摘要1：当事人约定同一债务分期履行的，由于当事人一方未履行某一期债务而产生的给付某一期债务请求权的诉讼时效期间的起算点，从最后一期履行期限届至之日起算。
【注释１】分期履行之债是指当事人在同一份合同中约定对合同约定的债务分期履行——（１）定期给付债务（主要是继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务，各债务为不同债务）；（２）分期给付债务（债务并非在合同履行过程中产生，各债务实质为同一债务）。
【解读１】一次性债务是指债权债务关系自始即已经确定只是分期进行履行的债权（如借款500万元分三期偿还），保证期间和诉讼时效应自最后一期债务履行期限届满之日起算。
【解读２】继续性债务是指债权债务关系随时间的推移而逐步变化的债务（如长期供货协议），保证期间和诉讼时效应分别计算。
【注释２】（１）分期履行债务诉讼时效期间起算——自最后一期履行期限届满之日起计算（《民法典》第１８９条）；（２）生效法律文书规定分期履行的申请执行时效期间起算——从规定的每次履行期间的最后一日起计算（《民事诉讼法》第２３９条第２款）。
【注解１】当事人约定对分期履行债务承担连带保证责任如何认定保证期间起算点？｜应从最后履行期限届满之日起算保证期间。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2004)民二终字第147号
【注解２】不同担保人对分期履行债务的不同期债务承担连带保证责任如何认定保证期间起算点？——倾向认为保证期间的起算应从其担保的每一笔债务的履行期限届满之日起算而不应从最后一笔债务履行期限起算。
【注解３】给付物业费请求权诉讼时效期间起算点如何确定？｜物业服务费债权是典型的继续性合同项下定期给付债权，给付每一期物业费的诉讼时效期间起算点从每一期履行期限届满之日起算。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2014)民提字第184号
【注解４】《民法典》第６３４条规定的分期付款买卖合同权利人要求义务人支付全部价款，诉讼时效期间原则上应从合同解除之日起算，但权利人与义务人对合同解除后债务履行期限另有约定的则从该期限届满之日起算。
摘要2：【解析】分期履行债务诉讼时效期间起算规定——（１）2000年10月26日，针对《山东省高级人民法院关于借款合同中约定借款分期偿还应如何计算诉讼时效期间的问题的请示》，最高人民法院作出法经〔2000〕244 号答复：在借款、买卖等合同中，当事人约定分期履行合同债务的，诉讼时效期间应当从最后一笔债务履行期届满之次日起开始计算。（２）针对《辽宁省高级人民法院关于珠海粤运交通发展公司与大连新镇企业集团公司借款合同纠纷一案的请示》，最高人民法院民二庭作出〔2003〕民二他字第14号答复：尽管基于同一合同所约定的债务是一个整体，但是，在合同约定分期履行的情况下，实际是将整体债务分割为数额、履行期限及法律后果互不相同的、相对独立的数个个别债务，债务人应当在约定的各个个别债务的履行期限内履行义务，否则即构成对债权人该部分相对独立的合同权利的侵害，权利人亦由此取得就相应的个别债权要求债务人履行义务、承担相应责任的权利。根据《民法通则》有关诉讼时效期间自知道或应当知道权利被侵害时起计算的规定精神，在目前对该问题尚无其他规定的情况下，对上述分期履行的合同的诉讼时效，可以按每笔相对独立的债权到期之时分别起算。（３）针对《云南省高级人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》，最高人民法院作出法函〔2004〕22号答复：对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期限届满之次日起算。（４）针对《河南省高级人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效起算及保证期间应如何计算的请示》，最高人民法院作出法函〔2004〕23号答复：对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期限届满之次日起算。分期履行合同设有保证的，保证期间按照当事人的约定起算;当事人没有约定的，自每一期债务履行期限届满之日的次日起算。（５）《诉讼时效规定》第五条规定:“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”（６）《民法典》第１８９条规定:“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”
摘要1：物业服务企业的解聘权由业主大会行使；物业服务合同解除权由业主委员会行使；返还预收物业费请求权由业主行使。
摘要2：
摘要1：物业服务合同是指业主和物业服务管理企业之间订立的，由物业管理企业为业主提供物业服务，业主支付相应报酬的协议。
摘要2：
摘要1：【目录】业主妨碍物业服务与管理行为，物业服务企业享有请求权（《物业服务纠纷司法解释》第１条）；业主欠费违约责任和物业服务人请求支付权（民法典第９４４条）；业主对物业使用人连带责任
摘要2：【注解】（１）《民法典》第９４４条第２款规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”（２）物业服务人提起诉讼或者申请仲裁的前置条件为物业服务人经催告业主且业主在合理期限内仍不支付（另外裁判观点为：非起诉前置条件）。
摘要1：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）法释[2009]8号
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
摘要2：最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
十四、修改《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
1.将名称修改为：
“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释”。
2.将引言修改为：
“为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。”
3.删除第一条、第二条、第三条、第六条、第七条、第八条、第十条、第十一条。
4.将第四条修改为：
“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。”
5.将第五条修改为：
“物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。”
6.将第九条修改为：
“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。”
7.将第十二条修改为：
“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。”
8.条文顺序作相应调整。
- 日期： 05-02 16:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：物业费请求权是物业服务企业基于物业服务合同而对业主享有的合同债权请求权。物业服务合同的当事人是业主和物业服务企业，物业使用人和继受人原则上不能作为物业费请求权的相对人。书面催交物业费是物业服务企业向人民法院提起诉讼的前置程序。业主可以主张违约或违规收费、物业服务存在瑕疵、物业服务合同关系已经终止和诉讼时效经过的抗辩对抗物业服务企业支付物业费的请求。我国立法上对物业费请求权不能实现时的救济不足，应适当加重责任，丰富责任类型。
摘要2：
- 日期： 05-06 22:57
- 作者：陈其象律师
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摘要1：物业服务司法解释第七条解读【业主与物业使用人对物业费承担连带责任】
摘要2：
摘要1：——物业服务合同效力及物业费减免请求的认定
【裁判要点】
1．业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
2．物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。
【案件索引】一审：浙江省杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第1194号（2015年4月17日）；二审：浙江省杭州市中级人民法院（2015）浙杭民终字第1704号（2015年6月19日）
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2015）民一终字第383号
【裁判要旨】第三人撤销之诉在立案阶段不必达到足以证明被请求撤销的裁判文书确有错误的高度。
【裁判摘要】最高法院认为：在高某某1与张某的离婚诉讼中，二人通过广东高院（2013）粤高法民一提字第32号民事调解书将本案所涉登记在高某某1名下的房产处分给了其子高某某2。高某某3认为，该房产是由高某某3出资、以高某某1名义购买的回迁安置房，高某某3与高某某1之间存在购房指标转让关系，且高某某3出资装修房屋并一直占有使用，高某某3是该房产的所有权人。因此，就高某某1与张某琪离婚案件即（2013）粤高法民一提字第32号案而言，高某某3应被认定为有独立请求权的第三人。高某某3并非（2013）粤高法民一提字第32号民事调解书的当事人，且其对此并无过错，即存在因不能归责于本人的事由而未参加诉讼的情形。同时，高某某3在提起本案诉讼时提交了经济适用房买卖合同、购房款付款凭证及收款收据、物业费发票、借款合同、高某某1出具的承诺书等证据材料。在立案阶段对当事人举证责任的要求，虽然第三人撤销之诉案件较普通民事案件而言要求高，但并不要求达到足以证明被请求撤销的裁判文书确有错误的高度。高某某3在起诉时提供的上述证据材料初步证明（2013）粤高法民一提字第32号民事调解书部分内容错误，并损害了其民事权益，因此，符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第二百九十二条关于提交证据材料的规定。此外，高某某3自知道其民事权益受到损害之日起六个月内向作出生效民事调解书的法院提起本案第三人撤销之诉。因此，高某某3的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第二百九十二条的规定，广东高院应予受理。
摘要2：
- 日期： 10-23 16:31
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2016)京民再115号
【裁判摘要】银路达公司提交的2005年11月7日《会议纪要》第二条内容为：为理顺资产关系，决定对银路达公司和深圳财路达公司按揭房进行处理，此事授权公司计划财务部办理，本着先内后外的原则，按当时按揭价格处理给个人，剔除装修费，要房人一次性与公司结清公司已付房款，后续按揭款项由购房人负责支付。孙某某2002年辞职，2005年已不是吉林信托公司职工，从《会议纪要》内容中可以看出孙某某不具备优先购买诉争房屋的条件，且事后亦未按照《会议纪要》一次性与公司结清公司已付房款，支付后续按揭款项，直至本案诉讼之前都未取得诉争房屋的产权证。原吉林信托公司的相关领导张xx和姜xx虽称诉争房屋产权应为孙某某所有，该房是对外埠工作的工作人员的补助及奖励，但《会议纪要》上并没有上述相关记载，也没有公司租用孙某某房屋并用按揭款折抵租金的内容。孙某某亦未举证证明其与银路达公司之间存在租赁关系，故本院认为张xx和姜xx证言的证明力较弱，原判予以采信欠妥。银路达公司提交的诉争房屋首付款支付凭证、车位款、装修费收据、偿还贷款凭单、交纳物业费、水电费的收据、乾坤伟业公司将诉争房屋差价款退还的进帐单、银路达公司一直占有、使用诉争房屋的事实均证明银路达公司是诉争房屋的实际购买人。因孙某某已将诉争房屋出售，银路达公司要求其协助办理产权登记手续的诉讼请求已经无法实现，银路达公司就此遭受的损失可以另诉予以解决。
摘要2：
- 日期： 05-28 15:31
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】重庆市高级人民法院民事裁定书(2015)渝高法民申字第02147号
【裁判摘要】本院认为，针对万旭公司的申请再审理由，本案争议的焦点是万旭公司提交给刘某的《入住指引》、《交付通知书》中包含了预交6个月物业管理费的内容，刘某是否可以据此拒绝接房，并要求万旭公司承担逾期交房的违约责任。本案中，从万旭公司发出的《入住指引》、《交付通知书》可以看出，交付房屋的流程包括了预交6个月物业管理费，但双方所签订的合同中并未约定刘某应当预交6个月物业管理费才能接房，万旭公司无权在未经刘某同意的情形下将前述预交6个月物业管理费作为接房条件单方加入接房的条件和流程，因此，一、二审认为刘某可以拒绝按照万旭公司制定的流程接收房屋，并要求万旭公司承担逾期交付房屋的违约责任并无不当。
摘要2：【解读】商品房买卖合同中约定买受人收房时预交物业费，实质是一种为第三人（物业公司）利益订立的条款，并未突破合同的相对性（《合同法》第６４条规定）；出卖人仅仅依据自己制定的交房流程规定要求买受人预交物业费不能视为合同约定，因缺乏合同依据不能成立。
- 日期： 05-31 08:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】四川省高级人民法院民事裁定书(2017)川民申1248号
【裁判摘要】根据《商品房买卖合同》约定，商品房未达到使用条件的，应按照逾期交房的标准承担违约责任，即每日按全部已付房款的万分之二支付违约金。据此计算，中海公司应向冯某支付违约金24万余元。由于中海公司的违约行为只是提供的用电类型不同，并未导致房屋不能使用，给冯某造成的不利益主要是生活上的不便和主观上的负面感受，即冯某所称的对用电安全的担心，而不是客观的财产损失。物业费是业主接受物业服务所支付的对价，因中海公司违约并未导致房屋不能使用，冯某在此期间所支付的物业费也不属于中海公司违约造成的损失。显然，本案约定违约金确实过高，原审法院根据中海公司的请求予以调整，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因本案缺乏实际损失这个基础因素，只能综合考虑使用施工用电给冯某造成的生活上的不便和心理上的不安，以及中海公司的过错程度，所采取的补救措施，根据公平原则和诚实信用原则酌情认定。根据原审查明的事实，中海公司在建设过程中曾多次向有关部门反映、沟通，请求协调解决用电问题，但由于第三方责任主体的原因导致交房时未开通居民用电。因此，违约并非中海公司的过错造成。中海公司事后积极采取了补救措施，在开通居民用电前，按照居民用电的最低电价向业主代收电费，自行承担了差价损失，并在一审诉讼期间开通了居民用电。基于上述因素，原审法院将违约金调整为1000元。虽然就个案而言，这一金额对于中海公司只是象征性的惩罚，但考虑到与冯某情况相同的共有数千名购房者，仍然能体现出填补受害者损失和惩罚违约行为的法律价值。此外，一、二审法院虽然没有全部支持冯某的诉讼请求，仍然判决中海公司承担全部诉讼费用，也清楚表明了司法机关对于违约行为的否定性评价。综合考量本案的全部事实及相关情况，原审法院对违约金的调整没有超出自由裁量权的范围。
摘要2：
- 日期： 08-23 10:30
- 作者：陈其象律师
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借名购房
摘要1：【案号】天津市高级人民法院民事裁定书(2016)津民申1745号
【裁判摘要１】关于双方是否存在借名买房关系事实的问题。再审申请人赵某某１与被申请人赵某某２是兄弟关系,双方之间不存在借名买房的书面协议。但是根据已经查明的事实,涉诉房屋的买卖合同中“赵某某２、赵某”的签名系被申请人赵某某２亲笔书写,涉诉房屋的首付款、按揭贷款、物业费、取暖费等费用均由被申请人赵某某２支付,涉诉房屋的买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋产权证等均由被申请人赵某某２持有,且房屋交付后由被申请人赵某某２进行装修并居住至今。综合上述因素,本院认为被申请人赵某某２已经完成了举证责任,以上事实形成了完整的证据链,原审法院据此认定双方存在借名买房关系,并无不当。再审申请人赵某某１、赵某主张包括购房款、取暖费、物业费等费用均系向被申请人赵某某２所借,双方仅存在债权债务关系,但未提供证据予以证实,该主张不能成立。
【裁判摘要２】关于借名买房的效力问题,本案的诉争房屋性质属于经济适用房,经济适用房并非禁止流通物,现诉争房屋的契税缴纳已满五年,已经取得了上市交易的条件。在符合交易条件并缴纳税款后进行交易,并不会对国家、集体或者第三人利益造成损害,双方借名买房应属有效。
摘要2：
- 日期： 01-08 16:51
- 作者：陈其象律师
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【基于民法典】
摘要1：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
【标签】Ｄ９３７；Ｄ９３８；Ｄ９３９；Ｄ９４０；Ｄ９４１；Ｄ９４２；Ｄ９４３；Ｄ９４５；Ｄ９４６；Ｄ９４７；Ｄ９４８；Ｄ９４９；Ｄ９５０；【物业服务合同定义】；【物业服务合同内容和形式】；【物业服务合同的效力】；【前期物业服务合同法定终止条件】；【物业服务转委托的条件和限制性条款】；【物业服务人的一般义务】；【物业服务人信息公开义务】；【业主支付物业费义务】；【业主告知、协助义务】；【业主合同任意解除权】；【物业服务合同的续订】；【不定期物业服务合同】；【物业服务人的移交义务及法律责任】；【物业服务人的后合同义务】
摘要2：
- 日期： 11-03 15:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2021）最高法民再99号
【裁判要旨】案外人对争议房屋享有的权益如要对抗抵押权的优先地位必须符合《执行异议和复议规定》第29条的规定——在已查明并认定申请执行人对执行标的享有抵押权的情形下，案外人对案涉房屋享有的权益如要对抗已办理登记的抵押权的优先地位，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”即买受人如要排除案涉房屋的执行，必须符合该条规定的三个条件。
摘要2：【摘要】虽然以欠付工程款支付购房款，但签订《商品房买卖合同》，以书面形式表明其购房意愿，亦于诉讼中陈述其购房目的，并提交案涉小区业主委员会出具的《房屋使用说明》、物业费收据、用电卡等佐证其具有真实的购房目的，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益——本案中，鼎城公司、鼎立置地、封天国、封XX共同出具2份《付款委托书》，证明鼎城公司欠封XX工程款，封XX同意将其中部分欠付款项委托鼎城公司支付给封某某，用于封某某购买案涉房屋。封某某虽基于其父封XX承包鼎城公司与新能源公司之间的工程，以工程款支付案涉房屋购房款，但封某某不仅与鼎立置地签订《商品房买卖合同》，以书面形式表明其购房意愿，亦于诉讼中陈述其购房目的，并提交案涉小区业主委员会出具的《房屋使用说明》、物业费收据、用电卡等佐证其具有真实的购房目的。再次，封某某提交的《宜宾市居民家庭住房信息查询表》证明其于宜宾市翠屏区（临港开发区）范围内名下无住房。此外，鼎城公司、鼎立置地、封天国、封XX共同出具2份《付款委托书》后，鼎立置地亦已出具收据确认收到案涉购房款，衡珹公司虽对封某某的主张不予确认，但未提供充分证据推翻上述事实。因此，封某某主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益于法有据，本院予以支持。原审判决对封某某排除执行的请求未予支持错误，本院予以纠正。
- 日期： 02-12 18:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申7772号
【裁判摘要】尽管买受人名下已有一套房屋，但购买的另一套房屋在面积上仍属于满足基本居住需要时仍可排除强制执行——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”基于本案已经查明的事实，2003年2月，钟×与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》，约定钟×购买鸿源先科公司开发的鸿源生态新城B幢二单元303号房；2003年2月21日，钟×交付房款49768元，后以上述房屋作为抵押担保向银行按揭贷款110000元付清了剩余房款；2006年11月1日，钟×作为买受人又与出卖人鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》，约定钟×购买鸿源生态新城C幢1202号商品房，房屋面积92.32平方米，总价约定为350816元，双方对房屋的基本状况、价款及付款方式和时间、交房条件等作了具体约定；2010年3月6日，钟×与鸿源先科公司、北海润隆居房地产有限公司签订《鸿源生态新城B栋置换房屋协议书》，约定钟×同意将鸿源生态新城B栋二单元303号房与C栋1202室商品房进行置换；2017年7月22日，北海鸿源生态新城物业管理处出具《证明》，载明“鸿源生态新城业主C栋1202号房业主钟×于2011年6月份已装修完毕并已入住。入住后一直正常缴纳物业费”；案涉房屋首次被查封期间届满后未续封，该次查封效力灭失，2011年11月3日案涉房屋再次被查封；截至2017年7月12日，经北海市不动产登记中心查询，钟×名下有一套房屋，面积为68.2平方米。尽管钟×作为商品房消费者名下已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要，可以理解为符合前述司法解释规定的精神。由此，结合钟×提交的中国建设银行贷款转存凭证、中国建设银行个人贷款支付凭证、中国建设银行现金交款单、鸿源先科公司收据等证据材料，基本可以认定钟×作为购房消费者针对案涉房屋提出的执行异议符合前述司法解释规定的情形。
摘要2：
- 日期： 05-13 08:32
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申7744号
【裁判摘要】案外人虽已有一套期房但无证据证明其在该期房居住生活，不能认定案外人名下有其他用于居住的房屋——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”基于本案已经查明的事实，2010年11月12日,丁××与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》,约定丁××购买鸿源先科公司开发的鸿源生态新城Ａ幢05层13号商品房,面积为101.39平方米,总价款444899元。鸿源先科公司分别于2014年2月28日、2014年11月1日分别开具《销售不动产统一发票》,载明收到丁××交付的Ａ栋513号购房款224899元、220000元。2014年7月30日,丁××就案涉商品房向税务机关缴纳契税13346.97元。北海鸿源生态新城物业管理处于2017年7月1日出具《证明》,载明“鸿源生态城业主丁××于2012年6月入住本小区Ａ栋513号”。案涉房屋首次被查封期间届满后未续封，该次查封效力灭失，2011年11月3日案涉房屋再次被查封。经北海市不动产登记中心查询,从2016年8月8日至2017年8月25日止,丁××除金海岸大道66号大都金沙湾6幢2单元1501号(预售许可证:北建房预字第2××6号)(此套为期房)外,没有其他不动产登记记录。虽然丁××名下登记了一套房屋,但该房屋为期房,并无证据证明当时丁××在该房居住生活,故不能因此认定丁××名下有其他用于居住的房屋,其购买案涉商品房显然系为改善其居住环境,可以理解为符合前述司法解释规定的精神。由此，结合丁××提交的物业费收缴登记表等证据材料，基本可以认定丁××作为购房消费者针对案涉房屋提出的执行异议符合前述司法解释规定的情形。不论工行云南路支行是否对案涉房屋享有抵押权，丁××对案涉房屋享有的民事权益均可以对抗案涉执行，一、二审判决未支持工行云南路支行继续执行案涉房屋的诉求，并无明显不当，工行云南路支行的该项申请再审事由不能成立。
摘要2：
- 日期： 06-24 08:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3875号
【裁判摘要】执行和解除协议本质上属于合同范畴不必然导致物权变动，未依法变更登记或未交付前不能排除对抵债务的强制执行——本案中，李××基于与翔达公司在另案执行程序中达成的和解协议，主张对案涉26套房屋享有排除强制执行的民事权益。该和解协议系李××与翔达公司意思自治的结果，本质上属于合同的范畴，并不必然导致物权变动。同时，李××与翔达公司签订的商品房买卖合同，虽然经过备案登记，但备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权效力。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封前已合法占有该不动产;（三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款，将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，李××提交的维修基金发票、商品房备案单、商品房包销合同等证据，只能证明李××与翔达公司在案涉26套房屋被查封前存在着以房抵债的执行和解行为，因李××并未办理入住手续,亦未缴纳水、暖、电费和物业费等费用，原审法院认定李××并未占有案涉房屋，不予支持李××对案涉26套房屋排除强制执行的诉讼请求并无不当。
摘要2：
- 日期： 07-27 09:48
- 作者：陈其象律师
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合法占有
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申7524号
【裁判摘要】未提供物业费、水电费的转账记录及缴费原件不足以证明合法占有房屋——李××提交的2018年9月7日东盛苑2号楼1单元×××室入住通知书、装饰装修管理协议、前期物业管理服务协议、水费单、电费单、物业费收据等材料，但未提供物业费、水费、电费等费用缴纳银行转账记录及缴费凭证原件，不符合证据规定，不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有该案涉房屋。
摘要2：
- 日期： 09-01 19:58
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】天津市高级人民法院民事裁定书(2017)津民申2041号
【裁判摘要】不动产权属证书是证明当事人享有不动产物权的依据，但其仅具有推定的证据效力，而非绝对的证据效力。本案中，两审法院审理期间，不动产权属证书虽显示涉案房屋登记在刘××名下，但在案证据能够证明苗××支付了涉案房屋的购房首付款、偿还了银行贷款，并交纳物业费、采暖费等费用，同时结合刘××、姚××在一审法院对其进行询问时的陈述，能够认定涉案房屋的实际占有使用人为苗××，两审法院综合考虑上述情况，认定苗××就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。
摘要2：
- 日期： 09-28 08:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【来源：《人民司法·案例》2016年第26期】
【裁判要旨】合同双方当事人经协商签订的补充协议，针对主合同中的某一条款内容予以变更，在变更后的特殊条款与主合同中的其他一般条款出现冲突时，比照禁止向一般条款逃避原则，应作出特殊条款效力强于一般条款的认定。
【案号】一审：（2012）沈河民二初字第416号；二审：（2013）沈中民二终字第637号；再审：（2014）辽审一民申字第598号
摘要2：【摘要】本案的争议焦点为：前期物业服务合同第七条约定已竣工但未出售房屋的物业服务费由昊宇公司全额交纳，与补充协议第五条约定安泰公司不得采用任何理由收取昊宇公司未售出的房屋、车位等闲置费用，是否矛盾；如矛盾，是否应适用前期物业服务合同第四十一条约定“补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。”首先，主合同第七条约定的“未出售房屋的物业服务费”与补充协议第五条约定的“未售出的房屋、车位等闲置费用”是指同一费用，该两项条款的约定存在矛盾。其次，对于上述两项条款之间的矛盾不应适用主合同第四十一条解决。第一，主合同第四十一条的约定不符合常理，如补充协议与主合同存在矛盾以主合同为准，那么补充协议就没有存在的意义。第二，主合同系安泰公司提供的格式合同，其对同一天签订的补充协议与主合同约定相矛盾亦是明知的，而其未尽合理的告知义务，因此，应以非格式条款的补充协议的约定为准。再次，因备案在王某名下的11处房产并非真实买卖关系，亦属于未售出房屋，不应交纳物业费。故判决驳回安泰公司的诉讼请求。
【摘要２】现安泰公司仅以主合同中的一般条款否定补充协议中的特殊条款的效力，属依据不足，亦属禁止“向一般条款逃避”原则，即在特殊条款与一般条款不一致时，特殊条款应视为对一般条款的例外，其效力及证明力应强于一般条款。
- 日期： 12-11 11:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】法院查封房屋未在房产管理部门办理查封登记，买受人购买时已查询财产权属情况，买受人构成善意取得有权排除执行——《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款规定，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人；第三十三条规定：“本规定自2005年1月1日起施行。施行前本院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。”案涉房屋查封的公示，应当在房产管理部门办理查封登记。本案原一审发生的时间是2018年，郑××在原一、二审中未能证明王××已知晓涉案房屋被人民法院查封的事实，并且王××在原一审中提交了大庆市房屋产权市场管理中心出具的查询报告，报告中并未显示涉案房屋已被人民法院查封的信息。郑××虽主张盖有勘测设计院公章的购房收据字迹有修改、公章不清；但郑××在原一审中并未提交证据证明，亦未申请鉴定。王××购买的涉案房屋价格虽低于其他同户型的房屋，但并不能充分证明该价格就是明显不合理的低价。原一审中王××提交相关物业费、水电费、煤气费、有线电视费等票据，故原一、二审法院认定勘测设计院将涉案房屋交付王××并实际占有、使用至今，属于善意取得并无不当。
摘要2：
- 日期： 12-28 19:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者——首先，本案中马×作为购房消费者，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《执行异议规定》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故，在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。故，在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，原审法院认定符合《执行异议规定》第二十八条规定的购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行，适用法律并无不当。建银公司有关再审申请理由，不能成立。其次，原审法院关于本案购房人马×提出的执行异议符合《执行异议规定》第二十八条规定条件的认定是否有误问题。经查，马×作为案涉房屋买受人，系在中天公司已经取得房屋预售许可证后、人民法院查封案涉房屋前与中天公司签订《商品房买卖合同》，且在案证据证明马×交纳了全部房款，中天公司向其出具了记载内容与《商品房买卖合同》所载信息相符的销售不动产统一发票，中天公司在人民法院查封前已向马×交付了案涉房屋，马×也为案涉房屋交纳了物业费、水电费等相关费用。在此事实基础上，原审法院认定案涉《商品房买卖合同》合法有效，马×在法院查封前系合法占有案涉房屋，理据充分。另，原审已查明，案涉房屋未办理过户登记系中天公司未以马＆等购房人支付的购房款清偿相关债务、房屋未能涂销抵押权及被人民法院查封等原因导致，而非因马×自身原因未办理过户登记。因此，原审法院认定马×的异议符合《执行异议规定》第二十八条规定的排除人民法院强制执行的情形，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-02 08:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】仅依据买受人持有诉争房屋钥匙但其提交的其他证据不能证明实际占有的情况下应认定为未合法占有——陈××、林××虽持有诉争房屋钥匙，但仅凭该事实不能得出讼争房屋已实际交付陈××、林××占有的结论。陈××、林××不能提交讼争房屋书面交接手续，所提交的物业费用缴纳凭证亦形成于2016年5月，不能证明讼争房屋在查封之前已由其合法占有。
摘要2：
- 日期： 01-04 16:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】一人公司股东股权转让，如原股东和现股东不能证明其发个人财产独立于公司财产，公司债权人有权追加一人公司原股东和现股东为被执行人——关于张××、原××个人财产是否独立于大润公司财产问题。1.根据本案查明的事实，张××于2016年4月19日成为大润公司唯一股东，2017年6月2日变更其母亲原××为大润公司唯一股东。张××作为大润公司股东期间与大润公司之间频繁进行银行转账，大润公司一有入账，基本都是很快将其转入张××个人账号，在大润公司需要对外支付时，再从张××个人账户转入大润公司账户，然后大润公司再对外支出，且大润公司转账给张××时的转账备注为“劳务费演出费”“往来款”等，而大润公司的记账凭证中却均记载为“还款”，张××在原审庭审中亦承认曾伪造大润公司部分账目；此外，张××多次以个人账户收取应由大润公司收取的租金。原审法院据此认定张××、原××个人财产没有独立于大润公司财产有相应的事实依据。2. 张××、原××提交的《破产审计报告》《审计报告》，系为大润公司破产申报时使用和大润公司在本案诉讼期间形成，均不是大润公司在运营过程中依《中华人民共和国公司法》（以下简称“公司法”）第六十二条之规定进行的正常年度审计，不能客观公允地反映公司财务状况，原审法院未予采信并无不当。2.张××作为大润公司唯一股东，称其名下银行卡实际系大润公司使用，其无权使用卡号内的资金，明显与常识不符。如其所称大润公司经营模式仅为收取房屋租金和水电费、物业费，在长期拖欠评审中心房租的情况下，张××将大润公司转租租金收入转到个人账户或以个人账户收取大润公司应收租金，再称其个人财产独立于大润公司的公司财产，亦有违常理。3.张××在将大润公司财产混同于个人财产，造成大润公司资不抵债的情形下，为逃避公司债务和股东责任，让其80多岁老母原××挂名一人公司大润公司的股东，有违道德伦理。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十八条第一款规定，“有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。”第二十六条第一款规定：“公司债权人以登记于公司登记机关的股东未履行出资义务为由，
摘要2：（续）请求其对公司债务不能清偿的部分在未出资本息范围内承担补充赔偿责任，股东以其仅为名义股东而非实际出资人为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”一方面原××并未提交证据证明其财产独立于大润公司财产，另一方面按照前述规定法理，原××接替张××成为大润公司股东，对于张××与大润公司财产混同的事实系知道或应当知道，亦应与张××共同对大润公司的债权人承担连带责任。．．．．．．关于追加张××、原××为被执行人是否适当问题。《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第二十条规定：“作为被执行人的一人有限责任公司，财产不足以清偿生效法律文书确定的债务，股东不能证明公司财产独立于自己的财产，申请执行人申请变更、追加该股东为被执行人，对公司债务承担连带责任的，人民法院应予支持。”虽然张××、原××不是济南仲裁委员会（2017）济仲裁字第1284号裁决书的义务主体,但根据评审中心提出的追加被执行人的申请，一审法院在执行程序中追加张××、原××为被执行人符合前述法律规定。
- 日期： 01-10 10:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）目前《执行异议和复议规定》第２８条能否适用以物抵债裁判尺度不尽统一；（２）以房抵债协议系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第２８条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人——本案苏华公司对案涉房屋不享有建设工程价款优先受偿权及其他担保物权，在王××不属于商品房消费者的情况下，一审法院参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，审查王××的权利能否对抗苏华公司的一般金钱债权。但王××对案涉房屋系通过以物抵债方式取得，目前《执行异议和复议规定》第二十八条能否适用以物抵债，裁判尺度不尽统一。在参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的情况下，该条明确规定，金钱债权执行中，买受人权利能够排除执行须同时符合四个方面的条件：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王××与鸿基米兰开发公司签订的《商品房买卖合同》未记载签订时间，该合同内容及其他证据也无法佐证在案涉房屋被查封前签订了前述合同。对于是否在查封前合法占有案涉房屋的问题，一般而言合法占有是指因交付而对案涉房屋具有事实上管领和支配的状态，案涉抵账协议作为诺成合同，签订协议行为以及卓越伟业公司同意将案涉房屋登记给王××的意思表示，仅表明王××取得对案涉房屋的债权，不必然证明其已实际控制和支配案涉房屋。王××提交的法院查封前支付热费的凭证，系由具有利害关系的鸿基米兰热力公司开具。王××虽提交其以鸿基米兰热力公司所欠工程款抵顶众合物业公司2014年至2017年物业费的《抵账协议》及附件，以佐证其在查封前实际占有案涉房屋，但该协议及物业费清单标注日期均系2022年，其亦未提供证据证明鸿基米兰热力公司与众合物业公司间存在债权债务关系，就该抵顶真实性及查封前已占有案涉房屋无法形成完整证据链条。王××提交的其他案外人购买王××顶账房的相关证据与本案亦不具有关联性，
摘要2：（续）而其他用以证明实际占有的证据均出具于法院查封之后。故此，现有证据不足以证明王××在查封前合法占有案涉房屋，一审法院认定王××的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，进而对其关于享有排除强制执行民事权益的主张不予支持，并无不当。况且，案涉履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。
摘要1：解读：（１）《民法典》第９４４条第２款规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”（２）大部分法院认为，催告为提起诉讼的前置条件，物业公司未经催告不能直接起诉业主支付物业费；但也有部分法院认为，催告并非物业公司提起诉讼的前置条件，物业公司可以不经催告直接起诉业主支付物业费。
摘要2：【释义】需要指出的是，催告不是物业服务人提起诉讼或者申请仲裁的前置程序。业主违反约定逾期不支付物业费的，不要求物业服务人必须先进行催告，物业服务人也可以不经催告直接向法院提起诉讼或者申请仲裁，以保护自己的合法权益。——黄薇主编：《中华人民共和国民法典合同编释义》，法律出版社２０２０年版，第９４０页。
摘要1：【裁判要旨】物业服务企业起诉业主缴纳物业费前是否需要先书面催缴才能起诉？本案给出明确规定，即物业服务企业起诉前应当先经书面催缴程序才能起诉。
摘要2：
- 日期： 03-03 08:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】本案执行分配方案异议之诉是关于债务清偿顺序的争议。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第88条规定："多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。有多个担保物权的，按照各担保物权成立的先后顺序清偿"。第93条规定："对人民法院查封、扣押或冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以申请参加参与分配程序，主张优先受偿权"。第94条规定："参与分配案件中可供执行的财产，在对享有优先权、担保权的债权人依照法律规定的顺序优先受偿后，按照各个案件债权额的比例进行分配"。由此可见，在执行财产参与分配过程中享有优先受偿权的债权人为对执行标的物享有优先权和担保物权的债权人，其他债权人应在享有优先权的债权人完全受偿后再按比例进行分配。本案中，福建省福州市鼓楼区人民法院作出的（2010）鼓民初字第4667号民事判决所确认的新兴公司欠付中洲公司的物业费并不属于法律规定的优先债权，即使中洲公司收取的物业费是用于向其雇佣的员工发放工资，也仅属于中洲公司与其员工之间的劳动关系，而不能据此认为该物业费属于新兴公司应承担的职工工资。因此原审认为中洲公司的债权为一般债权，并驳回中洲公司的诉讼请求符合法律规定。中洲公司认为其收取的物业费债权应在执行分配方案中享有优先受偿权的申请理由，缺乏法律依据，本院不予支持。
摘要2：【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2017)闽民终547号
【摘要】本案二审的争议焦点是：中洲公司对讼争拍卖款项是否享有优先受偿权。在生效的（2010）鼓民初字第4667号民事判决中已作出认定，中洲公司对新兴公司享有的债权系物业管理费。故该债权属一般债权，不具有优先受偿权。中洲公司以农民工工资是物业管理费的重要组成部分为由，主张该债权因涉及农民工工资而应优先受偿，但中洲公司未能举证证明新兴公司所欠的物业费原系用于支付农民工工资，且该主张缺乏法律依据。福州市中级人民法院出具的《分配方案》符合《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第88条、第93条及第94条的规定。中洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。