(2017)苏10民初8号；(2017)苏民终1341号
摘要1：——案外人不能以查封后的另案仲裁裁决阻却执行
【裁判要旨】执行法院查封房产后即具有固定权利现状、排除之后物权变动的效力。案外人以查封后作出的另案仲裁裁决解除购房合同为由，主张实体权利要求阻却执行，不应得到支持。另案生效仲裁裁决所确认的事实，在执行异议之诉案件审理中，应严格审查。当事人虽无须举证，但有相反证据足以推翻的，依法不予认定。
【案号】一审：(2017)苏10民初8号；二审：(2017)苏民终1341号
摘要2：
黑龙江省高级人民法院民事判决书(2019)黑民终506号
摘要1：【案号】黑龙江省高级人民法院民事判决书(2019)黑民终506号
【基本案情】由于陈某某、王某未按期偿还银行贷款本息，根据兴业银行淄博分行的诉请，张店区法院判决新东升置业公司对王某所欠该行购房借款本息、律师费损失承担连带保证责任，又扣划新东升置业公司的存款。后新东升置业公司起诉陈某某、王某，请求解除合同，赔偿损失。张店区法院于2019年5月16日作出民事判决，判令解除合同，王某等人协助撤销案涉房屋的网签备案手续，王某赔偿违约金等。新东升置业公司以此为由请求停止对案涉房屋的执行。
【解读】
（１）在王某、新东升置业公司、兴业银行淄博分行基于案涉房屋形成的买卖合同及担保合同关系中，三方在查封后另行诉讼解除买卖合同及担保合同，新东升置业公司以此为由排除执行，按照《执行异议和复议规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持"的规定，其排除执行的主张应予驳回。
（2）即使《执行异议和复议规定》第二十六条不作为审理执行异议之诉案件的依据，在三方的买卖合同及担保合同解除后，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人"的规定，出卖人新东升置业公司亦具有将购房款的本金及利息返还买受人王某的法定义务。与会议纪要中表明(最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十四条)的案外人未返还价款，允许其排除金钱债权的执行有失公允的情形一致，故只有在新东升置业公司返还购房款1,034,265元，即将该款交付一审法院执行机构的情况下，才能排除案涉普通债权的执行。......综上所述，在新东升置业公司未将1,034,265元购房款交付一审法院执行机构的情况下，其不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，应予驳回。
摘要2：【注解】买卖合同解除后出卖人对标的物是否享有排除强制执行权利？——（１）买卖合同解除后出卖人要求买受人返还财产的请求权为物权请求权；（２）出卖人已经返还价款的，有权排除买受人的金钱债权人的强制执行。
（2008）慈行初字第38号；（2008）浙甬行终字第124号
摘要1：——行政机关不能对法院查封的不动产予以注销登记
【裁判要旨】行政机关不能对法院查封的不动产迳直予以注销登记。部门规章《土地登记办法》中规定，对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
【案号】（2008）慈行初字第38号；（2008）浙甬行终字第124号
摘要2：
最高人民法院民事判决书（2020）最高法民终690号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2020）最高法民终690号
【裁判要旨】（１）开发商就购房人所购商品房办理预告登记的目的在于防止开发商一房多卖，预告登记具有公示作用但不具有转移所有权的效力。虽然商品房办理了预告登记，但房屋所有权尚未转移至购房人，仍属于开发商的财产。（２）因其他案件，债权人申请法院对购房人强制执行，法院查封并将预告登记在购房人名下的房屋进行拍卖，客观上导致开发商提起执行异议之目的不能达成，但开发商基于物上请求权主张对该房屋拍卖价款优先受偿的权利并未消灭，其请求人民法院将已拍卖房屋的价款得以优先受偿，虽有退而求其次的目的，但因其对该房屋的权利基于物权，效力上优先于债权人基于对购房人享有的债权，故法院应予支持。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申1518号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申1518号
【裁判摘要１】《执行异议和复议规定》第二十八条未对查封是否为执行中的查封进行区分，无论是诉讼中的保全查封还是执行中的查封，均具有公示效力，其效力不仅及于被查封人，还及于第三人。且《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施”规定，诉讼保全中的查封在进入执行程序后自动转为执行中的查封。王某某明认为《执行异议和复议规定》第二十八条中的查封仅限于执行程序中的查封，其该再审申请事由于法无据，不能成立，本院不予支持。
【裁判摘要２】轮候查封之后签订书面合同和占有房屋不能排除强制执行——案涉房屋查封即使属于轮候查封，但轮候查封系人民法院依据生效的执行裁定实施的强制执行措施，在依法自动产生查封效力前并非不产生法律效力，而是产生预查封的法律效力。王某某明对案涉房屋的占有行为发生在案涉房屋查封之后。原判决认定王某某明不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形，认定事实及适用法律并无不当。
摘要2：
河南省高级人民法院民事裁定书(2021)豫民申1021号
摘要1：【案号】河南省高级人民法院民事裁定书(2021)豫民申1021号
【裁判摘要】商品房买卖合同解除后，房屋出卖人只有在返还价款的情况下才能排除对房屋的执行——本案中，乔某某与正商公司签订商品房买卖合同，并通过支付首付款和银行按揭贷款方式支付了购房款，办理了商品房预告登记，虽然尚未取得涉案房屋的所有权，但对涉案房屋享有取得物权的期待权利。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，执行法院可以对被执行人乔某某购买的涉案房屋采取预查封措施，预查封的效力等同于正式查封。新乡市牧野区人民法院于2018年9月20日作出(2018)豫0711民初1061号民事判决，解除正商公司与乔某某于2015年6月15日签订的商品房买卖合同，该判决作出时间在法院预查封涉案房屋之后，正商公司不能仅依据该判决对抗对涉案房屋在先执行的申请执行人。在商品房买卖合同解除的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。本案中，作为双务合同的商品房买卖合同解除后，双方互负返还义务，正商公司未将乔某某已经支付的首付款以及偿还的银行按揭款等部分交付执行法院，在此情况下，原二审法院认为正商公司对涉案房屋不能排除执行，并无不当。
摘要2：
【笔记】政府能否无偿收回已被法院查封的闲置土地？
摘要1：解读：人民法院司法保全查封措施不影响政府无偿收回闲置土地行政行为的合法性。——参考案例：最高人民法院行政判决书(2015)行提字第27号
【注解】另外裁判观点｜土地使用权被法院查封，政府不能收回土地使用权。——参考案例：吉林省高级人民法院行政判决书(2019)吉行终407号；广东省高级人民法院行政判决书(2014)粤高法行终字第903号
摘要2：【注释】预查封土地授权政府有权收回——对于尚未登记的土地使用权预查封，政府可以函告法院将收回土地使用权并在收回土地使用权同时将被执行人已缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由法院处理，预查封自动解除。
安徽省宿松县人民法院执行裁定书(2018)皖0826执异5号
摘要1：【案号】安徽省宿松县人民法院执行裁定书(2018)皖0826执异5号
【裁判摘要】预查封登记是指土地、房屋尚未取得产权登记的情况下，人民法院作出查封裁定，土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。本案中，被执行人张某某１、周某某２与龙腾分公司在2015年9月25日签订“秀水河畔”商品房3幢1单元3-1071室商品房预售合同，并与银行签订了按揭贷款合同，本院于2017年11月10日预查封该房屋并无不当。但预查封针对的对象实际上仅是被执行人将要取得的财产，查封的是被执行人的预期权利，在土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记转为正式查封登记。因此，预查封并不能限制商品房预售合同不能履行时，基于正当合法的理由予以解除，当商品预售合同合法解除时，房屋不再是预查封对象。2017年12月25日本院作出的（2017）皖0826民初3198号民事判决书主文第一项，判决解除安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司与张某某１、周某某２就“秀水河畔”商品房3幢1单元3-1071室房屋签订的《商品房预售合同》，现该民事判决书已发生法律效力，预查封就没有查封对象，安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司享有案涉房屋的所有权。故案外人安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司基于实体权利提出排除执行的异议成立。
摘要2：
河南省高级人民法院民事裁定书(2019)豫民申2973号
摘要1：【案号】河南省高级人民法院民事裁定书(2019)豫民申2973号
【裁判摘要】法院能否拍卖被预查封房屋？法院可以预查封房屋采取相应执行措施——涉案房屋由被执行人王××于2013年9月15日与御景公司签订商品房买卖合同，以及于2014年3月7日与贷款人中国光大银行股份有限公司郑州会展中心支行、保证人御景公司签订个人贷款（抵押、保证）合同，通过支付首付款494790元、办理银行按揭贷款1130000元的方式向御景公司购买。并且该商品房买卖合同在房地产管理部门进行了合同信息备案，该合同信息备案行为具有对外的公示效力，王××对涉案房屋也享有相应的财产权利，当王××成为被执行人时，涉案房屋可以成为人民法院执行的对象。御景公司再审称，商品房买卖合同是双务合同，王××虽已完成了支付房款的义务，但涉案房屋至今未交付，未办理房屋产权证，御景公司在该合同中的权利义务未履行完毕。但不论御景公司是否交付涉案房屋，御景公司在该合同中的权利义务是否履行完毕，均不能否定王××基于双方签订的商品房买卖合同而对涉案房屋享有的权利，亦不能以此阻止人民法院的执行。御景公司再审称，涉案房屋进行了商品房预售合同登记备案，禹州法院采取的是预查封措施，对预查封的房产不得进行处分，禹州法院拍卖预查封的房产不合法。本院认为，王××向御景公司购买其开发的商品房，该商品房在王××作为被执行人的案件中被禹州法院查封，该措施根据相关规定虽然属于预查封措施，但该商品房仍然属于被执行人王××的责任财产范围，人民法院可以采取相应的执行措施。御景公司再审称涉案房屋的银行按揭贷款还没有结清，即使银行按揭贷款还没有结清，可以由按揭贷款银行向执行法院对涉案房屋拍卖后的价款主张参与分配。
摘要2：
山东省枣庄市中级人民法院执行裁定书(2020)鲁04执复34号
摘要1：【案号】山东省枣庄市中级人民法院执行裁定书(2020)鲁04执复34号
【裁判摘要】根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。"从该条规定看，人民法院预查封的对象是房屋。该《通知》第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封。……。"滕州法院对预查封的房屋进行拍卖，符合法律规定。滕州法院认为预查封的对象不是房屋本身，而是房屋交付请求权和所有权转移登记请求权，预查封期间不能拍卖被预查封的房产，于法无据，应予纠正。关于被执行人李×以预查封的房屋所有权不属于被执行人所有为由提出异议，本院认为，该异议既不属于执行行为异议，亦不属于对执行标的物主张实体权利而提出的案外人异议，不予审查。
摘要2：
山东省济宁市中级人民法院执行裁定书 (2018)鲁08执复19号
摘要1：【案号】山东省济宁市中级人民法院执行裁定书 (2018)鲁08执复19号
【裁判摘要】预查封是人民法院对被执行人购买的、尚未进行权属变更登记不动产进行的一种预先控制性执行措施，只有在登记机关核准登记产权后，预查封才转为正式的查封。虽然预查封的效力等同于查封，但预查封并不是查封，两者最大的区别就在于预查封财产的所有权尚不属于被执行人，而查封的财产必须是被执行人的财产。预查封限制了开发商对涉案房屋再行处分的权利，但预查封的对象是涉案房屋的物权变动请求权，并非房屋本身，在物权变动尚未实现之前，涉案房屋仍归属于开发商所有。最高院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条规定“人民法院对土地使用权、房屋进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属"，《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施"；《民事诉讼法》第二百四十七条规定：“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产"。上述法律法规都强调人民法院对查封的财产应当及时进行评估拍卖，并未授权人民法院对预查封的财产进行评估拍卖，人民法院有权拍卖的财产必须是被法院查封的、被执行人享有所有权的财产，而被法院预查封的财产尚不属于被执行人所有，而是属于案外人的财产，因此人民法院不得拍卖预查封的案外人财产。虽然最高人民法院住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》第二条规定“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》"，但规定允许人民法院处置的未办理初始登记的房屋必须是被执行人享有所有权的、但尚未办理初始登记的房屋，例如被执行人在自己土地上合法建造但尚未取得产权证的房屋等，而不是被执行人根本不享有所有权的房屋。
摘要2：
福建省宁德市中级人民法院执行裁定书(2019)闽09执复2号
摘要1：【案号】福建省宁德市中级人民法院执行裁定书(2019)闽09执复2号
【裁判摘要】仅有网签能否预查封？｜（１）网签没有备案的法律效力；（２）预查封法定条件为商品房预售合同登记备案——根据《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条的规定，预查封是对被执行人尚未进行权属登记，将来可能会进行登记的不动产进行的一种限制性措施，只有登记机关核准登记产权时，才转为正式查封。预查封对象系被执行人基于有效的不动产买卖合同所享有的债权，即不动产交付请求权和不动产所有权转移登记请求权，而非不动产这一标的本身。若商品房买卖合同因被解除则债权消灭，被执行人朱×及共有人肖××作为买受人确定不能获得涉案商品房的所有权，涉案商品房不再是预查封的对象，需返还的购房款成为执行的标的。同时，网签只是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售，防止开发企业捂盘及一房多卖而建立的一个网络化管理系统，故网签没有备案的法律效力，只能实现备案的管理效果。本案复议申请人福安市中阳天润房地产开发有限公司提出未签订书面买卖合同、未支付购房款、双方无签约意向等事由主张解除查控措施，执行法院应查清涉案商品房是否具备预查封的法定条件，即涉案商品房是否签订书面买卖合同、相关部门是否有商品房预售合同登记备案等。另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款、第十九条的规定，涉案商品房在符合预查封的情形下，要处置被执行人购买的尚未进行权属变更登记的房地产，应书面征得出卖人的认可并由出卖人出具书面同意处置意见。综上，福安市人民法院异议裁定认定基本事实不清、证据不足，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项的规定，裁定如下：一、撤销福安市人民法院（2018）闽0981执异68号执行裁定。二、发回福安市人民法院重新审查。
摘要2：
(2018)闽0623民初3595号；(2019)闽06民终93号
摘要1：——因预查封引发执行异议之诉的裁判思路
【来源：《人民司法·案例》 2019年第23期第59-62页】
【案号】一审：(2018)闽0623民初3595号；二审：(2019)闽06民终93号
【裁判要旨】预查封的标的是被执行人基于合同而享有的预期利益，商品房买卖合同解除不必然导致预查封解除，出卖人享有的商品房所有权也不必然足以排除执行。
摘要2：【案号】福建省漳州市中级人民法院民事判决书(2019)闽06民终93号
【摘要】根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人执行异议之诉是执行过程中案外人不服人民法院作出的驳回执行异议裁定后的诉讼救济。《执行异议复议解释》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出的排除执行异议的，人民法院不予支持。”但该条第四款同时规定：“申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉”，可见，《执行异议复议解释》第二十六条第二款的规定不适用案外人执行异议之诉案件，否则将使案外人执行异议之诉案件的审理毫无意义，聚源公司该上诉理由成立。本案的关键在于确认聚源公司对案涉房屋主张的实体权利是否存在，以及该实体权利是否足以排除强制执行。首先，如前所述，聚源公司仍享有案涉房屋的所有权，但聚源公司已收取案涉房屋的全部购房款，《商品房买卖合同》项下的利益已经全部实现，且在案涉房屋《商品房买卖合同》解除后，聚源公司未予返还所收取的购房款或将所应返还的购房款交付执行，故对案涉房屋强制执行并不损害聚源公司的权益；其次，案涉房屋已依法设立担保物权，建行漳浦支行作为抵押权人对案涉房屋强制执行所得价款享有优先受偿权，聚源公司尚未履行（2017）闽0623民初2765号民事判决书确定的连带偿还责任，排除案涉房屋的强制执行，有损建行漳浦支行的合法权益。聚源公司关于案涉房屋仅进行预抵押登记，建行漳浦支行不享有优先受偿权的上诉理由与生效的法律文书相悖，不予采纳；第三，根据《合同补充协议》第9条关于“出卖人累计2个月为买受人代付借款本息后，有权解除本合同并要求贷款银行依法处分抵押物”的约定，案涉房屋亦应由建行漳浦支行依法处分。综上所述，聚源公司虽然享有案涉房屋的所有权，但该权益尚不足以排除强制执行。聚源公司关于案涉房屋归其所有的上诉理由成立，应予采纳，但其据此排除强制执行的上诉请求不能成立，应予驳回。
最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终1298号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终1298号
【裁判摘要1】执行异议之诉审查标准——根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条的规定，执行异议之诉作为与执行异议衔接的后续诉讼程序，是一个独立于执行异议的完整的实体审理程序，其价值取向是以公平优先、兼顾效率，通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，进而作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断，以实现对案外人民事权益的实体性执行救济。基于二者的关联性和共通性，在针对执行异议之诉具体审查标准的法律规定或者司法解释出台前，执行异议之诉案件可参照适用《执行异议和复议规定》的相关规定，对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条指出，《执行异议和复议规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。但是，基于二者审查方式和判断标准的不同，在案外人异议不符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行认定标准的情况下，人民法院在执行异议之诉中也不宜当然认定案外人的诉讼请求不能成立，而应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，结合案件的具体情况，对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持案外人诉讼请求的判断。
摘要2：【裁判摘要２】而根据一般生活经验，购房人交易前了解当地商品房限购政策以及案涉房屋查封保全情况并不需要特殊的专业知识或者能力。因此，肖×基于对网站信息的信任且未见案涉房屋的查封公告、封条等，认为其不可能知道案涉房屋已被预查封的情况，且在购房中已尽到充分的注意义务，故不存主观故意和过错的理由，不能成立，本院不予支持。
【笔记】开发商能否通过解除房屋买卖合同排除抵押权预告登记权利人对房屋强制执行？
摘要1：解读：（１）一般情况下开发商与房屋买受人签订的商品房买卖合同解除后，买受人预告登记失效，开发商能够排除买受人的债权人对房屋预查封；（２）但房地产开发商与房屋买受人恶意串通不正当阻止抵押条件成就无权排除抵押权预告登记权利人强制执行。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申3972号
摘要1：【裁判摘要】该司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，关于案涉《认购书》是否属于合法有效书面买卖合同的问题。麦雅公司于2010年1月13日取得案涉商铺所在楼盘的房屋预售许可证，张××与麦雅公司于2011年1月19日签订了案涉09号商铺的《认购书》，萧越雄与陈权胜于2011年10月19日签订了案涉10号等5套商铺的《认购书》，后将10号商铺赠与张××。一审法院于2013年4月9日作出（2013）惠中法立保字第4号裁定预查封案涉房产。一审法院于2014年8月15日在查封房产上张贴了公告，于2015年5月6日作出（2014）惠中法执字第282号之四执行裁定，预查封了案涉65套房产，预查封期限为三年。从时间来看，案涉09、10号商铺的《认购书》签订时间均先于人民法院查封。从内容来看，《认购书》中载明了当事人名称、商品房基本情况、价款及付款方式等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且麦雅公司已经按照约定收受购房款，原判决认定其为合法有效的书面买卖合同，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。华建公司、华建惠州分公司关于《认购书》性质上是以房抵债协议，不是商品房买卖合同的再审申请理由不能成立。其次，关于张××是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。原判决根据张××提交的证据认定其在查封前已交纳案涉房产管理费及将案涉房产出租给案外人，认定其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产，并无不当。占有属人对物的关系，表现为人对物的事实上的控制和支配。该条件是否满足，关键应看购房人对房屋是否有事实上的控制和支配情形。本案中，张××将案涉商铺出租，是对房产进行处分的表现，足以证明其已占有案涉房产。华建公司、华建惠州分公司没有提供证据推翻原判决认定的该事实，其关于张××没有合法占有案涉房产的再审申请理由不能成立。 第三，关于张××是否已支付购房款的问题。
摘要2：（续）张××虽然没有以现金或转账方式向麦雅公司实际交付所有房款，但以房抵债亦是支付购房款的一种形式，且张××确有证据已将相关款项支付给陈权胜或其指定的账户，在麦雅公司对此予以认可，并出具了收款收据的情况下，原判决认麦雅公司于2012年9月6日出具收款收据，确认收到张××交付的案涉商铺款项1377420元，说明张××已支付完案涉商铺的全部价款，并无不当。华建公司、华建惠州分公司不能提供充分证据证明以房抵债存在虚构债务等情形，不足以推翻原判决认定的相关事实，其关于以物抵债不产生针对交易不动产的物权期待权的再审申请理由没有法律依据，本院不予支持。最后，关于案涉房产未办理过户登记是否因张××自身原因造成的问题。案涉房产因设立了抵押以及被人民法院查封，未能办理过户登记。故原判决认定非因张××自身原因导致未能办理过户，并无不当。
第二十二章金钱给付请求权的执行
摘要1：652.【查询】653.【冻结】654.【冻结的范围】655.【冻结期限】656.【户名与账号不符的处理】657.【扣划裁定的效力】658.【实施扣划的手续】659.【金融机构留置送达的允许】660.【金融机构的协助义务】661.【擅自解冻的责任】662.【网络查控的一般规定】663.【基本信息核对】664.【网络查询】665.【金融机构的协助查询】666.【反馈信息的效力】667.【网络冻结、扣划的材料】668.【金融机构的协助冻结】669.【其他金融资产的冻结】670.【优先受偿权处理】671.【网络扣划之一】672.【网络扣划之二】673.【金融机构协助扣划】674.【网络扣划失败的处理】675.【工会经费、党费】676.【军队、武警部队的存款】677.【封闭贷款结算专户资金】678.【国有企业下岗职工基本生活保障资金】679.【社会保险基金】680.【存款准备金、备付金】681.【期货保证金】682.【结算担保金】683.【旅行服务质量保证金】684.【承兑汇票保证金】685.【信用证开证保证金】686.【住房公积金】687.【职工建房集资款、自列住房基金】688.【粮棉油政策性收购资金】689.【银行贷款账户】690.【收益权收费账户内资金】691.【工业企业结构调整专项奖补资金】692.【农民工工资专用账户资金和工资保证金】693.【预售资金监管账户的冻结】694.【已冻结预售资金的使用】695.【提供担保解除预售资金的冻结】696.【预售资金监管账户的扣划】697.【矿山地质环境治理恢复保证金】698.【查封时的权属判断】699.【登记车辆的查封】700.【未登记车辆的扣押】701.【责令交出或协助查找】702.【保管原则】703.【扣押清单及笔录】704.【扣押公示】705.【专属管辖】706.【凭证式国库券的冻结、划拨】707.【充抵保证金的有价证券】708.【劣后执行】709.【调查与备案】710.【查封、扣押、处置的特殊规定】711.【查封、扣押财产的保管】712.【安全生产监督管理等部门备案】713.【有关主管部门的审批】714.【处置期限的特殊规定】715.【扣押与协助执行】716.【当事人申请】717.【扣押事项办理】718.【扣押损失的责任承担】719.【扣押的费用承担】720.【进出口货物扣押】721.【查询】
摘要2：722.【查封时的权属判断】723.【因法定事由而发生物权变动的不动产】724.【可分割或不可分割房屋】725.【被执行人出售的不动产】726.【被执行人购买的不动产】727.【在建工程的查封】728.【全部缴纳出让金土地使用权的预查封】729.【部分缴纳出让金土地使用权的预查封】730.【未登记房屋的预查封】731.【预查封的办理、期限计算及效力】732.【过户登记过程中的查封】733.【查封期限】734.【查封的程序】735.【已登记不动产的查封】736.【未登记建筑物的查封】737.【查封笔录】738.【房地一体原则】739.【轮候查封之一】740.【轮候查封之二】741.【不动产登记部门的协助义务】742.【房地权属的转移原则】743.【用途与出让年限改变的禁止】744.【生活必需居住房屋的执行】745.【在建工程的处置】746.【分批处置或者整体处置】747.【划拨土地使用权的执行】748.【集体土地使用权的执行】749.【无证房产的执行之一】750.【无证房产的执行之二】751.【无证房产的执行之三】752.【预售商品房的执行】753.【设立抵押预告登记房屋的执行】754.【变价财产上权利负担的处理】755.【抵押土地上新增房屋的执行】756.【抵押物添附的处理】757.【房产限购政策的适用】758.【具备购房资格的公告与承诺】759.【成交后购房资格的审核】760.【虚构购房资格的拍卖无效】761.【无购房资格以房抵债的禁止】762.【违反限购政策的制裁】763.【居住权的规定】764.【债权执行的一般规定】765.【债权冻结期限】766.【履行通知】
767.【提出异议的形式】768.【指定期限内的异议】769.【无直接法律关系的异议】770.【指定期限内未提异议】771.【放弃债权或延缓履行期限】772.【擅自履行的责任】
773.【次债务人到期债权追索的禁止】774.【履行证明】775.【生效法律文书确定的到期债权】776.【未到期债权的执行】777.【对收入执行的一般规定】778.【尚未支取的收入】779.【擅自支付的责任】780.【离休金、退休金、养老金】781.【适用范围】782.【公司财产执行之禁止】783.【股权所在地的确定】784.【股权冻结的形式判断标准】785.【禁止明显超标的额冻结】786.【股权冻结的程序】787.【股权价值
最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申4211号
摘要1：【裁判摘要】预查封合同解除只有在已经返还价款的情况下，才能排除执行——根据原审查明的事实，2011年4月20日，奥园公司与王×就涉案商品房买卖合同在佛山市顺德区国土城建和水利局办理商品房预售登记。一审法院于2014年5月5日就涉案房屋进行了预查封。后奥园公司向佛山市顺德区人民法院诉请解除商品房买卖合同，该院于2015年2月26日作出（2014）佛顺法乐民初字第978号民事判决，判令解除了涉案商品房买卖合同。在商品房买卖合同经合法解除后，预查封赖以存在的基础不复存在，预查封措施理应解除。但是，如果直接解除预查封，不能充分保护申请执行人的利益，也将使预查封制度的作用落空。因此，二审法院认为，只有在奥园公司已经返还价款的情况下，才能排除债权人粤财公司的执行。在奥园公司未返还价款的情况下，不能排除执行。该认定符合预查封制度的功能定位。商品房买卖合同解除后，一方面，被执行人王×丧失了对预查封房屋的物权期待权，但另一方面，其基于合同的解除获得了对奥园公司返还购房款的债权。预查封作为一种财产保全措施，其保全的对象应转化为王莉对奥园公司享有的债权。原判决是在奥园公司未返还价款的情况下，认定不能排除执行。现奥园公司在再审申请中提出，其愿意向王×退还结余款项或依照法院要求将该款项交由法院冻结。在此情况下，法院可在执行该款项的同时解除对涉案房屋的强制执行，上述安排可以在执行程序中一并处理，不应通过启动本案再审程序予以解决。
摘要2：
【笔记】查封被执行人房产效力能否及于拆迁补偿款？
摘要1：解读：法院查封被执行人房产效力及于被查封房产的拆迁补偿款。
解析：（１）已经签订房屋拆迁补偿协议的情况下，法院无论是查封被执行人名下房产还是冻结拆迁补偿款均视为对拆迁补偿款的查封；（２）未签订房屋拆迁补偿协议，房屋拆迁未形成事实的情况下，查封被执行人房产效力及于将来拆迁补偿款，但冻结房屋拆迁补偿款属于预查封冻结，不属于有效冻结，不能对抗在房屋登记部门办理查封登记手续的效力。
摘要2：
吉林省高级人民法院行政判决书(2019)吉行终407号
摘要1：【裁判摘要】法院依法查封期限内任何单位不得进行处分，行政机关亦不可擅自变更国有土地使用权——扶余市政府作出的《收回国有划拨土地使用权决定书》与司法查封裁定冲突。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第44条规定，被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条第一款规定，国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。依据上述规定，对于人民法院依法进行的查封，在查封期限内，任何单位不得进行处分，同理，行政机关亦不可擅自变更国有土地使用权。在本案中，涉案国有土地使用权处于人民法院查封期间，扶余市政府作出《收回国有划拨土地使用权决定书》，收回该国有土地使用权并注销其国有土地使用证，上述行为违反相关法律规定。与此同时，考虑到该案涉及到湿地保护的客观情况，即便撤销案涉决定书，事实上也无法将案涉土地返还给大字集团使用，综合上述因素考虑，本院确认扶余市政府作出《收回国有划拨土地使用权决定书》的行为违法。
摘要2：
广东省高级人民法院行政判决书(2014)粤高法行终字第903号
摘要1：【裁判摘要】（１）被人民法院查封的财产任何单位不得进行处分；（２）国有土地使用权处于人民法院查封期间，土地管理部门决定收回国有土地使用权并注销其国有土地使用证均依法应予撤销——由于原审法院在2013年3月25日就已经作出（2010）云中法执字第1-15号执行裁定，裁定继续查封证号为云府国用（95）字第0300011号的土地使用权，继续查封期限为一年，并于次日将该执行裁定送达至云浮市国土资源和城乡规划管理局，而云安县人民政府于2013年6月28日才批准云安国土资源局收回该国有土地使用权并注销其国有土地使用证，其后云安国土资源局于2013年7月1日才作出决定收回该国有土地使用权并注销其国有土地使用证。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第44条“被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结的财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。”以及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条第一款“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”等规定，对于被人民法院查封的财产，任何单位不得进行处分。本案中，土地使用证号为云府国用（95）字第0300011号的国有土地使用权处于人民法院查封期间，云安县人民政府批准云安国土资源局收回该国有土地使用权并注销其国有土地使用证以及云安国土资源局作出决定收回该国有土地使用权并注销其国有土地使用证均违反上述规定，依法应予撤销。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2022)最高法民申373号
摘要1：【裁判摘要】在预查封阶段不能对案涉房产进行处置，只有完成过户登记取得案涉房屋的物权预查封转为正式查封后才能对案涉房屋进行拍卖、变卖和折价——法院对案涉房屋进行预查封是否必然进入强制执行｜蔡××、黄××、成至公司在与欧××的民间借贷纠纷案件中申请诉前财产保全，后由一审法院对案涉房产作出预查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项和第十六条规定，人民法院的预查封仅系执行部门在房屋未办理产权登记之前，根据网签备案情况所作。预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权，旨在使被执行人保有该债权，以便将来实现该债权，取得该房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。但预查封不是正式查封，预查封的被执行人对未登记在其名下的房屋仅享有所有权期待利益，对能否成为真正的权利主体，尚处于不确定状态。在预查封阶段不能对案涉房产进行处置，只有完成过户登记，欧××取得案涉房屋的物权，预查封转为正式查封后，才能对案涉房屋进行拍卖、变卖和折价。蔡××、黄××、成至公司依据另案生效判决请求法院强制执行，现二审判决支持京鹏公司执行异议之诉的请求，由蔡××、黄××、成至公司承担本案的全部诉讼费并无不当。若蔡××、黄××、成至公司认为欧××基于购房合同享有的权利可作为执行标的，或根据购房合同履行的实际情况，欧××取得案涉房屋产权，蔡××、黄××、成至公司可另行主张。
摘要2：