摘要1：【案号】最高人民法院（2016）最高法民申254号
【裁判要点】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。
摘要2：【裁判摘要】《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。本案一审判决经审理认为王××符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王××符合《异议复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了王××的诉讼请求，适用法律确有错误。
- 日期： 07-15 16:08
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终1208号
【裁判摘要】未经抵押权人同意而签订《商品房买卖合同》有效——预售许可证系行政机关履行管理职能而颁发，其目的就是准许开发商在开发尚未完成的情况下预售商品房，且预售许可证均在销售场所公示。对于购房人来说，其在开发商已经对商品房进行预售的情况下，能够相信抵押权人同意转让抵押物，且相信其所交付的购房款已经按照物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。在此基础上，即使何毅明知所购买的房屋有抵押权负担，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利。至于行政法规中所规定的预售条件则应通过完善行政管理的途径来解决，而不能让购房人来承担此种风险。故抵押权人主张案涉《商品房买卖合同》的签订未经抵押权人同意，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定而无效的主张不能成立。
摘要2：
摘要1：解读：（１）《执行异议和复议规定》第２８条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第２９条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利；（２）《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条在适用上产生竞合时案外人可以择一适用排除法院强制执行，人民法院应予审查；（３）法院如未采纳案外人关于适用第２８条或第２９条的规定进行审查的主张，而径行适用第２９条或第２８条的规定，属于适用法律错误。
解析：《指导案例156号：王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案》裁判要点：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。
摘要2：【注解】《执行异议和复议规定》第２８条和第２９条适用关系：（１）属于选择适用关系，应当赋予房屋买受人选择权，选择适用对其最为有利的规则；（２）买受人购买“二手房”或非居住用房不得适用第２９条主张排除执行；（３）适用第２８条不得对抗工程价款优先受偿权和／或抵押权。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终934号
【裁判摘要１】当事人对法院裁判理由不认可能否提起上诉？——关于焦点问题一，武昌城环公司就本案一审判决可否提起上诉的问题。本案一审原告为国通信托公司，一审判决为驳回国通信托公司的诉讼请求。武昌城环公司对一审的裁判结果无异议，但对于其中的部分裁判理由有异议并提起上诉。本院认为，裁判主文是人民法院就当事人的诉讼请求作出的结论，裁判理由是人民法院在认定案件事实的基础上就裁判主文如何作出进行的阐述，本身不构成判项内容，故原则上，如果当事人对裁判主文认可，不会因为裁判理由遭受不利益。但是本案中，一审判决驳回国通信托公司的诉讼请求主要是基于武汉缤购城置业公司已经进入破产程序，需要解除现有保全措施。武昌城环公司作为武汉缤购城置业公司的债权人，其是否为消费者购房人，是否具有消费者期待权，会影响到其之后在破产程序中权利顺位的认定，故其对于一审判决就“武昌城环公司是否具有消费者期待权”作出的认定具有法律上的利害关系，这种情形下，应当认定其具有上诉利益，可以提起上诉。
【裁判摘要２】法人不属于消费者，不具有消费者物权期待权——关于焦点问题二，武昌城环公司是否为消费者购房人，是否享有消费者物权期待权的问题。本案是执行异议之诉纠纷，在执行异议之诉中判断当事人是否享有消费者物权期待权，从目前规定来看，主要参照《执行异议和复议规定》(法释〔2015〕10号)第二十九条规定。该条规定意在保护自然人的生存权，故规定了较为严格的要件，只有在全部满足几项要件时，才可依据该条规定主张消费者期待权。该条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，武昌城环公司是法人而非自然人，不属于消费者，且购买案涉房屋是作为提供给被拆迁人进行产权调换的备选房源之一，而非用于自己居住，不符合该条规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”要件。故此种情形下，一审判决认定武昌城环公司在本案中不具有消费者物权期待权并无不当。
摘要2：【注解】“裁判理由”影响到当事人权益可以仅对裁判理由提起上诉。
【解读】武昌城环公司上诉请求：撤销一审判决中关于“本案中，武昌城环公司虽与武汉缤购城置业公司签订《商品房认购协议书》，但该协议书仅为团购住房认购协议，《商品房认购协议书》合同主体仍然是武昌城环公司，武昌城环公司不属于可以依据合同直接办理产权过户登记的买受人，不享有消费者物权期待权。武昌城环公司依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》主张对案涉房地产享有足以排除强制执行的民事权益的辩称理由不能成立”这部分判决理由，依法予以变更。
- 日期： 01-28 11:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申2969号
【裁判摘要１】关于张××是否属于消费者购房人。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。本案中，第三人于××在广信公司无力偿还其借款的情况下，双方达成以物抵债的合意并签订《顶房协议》，约定广信公司将涉案房产抵顶给于××，并对抵顶房产的面积与金额作出明确约定。于××与张××系朋友关系，且欠付张××借款，其后张××与广信公司签订涉案《商品房买卖合同(预售)》，虽然合同约定的付款方式为支付定金并采取一次性付款的方式，但张××并未按照合同约定的付款方式向广信公司支付购房款。综合本案事实，广信公司与于××之间的借款行为，以房抵债行为，张××与于兰芳之间的借款行为，以及张××与广信公司之间的房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的。原审法院据此认定张××不属于商品房消费者，驳回其要求办理不动产过户登记的诉讼请求，并无不当。
摘要2：【裁判摘要２】预告登记原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论；公司进入破产重整程序之时房屋尚未竣工验收，不具备转为本登记的条件，且预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前６个月内，管理人有权请求人民法院予以撤销，对交付房屋请求不予支持——关于预告登记的效力问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。据此，预告登记系为保全一项请求权而进行的不动产登记，其登记内容是对物权的请求权，能够排除在后的物权变动，故原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论。本案所涉房屋虽已办理预告登记，但广信公司进入破产重整程序之时，案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，并无证据证明案涉经预告登记的房屋已具备转为本登记的条件。且如果允许交付案涉房产将对整个破产重整计划的实施产生重大不利影响，再结合本案的预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内，而《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条规定人民法院受理破产申请前一年内债务人对没有财产担保的债务提供财产担保，或人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有该法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。原审法院对张××要求交付房屋并办理产权登记的请求未予支持，认为张英绍作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利，亦无不当。
- 日期： 02-14 09:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终778号
【裁判摘要１】信达甘肃分公司认为，姜××向案外人支付款项不应认定为其履行购房合同项下的付款义务。本院认为，根据合同的相对性，合同项下的权利与义务多由合同当事人享有或承担。但基于意思自治之原则，法律并不禁止合同当事人就债务人向第三人履行亦即由第三人享有合同履行利益的问题作出约定，《中华人民共和国合同法》第六十四条即对此作出明确规定。据此，在当事人约定向第三人履行的情况下，虽然接受履行的主体发生变化，但并不改变该给付系债务人履行合同义务之行为的认定。本案中，根据《住宅认购协议书》落款栏智霖房地产公司经办人处的记载内容，可认定该公司已就向案外人付款的问题作出指示。姜××根据该指示向案外人付款，当然属于其履行房屋买卖合同项下义务的行为。信达甘肃分公司有关该付款行为并不能直接产生商品房销售价款支付法律后果的主张没有法律依据，本院不予支持。
【裁判摘要２】信达甘肃分公司认为，姜××系通过债务抵顶方式从案外人处取得案涉房屋，且《住宅认购协议书》既不符合商品房买卖合同的形式要件，也不具备真实交易的实质要求，并非合法有效的商品房买卖合同。就此本院认为，首先，姜××向第三人刘××履行的事实并不改变其与智霖房地产公司之间的房屋买卖合同关系，信达甘肃分公司有关姜××并非直接从智霖房地产公司购买房产的主张没有事实和法律依据。其次，案涉《住宅认购协议书》明确约定了商品房的基本情况、合同价款、付款方式等商品房买卖合同所涉及的主要内容，同时姜××依约交付了房款，智霖房地产公司并出具了《收款收据》。根据《商品房买卖合同解释》第五条有关“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原判决认为该《住宅认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，并无不当。
摘要2：【裁判摘要３】消费者购房人是否知悉房屋抵押情况以及房屋买卖合同与抵押权设立先后等问题并非认定其能否对抗执行的要件事实——《执行异议和复议规定》第二十九条有关消费者购房人的规定系出于保护消费者生存利益的考虑，消费者购房人是否知悉房屋的抵押情况，以及房屋买卖合同与抵押权设立的先后等问题，并非认定其能否对抗执行的要件事实。故信达甘肃分公司以智霖房地产公司和姜××明知案涉房屋因抵押无法网签而签订《住宅认购协议书》为由，主张该协议并非其真实意思表示，没有事实和法律依据，本院不予支持。．．．．．．基于保护消费者购房人生存利益的考虑，《执行异议和复议规定》第二十九条规定符合条件的消费者购房人可排除金钱债权甚至是享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行。“所交易的房屋是否因处于预售阶段而无法办理物权登记”并非适用该条所需审理的要件事实。
- 日期： 02-14 10:36
- 作者：陈其象律师
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购房消费者
摘要1：解读：（１）消费者购房人是否知悉房屋抵押情况以及房屋买卖合同与抵押权设立先后等问题并非认定其能否对抗执行的要件事实；（２）消费者购房人签订房屋买卖合同在抵押权设立先后且知悉房屋抵押情况，不影响消费者购房人根据《执行异议和复议规定》第２９条规定排除金钱债权甚至是享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行。
摘要2：【注解】购买小区车位不符合《执行异议和复议规定》第２９条规定商品房购买者的情形，小区车位不受购房消费者规定保护。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2022)最高法民申85号
- 日期： 02-19 19:59
- 作者：陈其象律师
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消费者购房人
摘要1：解读１：建设工程部分房屋已经出售后，承包人对建设工程价款优先受偿权不得对抗消费者买受人，但是不影响人民法院对承包人是否享有优先受偿权的认定，可以判决在未出售房屋所对应建设工程范围内支持承包人建设工程价款优先受偿权主张。
解读２：商品房买受人可另行主张相应权利，与建设工程施工合同纠纷不是同一法律关系，不影响法院对承包人享有的建设工程价款优先受偿权的认定。
【注解１】权利人就其房屋享有的权益能否对抗建设工程价款优先受偿权？｜承包人对未出售房屋享有建设工程价款优先受偿权。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终730号
【注解２】工程价款优先受偿权仅限于未出售房屋｜（１）优先受偿权指向的是建设工程价款，已出售房屋和土地使用权不属于建设工程范围，承包人主张工程价款优先受偿权只能限于未出售房屋。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终730号；（２）工程的房屋已部分出售给众多购房人，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故承包人享有优先受偿权不得对抗案涉房屋的买受人，且优先受偿权不涉及建筑物所占用的建设用地使用权。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终730号；最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申4997号
【注解３】案涉工程中有部分房屋已经出售、回迁给“村民”且已交付使用，承包人对该部分房屋不享有建设工程价款优先受偿权。——参考案例：最高人民法院民事判决书（2020)最高法民终367号
摘要2：【注解４】（１）商品房买受人可另行主张相应权利，与建设工程施工合同纠纷不是同一法律关系，不影响法院对承包人享有的建设工程价款优先受偿权的认定。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2761号；（２）工程价款优先受偿权不得对抗商品房买受人不属于建设工程施工合同纠纷的审理范围，应由买受人另行主张权利。——参考案例：最高人民法院民事判决书 (2017)最高法民终762号；（３）建设工程承包人优先受偿权与商品房买受人之间权利优先性的规定，建工合同中的发包人并不享有该条款规定的权利请求权。——最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终269号；（４）针对查封前已经出售的房屋，法律未规定承包人不享有建设工程价款优先受偿权，即便涉及第三方利益也应当由购房人行使相应的诉讼权利。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终1533号
【注解５】能否对抗买受人并非判定承包方享有建设工程优先权的要件，不影响对建设工程价款优先受偿权进行确认。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终164号
- 日期： 07-11 20:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江苏省无锡市中级人民法院民事判决书 (2019)苏02民终2759号
【裁判摘要】支付全部购房款购买被查封的房屋但未办理变更登记，购房人不属于法律规定的消费者购房人，开发商破产后该购房人的债权不属于优先受偿的债权｜一审法院认为：双方当事人对锦绣商业广场3-22-××××号房屋是否属于破产财产存在争议。因该房屋未办理不动产登记至方×名下，方×尚不享有该房产物权。本案中虽然方×名下无其他用于居住的房屋，已付全款，但方×在法院查封后才签订合法有效的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同"，不属于该条规定的消费者购房人，因此，方×因购买该房屋对华惠公司享有的债权不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的优先于该商品房工程价款优先受偿权的债权，该房屋亦不属于用于优先受偿的别除财产，故该惠山区锦绣商业广场二期3-22-×××号房屋属于华惠公司破产财产，方×请求确认锦绣商业广场3-22-×××号房屋不属于破产财产的诉讼请求于法无据，不予支持。
摘要2：
- 日期： 07-12 21:17
- 作者：陈其象律师
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以物抵债
摘要1：解读：（１）以房抵债合同应视为已经履行了支付购房款的合同义务，破产管理人不能行使合同解除权；（２）以房抵债的购房人并非消费者购房人，不享有优先权，只能申报普通债权，不能要求交付房屋（即不能要求个别清偿）。
摘要2：【注解】（１）在以物抵债协议中债权人一方已经履行完毕合同，仅破产债务人未履行完毕，债务人破产管理人不能随意解除以物抵债协议；（２）以物抵债协议的债权人无权请求债务人破产管理人继续履行合同（继续履行以物抵债协议无异于赋予其物权期待权，无异于个别清偿）；（３）债权人请求破产债务人继续履行合同应通过破产程序公平受偿；（４）如果抵债物是在建房，在债务人破产情况下破产管理人可以事实履行不能、不能实现合同目的为由解除合同。
- 日期： 03-31 15:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】（１）抵押权人同意债务人出售抵押物并非对抵押权的放弃，而是基于其对抵押物转让价款享有控制权和求偿权以通过将其可支配权的客体从物转移到价金来保证抵押权的实现；（２）债权人物上价金代位权的行使应当以抵押物转让产生价金为前提——根据原《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款关于“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”的规定，为实现物尽其用的价值目标，允许抵押物流转，从而实现抵押财产的保值增值，保证抵押权人利益最大化。抵押权人同意债务人出售抵押物，并非对抵押权的放弃，而是基于其对抵押物转让价款享有控制权和求偿权，以通过将其可支配权的客体从物转移到价金来保证抵押权的实现。因此，债权人物上价金代位权的行使，应当以抵押物转让产生价金为前提。本案中，国家开发银行因盛恒基公司为盛恒基中加公司借款提供担保而对案涉房屋享有抵押权，并经生效判决予以确认。后国家开发银行出具《同意办理预售手续的函》，同意盛恒基公司办理案涉房屋的预售手续，并通过签订《资金监管协议》及开立监管账户的形式对房屋价款进行监管，始终未明确表示放弃抵押权。现盛恒基公司将案涉房屋通过抵顶工程款的方式进行转让，虽然产生盛恒基公司债务消灭的法律效果，但未有资金进入监管账户，规避了国家开发银行资金监管，客观上导致国家开发银行对案涉房屋价金控制权的落空，无法保证其抵押权的实现。因此，在盛恒基公司以案涉房屋抵顶工程款的情况下，不应适用物上价金代位权行使规则，国家开发银行对案涉房屋享有抵押权，根据《执行异议和复议规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，在国家开发银行作为抵押权人申请执行登记在盛恒基公司名下的案涉房产时，消费者购房人提出执行异议请求排除执行时，仅能适用《执行异议和复议规定》第二十九条予以认定。
摘要2：【裁判摘要２】房屋买卖《预收款专用票据》不是书面合同，不能排除执行————对于合法有效书面买卖合同的认定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条及《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条明确规定，房地产转让应当签订书面转让合同，转让合同还应载明房地产权属证书xxx、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项。据此，房地产转让作为法定要式法律行为，应当签订具备物权变动内容或合意的书面合同，一般应当具有房产管理部门发放的制式商品房买卖合同。或是签订商品房认购、订购、预订等协议且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第五条规定的情形。现刘××提供的《预收款专用票据》虽载明案涉房屋座落位置、建筑面积、价款等内容，但作为一般财务信息载体尚不具备前述书面合同法定要件。一审法院仅凭《预收款专用票据》认定刘××符合查封前签订合法有效的书面买卖合同于法无据，本院予以纠正。
- 日期： 02-13 12:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【载《最高人民法院公报》2023年第6期（总第322期）第18-36页】
【裁判要旨】
一、执行异议之诉案件可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进行审查处理，同时需基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查。
二、非消费者购房人能否排除抵押权人的申请执行，可基于双方权利的性质、取得权利时间的先后、权利取得有无过错以及如何降低或者预防风险再次发生等因素，结合具体案情，对双方享有的权利进行实体审查后作出相应判断。
摘要2：
- 日期： 02-13 12:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：非消费者购房人能否排除抵押权人的申请执行，可基于双方权利的性质、取得权利时间的先后、权利取得有无过错以及如何降低或者预防风险再次发生等因素，结合具体案情，对双方享有的权利进行实体审查后作出相应判断。
摘要2：【注解1】抵押权在先、物权期待权在后，且抵押权人在办理抵押过程中不存在过错，而物权期待权人在购房过程中未尽应有的审慎注意义务而存在一定过失，物权期待权不能排除抵押权执行。——参考案例：最高人民法院民事判决书（2022）最高法民终34号
【注解２】案外人购买并占有房产在先、抵押权设定在后且在案外人购买并已实际占有的房产上设定抵押未尽应有的审慎注意义务而具有过错，案外人物权期待权优先于抵押权，可以排除抵押权执行。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终534号