二庭、研究室编著，人民法院出版社２０２３年１２月第１版，第５８２页。
北京市高级人民法院民事裁定书(2016)京民申928号
摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事裁定书(2016)京民申928号
【裁判摘要】公司法规定三第２条并未规定公司在对合同予以追认或者实际享有权利义务后有权要求合同相对人承担责任，而是为了保护合同相对人的利益赋予了合同相对人选择权——涉案的《房屋租赁合同》中出租人系杨××，承租人系张××，合同中未约定房屋用途，也未约定桃缘静谷公司成立后由公司作为承租人，且大部分租金亦是由张××个人交纳。杨××在将房屋租赁给张××后配合其在此注册公司，这是杨××履行其与张××之间的租赁合同，并不导致合同主体的变更，故应认定《房屋租赁合同》的主体是杨××与张××。公司法规定三第二条并未规定公司在对合同予以追认或者实际享有权利义务后，有权要求合同相对人承担责任，而是为了保护合同相对人的利益赋予了合同相对人选择权。杨××已另行起诉张××要求其支付违约金，这说明杨××是选择张××作为合同相对人，故二审法院认定桃缘静谷公司作为原告主体不适格，并无不当。
摘要2：杨某某与北京桃缘静谷餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案
【案号】北京市第三中级人民法院民事裁定书(2015)三中民终字第12043号
【摘要】公司法解释（三）第二条是为保护合同相对人的利益而赋予合同相对人的选择权。该法条并未规定公司在对合同予以追认或者实际享有权利义务后，有权要求合同相对人承担责任。
最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申1258号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申1258号
【裁判摘要１】中标通知书具备合同成立的必要条款合同成立——就案涉34号商铺，钟××于2007年6月11日通过招投标程序中标，《中标通知书》已确定了租赁物、租金价格以及租赁物面积，已具备合同成立的必要条款，对双方均具有法律效力。且钟××于2007年6月22日向赣研所交付了店面押金以及预付租金，故可以认定双方以《中标通知书》为基础就34号商铺成立租赁合同关系。……钟××与赣研所基于《中标通知书》就34号商铺成立的租赁合同以及就36号办公楼签订的2010年3月9日《租赁经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或解除合同。
【裁判摘要2】承租人行贿出租人法定代表人签订的减少租金、延长租期的租赁合同无效——钟××为了在承租赣研所不动产中获得更大私利，行贿刘××，刘××则利用自身职权为钟××谋取不正当利益，两人相互勾结配合，采取违反正当程序之手段签订一系列合同，通过减少租金、延长租期等方式，不断损害赣研所的合法利益。故就34号商铺，双方签订于2007年6月11日《中标通知书》之后的系列合同，就36号办公楼，双方于2010年3月9日《租赁经营合同》之后签订的系列合同，属于钟××与刘××恶意串通且损害了赣研所的正当的原有合同利益，应认定为无效。
【裁判摘要３】出租人诉请返还房屋、恢复原状但未诉请解除租赁合同，是否可视为当事人诉请当然包含了解除合同的意思表示？——赣研所在诉讼中要求钟××、林××返还房屋、恢复原状、赔偿损失，已包含解除合同的意思表示，二审法院以民事诉状送达之日为赣研所解除合同通知送达之日并无不妥。
【裁判摘要４】关于林××是否应承担责任的问题，因案涉租赁合同虽然是钟××与赣研所签订，但钟××与林××系夫妻关系，两人以案涉租赁物共同投资经营，以34号商铺经营赣州汇龙康大药房(林××为投资人)，以36号办公楼经营赣州汇康酒店有限公司(林××、钟××为股东)。因此，对案涉合同解除后果，应当由钟××、林××共同承担。钟××、林××申请再审认为林绍忠并非本案当事人，不应承担责任的理由不能成立。
摘要2：【案号】江西省高级人民法院民事判决书(2020)赣民终517号
【解读1】赣研所一审诉请：1.确认赣研所与钟××及其代理人签订的相关租赁合同、租赁经营合同及补充协议无效[×××]；2.判令钟××、林××夫妇立即向赣研所返还其占用的全部房屋(××××)，拆除违章搭建、恢复原状，并共同向赣研所赔偿直至该等房屋返还占有之日止的租金利益损失[××××]；3.判令刘××对钟××、林××前述租金利益损失赔偿之债承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用及财产保全费用由钟××、林××、钟××共同承担。
【解读２】一审法院判决：一、确认赣研所与钟××于2010年1月1日签订的关于34号商铺租赁合同和2012年4月2日、2012年4月10日、2012年12月31日签订关于36号办公楼租赁合同无效；二、钟××、林××于本判决生效后三个月内向赣研所返还位于赣州市青年路34号12栋一至二层商铺以及位于赣州市房屋(具体房屋、范围以本判决判项一中所涉租赁合同约定和当事人实际交付为准)；三、驳回赣研所的其他诉讼请求。
【解读３】二审判决：一、维持江西省赣州市中级人民法院(2019)赣07民初193号民事判决第二项即×××；二、撤销江西省赣州市中级人民法院(2019)赣07民初193号民事判决第三项即“驳回原告赣州有色冶金研究所的其他诉讼请求”；三、变更江西省赣州市中级人民法院(2019)赣07民初193号民事判决第一项即“确认原告赣州有色冶金研究所与被告钟××于2010年1月1日签订的关于34号商铺租赁合同和2012年4月2日、2012年4月10日、2012年12月31日签订关于36号办公楼租赁合同无效”为确认上诉人赣州有色冶金研究所与钟××2007年11月18日(由赖××代表钟××)、2009年1月1日、2010年1月1日《青年路34号第12栋一至二层商用店铺租赁合同》以及2010年4月1日的《租赁经营合同》、2010年4月2日《租赁经营合同》、2010年4月10日《补充协议》、2010年12月31日《〈租赁经营合同〉补充协议》无效；四、上诉人钟××、被上诉人林××于本判决生效之日起十日内偿付上诉人赣州有色冶金研究所租金15648620.87元以及租赁物占有使用费(×××)；五、驳回上诉人赣州有色冶金研究所的其他诉讼请求。
【笔记】承租人通过行贿出租人负责人的方式签订减少租金、延期租赁期限的租赁合同是否无效？
摘要1：解读：承租人行贿出租人法定代表人签订的减少租金、延长租期的租赁合同无效。
摘要2：
【笔记】出租人请求返还房屋、恢复原状能否视为包含了解除合同意思？
摘要1：【解读】出租人诉请返还房屋、恢复原状但未诉请解除租赁合同，应视为当事人诉请包含了解除合同的意思表示。
解析：出租人诉请返还房屋、恢复原状但未诉请解除租赁合同，能否是否包含了解除合同的意思表示？法院能否判决返还房屋、恢复原状？——（１）应视为当事人诉请包含了解除合同的意思表示；（２）法院可以直接判决返还房屋、恢复原状（不再判决解除租赁合同）。
摘要2：【注解】出租人诉请返还房屋、恢复原状但未诉请解除租赁合同，虽然应视为当事人诉请包含了解除合同的意思表示，但法院判决内容仍然是返还房屋、恢复原状，不判决解除租赁合同。
【笔记】出租人能否诉请承租人和共同投资人承担解除租赁合同后果？
摘要1：解读：出租人有权诉请承租人和共同投资经营人共同承担租赁合同解除返还租赁物和赔偿责任的的后果。
摘要2：
北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见
摘要1：北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见（2003年11月27日 京高法发[2003]350号）
摘要2：
【笔记】保障性住房出租、买卖等协议是否属于行政协议？
摘要1：解读：（１）《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第２条第４项规定，公民、法人或者其他组织就“政府投资的保障性住房的租赁、买卖等协议”提起行政诉讼，人民法院应当依法受理；（２）政府投资的保障性住房的租赁、买卖等协议属于行政协议，属于行政诉讼受案范围。
摘要2：【注解】（１）政府投资的保障性住房的租赁、买卖等协议属于行政协议；（２）政策性政策性房屋买卖合同属于民事合同，适用不动产专属管辖。
江苏省徐州市中级人民法院行政判决书(2016)苏03行终118号
摘要1：【案号】江苏省徐州市中级人民法院行政判决书(2016)苏03行终118号
【裁判摘要】发票领购是用票单位和个人取得发票的法定程序，是发票投入使用的第一步。领购发票不仅仅是一种申领和发放发票的行为，更是税务机关依相对人的申请依法赋予其使用发票权利的一种行政措施。税务机关有权依法赋予用票单位和个人使用发票的权利，用票单位和个人获得使用发票权利的同时，也应承担后续环节依法开具和保管发票的义务。领购发票只是使用发票的开始，发票管理相对人一旦获得发票的使用权，就可以根据自身经营业务的需要自主安排发票的使用，这种使用经常处于税务机关的管理控制和监督之外，为防止发票被不正当使用，税务机关对发票使用的管理不能仅依赖事后的检查监督，还应加强事前的制度预防。《中华人民共和国发票管理办法》第十五条规定：“需要领购发票的单位和个人，应当持税务登记证件、经办人身份证、按照国务院税务主管部门规定样式制作的发票专用章的印模、向主管税务机关办理发票领购手续。主管税务机关根据领购单位和个人的经营范围和规模，确认领购发票的种类、数量以及领购方式，在5个工作日内发给发票领购簿。”依据上述规定，用票单位和个人向税务机关申请办理发票领购手续，税务机关应按照领购发票的单位和个人的经营范围和规模确认领购发票的种类及领购方式。本案中，上诉人向被上诉人申请领购二手车销售统一发票，要求按照二手车交易市场经营者资格领取二手车销售统一发票，被上诉人向上诉人作出《税务事项通知书》要求上诉人如实提供二手车交易市场的有关证件、资料以核定供票资格，符合上述法律的规定。《二手车流通管理办法》第三条规定：“二手车交易市场是指依法设立，为买卖双方提供二手车集中交易和相关服务的场所。”第四条规定：“二手车经营主体是指经工商行政管理部门依法登记，从事二手车经销、拍卖、经纪、鉴定评估的企业。”第二十六条规定“二手车交易市场经营者应当为二手车经营主体提供固定场所和设施，并为客户提供办理二手车鉴定评估、转移登记、保险、纳税等手续的条件。”本案上诉人营业执照载明的经营范围是：二手车销售、市场设施租赁；农用机械销售，汽车信息咨询服务。由于二手车销售企业和二手车交易市场企业均可以领用二手车销售统一发票，申请人营业执照中的经营范围包括二手车销售但未包括二手车交易、二手车市场管理服务的经营范围。
摘要2：（续）因此，上诉人以二手车交易市场主体的身份向被上诉人申请领购发票，被上诉人在上诉人没有提供材料证明其具有二手车交易市场经营条件的情况下未向上诉人发放发票的行为，并不违反相关法律、法规的规定。
《徐州市建伟二手车交易市场有限公司与国家税务总局徐州市税务局第二税务分局再审行政裁定书》【案号】江苏省高级人民法院行政裁定书(2017)苏行申1298号
【摘要】《中华人民共和国发票管理办法》第十五条第一款规定，需要领购发票的单位和个人，应当持税务登记证件、经办人身份证、按照国务院税务主管部门规定样式制作的发票专用章的印模、向主管税务机关办理发票领购手续。主管税务机关根据领购单位和个人的经营范围和规模，确认领购发票的种类、数量以及领购方式，在5个工作日内发给发票领购簿。根据《二手车流通管理办法》第二十六条的规定，二手车交易市场经营者应当为二手车经营主体提供固定场所和设施，并为客户提供办理二手车鉴定评估、转移登记、保险、纳税等手续的条件。本案中，再审申请人建伟公司向原车税分局申请领取《二手车销售统一发票》，原车锐分局依法应当对申请领购发票的纳税人，应结合其经营行业、经营项目、经营规模，对申请领购发票的票种、版别、数量认真进行核对和确认，故原车税分局作出1号《税务事项通知书》要求建伟公司提供二手车交易市场的有关证件、资料以核定建伟公司的供票资格，具有事实根据和法律依据。建伟公司提供的工商营业执照中载明的经营范围为“二手车销售、市场设施租赁；农用机械销售，汽车信息咨询服务”，并未包含二手车交易，故建伟公司以二手车交易市场主体身份向原车税分局申请领购《二手车销售统一发票》缺乏事实根据。建伟公司请求法院责令原车税分局为其发放《二手车销售统一发票》缺乏事实根据和法律依据，原审法院判决驳回建伟公司的诉讼请求正确。
最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终56号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终56号
【裁判摘要】使用权并非法定的用益物权，也不具有以转移所有权为目的的物权期待权，不足以排除强制执行——杨××与云南金冠源房地产公司签订《停车位租赁合同》，获得案涉车位的租赁使用权，又与云南金冠源房地产公司在签订《商品房购销合同》的同时签订《溪谷雅苑储藏室使用权赠与协议》，获得案涉储藏室的赠与使用权。杨××、云南金冠源房地产公司对此不存在争议，执行法院亦未否认。但案涉车位、储藏室的使用权并非法定的用益物权，亦不同于以转移所有权为目的的物权期待权，而使用权与所有权的分离并不能阻碍所有权的变更，故杨××对案涉车位、储藏室的使用权不足以排除处置案涉车位、储藏室所有权的执行行为。
摘要2：【注解】获赠取得房屋使用权不同于租赁权，不同于转移所有权为目的的物权期待权，案外人不能以此为由阻止转移占有，亦无权排除执行。
陕西省高级人民法院民事判决书(2017)陕民再110号；最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申818号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申818号
【裁判摘要】本案中，案涉租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》的相关规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形，并不导致案涉《租赁合同》无效。至于东大万尚主张的案涉房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违章建筑，租赁合同无效的问题。原审查明，2009年5月7日西安市规划局颁发的西规建字第（2009）062号《建设工程规划许可证》载明：建设项目名称为法律服务综合大楼，建设规模为框架结构法律服务综合大楼一幢，地上六层，地下一层，总建筑面积为28404.71㎡。案涉租赁合同约定东大万尚承租的房屋即为该建筑物的地下一层至地上三层，故东大万尚主张的案涉租赁房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违章建筑，租赁合同无效的观点，本院不予支持。至于该法律服务综合大楼超出原建设工程规划许可证，在顶层加建的处理问题属于县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门职责范围。综上，嘉亨公司与东大万尚于2012年3月23日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，不属于合同法第五十二条第五项规定的无效之情形。原审法院以案涉租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》关于依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用之规定，认定案涉《租赁合同》无效，属于适用法律错误，应予纠正。
摘要2：【案号】陕西省高级人民法院民事判决书(2017)陕民再110号
【摘要】我国《建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，嘉亨公司、东大万尚签订租赁合同，虽系双方协商订立，但因涉案租赁房屋并未办理建筑工程竣工验收手续和消防验收手续，未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，嘉亨公司亦未提交有效证据证明在一审法庭辩论终结前其建设行为经主管部门批准，其行为违反了上述法律的禁止性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项规定的无效情形，一、二审认定涉案租赁合同无效并无不当。