住改商
摘要1：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
摘要2：
张×诉郑××、中国××网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案
摘要1：【提示】建筑物区分所有权案件中，只要房屋的用途发生改变，即可认定该行为影响了业主生活。
【裁判摘要】
在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》第七十七条关于业主改变住宅用途的规定处理。
房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。
【摘要】湖北省武汉市中级人民法院认为：住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。两者因用途不同而有本质区别。 住宅的用途主要是生活居住，经营性用房的用途主要是经营性活动。本案中，联通武汉分公司租赁讼争房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，以建设有线光纤传输宽带网络，解决“平安城市”视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN(无线宽带局域网)、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。从其用途可以看出，其租赁讼争房屋并不是为了生活居住，而是为了从事经营性活动，因此联通武汉分公司的上述行为属于将住宅改变为经营性用房。联通武汉分公司租赁被上诉人郑中伟的房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为属于将住宅改变为经营性用房，该行为未经有利害关系的业主上诉人张一的同意，联通武汉分公司应承担相应责任。郑中伟明知其嫂子刘保姣将讼争房屋出租给联通武汉分公司用于建设通信机房，仍对该房屋租赁合同予以认可，其应与联通武汉分公司共同承担责任。
摘要2：
建筑物区分所有权纠纷
摘要1：【40、建筑物区分所有权纠纷（1）业主专有权纠纷（2）业主共有权纠纷（3）车位纠纷（4）车库纠纷】1.建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的所有权，对专有部分以外的共有部分的共有权及因区分所有建筑物共同关系所生的成员权共同组成的特别所有权。2.建筑物区分所有权纠纷，是指业主因其对建筑物所享有的专有权、共有权以及共有管理的权利受到侵害而发生的纠纷。
摘要2：无
吴××梅诉童××、镇江新区大港××宠物医院有限公司等排除妨害纠纷案
摘要1：【裁判摘要】业主将住宅改变为经营性用房，即使经工商、税务等行政主管部门审核，取得相关的营业证照，但未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害的，人民法院应予支持。
摘要2：
湖北省荆门市中级人民法院民事判决书(2014)鄂荆门民再终字第00006号
摘要1：【案号】湖北省荆门市中级人民法院民事判决书(2014)鄂荆门民再终字第00006号
【裁判摘要】本院再审认为，再审争议的焦点在于联通公司荆门分公司将香格里拉23栋9层901室用作机房，是否属于将住宅改为经营性用房。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。香格里拉23栋9层901室本系住宅。住宅的作用在于专供个人、家庭日常生活居住使用。经营性用房一般指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。本案中，联通公司荆门分公司是经营通信业务的企业，在香格里拉23栋这个特殊地点（地势较高），购买顶层并设置天线，安装信号发射设施，其目的明显，就是为了将该住房用途的房屋改造为基站发射点，作为其办公经营用房。联通公司荆门分公司安排有职工在该处居住事实，并不能否定和掩盖其以上行为系将住宅改变为经营性用房的性质。联通公司荆门分公司明知凯凌香格里拉小区23栋9层901房系住宅性用房，在未经利害关系的业主同意的情况下，擅自在房屋内搭设通信基站设施，从事相关无线通信作业，与原有房屋性质即个人、家庭日常生活居住使用目的相悖，原一、二审将该行为定性为将住宅改变为经营性用房并无不当。
摘要2：
最高人民法院行政裁定书(2016)最高法行申60号
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2016)最高法行申60号
【裁判摘要１】关于涉案房屋评估报告的合法性问题。第一，关于评估单位的确定。评估单位系在公证机关的监督下，由被征收人代表抽选产生，并将结果进行了公示，以上程序没有明确证据表明存在违法之处。第二，关于评估方法。本案评估单位对涉案房屋的评估使用包含房屋所占地段商业用途土地的使用权价值的重置成本法，并未违反相关规定。再审申请人在没有配合鉴定部门对评估结论进行鉴定，也没有确凿证据表明评估方法和结果侵害其合法权益的情况下，对评估方法和结果提出异议，本院不予支持。第三，关于房屋的性质。房屋征收部门根据被征收房屋房地产权证和建设规划许可证所记载的“商住”性质，并结合现场勘测，认定争议房屋一层为经营性用房，二层为生产性用房并无不当。再审申请人提出二层也为经营性用房，但没有相应的证据予以证实，本院不予支持。第四，关于房屋的成新率问题。再审申请人主张涉案房屋的成新率应为六安市建拆（2009）4号文件规定的0.9。对此，六安市建拆（2009）4号文件公布的是城镇2009年度国有土地上房屋拆迁货币补偿基准价及相关调整系数。其中虽规定2000年至2004年的房屋成新系数为0.9，但涉案房屋的评估时点2011年已经距该文件公布的2009年过去了2年，评估机构据此将涉案房屋的成新系数调整为0.85并无明显不当。
【裁判摘要２】关于评估报告的时效问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”本案中，房屋征收公告作出的时间为2011年7月16日，评估报告的评估时点亦为2011年7月16日。此外，涉案房屋最终使用的评估报告作出的时间为2014年1月10日，征收补偿决定作出的时间为2014年4月15日，不论从征收决定使用评估报告的时间，还是评估报告本身的评估时点来看，均未违反相关法律规定。
摘要2：【解读】法院如何对房屋价格评估进行审查？——法院在审理国有土地上房屋征收案件时，应当从评估机关选定、评估工作流程、异议程序、价格专家委员会工作程序等方面对房屋评估报告是否符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及其他相关规定进行审查。
最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申8513号
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申8513号
【裁判摘要】
（一）金水区政府通知停电行为是行政事实行为。行政行为，是指具有行政权能的组织运用行政权，针对行政相对人设定、变更或者消灭权利义务的行为。本案，金水区政府通知郑州供电公司停电是希望郑州供电公司提供辅助行为，并未在金水区政府与郑州供电公司之间设立、变更或者消灭权利义务，不具备行政行为的实质要件，因此金水区政府通知停电行为不是行政行为。但是，金水区政府作为一级地方人民政府，具有行政权能，其通知郑州供电公司停电是其涉案拆迁工作的一部分，具体运用了行政权，是一种行政事实行为。
（二）恒升公司具备提起本案诉讼的主体资格。金水区政府通知郑州供电公司对涉案开发地块停电，郑州供电公司按照要求的时间、范围停止了涉案地块的电力供应。恒升公司的经营性用房住所地在金水区政府通知郑州供电公司停止电力供应的区域内，恒升公司是合法用电人，其用电权益受到了影响。从形式上看，是郑州供电公司的停电行为给恒升公司造成了影响，但综合全案来看，对涉案开发地块停止电力供应是金水区政府拆迁工作的一部分，郑州供电公司对停电原因、停电范围等事实不具有判断能力和义务，其停止电力供应仅是辅助金水区政府的通知停电行为，故实质上是金水区政府的通知停电行为给恒升公司带来了影响。因此，恒升公司与金水区政府的通知停电行为有法律上的利害关系，其具备提起本案诉讼的主体资格。
（三）金水区政府通知停电行为不具备合法性基础。对涉案开发地块停止电力供应是金水区政府拆迁工作的一部分，涉案开发地块是否如涉案函和通知中所述属于违法建设、存在火灾隐患的判断职责属于金水区政府，郑州供电公司对上述事项不具有判断能力，其也没有判断义务，其停止电力供应仅是辅助金水区政府的行为。相应的，停止供电可能对恒升公司造成的不利影响的合理注意义务，也应当由金水区政府来承担。而实际上，金水区政府并未尽到合理的注意义务，履行相应的告知等程序义务。另外，综合全案证据，金水区政府向郑州供电公司发送涉案函和通知，要求郑州供电公司对涉案开发地块停止电力供应的目的是变相实现相关居民或商户搬迁，没有法律依据。而且，金水区政府提供的证据不足以证明其通知停电行为具有合法性，其辩解行为合法的理由缺少证据支持。
【解读】政府通知停电行为属于行政诉讼的受案范围。
摘要2：【案号】河南省高级人民法院行政判决书(2016)豫行终2461号
最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申3677号
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申3677号
【裁判摘要】取得营业质证的住宅应当给予适当补偿——《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。"因此，在为公共利益需要征收房屋时，应充分保障被征收房屋所有权人的合法权益。在城市房屋征收过程中，尤其要注意合法合情合理的解决其中久拖不决的遗留问题。国办发明电（2003）42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（以下简称42号文）在第四部分“完善相关政策措施，妥善解决遗留问题"中载明：“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。"42号文确定了解决城市房屋拆迁中久拖不决遗留问题的基本原则，即对待遗留问题，不能一刀切，完全按照产权性质不给予住改商房屋有关经营方面的任何补偿。本案中，涉案房屋虽产权性质为住宅，但贾某提交的证据证实其自1998年起已将涉案房屋用于经营，且已依法取得营业执照，符合42号文中“应给予适当补偿"的适用条件。虽贾某仅提交税务登记证，未提供纳税证明，但贾某一直主张其符合免予纳税情形。原审法院未进一步查明相关事实，审查涉案房屋是否符合适用42号文的情形，而是直接确认32号房屋征收补偿决定合法，且已给予贾某适当补偿确有不当。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书 (2017)最高法民申1109号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书 (2017)最高法民申1109号
【裁判摘要】经营性房屋是否符合房屋消费者物权期待权的保护条件？——关于王××对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。王××一审时主张，其与国泰分公司于2012年9月19日签订《商品房买卖合同》，购买永吉县口前镇阳光丽景小区4号楼5、6、7、8号网点，并一次性交付了全部购房款。王会杰二审及申请再审时主张本案表面上是“购房”实为工程款优先权实现后的房屋再交易，应优先于常春的普通债权，国泰分公司只开购房收据不经手购房款，购房款由姳源公司直接交付给施工单位吉林尉氏建筑工程有限公司。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定，王××并不属于享有优先受偿权的建设工程的承包人，其不享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，王××并未实际支付合同价款给被执行人国泰分公司，而是支付给施工单位吉林尉氏建筑工程有限公司，亦未实际占有该四套案涉房屋，且四套案涉房屋均为网点，即为经营性用房，不属于用于居住的房屋。因此，王××主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，证据明显不足，本院不予支持。
摘要2：
最高人民法院行政裁定书(2019)最高法行申7904号
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2019)最高法行申7904号
【裁判摘要】首先，案涉有产权证房屋初为乡镇人民政府的办公大楼，后为沈阳市于洪区沙岭信用合作社（以下简称沙岭信用社）营业场所。潘××从沙岭信用社合法购买案涉有产权证房屋后，用做肉食品加工厂经营场所和厂房。在潘××向人民法院提供了《房照》及契税证等证据的情况下，案涉1100平方米房屋虽无房产档案但属于历史遗留问题，按照有证房屋和经营性用房予以补偿并无不当。原审法院经实地走访、询价，按照案涉房屋2011年拆除时周边在售经营性用房平均成交最低价的80%确定补偿单价，亦无不当。故对于洪区政府关于案涉有产权证房屋因无房产档案应为无证房屋、原审法院认定的案涉房屋补偿单价无事实和法律依据的主张，不予支持。其次，二审法院认定沙岭街道办事处出具的《证明》证实案涉无产籍房屋建成于1976年，原为乡镇人民政府的办公用房，亦系潘××从沙岭信用社合法购买，没有办理房屋产权证有其历史原因。在于洪区政府没有提交充分证据证明其为违法建筑的情形下，不宜认定为违法建筑。二审法院在综合考量没有办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和案涉房屋2011年拆除时周边在售经营性用房平均成交最低价格等因素后，确定每平米2750元的补偿单价并无不当。故对于洪区政府关于案涉无产籍房屋系违法建筑不应予以补偿的主张，不予支持。最后，案涉土地属于集体建设用地，系潘××于1995年从沙岭信用社合法购买，已依法取得集体土地使用证，享有占有、使用和取得收益的权利。据此，二审法院认定潘××有权获得案涉土地补偿并无不当。二审法院根据辽宁省沈阳市有关土地价格保障标准，并考虑前述有产权证房屋和无产籍房屋补偿中已包括项下土地价值应扣除相应面积，最终确定案涉土地应补偿面积为2795.29平方米、补偿标准为每平方米480元亦无不当。故对于洪区政府关于二审法院判决其给付潘××土地补偿费属于适用法律错误的主张，不予支持。
摘要2：【解读】（１）对于因历史原因没有办理房屋产权证的无证房屋，行政机关在没有充分证据证明该无证房屋属于违法建筑的情况下，不宜认定为违法建筑。（２）行政机关和人民法院也应当在综合考量下，看看没有办理产权登记的历史原因，结合当地土地的价值、房屋的来源、房屋的用途以及周边类似房屋的市场价格等因素后，最终确定出公平合理的补偿标准，不能直接以无证房屋系违法建筑为由一概不予补偿。
最高人民法院行政裁定书(2016)最高法行申292号
摘要1：【裁判摘要】“住改非”房屋征收补偿标准｜产权证记载为住宅用房，尽管被征收人实际用于经营，但从房屋的性质上讲仍应认定为住宅——关于住宅兼营业用房的补偿问题｜《征收评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。国务院办公厅国办［２００３］４２号《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”依照以上规定，产权证记载为住宅用房，尽管被征收人实际用于经营，但从房屋的性质上讲仍应认定为住宅。42号通知同时授权地方人民政府对此类房屋的补偿标准作出具体规定。梅河口市政府制定的本案征收补偿方案规定，不临主要街路自行改变用途的住宅房屋，工商税务手续齐全，实际用于经营的，按照住宅标准予以补偿安置；选择货币补偿，营业损失按照被征收房屋价值的10%予以一次性补偿。征收补偿方案的上述规定，与法律、行政法规不相冲突，应当认定为合法有效。崔××的30平方米有照房屋登记为住宅，实际用于经营，129号《征收补偿决定》按照住宅予以评估补偿，并给予住宅总价值10%的营业损失补偿，符合征收补偿方案的规定。崔××主张应当按照经营性用房的标准予以补偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：