- 日期： 07-24 19:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：一、商品房预约合同（认购书）生效后，一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约的，应当承担违约责任。二、商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费。三、商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人不能以合同目的不能实现要求解除合同。四、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任。五、房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需要优先支付为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。六、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出出卖人交房是否超过诉讼时效期间？办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定？七、房屋买卖合同解除后如何确定出卖方对房屋添附的补偿。八、城市居民能在农村农民的宅基地上盖房？城镇居民能购买农民宅基地上的房屋吗？九、商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定应如何理解？十、最高人民法院认为开发商负有办理权属证书的义务，而部分地方法院却认为属于行政行为，此种观点与最高法院观点明显相悖。 十一、如果商品房买卖双方约定“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”，发生纠纷如何处理？ 十二、商品房按揭合同的效力认定。十三、未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效？十四、涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理？十五、购房人付款后是否有权要求卖方过户？十六、业主委员会是否具备诉讼主体资格问题;十七、法院能否判决认购书按原价继续履行
摘要2：
摘要1：“二手房”是相对于开发商开发销售的商品房（“一手房”）而言，是指房地产产权交易市场中产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋，包括商品房和已购的政策性住房（主要包括职工按照房改政策购买的公有住房、经济适用住房、集资所建房屋、合作建设房屋等）。
摘要2：什么是二手房买卖？如何审查二手房交易主体？
- 日期： 09-26 22:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函（2000年2月17日 [2000]法民字第4号）
【摘要】经研究认为，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。
摘要2：【备注】本篇法规已被：最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定（发布日期：2013年2月26日，实施日期：2013年4月8日）废止（废止理由：与现行房改政策不一致）
- 日期： 04-13 20:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】河南省郑州市中级人民法院民事判决书(2008)郑民二终字第1801号
【裁判摘要】张××与郑州市木材总公司于2003年10月10日签订《陇海东路271号住宅楼住户申办房产证协议书》，目的是为解决1992年原劳动服务公司在陇海东路271号院集资建房后遗留的为张××办理房屋产权手续问题，该协议系双方真实意思表示，合法有效。张××称该协议系其在受到欺诈、胁迫的情况下签订的，因其无证据显示，且不符合情理，不予采信。本案中，郑州市木材总公司根据双方协议的约定，为张××办理了房屋产权手续，至此，应视为郑州市木材总公司按双方协议已经履行了己方义务。而根据《陇海东路271号住宅楼住户申办房产证协议书》的约定，郑州市木材总公司按房改政策（不管何种形式售房）办理产权手续，不负责退还张××建房集资款的各种要求，郑州市木材总公司称《出售公有住房协议书》是办理房屋产权手续在备案形式上的要求，并未对《陇海东路271号住宅楼住户申办房产证协议书》关于建房集资款的约定进行变更，符合事实和情理，因此对张××要求郑州市木材总公司返还多交纳的建房集资款，不应予以支持。
摘要2：
摘要1：【最高人民法院民一庭倾向性意见】最高人民法院民一庭在讨论本案例时多数人认为，涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理，应当结合当事人提出的诉讼请求作出判断。如果当事人争议的核心是房屋买卖，属于平等主体之间的民事权益纠纷，处理时涉及房改政策的，人民法院应当受理;如果当事人争议的核心为是否适用房改政策以及如何适用房改政策的，不属于民事权益纠纷，不符合《民事诉讼法》第108条规定的起诉条件，人民法院不宜作为民事案件受理。
摘要2：
摘要1：解读１：不属于法院主管范围的房地产纠纷（《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第３条｜经典案例１）——（１）属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷；（２）因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷；（３）因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷。
解读２：历史遗留劳动纠纷（经典案例２）——（１）国企政策性破产后职工安置不属于行政诉讼受案范围；（２）农村老电影放映员生活待遇等历史遗留问题不属于行政诉讼受案范围；（３）非因企业自主进行改制发生的纠纷不属于劳动争议民事案件受理范围。
解读３：历史政策不属于受理范围（经典案例３）——（１）行政机关完全依据政策进行决策的行为（历史政策），法院无法对其合法性进行审查，不属于行政诉讼的受案范围；（２）民办教师辞退行为不属于行政诉讼受案范围。
摘要2：【注解１】名为政府信息公开申请，实质为对私房历史遗留问题相关事实的认定不服，属历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不应由人民法院作为行政案件受理。——参考案例：湖北省武汉市江岸区人民法院行政裁定书(2013)鄂江岸行初字第00033号
【注解２】单位没有及时依房改政策为本单位职工办理房改房的登记手续导致没有获得拆迁补偿款应当承担侵权责任。——参考案例：广西壮族自治区贺州市中级人民法院民事判决书(2021)桂11民终610号
- 日期： 07-10 04:51
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】单位没有及时依房改政策为本单位职工办理房改房的登记手续导致没有获得拆迁补偿款应当承担侵权责任——一审法院认为：由于被告没有及时依房改政策为本单位职工办理房改房的登记手续，在拆迁时也没有维护本单位及职工的合法权益，且住同一宿舍楼的同事均获得拆迁补偿款，唯独原告没有获得拆迁补偿款，致使原告的合法权益受到损害，且本单位宿舍楼的拆迁也是为了本单位的教学楼扩建改造发展教育事业所致，被告也应承担为此造成他人损失的民事责任。二审法院认为：上诉人未履行上缴该款给钟山县改办的义务，造成104房未进行房改，因而被上诉人不能得到相应补偿，一审认定上诉人的行为对被上诉人构成侵权正确，造成的损失应由上诉人承担。
摘要2：【解读】一审诉讼请求：1.请求判令被告向原告赔偿房屋拆迁补偿款87511.41元；2.诉讼费用由被告承担。