- 日期： 04-03 14:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书（2015）行监字第634号
【裁判摘要】关于以决定赔偿时的市场评估价予以赔偿问题｜《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”住房和城乡建设部发布的建房（2011）77号《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”也就是说，在正常的征收补偿过程中，征收管理部门应当以房屋征收决定公告之日为评估时点，依法委托评估机构对被征收房屋进行市场价格评估，并据此予以补偿。行政法规和规章之所以选择征收公告之日作为评估时点，目的在于保障对被征收房屋价值的补偿不低于同时期类似房地产的市场价格，被征收人用获得的补偿款在市场上能够购买到与被征收房屋区位、结构、面积等相接近的房屋，被征收人的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。根据这一立法目的，如果房屋征收决定的公告时间与征收补偿时间相隔时间过长，市场行情发生变化，以公告之日的市场价格进行补偿不能确保被征收人获得足额补偿时，则应以补偿时的房屋市场价格确定房屋征收补偿数额。在违法强制拆除房屋的情形下，被征收人获得的行政赔偿数额不应低于赔偿时被征收房屋的市场价格。否则，因违法强制拆除房屋行为，行政机关付出的行政赔偿数额还要低于其合法征收支付的补偿数额，其实质效果是鼓励行政机关违法强制拆除。鉴于此，在违法强制拆除房屋的情形下，人民法院以决定赔偿时的市场评估价格对被征收人予以行政赔偿，符合房屋征收补偿的立法目的。
摘要2：
- 日期： 07-19 06:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省高级人民法院执行裁定书(2018)粤执监147号
【裁判摘要１】执行法院可以根据市场价格变化，对该涉案不动产重新启动评估、拍卖程序——虽然涉案不动产经多次拍卖流拍未成交，申请执行人亦不同意抵债，在此情形下，被执行人认为不应重新拍卖，主张撤销查封、拍卖，将该不动产退还。对此该院认为，被执行人既未按生效判决确定的义务全部履行也无提供相应足够的财产担保，同时，涉案不动产又符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定可以采取其他执行措施的例外情形，因此，对复议申请人主张撤销涉案不动产的查封、拍卖，将该涉案不动产退还的请求，不予支持。执行法院可以根据市场价格变化，对该涉案不动产重新启动评估、拍卖程序。
【裁判摘要２】估报告是否过期并不影响拍卖的进行，除非价值发生重大影响情形才可重新评估——根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条第一款“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。"的规定，人民法院在拍卖财产确定保留价时可依照涉案标的物的评估价或市场价作为参考，评估报告的功能是启动拍卖时辅助确定保留价，而非最终反映标的物的市场实际价值，因此，评估报告是否过期并不影响拍卖的进行。除非有证据表明对该涉案不动产在首次拍卖流拍后，市场情况发生重大变化，对涉案不动产价值产生重大影响的情形下，才可重新评估。本案中，复议申请人未能提供证据证明本案涉案不动产的市场价值产生重大影响，因此，执行法院可以不再重新评估，直接再行拍卖。对于复议申请人主张重新评估的请求，不予支持。
摘要2：
摘要1：行政协议无效；行政协议未生效；行政协议无效或确定不发生效力后法律后果。
【法律问题】因被征收人存在欺诈行为导致被征收物的评估价值有误时估报告签订的征收补偿协议是否有效？
【法官会议意见】具有可分性内容的行政协议，协议部分无效，不影响合的效力，即容许行政协议部分有效、部分无效的情形存在。但当部分无效将效部分的效力，或者将导致整个协议无缔约可能性或者导致整个协议履行的，应当确认行政协议整体无效。
——最高人民法院第二巡回法庭2019年第16次法官会议纪要，载贺小荣主路:《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要》(第一辑)，人民法院出版社2019年版，第369-370页。
摘要2：【注解１】法院判决确认行政协议未生效后，当事人是否还可以补办批准手续？——判决后行政机关可以继续履行报批义务，补正协议的效力。
【注解２】行政协议效力审查范围：（１）既要适用行政诉讼法第７５条关于无效行政行为的规定（行政协议具有行政行为的属性）；（２）同时也要适用民事法律规范中关于认定合同无效的规定（行政协议具有合同制度的一般特征）。
【注解３】行政协议效力性审查：（１）对于行政协议效力审查除适用行政诉讼法第７５条关于行政行为无效的规定外，也可以参照民事法律关于效力性与管理性规范相区别，即违反法律法规的强制性效力规定当属无效，违反法律法规一般强制性股东不属于强制性效力规定不因此无效；（２）只要签订行政协议时双方当事人的意思表示真实，除非确有重大明显违法等情形，原则上应认定其效力，如果机械认为只要行政协议违反法律法规的强制性规定就无效将严重影响社会公共利益和行政协议法律关系的安定性。
【注解４】在不与法律规定相冲突的前提下行政协议当事人可以约定行政协议生效条件。——参考案例：最高人民法院发布第二批行政协议诉讼典型案例——九、韩某某诉辽宁省锦州市松山新区国有土地上房屋征收办公室不履行预征收行政协议案
- 日期： 11-24 09:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1837号
【裁判摘要】不动产交易税是否应当从资产评估报告中予以扣除？｜在不动产交易税费金额不能确定的情况下，不动产交易方不能主张不动产交易税从资产评估中扣除——关于国贸大厦提出的将不动产交易税费从资产评估中应予扣除的问题。虽然国贸大厦主张在不动产的评估价值内涵为市场交易价值的前提下，相关交易税费应在评估价值中扣除。但是，其一，国贸大厦未能提交证据证明，法律、法规或相关规定对本案类型的资产评估作出强制计算税费的要求；其二，国贸大厦所主张应缴纳的税费是在国贸大厦主楼及裙楼对外销售的假设前提下，而本案审理期间并未发生有效交易，未实际产生相关税费，将来是否必然发生产权变动亦未确定。即便产权变动亦不能确定是采取买卖、拍卖、变卖何种方式，以及税费数额、标准，还有负担主体必然为国贸大厦，因此，税费数额具有较大的不确定性。国贸大厦主张评估报告应予扣除不动产交易税费的再审申请理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
摘要2：
- 日期： 01-02 12:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2020)最高法执复122号
【裁判摘要】当事人、利害关系人针对评估价格提出异议，属于参照标准、计算方法或者评估结果等提出异议，不属于民事诉讼法第２２５条规定的执行行为异议，应当通过交由评估机构作出说明以及交由相关行业协会组织专业技术评审等方式进行救济——《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：(一)财产基本信息错误；(二)超出财产范围或者遗漏财产；(三)评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；(四)评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”第二十三条第一款规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。”根据上述规定，当事人针对评估报告提出的异议，根据异议内容的不同在救济程序上也有所区别。本案中江苏中科建公司提出评估价格过低的主张，属于对评估结果等提出的异议，不属于民事诉讼法第二百二十五条规定的对执行行为的异议，故亦不属于本案复议审查的情形。
摘要2：【摘要】工程价款作为债权虽基于留置而具有优先受偿的属性，但恰如其他担保物权一样，均应在工程的变价款中优先受偿。因此，江苏中科建公司以工程价款优先受偿为由不能阻止案涉工程的评估拍卖程序。如果江苏中科建公司确实是案涉拍卖的建设工程施工方且被执行人尚未支付工程款，重庆高院应当依法优先保护其债权实现，即便其没有向江苏省如皋市人民法院提起诉讼，亦应根据江苏中科建公司优先受偿工程价款的申请提存相应款项；如果其他债权人对江苏中科建公司优先受偿权有异议，可通过执行异议之诉确认优先受偿权的效力；如果其他债权人没有异议，重庆高院应当依法及时向江苏中科建公司发放工程款。故虽然江苏中科建公司在江苏省如皋市人民法院另行提起的相关诉讼，但不是裁定本案中止评估、拍卖程序的法定事由。
- 日期： 01-02 12:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市高级人民法院执行裁定书 (2021)京执复124号
【裁判摘要】被执行人关于评估机构采用成本法评估不合理的异议不适用执行异议程序——依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条的规定，当事人、利害关系人只能对评估报告中存在的财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产、评估机构或者评估人员不具备相应评估资质、评估程序严重违法四个方面的问题提出异议。本案中，杨某某、中油公司对国艺评估公司作出的本案评估报告不服提出书面异议，认为评估机构采用成本法评估不合理、评估价值与实际价值严重背离，根据上述司法解释的规定不属于执行行为异议审查的范围。
摘要2：
- 日期： 01-02 12:51
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2019)最高法执监391号
【裁判摘要】申请执行人关于评估价格过高的异议不适用执行行为异议程序——《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。"第二十三条第一款规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。"根据上述规定，当事人针对评估报告提出的异议，根据异议内容的不同在救济程序上也有所区别。本案中唐某某等提出评估价格过高的主张，属于对参照标准、计算方法或者评估结果等提出的异议，不属于民事诉讼法第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过交评估机构作出说明以及交相关行业协会组织专业技术评审等方式来进行救济。张家口中院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项的规定驳回异议申请，适用法律不当。河北高院（2019）冀执复331号执行裁定对此予以纠正，并撤销异议裁定，驳回唐启山等的异议申请，适用法律正确，应予维持。
摘要2：
- 日期： 02-01 09:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申1231号
【裁判摘要】显失公平须包括两项要件：一是主观上，民事法律行为的一方当事人利用了对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形。这意味着，一方当事人主观上意识到对方当事人处于不利情境，且有利用这一不利情境之故意。所谓危困状态，一般指因陷入某种暂时性的急迫困境而对于金钱、物的需求极为迫切等情形。所谓缺乏判断能力，是指缺少基于理性考虑而实施民事法律行为或对民事法律行为的后果予以评估的能力。二是客观上，民事行为成立时显失公平。此处的显失公平是指双方当事人在民事法律行为中的权利义务明显失衡、显著不相称。
摘要2：【摘要１】综合以上情形，李×刚从学校毕业步入社会，其是在父亲李××被羁押，母亲田×外出躲避的情况下，才仓促代表李××参与伟业公司管理，其缺少对企业管理经营经验，且参与伟业公司管理时间短，对伟业公司的基本情况未全面摸清。在此情形下，原审法院认定李×缺乏对李××持有伟业公司股权正确估值的判断能力，并无不当。李××１、李××２主张李×具有完全民事行为能力和完整的判断能力，与李×是否具备对李××持有伟业公司股权正确估值的判断能力，是两个不同的概念，李××１、李××２的该项主张不成立，本院不予支持。．．．．．．案涉股权价值在原审中经专业评估机构鉴定的最低评估值为181961122.38元，案涉股权转让价仅为股权评估价最低值的63%左右。据此原审法院根据合同法解释二第十九条第二款规定，认定11600万元股权转让款为明显不合理低价、显失公平，符合法律规定。．．．．．．《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。案涉《股权转让协议》显失公平，符合上述法律规定的情形，原审判决撤销该《股权转让协议》，并无不当。
【摘要２】关于《股权转让协议》被撤销后，案涉股权应如何处理的问题｜《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李××原持有股权在案涉《股权转让协议》签订后，已实际变更登记为李××１、李××２所有，且上述股权也已按《代偿及担保协议》质押给邵阳农发行营业部并办理了相应的质押登记。另按二审查明的事实，李××被羁押后，李××１、李××２另投资新建成滨江时代城1、8、9、10、13、14号栋并可发售，上述房屋系属于伟业公司资产，如判决返还股权，意味着李××对未投资的上述房屋享有40%的股权权益，也可能对邵阳农发行实现债权产生影响，因此原审法院认定案涉股权属于“合同被撤销后不能返还或者没有必要返还”的情形，不支持返还涉案股权，理据充足，应予维持。在案涉股权无法返还李××的情况下，依法应当折价补偿。
摘要1：【案号】四川省高级人民法院民事判决书(2018)川民终1049号
【裁判摘要】股权转让价格主要取决于双方协商，未经评估不构成显失公平——关于益邦公司主张股权转让协议未经资产评估所以交易价格严重显失公平的问题。本院认为，本案股权转让协议的签订系双方当事人在综合考虑各种因素后，协商一致确认的股权转让价格，协议中并没有约定双方应以公司资产评估价值来确定股权交易价格。案涉股权转让合同的标的为股权，公司股权的交易价格不仅包括公司的实物资产净值，也包括当事人对公司的无形资产、行业前景等实物资产以外的投资价值的主观评判，且公司股权交易价格亦因公司经营状况的变化而呈动态变化状态，主要取决于双方当事人的协商一致，故益邦公司在本案一审期间申请就阳光公司的股权价值进行评估与双方在订立股权转让合同时是否存在欺诈之间不具有关联性，一审法院对益邦公司有关就阳光公司的股权价值进行评估的申请未予准许，符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款关于“申请人鉴定的事项与待证事实无意义的，人民法院不予准许”的规定，并无不当。
摘要2：【解读】益邦公司向一审法院起诉请求判令：一、撤销益邦公司与舜元公司于2015年3月2日和12月27日签订的两份股权转让协议及补充协议；二、判令舜元公司、阳光公司协助恢复益邦公司的股东身份，并协助办理变更登记。
- 日期： 06-01 16:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2014)执监字第00030—1号
【裁判摘要】执行程序中即使被执行人恶意转移财产也不得直接追加受让人为被执行人而需通过撤销权诉讼进行确认——由于申诉人福糖公司代为本案被执行人东区热电站偿还信达公司和福建投资开发总公司债务共计1200万元，东区热电站与福糖公司签定了《债权债务协议书》、《协议书》和《补充协议书》，并同意由福糖公司聘请有资质的评估机构，对东区热电站生产区内的资产进行评估，并按评估价抵债。根据福糖公司委托评估的结果，东区热电站生产区内的资产估值1048.095万元，福糖公司与东区热电站协议将评估财产抵偿给福糖公司。上述以物抵债的协议和占有案涉财产的行为是否合法有效，是否存在无偿或低价转让资产的情况；本案当事人是否主张该协议和行为无效，是否提供了相关证据证明其主张，并请求撤销上述转让协议和行为，执行法院和福建高院均未予审查。根据《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第14条规定，被执行人放弃债权、无偿转让财产或者以明显不合理的低价转让财产，对申请执行人造成损害的，执行法院可以告知申请执行人依照《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定向有管辖权的人民法院提起撤销权诉讼。本案中，被执行人转让财产，申请执行人如果认为该转让行为对其债权造成损害，申请执行人可以依照《中华人民共和国合同法》相关规定向有管辖权的人民法院提起撤销权诉讼，通过诉讼明确被执行人转移财产的协议以及申诉人占有案涉财产的行为是否合法有效，进而明确能否继续执行案涉财产。执行程序上，对上述财产转让协议及占有行为无权作出裁定，依法应当通过诉讼解决。龙岩中院直接以财产无偿转让为由，在执行中追加福糖公司为本案被执行人错误，应予纠正。
摘要2：
- 日期： 06-01 17:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2022)最高法民再59号
【裁判摘要】在没有明确约定的情况下司法网拍竞买人不承担补交土地使用税——《拍卖公告》第六条载明，“．．．．．．办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及物管费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询。”．．．．．．首先，从文义解释上看，《拍卖公告》第六条用概括加列举的方式约定了买受人需自行承担的税费，概括即“办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费”，列举即括号中列明的相关税费。按通常理解，买受人应承担的税费应先以列举项目为准，如果某项税费不属于列举项目，则应判断是否属于“概括”范畴。案涉城镇土地使用税并非括号列明项目。“办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费”明确表明买受人需承担的仅限于“办理过程中所涉及的”。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条第一款规定，“土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。”城镇土地使用税是基于土地使用权人实际占用土地而征缴的税种，是为提高土地使用效益设置的税种，与土地权属变更无关，不属于“办理过程中”的税费。因此，城镇土地使用税不属于《拍卖公告》第六条约定的需补交税费。其次，从体系解释上看，《拍卖公告》第六条由三句话组成，第三句话是对买受人自行承担税费的约定，前两句话为“标的物过户登记手续由买受人自行办理。拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的民事裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续”。可见，第三句关于税费负担的约定系在权属变更语境下作出的，并不包括权属变更过程之外的税费，即不包括案涉城镇土地使用税。再次，从交易规则或习惯来看，一方面，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第二项和第十四条第三项规定，司法拍卖中应当说明拍卖财产现状、权利负担等内容，并在拍卖公告中特别提示拍卖财产已知瑕疵和权利负担。拍卖财产的瑕疵和权利负担等类似信息应当为被执行人掌握。
摘要2：（续）本案中，执行法院明确要求爱华医院提供案涉土地相关材料，爱华医院也承诺自行承担资料不齐造成的不利后果。但是，爱华医院并未举证其提供了与案涉土地相关的城镇土地使用税欠缴情况，《拍卖公告》未对该笔税费欠缴情况进行说明和提示，《评估报告》也未说明该欠缴情况及其对土地评估价格的影响。基于对《拍卖公告》《评估报告》披露信息的信赖，金创盟公司在参与竞买时对承担城镇土地使用税未有预期应属正常。另外，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八条第二款规定的“税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密”，竞买人一般无法从税务机关查询到被执行人欠税信息，即金创盟公司一般无法自行查询案涉城镇土地使用税欠缴情况。因此，在爱华医院未披露欠缴城镇土地使用税具体情况下，由金创盟公司承担拍卖时不属于权属交易行为产生的且无法预见的1579094.16元城镇土地使用税，有违公平原则。另一方面，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条第九项规定，法院应当在拍卖公告中公示“拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式”，据此，竞买人一般仅对权属变更本身形成的税费负担有合理预见。城镇土地使用税虽与案涉土地直接关联，但竞买人对需要补交城镇土地使用税一般不会有预见，且其本身属于爱华医院纳税义务范畴。如若未经特别说明，即要求金创盟公司承担该税费有违诚实信用原则。最后，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定，“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”据此，网络司法拍卖本身形成的能够预见的权属变更税费，原则上尚且由法律规定的纳税义务人承担，与权属变更无关的超出竞买人预见的税费更应由法定纳税人承担，除非买卖双方当事人有明确具体的特别约定。本案中，案涉城镇土地使用税属于与权属变更无关的税费，应由其法定纳税人爱华医院承担，而非买受人金创盟公司承担。
【注解】司法拍卖中与权属变更无关的税费应由法定纳税人承担——城镇土地使用税作为与土地权属变更无关的税费，竞买人不应承担交税义务。
- 日期： 06-19 08:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：根据《土地增值税暂行条例》第６条规定，土地增值税扣除项目具体范围包括——（１）取得土地使用权所支付的金额；（２）开发土地的成本、费用；（３）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（４）与转让房地产有关的税金；（５）财政部规定的其他扣除项目。
摘要2：【注解１】（１）纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除；（２）如果不是因计算纳税的需要而发生的评估费用不得扣除。
- 日期： 08-24 18:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】新疆维吾尔自治区高级人民法院执行裁定书(2022)新执复53号
【裁判摘要】股权评估报告仅可以作为评估之时股权价值的参考但不能作为超额查封的认定标准——股权属于特殊财产，价值具有变动性，案涉评估报告系2018年2月26日作出，不能准确反映查封之时的股权价值，在未经市场检验的情况下，亦不能当然根据评估价值确定案涉股权价值，因此案涉评估报告仅可以作为评估之时股权价值的参考，但不能作为超额查封的认定标准。现案涉评估报告已超过有效期，辽宁国美集团、吕××、宋××、吕××１拒绝对已查封股权价值重新评估，且未否认辽宁国美集团经营状况恶化，已查封股权价值已远低于案涉评估报告作出时的价值，其提供的《咨询评估报告》系对查封行为给其造成的相关经济损失提供的咨询意见，不能证明本案存在超标的查封的情形。故，辽宁国美集团、吕××、宋××、吕××１认为执行法院存在超标的查封证据不足，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 08-24 18:48
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2016)最高法执监288号
【裁判摘要】执行程序中对于超标查封争议，重点审查债权总额是否与执行标的物价值相当——执行程序中对于超标的查封争议，重点审查债权总额与执行标的物价值相当。关于债权总额，本案申请执行人许××请求李××、腾飞龙公司偿付民间借贷债权约1亿元，另案广西中小企业信用担保有限公司请求李××、腾飞龙公司偿付抵押债权约2600万元，另案中建海峡公司请求李××、腾飞龙公司偿付建设工程款债权约1亿元；以上由生效法律文书确认或正在诉讼审理阶段的债权已超过2亿元。关于执行标的物价值，防城港中院对案涉房产委托评估总价约1.28亿元。两相比较，案涉债权总额已超出标的物评估价，因此，执行法院并未构成超标的查封。
摘要2：
- 日期： 08-24 18:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2015)执复字第54号
【裁判摘要】执行法院对执行标的数额未经审查和尚未委托评估即认定不存在超标查封构成认定事实不清——首先，判定执行实施案件是否存在超标的查封情形，应当先行查明案件执行标的数额。本案执行异议程序中，海南高院对执行标的数额未经审查即认定本案不存在超标的查封，已构成认定事实不清。其次，被执行人创新书店所提交评估报告，因系单方委托或已超出有效期，确已不适合作为判定是否超标的查封的依据。但是，本案于2015年7月立案执行，现被执行人创新书店主张超标的查封，海南高院应当立即对案涉房产进行委托评估，根据委托评估价格认定是否存在超标的查封情形。目前，案涉房产尚未委托评估，海南高院即认定本案不存在超标的查封，亦构成认定事实不清。
摘要2：
- 日期： 08-27 14:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）股权评估价值明显超出被执行人债务总额，应当对股权分割拍卖；（２）分割拍卖将严重贬损股权价值，经被执行人申请整体拍卖的，法院也可以对股权整体拍卖。
摘要2：
摘要1：【案号】福建省宁德市中级人民法院民事判决书(2022)闽09民终150号
【裁判摘要】二审法院认为，赔偿房屋增值损失应当按照合同解除的原因来确定——案涉房产增值损失产生原因是合同被解除，故此损失的责任承担应根据合同被解除的原因来确定，而非根据未过户即未履行完毕的原因来确定。一审法院以未过户原因来认定，该理由错误。案涉合同被解除系因孙××未经龚××同意出卖房屋，应由孙××承担主要责任，即承担房子增值部分70%的预期利益损失。黄××、林×系审查疏忽，仅需承担次要责任，即承担房子增值部分30%的预期利益损失。案涉房产2019年评估价为483900元，减去房产实际成交价76500元，增值价值为407400元。合同解除后，案涉房产需返还孙××，据此孙××应当赔偿黄××、林×预期利益损失285180元(房产增值部分金额407400元×70%)。
【摘要】一审法院认为，赔偿房屋增值损失按照未过户原因确定——黄××、林×于1994年9月4日向孙志洪购买案涉房屋，其作为买受人应当尽到合理的注意义务，即应当审查买卖契约中孙××的配偶龚××签章的真实性，但黄××、林×未尽到注意义务，未要求共有人龚××亲笔签名，在买卖契约签订二十多年后，才于2019年要求龚××协助办理产权转移登记手续，黄××、林×作为理性买受人，应当对合同无法履行的诉讼结果具有合理预期，若黄××、林×尽到注意义务并及时要求龚××办理过户登记手续，在龚××不同意出售的情况下，黄××、林×可以及时通过解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿并进行替代房屋购买等方式维护自己的合法权益，而黄××、林×未在合理期限内购买替代性房屋，放任房屋未转移登记的状态长达二十多年，其对于此后房价上升的风险与损失应当承担主要责任。而孙××作为案涉房屋产权登记人，其向龚××隐瞒房屋出售的事实，并在买卖契约上加印了龚××的私章，造成有权处分的假象，致使黄××、林×产生合理信赖，其对黄××、林×的可得利益损失，应承担次要责任。龚××作为案涉房屋的共有人，其并未在房屋买卖契约中签名，其对房屋出售事实并不知情，其对此损失不存在过错，不应承担责任。
摘要2：【注解】（１）无权代理合同属于有效合同，由无权代理人承担违约责任；（２）房屋增值损失系违约赔偿损失，应当根据过错相抵规则承担责任（二审认为赔偿房屋增值损失应当按照合同解除的原因来确定，该裁判观点值得商榷）。
【关联法条】《民法典》《民法典》第一千一百七十三条【过失相抵】被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。
- 日期： 01-04 11:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】被执行人资产大于负债，法院裁定不予受理被执行人破产申请的情况下，申请执行人依据《变更、追加当事人规定》第25条规定申请追加接受无偿调拨被执行人财产的第三人为被执行人，因不满足“致使该被执行人财产不足以清偿生效法律文书确定的债务”的条件应予驳回——《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》(下称《追加规定》)第25条规定：“作为被执行人的法人或其他组织，财产依行政命令被无偿调拨、划转给第三人，致使该被执行人财产不足以清偿生效法律文书确定的债务，申请执行人申请变更、追加该第三人为被执行人，在接受的财产范围内承担责任的，人民法院应予支持。”据此，作为被执行人的法人或其他组织，财产依行政命令被无偿调拨、划转给第三人，申请执行人申请变更、追加该第三人为本案被执行人的前提条件是被执行人的财产不足以清偿生效法律文书确定的债务。天河法院已作出(2018)粤0106执恢19号执行裁定书，“拍卖被执行人***商总所有的位于广州市***区机场路131号78、297、397、497号四处房产”，该房产经评估公司评估价值高达2.09亿元，可见被执行人***商总尚有财产可供执行。对比康赐公司申请执行标的总额82010965.81元(其中，康赐公司于2020年1月19日收到***法院发放的马沥地块拍卖分配款41593347.35元)，与天河法院已查封、准备拍卖的被执行人***商总前述房产的评估价值2.09亿元，可知若前述房产可处置变现，则被执行人***商总的财产足以清偿本案所欠康赐公司的债务，因此，天河法院对已查封、准备拍卖的被执行人***商总的财产尚未处置完毕前，不能得出被执行人***商总的现有财产不足以清偿本案生效法律文书所确定债务的结论。
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- 日期： 05-27 07:23
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】非被征收房屋所有权人并非征收补偿相关规定的保护对象，不是提起履责诉讼的适格原告——宽鑫公司主张其房屋被征收，但根据本案查明的事实，已有人民法院生效裁判文书即沈阳市中级人民法院作出的（1996）执字475号民事裁定认定依据生效的执行公证书，涉案房屋经沈阳市房产评估中心作价后抵给了案外人皇寺信用社（现已变更为××银行股份有限公司沈阳市北市支行，以下简称北市支行）所有。据此，宽鑫公司并不享有涉案被征收房屋的所有权，其与涉案房屋被征收行为不具有利害关系，不存在实体上应受保护的合法权益，依法不具有本案原告主体资格。于洪区政府在与宽鑫公司及北市支行多次协商未达成共识的情况下，作出第31号会议纪要决定“由平罗街道办事处、区征收办负责，与宽鑫公司按照现行评估价格签订补偿协议；由平罗街道办负责，待补偿金到位后××银行××沈阳市中级人民法院介入执行该征收补偿金，以便根本解决问题"，并与宽鑫公司签订《城市房屋拆迁货币补偿安置协议书》，存在不当。一、二审认定事实清楚，适用法律错误，本院予以指正。但原审裁定驳回宽鑫公司起诉的结论并无不当，本案并无提起再审纠正之必要。
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- 日期： 08-02 18:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】作出房屋征收决定时间与被征收房屋价值评估报告确定时点相距较远时房屋征收补偿决定应当以何时作为房屋价值确定的时点？｜（１）如果房屋征收补偿决定的作出时间相距征收决定公告之日较远，且不可归责于被征收人，那么若以房屋被征收决定公告之日作为房屋价值的评估时点，将导致被征收人实际获得的补偿不足以获得相应的补偿；（２）虽然征补条例并未对房屋征收补偿决定作出的时间进行限定，征收主体原则上具有一定的裁量权限，但其仍应在合理的期限内作出——本案的争议在于作出房屋征收决定的时间与被征收房屋价值评估报告确定的时点相距较远时，房屋征收补偿决定应当以何时作为房屋价值确定的时点。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征补条例）第二十六条的规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，征收部门应当报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。前述规定的目的一方面在于有序地推进征收项目的进行，以保障公共利益得以实现，另一方面也可以及时地解决行政争议，以实现被征收人权益的保障。虽然征补条例第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。但是如果房屋征收补偿决定的作出时间相距征收决定公告之日较远，且不可归责于被征收人，那么若以房屋被征收决定公告之日作为房屋价值的评估时点，将导致被征收人实际获得的补偿不足以获得相应的补偿。虽然征补条例并未对房屋征收补偿决定作出的时间进行限定，征收主体原则上具有一定的裁量权限，但其仍应在合理的期限内作出。如果被征收人存在过错，导致房屋征收补偿决定延迟作出的，征收主体不承担相关责任。如果并非被征收人的原因而导致房屋征收补偿决定延迟作出的，征收主体应当承担相应的责任，即通过重新确定被征收房屋价值的评估时点等方式，弥补被征收人由此可能遭受的损害。本案中，被诉房屋征收补偿决定作出于2017年11月22日，而其依据的评估价值时点为2012年3月8日。二审法院从公平补偿的角度出发，撤销被诉征收补偿决定，责令梁园区政府就相关房屋征收补偿事项重新作出处理，并无不当。
摘要2：
- 日期： 08-05 21:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】原审法院认为，．．．．．．根据《最高人民法院行政法官专业会议纪要(五)(集体土地补偿领域)》规定：“8.补偿安置协议的效力。人民法院应当尊重依法订立的补偿安置协议的效力。补偿安置协议个别约定需要明确和调整的，当事人应当按照诚实信用原则协商解决；协商不成的，应当按照法律规定的程序解决补偿安置争议。被征收人已签订补偿安置协议、领取相应补偿费用且交出土地后，又起诉征收行为的，人民法院不予立案；但补偿安置协议明确约定保留提起诉讼权利，或者协议存在以欺诈、胁迫的手段订立，损害国家利益等无效情形的除外。”故原、被告已全面履行合同义务，原告提起的诉讼不符合法律规定的起诉条件。
【裁判摘要２】二审法院认为，．．．．．．在一审庭审过程中，上诉人的诉讼请求为要求撤销、变更、解除行政协议或者确认行政协议违法。至此，可以确定上诉人是针对其与被上诉人签订的《房屋征收补偿协议书》提起诉讼。该《房屋征收补偿协议书》是行政协议，当事人针对行政协议提起的诉讼属于行政案件受案范围。但行政协议行为不是一个单一的行政行为，包括协议的签订、履行、变更以及解除等一系列行政行为，上诉人必须明确具体的被诉行政协议行为，笼统请求撤销或者确认行政协议行为违法，属于诉讼请求不明确。．．．．．．关于上诉人认为其与被上诉人签订的《房屋征收补偿协议书》评估价格偏低，内容显失公平，实质是对评估报告价格有异议。《新疆维吾尔自治区实施办法》第二十五条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起5日内向原房地产评估机构申请复核评估。原房地产价格评估机构应当自收到复核申请之日起10日内进行复核，并将复核结果书面告知申请人。被征收人或者房屋征收部门对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。该条保障了被征收人对评估结果有异议的权利救济程序，即上诉人若对评估结果有异议的，可以申请复核评估并可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，该程序不属于人民法院受案范围。一审法院驳回起诉的处理结果正确，但说理不当，本院予以指正。
摘要2：
- 日期： 08-06 12:05
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】在房屋征收过程中，对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑，不予征收补偿；违法拆除因历史形成的无证房屋造成损失的，也不能简单以无证房屋即为违法建筑为由，不予行政赔偿。在行政机关没有充分证据证明被拆除的无证房屋属于违法建筑的情况下，应当将该房屋视为合法建筑，依法予以行政赔偿。行政赔偿的项目、数额不得少于被征收人通过合法征收补偿程序获得的行政补偿项目、数额。1996年梁××获得涉案土地准许其建房。港北区政府至今没有提供充分证据证明，梁××通过合法交易获得的土地上的房屋属于违法建筑。鉴于此，二审判决将梁××的土地、房屋视为合法建筑，按照市场评估价格和征收补偿方案确定的补偿项目和标准，依法判决港北区政府赔偿梁××房屋、装修费、搬迁费、临时安置费等共计821269元，符合本案事实及法律规定，本院予以支持。
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- 日期： 02-12 11:00
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》与《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》不一致的，基于特殊法优于一般法原则，网络司法拍卖应当适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》——本案的焦点问题是，重庆高院在网络司法拍卖中，将案涉房产的起拍价定为评估价的70%是否合法有据。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款规定，起拍价由人民法院参照评估价确定，起拍价不得低于评估价或者市价的70%；第三十八条规定，该规定自2017年1月1日起施行，施行前的司法解释和规范性文件与该规定不一致的，以该规定为准。本案中，重庆高院于2019年对案涉资产进行网络司法拍卖，故应当适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》与《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》不一致的，基于特殊法优于一般法原则，应当适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》。网络司法拍卖模式下，网络拍卖竞价在虚拟的网络平台上进行，拍卖人、竞买人之间相互不见面，竞买人在竞价结束前随时都可以参与拍卖，不存在现场拍卖中围标、串标和职业控场的可能。司法解释规定将第一次拍卖起拍价确定为不低于评估价或市场价的70%，且未区分动产或不动产，有利于简化程序、促成拍卖成交。故重庆高院启动的网络司法拍卖程序，将案涉房产起拍价确定为评估价格的70%，符合上述司法解释规定，应予维持。重庆高院基于案涉资产两次拍卖流拍，按照二拍流拍价格作出以物抵债裁定，并无不当。
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- 日期： 02-16 17:06
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】判断是否构成超标的查封系对查封行为的评判，应以财产被查封时的客观价值作为判断基准，而不应以财产在未来被处置时的可能价格作为判断基准——关于本案是否存在超标的查封情形的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”。据此，人民法院在执行程序中查封的财产价值如果明显超过法律文书确定的债权额及执行费用的，则构成超标的查封。于此须指出的是，判断是否构成超标的查封，系对查封行为的评判，就法律逻辑而言，应以财产被查封时的客观价值作为判断基准，而不应以财产在未来被处置时的可能价格作为判断基准。进而言之，查封财产的目的当然是要尽可能确保财产的处置变价能够清偿债权，但是在查封财产时，该财产的未来处置变价情况是不确定的，其固然存在拍卖不顺、成交价下浮的可能，但也存在拍卖顺利、成交价上浮的可能，故在确定查封财产价值时，当然可以适当考虑市场行情和价格变化趋势，在不“明显”超过查封财产现时客观价值的幅度内，合理确定查封标的范围，但不宜只看到查封财产的未来处置价下浮这一种可能性，以“第一次拍卖起拍价可以为评估价或者市场价的百分之七十、第二次拍卖起拍价可以为第一次起拍价的百分之八十”为由，将查封财产价值直接扣减百分之五十六之后，再与申请执行债权来比较是否构成超标的查封，这种做法对被执行人无疑是不公平的。故《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》（法发〔2019〕35号）第7条有关冻结上市公司股票的规定中也明确，对于上市公司股票这一市场价格波动较大的财产，确定冻结范围也“应当以冻结前一交易日收盘价为基准，结合股票市场行情，一般在不超过20%的幅度内合理确定”。由此可见，海南高院以“第一次拍卖起拍价可以为评估价或者市场价的百分之七十、第二次拍卖起拍价可以为第一次起拍价的百分之八十”作为驳回东泰公司异议请求的理由，于法无据，应予纠正。
摘要2：【裁判摘要２】当事人对法院未作出暂缓执行或者中止执行有异议有权提出执行异议——关于异议程序对于东泰公司提出的暂缓执行请求应否审理的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议”。该法条规定的“执行行为”并未限定为执行法院在执行程序中的积极作为。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条进一步规定，当事人、利害关系人对“人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为”提出异议的，人民法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。本案中，在海南高院执行实施程序中，复议申请人曾提出本案应暂缓执行的请求,如其认为执行法院未作出暂缓执行或中止执行的决定违反法律规定，损害其合法权益的，可以依法提出执行异议，该异议请求符合前述法律和司法解释的规定，海南高院（2019）琼执异225号执行裁定认为本案是否应暂缓执行不属于执行异议请求范围，不予审查，属于适用法律错误，遗漏了当事人的异议请求，依法也应发回海南高院重新审查。
- 日期： 02-16 17:11
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）以异议审查阶段的时点作为评估价值时点更为合理；（２）主张应以涉案不动产查封的时间为评估价值时点缺乏依据——本案复议审查的争议焦点为，云南高院裁定在价值30,000,000元的范围内对被保全人盛泰公司的查封财产予以解封是否错误。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定：“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。"据此，并结合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款的规定，人民法院发现查封的不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，应当对超标的保全的部分财产予以解封。在判断保全查封不动产的整体价值是否明显高于保全裁定载明金额时，因双方当事人争议较大，人民法院可以采取对查封不动产委托评估的方式确定查封资产价值。本案云南高院在异议审查过程中，依法委托对查封“江南翡翠项目"163套房产和江南翡翠酒店（以下简称涉案不动产标的物）进行了评估，并以评估结果作为判断查封资产价值的主要参考依据，是适当的。建筑安装成本仅系不动产总体成本的一部分，不能完整反映不动产的市场价值。复议申请人海天公司主张应按照云南省建安成本（通常不超过2000元/平方米）为标准计算所保全房地产的价值，缺乏依据。同时，涉案不动产的查封与异议审查阶段有一定的时间间隔，在不动产价格可能波动的情况下，距离执行程序更近的异议审查时的评估价格应比查封时的评估价格更接近最终执行时标的物的实际变价金额。海天公司主张应以涉案不动产查封的时间为评估价值时点，亦缺乏依据，而以异议审查阶段的时点作为评估价值时点更为合理。本案云南高院在评估报告载明查封的房产评估价172,194,217元的基础上，考虑到市场波动及其他不确定因素，为公平保护各方当事人合法权益，又对查封资产的评估价值下浮20%,即以137,755,373.6元作为参考价判定评估资产价值，加上已冻结的银行存款12,281,749.8元，最终判定全部保全资产的价值为150,000,000元，比保全裁定载明金额1.2亿元超出3000万元，并无不当。
摘要2：
- 日期： 02-17 10:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】异议人主张应当对涉案房屋进行评估的意见，根据《最高人民法院关于人民法院拍卖财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定：人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。本案申请执行人欧阳勇与被执行人易×、莫××对涉案房屋进行议价，本院以该结果为参考确定拍卖保留价符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条规定：“拍卖应当确定保留价。拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。本院拟对涉案房屋在第一次拍卖的起拍价格的基础上降价20%进行拍卖，符合法律规定。异议人的异议理由不成立，本院不予支持。．．．．．．裁定如下：驳回异议人易×、莫××的异议请求。
摘要2：【解读】请求：．．．．．．2、不同意申请执行人现挂于淘宝网拍卖的被执行人房产价格，该价格严重低于市场价格，且未做评估，致使被执行人的财产受到严重损害，请求撤回。
- 日期： 02-17 10:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】执行法院实施的拍卖行为违反司法解释关于应当合并拍卖的规定且严重损害了申诉人的利益，应当撤销拍卖——本案申诉审查的焦点：西安中院将案涉兆兴商贸中心B座一层酒店大厅与4、5、6层房屋分开评估拍卖，且拍卖房产不包括设备设施，是否违反法律规定。．．．．．．2020年修订前的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定,拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。本案中，兆兴商贸中心B座4、5、6层房屋与一层酒店大厅以及附属设施设备在使用上不可分，一层酒店大厅电梯可以直达5、6层酒店和餐厅；中央空调、电梯、自动扶梯等设施设备属于房屋的附着物，一旦拆除必将严重损害该建筑物的价值，且上述设施设备如果脱离建筑物，其价值也将严重贬损。西安中院将使用上属于整体的房产及设施设备分开3个标的进行强制处置，可能严重减损执行财产的价值。从西安中院执行中实际开展的评估情况来看，单独评估4、5、6层房屋，单价为4606元/平方米；4、5、6层房屋与一层酒店大厅一体评估，评估单价为8424.26元/平方米，评估价值存在巨大差异。西安中院将4、5、6层房屋与一层酒店大厅分开单独拍卖，且在拍卖上述房产时不包括相关的设施设备，该做法实际人为增加了拍卖财产的瑕疵，直接影响了潜在竞买人的竞买意愿，4、5、6层房屋两次拍卖流拍，与分开拍卖后财产存在的瑕疵有直接关联。因此，西安中院实施的拍卖行为违反了上述司法解释关于应当合并拍卖的规定，且严重损害了申诉人的利益，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定应当撤销拍卖的情形。兆兴公司等主体申诉请求撤销拍卖，以及因拍卖出具的以物抵债等裁定，本院予以支持。西安中院应当按照法定程序一体评估、合并拍卖案涉房产及设施设备。
摘要2：
- 日期： 02-17 12:09
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——抵押权人对抵押物在网络司法拍卖中竞拍人悔拍而被法院没收的保证金、拍卖款享有优先受偿权
【裁判摘要】在本案中，案涉争议的500万元款项系网络司法拍卖过程中悔拍的竞拍人所交纳的保证金及拍卖款，且业已生效的（2014）丽莲执民字第2908号之四民事裁定已将该款项，用于抵充重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价，事实清楚。在此情形下，原判仍认定该款项并不属于标的物拍卖款，不仅与前述生效法律文书确定的内容相冲突，也有违《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条“拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。”之规定，显属有误，应予纠正。关于上诉人对该500万元款项享有优先受偿权的范围问题。经查，案涉争议的500万元款项所指的拍卖标的为被上诉人所有的坐落于丽水市莲都区天宁工业区开发路××号内的厂房、土地及机器设备，而根据业已生效的（2014）丽莲商初字第1974号民事调解书确定的内容，上诉人仅对前述拍卖标的中的厂房、土地部分的拍卖、变卖等价款享有优先受偿权，故在前述拍卖标的因进行整体拍卖而无法对上诉人享有优先权部分财产的拍卖款数额进行准确区分的情形下，可依照厂房、土地和机器设备的评估价值各占总评估价的权重比例，确定上诉人对案涉争议500万元款项所享有的优先受偿权数额，也即上诉人享有优先受偿权的数额为485.95万元（500某97.19%）。
摘要2：
- 日期： 03-02 14:09
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】抵押权人在另案已存在抵押物优先受偿且足以保证其债权实现的情况下，若仍参与抵押物以外财产分配显然对普通债权恩人不公平，既不利于司法资源的最优配置，亦有悖于债权人参与分配制度的立法初衷，对其参与执行分配的请求不予支持——根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》（试行）第九十条规定，被执行人为公民或其他组织，其全部或主要财产已被一个人民法院因执行确定金钱给付的生效法律文书而查封、扣押或冻结，无其他财产可供执行或其他财产不足清偿全部债务的，在被执行人的财产被执行完毕前，对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其他债权人可以申请对该被执行人的财产参与分配。该债权人参与分配制度应是保证债权人在无法实现其债权的情况下参与债务人财产的分配，本案中农商银行虽在其与莆田市××度食品有限公司、许××、阮××、吴××、林××、莆田市城厢区城南××企业发展有限公司合同纠纷一案中取得对吴××、阮××的金钱债权执行依据，但因农商行对该案债务的抵押物（莆田市城厢区城南××企业发展有限公司提供抵押的位于莆田市城厢区地产）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权享有优先权，且该抵押物在农商行抵押时（2016年）的评估价值已超过其债权金额，且该抵押物正处于被执行过程，现农商行也未能提供证据证明在该执行案件中被执行人的财产存在不能清偿所有债务的情形，因此，农商行在另案已存在抵押物优先受偿且足以保证其债权实现的情况下，若仍参与本案对吴××、阮××的财产分配显然对卓××、苏××、杨××、杨××不公平，既不利于司法资源的最优配置，亦有悖于债权人参与分配制度的立法初衷。故对农商行关于其应参与本案执行分配的请求本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 03-03 14:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）划拨土地的房地产转让应当由受让人承担补缴划拨用地土地出让金的义务；（２）人民法院拍卖划拨土地的房地产土地出让金的承担主体应当根据划拨土地是否作为已经办理出让手续的土地进行司法拍卖的具体情况确定；（３）房屋的买受人通过竞买支付的价款中已经包括土地出让金，其竞买所得的应该是已经办理土地出让手续的土地，故划拨土地上的房屋拍卖后的土地出让金应由被执行人承担——关于司法拍卖划拨用地的土地出让金应由哪方负担。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。据此，划拨土地的房地产转让，应当由受让人承担补缴划拨用地土地出让金的义务。根据上述规定精神，人民法院拍卖划拨土地的房地产，土地出让金的承担主体应当根据划拨土地是否作为已经办理出让手续的土地进行司法拍卖的具体情况确定。本案执行过程中，浙江恒基房地产土地资产评估有限公司受一审法院委托对案涉房屋进行评估，于2020年12月15日出具浙恒房地估［2020］第12094号《评估报告》，载明案涉房屋评估价格为人民币5093000元，其中房产价值人民币4580000元，装修价值人民币513000元；并在“估价报告使用限制”中特别说明，“估价对象属拆迁安置房，土地权利性质为划拨，根据《临安市人民政府关于印发临安市划拨土地住宅房土地使用权登记管理办法的通知》(临政函［2015］52号)，预计土地出让金为648072元，最终需补缴的土地出让金标准和金额以相关部门核定为准”“本次评估结果为估价对象在价值时点时的市场价值，未扣除土地出让金”。据此，案涉《评估报告》虽载明评估拍卖标的物的土地性质为划拨，但也明确了预计土地出让金以及评估结果未扣除土地出让金这二个特别注意事项。沈××以案涉房地产评估价是对房屋未缴纳土地出让金“状态”的评定为由，认为以评估价为基础所作的法拍定价不含土地出让金法益的上诉主张，与《评估报告》载明的内容不符。因而，案涉房屋的买受人通过竞买支付的价款中已经包括土地出让金，其竞买所得的应该是已经办理土地出让手续的土地，故案涉划拨土地上的房屋拍卖后的土地出让金应由被执行人沈××承担。
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