厦门市国土资源与房产管理局关于当前我市农村土地房屋权属登记若干问题的处理意见
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厦门市国土资源与房产管理局关于当前我市农村土地房屋权属登记若干问题的处理意见
(厦国土房〔2007〕258号)
各分局、各国土资源管理所、局属各相关单位：
为加强我市农村土地房屋权属登记工作的规范管理，确保登记发证工作质量，提高权籍业务管理水平，针对当前农村土地房屋权属登记发证工作中的若干问题，经研究提出如下处理意见：
1、依据有效的政策文件开展登记发证工作 回目录
我局2003年印发的《关于加快我市农村土地房屋权属登记发证工作的若干意见》（厦国土房[2003]367号）是我市目前农村登记发证业务的主要政策依据。各分局及基层国土所在农村登记发证工作中，应严格执行市政府和市局出台的有效政策文件。今后，因辖区具体情况需制订实施细则的，应先征得市局同意，并报区政府下发文件。对一些为方便群众办事、提高办事效率的做法，只要不涉及具体政策调整，分局可以制定文件予以明确，但应及时上报市局备案。
2、登记发证时应同时办理土地和房屋权证 回目录
市政府六十号令《厦门市土地房屋权属登记管理规定》第六条明确规定，土地上已有房屋的，土地与房屋应同时申请登记。为规范管理，今后凡受理农村土地房屋权属登记时，应统一将旧的土地使用权证和房屋所有权证（乡村房产契证）一同更换。个别单位为了简化程序，在开展成片登记工作中只更换了农村房屋所有权证，旧的土地使用证并未更换。注册登记时，因权籍信息系统统一生成虚拟的新土地证号，并在权属登记卡注记，导致信息系统和登记卡中的土地证号与实际不符。有关单位应在权属审核表和权属登记卡上补充注记对应的旧土地证证号，以便查证对应。
3、换证时应当坚持房屋与土地权属人一致的原则 回目录
厦门市政府六十号令《厦门市土地房屋权属登记管理规定》已经明确规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体应当一致。由于财政局原颁发的《乡村房产契证》和原土地局颁发的《集体土地建设用地使用证》有权属人不一致的情况，在换发新版证书时，应坚持房屋所有人和土地使用人一致的原则，在已登记的权属人基础上由相关权益人协商认定一致的权属人，并出具书面材料后再受理登记。协商不成的，暂不受理。
4、凭据有效证明材料确认正确的权属人姓名和房地坐落地址 回目录
土地房屋权属登记的权属人姓名应与身份证、户口簿的名字一致。身份证与户口簿上的名字写法不一致或有曾用名的，应由当地公安部门出具证明；土地房屋批准证照上的业主名字误采用谐音字或者地方方言文字、与身份证的名字不一致的，可由村委会证明具体情况，以身份证名字进行登记。
因门牌号调整导致批准证照上的房地坐落地址与实地不一致的，应由村委会和相关民政部门证明变更情况。
5、统一规范地籍调查中具体的技术做法 回目录
经试点试行，现将农村地籍调查中确认宗地界线和宗地面积的技术做法统一规范。
地籍调查人员在调查确认土地使用权权属后，对农村居民住宅的宗地界线及宗地面积应分别以下情况测量计算：1、住宅及其附属设施用地有院墙的，如果建筑主体占地未超出批准用地面积的，以院墙范围用地面积为宗地面积；如果建筑主体占地超出批准用地面积的，以建筑主体占地面积为宗地面积。2、住宅无院墙的，直接以建筑主体占地面积为宗地面积。
建筑主体占地面积系建筑主体外墙外缘在地面上的投影形成的闭合面积，含建筑四面围合形成的露天天井面积。在确认建筑主体占地面积时，1、凹入墙面的凹阳台的投影范围应计入主体占地面积。2、对于挑出墙面的凸阳台，若其投影范围内有高出地坪0.15米以上的台面，则投影范围内的台面面积应计入主体占地面积（台面作为街巷通行等公共部分的除外）；若其投影范围内无台面或台面无相对高差的，其投影范围面积不计入主体占地面积。
6、妥善处理宅基地形状变化或变换原批准坐落位置的历史遗留问题 回目录
由于村民建房时房屋地基选址放样的技术手段较为落后，所建房屋的宅基地形状与批准证照上的示意图有的不尽一致。为尊重农民建房的历史和现实，妥善处理控制城市建设拆迁成本和保护农民利益的矛盾，对于地籍调查时确定四至无纠纷且不影响村镇规划实施和村民公共权益的土地房屋，登记发证时应避免从权属上随意切割、破坏房屋结构，登记的土地房屋面积可以根据实际建筑状况，按照批准的土地面积和总建筑面积对不超过三层的部分进行控制和确认，对于超出批准的土地面积和建筑面积或者超过三层的建筑面积不予确认，并依照相关规定在登记卡和权属证书上备注。
根据农村房屋建设管理的状况，我市曾规定农村土地房屋实际面积与批准面积的允许误差为3％，因此土地超占或者房屋超建面积在3％以内的，可以计入误差范围予以登记。
对于农民建房时违反规定变换原批准坐落位置的，应从严把关，须经相关部门审批同意后，方可受理登记。
7、妥善处理宗地分割建房、宗地合并建房和已批宗地未建房屋的情形 回目录
在对宗地分割建多幢房屋或者宗地合并建单幢房屋的情形进行权属登记时，应按照批准的土地面积、建筑面积和建筑层数控制登记发证面积，超出的土地面积、建筑面积、建筑层数不予登记。1999年新《土地管理法》颁布实施后，一宗宅基地批准红线内只能建设一幢房屋，超出批准建筑面积建造的房屋不予登记。宗地合并建设单幢房屋有多个权属人的，应由权属人出具合并登记书面协议，按照协议内容进行共有权登记。
已批宗地未建房屋的，不予受理登记。原已发《集体土地使用权证》的，不予换发新证。国土所若发现原登记有误的，应按规定上报撤销土地证。
8、按照规定对房屋进行分割或析产 回目录
权属人对房屋申请分割登记或者共有权人对房屋申请析产的，应符合下列条件：1、房屋分割界线应以明确的实物墙体为界，且分割后不影响房屋整体使用功能和结构安全；2、房屋分割后不得损害本宗或邻宗房屋的正常使用；3、多层房屋分割或析产的，应按照按厦府〔1997〕综158号文件规定，有相应生活配套设施〔卫生、厨房和房间〕的房屋，分割析产后建筑面积应大于35平方米；没有配套设施的，相应建筑面积应大于65平方米。
9、按照法律规定限制农村土地房屋的买卖 回目录
现行法律法规严格限制农村宅基地的买卖行为。农村集体土地上建造的住宅，仅限于本村集体经济组织成员内部（行政村）流转；购买人应符合厦门市国土资源与房产管理局、市建设与管理局、市规划局《关于转发〈福建省国土资源厅、省建设厅关于贯彻实施《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》的通知〉的通知》（厦国土房[2005]216号）要求的“一户一宅”相关条件，购买人的身份认定和购买条件由村（居）委会、镇政府（街道办）出具证明（应有经办人的签字），并经在村内公告无异议的方可受理登记。各相关单位应严格把关，严禁城镇居民和外地户籍人员到农村购买集体土地上建造的房屋。具体的条件和操作程序另定。
10、规范农村登记发证的公告方式 回目录
登记发证前的公告应按以下规范操作：
批建手续遗失的，应提供原批准单位的查档证明，在市级报刊登报公告满一个月无异议的，方可申请权属登记。国土所应将公告报纸整版原件收存档案。
农村成片土地房屋调查登记审核后，分局应在村委会公告栏将拟确权情况公告并拍照留存，公告存根须由村委会对公告期限和公告地点盖章证明后存入档案备查。
11、集中管理农村权籍登记档案 回目录
农村土地房屋权属登记的权籍档案应集中管理。日常权籍档案可暂由国土资源所保管，每年3月31日前国土所应将上一年度已发证档案移交分局集中管理。档案可按照规定对外开放查阅，查阅人要求出具查档书面证明的，各分局应按规定办理。非办案需要不得擅自复印权证审核过程材料。
12、重视登记发证各环节的相关要求 回目录
资料收取。作为登记主要依据的权属来源资料和协议书、公证书等应收取原件；对登记需要的其他资料如权属人身份证等，经核对后可收取复印件，但应加盖“与原件核对无误”字样的印章并由收件人签字负责。
委托代理。代理权属人出席指界、代领权证等均应由权属人与代理人签署书面授权委托书，并出具双方的身份证明材料。
表格填写。权属登记过程中的《登记申请书》、《权属调查表》和《确权登记表》应按规范要求填写，文字表述完整，内容齐全。国土所收取《权属来源具结书》时应认真把关，具结内容应详细具体并能够有效证明土地房屋的权属来源，落款须经相关负责人签名并加盖公章。
签名负责。测绘成果应由测绘单位具体负责人签名盖章。宗地图和房屋平面图应由权属人签名确认。宗地指界和邻宗指界应由相关权益人签名确认，地籍调查表和调查记事应由国土所两名调查人员签名负责。确权审核表的审查人、审核人和核准人均应由责任人签名。权属登记卡的校对人和缮证人也应签名负责。表格内容需修正涂改的，应由相关人员签名盖章负责。
公告结果。公告结果无异议的应该在审查意见中明确，有异议的应将处理的结果和理由书面说明并存入登记档案。
缮写权证。登记业务流程应按规定程序执行，未经核准登记不得提前打印权证。
我局以前有关农村登记发证的规定与本意见不一致的，以本意见为准。
以上意见，请遵照执行。
厦门市国土资源与房产管理局
二ΟΟ七年七月五日